Turto Nuosavybės Apribojimai: Įkeitimo Teisiniai Aspektai Lietuvoje

Rinkos ekonomikos sąlygomis sutartinė atsakomybė ir tikslus pareigų vykdymas yra būtina sąlyga verslo vystymui. Tačiau visada egzistuoja rizika, kad skolininkas gali nevykdyti savo pareigų prievolėje. Siekiant apsaugoti kreditoriaus interesus, Lietuvos teisės sistema numato įvairius būdus, kurie užtikrina, kad skolininkas įvykdys subjektinę pareigą prievolėje. Vienas iš tokių būdų, skirtų kreditoriaus interesų apsaugai, yra hipoteka.

Hipotekos Samprata ir Istorinė Raida

Hipotekos sistema nuo savo veiklos pradžios buvo nuolat peržiūrima ir tobulinama. Tačiau visuomeniniai santykiai, kuriems reguliuoti buvo kuriamos teisės normos, liko ne iki galo reglamentuoti ir aiškūs. Dėl to iki šiol hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto procese pasitaiko akivaizdžių klaidų ir netikslumų. Įstatymo nuostatų pakeitimai ir papildymai, daromi siekiant patobulinti galiojantį hipotekos registro modelį, neretai sąlygoja praktines teisės normų taikymo problemas.

Hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto tvarkos mokslinis tyrimas yra aktualus, nes netobulos šios normos, o procesinė hipotekos registravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto tvarka nėra išsamiai tyrinėta. Šios registro bylos analizuojamos bendrame ypatingąja teisena nagrinėjamų bylų kontekste, nesigilinant į hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto problemas, procesinių teisės normų taikymo teisines klaidas ir ypatumus.

Planuojama reorganizuoti hipotekos registro informacinę sistemą, atsisakant teritorinių duomenų bazių ir visas registravimo procedūras atliekant Centriniame hipotekos registre. Įgyvendinus hipotekos registro sistemos reorganizaciją, bus panaikintas teismų vaidmuo hipotekos registravimo procese, o hipotekos skyrių funkcijas, susijusias su išieškojimu iš įkeisto turto, perims apylinkės teismai.

Tyrimo metodai

Magistro baigiamojo darbo tikslui pasiekti ir uždaviniams įgyvendinti naudojami teoriniai ir empiriniai mokslinio tyrimo metodai. Pagrindinis tyrimo metu naudotas empirinis metodas - dokumentų analizės metodas. Taip pat naudojami teoriniai tyrimo metodai - lyginamasis - istorinis, lyginamasis, sisteminės analizės, statistinių duomenų analizės bei loginis - analitinis metodai.

Taikant lyginamąjį - istorinį metodą, nagrinėjama hipotekos raida romėnų teisėje bei Lietuvos teisės istorijoje. Analizuojama galiojusių teisės aktų įtaka šiuo metu galiojantiems civiliniams įstatymams, jų aiškinimui ir taikymui praktikoje. Lyginamuoju metodu gretinami įvairūs hipotekos registro modeliai, išsiaiškinti priverstinės hipotekos įsteigimo, įkeisto turto realizavimo bei lėšų, gautų pardavus turtą, paskirstymo tvarkos, nustatytos skirtingose valstybėse.

Sisteminės analizės metodo pagalba atskleidžiama hipotekos instituto vieta civilinio proceso teisės sistemoje. Statistinių duomenų analizės metodas naudojamas tiriant ir vertinant Hipotekos teisėjų darbo ataskaitose bei Hipotekos registro veiklos apžvalgose pateiktus statistinius duomenis.

Tyrimo šaltiniai

Pagrindinis magistro baigiamajame darbe naudojamas tyrimo šaltinis - CPK bei jo pagrindu susiformavusi teismų praktika. Taip pat analizuojamos CK normos, kurių taikymas praktikoje yra sukėlęs problemų ir kurių taikymo teisinės klaidos lemia procesinių normų pažeidimus. Tyrimui svarbūs ir galioję įstatymai (pvz., 1936 m. Ipotekos įstatymas, 1964 m. Civilinis kodeksas (toliau - 1964 m. CK), Hipotekos įstatymas ir kt.). Remiamasi teisės doktrina - mokslinėmis monografijomis, daktaro disertacijomis, teisės aktų komentarais, vadovėliais ir moksliniais straipsniais.

Hipotekos sistemos analizei reikšminga tarpukario Lietuvoje išleista A. Butkio monografija, E. Baranausko daktaro disertacija „Įkeitimo teisinis reguliavimas“ (2002 m.), D. Petrauskaitės komentuojamojo pobūdžio darbai, R. Juodkos, P. Markovo moksliniai straipsniai hipotekos tematika. Nagrinėjant įkeitimo teisės atsiradimo romėnų teisėje prielaidas bei hipotekos teisinės prigimties problematiką, reikšminga Rusijos teisės doktrina: V. Chvostovo, I. Novickio, K. Pobedonoscevo, I. Pokrovskio, V. Vitrenskio bei A. Viaznevskio moksliniai darbai.

Hipotekos Raida

Seniausios įkeitimo formos buvo žinomos jau Senovės Egipte, o įkeitimo teisė buvo plėtojama pažangiausioje antikos teisėje - Romos teisėje. Žinoma, skolinimasis bei įkeitimas nebuvo labai dažnas reiškinys senovės civilizacijose, bet tai nebuvo ir išimtiniai atvejai. Babilono valdovo Hammurabio, viešpatavusio 1792 - 1750 m. pr.m.e., teisynas nustatė: "Jei kas padaro skolos ir dėl jos parduoda arba atiduoda užstatan savo žmoną, sūnų arba dukterį, tai ašie pas jį pirkėją ar užstato laikytoją tarnauja trejus metus".

Skolinės vergovės panaikinimas siejamas su archonto Solono reforma, po kurios apie įkeitimą galime kalbėti kaip apie daiktinės atsakomybės formą. Žemės įkeitimo (hipotekos) atveju, skolininkas prie kelio statydavo stulpą, ant kurio įrašydavo kreditoriaus vardą, pavardę ir metus. Tai buvo ženklas draudžiantis skolininkui pasisavinti tai, kas "įvesta, įvežta, įnešta". Taigi skolininkas galėjo naudotis įkeista žeme, bet jis netekdavo teisės ja disponuoti, kol neatsiteisdavo su kreditoriumi.

Senovės Romoje buvo skiriamos trys įkeitimo formos: fiducia, pignus ir hypotheca. Pirminės įkeitimo formos fiducia esmė buvo ta, kad skolininkas (fiduciantas) kreditui garantuoti mancipacijos arba in iure cessio būdu perduodavo kreditoriaus (fiduciarijaus) nuosavybėn kokį nors daiktą su sąlyga (pactum fiduciae) įvykdžius įsipareigojimą grąžinti jį savininkui. Iš pradžių toks įsipareigojimas turėjo tik moralinę reikšmę (lot. fides - pasitikėjimas, sąžiningumas) ir priklausė nuo kreditoriaus valios ir sąžiningumo. Kreditorius galėjo spręsti, ar reikalauti pagrindinės prievolės įvykdymo, ar įkeitimo objektą paimti nuosavybėn.

Siekiant plėtoti kreditinius santykius, atsirado kita įkeitimo forma pignus, neretai vadinama "rankiniu įkeitimu". Pagal šią formą, kreditorius įgydavo daikto valdymą ir įkeistą daiktą galėjo išlaikyti savo rankose iki skolos sumokėjimo. Įkeisto daikto nuosavybės teisė likdavo skolininkui, o kreditoriui praradus daiktą, ne visada pavykdavo jį susigrąžinti. Siekiant išvengti fiducia ir pignus trūkumus, buvo sukurta hypotheca, kai skolininkui suteikiama teisė neperleisti įkeitimo objekto, pasiliekant šio daikto savininku ir valdytoju.

Teisės literatūroje pagrindiniu hypothecos ir pignus skirtumu dažniausiai nurodomas valdymo požymis: jeigu daiktas būdavo perduodamas kreditoriui - tai pignus, o, jei daiktas likdavo skolininkui - hypotheca. Justiniano kodifikacijoje Corpus Juris Civilis galime rasti Marciano tezę, jog pignus ir hypothecos vienintelis skirtumas - jų pavadinimas (Inter pignus et hypothecam tantum nominis sonus differt (D. 20. 1. 5. 1)). Todėl pritariame E. Baranausko nuomonei, kad valdymas yra pagrindinis, bet ne išimtinis požymis pignus ir hypotheca formoms atskirti.

Romėnų teisė išskyrė tris įkaito atsiradimo būdus - sutartį, įstatymą ir teismo sprendimą. Pradžioje įkeitimui nebuvo reikalaujama rašytinės sutarties. Įkeičiamam daiktui jau bus nustatyta hipoteka. Įkeitimo objektu romėnų teisėje galėjo būti daiktai (tiek kilnojami, tiek nekilnojami) ir daiktinės teisės, įkeisti buvo galima ir bendrosios nuosavybės dalį. Įkeistas turtas galėjo būti parduotas iš varžytynių arba įprastai, pasibaigus prievolės įvykdymo terminui ir apie daikto pardavimą įspėjus skolininką. Kai sutartis numatė draudimą kreditoriui parduoti įkaitą, daiktas galėjo būti parduodamas, skolininką įspėjus tris kartus. Kreditorius pardavimą privalėjo vykdyti ne tik sau, bet ir įkaito davėjui geriausiomis sąlygomis. Suma, likusi patenkinus skolą (hyperocha), turėjo būti grąžinta įkeisto daikto savininkui.

Teisiniuose šaltiniuose pateikiami skirtingi romėnų įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindai. Tačiau vieningai sutariama, jog hipotekos pabaiga laikomas: skolos sumokėjimas; hipotekos objekto sunaikinimas, pardavimas; įkaito turėtojo ir daikto savininko sutapimas; įkeitimo teisės atsisakymas. Nors romėnų įkeitimo teisė buvo paini ir turėjo nemažai trūkumų, neabejotinai ji padarė didelę įtaką šiuolaikinės civilinės teisės vystymuisi. Įkeitimo teisė Romoje susiformavo kaip daiktinė teisė parduoti svetimą daiktą ir iš esmės liko tokia pat iki mūsų dienų.

Nelengva pasakyti, kokią įtaką romėnų teisė turėjo įkeitimo formavimuisi Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje (toliau - LDK). Tačiau jos elementai iš Bizantijos per Rusijos teisę pateko į Lietuvos Statutus. Pirmasis Lietuvos Statutas kilnojamojo ir nekilnojamojo daikto įkeitimą reglamentavo X skyriuje "Apie dvarus, kurie yra įskolinti, ir apie užstatus". Statutas įtvirtino daikto pakartotinio įkeitimo, skolininko teisių gynybos, įkaito trukmės, įkaito grąžinimo, jo išpirkimo ir kitas normas. Išskirtinis Pirmojo Lietuvos Statuto įkaito bruožas buvo jo "amžinumas" - laiku neišpirktas nekilnojamasis turtas netapdavo kreditoriaus nuosavybe.

XIX a. - XX a. pradžioje įkeitimo santykių teisinio reguliavimo įvairovę Lietuvoje lėmė jos žemes valdžiusių valstybių teisės įtaka. Didžiąją LDK teritorijos dalį, dešiniąją Nemuno pusę, užgrobė Rusija, o Suvalkija, kairioji Nemuno pusė, vadinamoji Užnemunė, tapo Prūsijos grobiu. Rusijos valdomoje teritorijoje Lietuvos Statutai buvo taikomi iki 1840 m., o Užnemunėje jau 1796 m. kovo 9 d. Prūsijos karaliaus manifestu buvo nustatyta, kad šioje teritorijoje yra privalomas 1794 m. Prūsų Žemės teisynas. Užnemunėje įkeitimą reguliavo neilgai ir iki 1818 m. Ipotekos įstatų išleidimo hipotekos tvarką Užnemunėje nustatė Napaleono kodekso III knygos 8 titulas. Napaleono kodeksas nežinojo nekilnojamojo turto įkeitimo be perdavimo jo kreditoriui. Įrašant nekilnojamąjį turtą į ipotekos knygas, perdavimas buvo nebūtinas. Kilnojamojo turto įkeitimas (užstatymas) buvo daromas atiduodant turtą saugoti, nekilnojamojo - perduodant jį naudotis.

1818 m. Ipotekos įstatai bei juos papildantis 1825 m. įstatymas, kaip pastebi A. Janulaitis, turtais, nelietė smulkiosios nuosavybės. Suvalkijos civilinius įstatymus vertinęs A. Butkys atskleidžia jų vientisumo stoką, nepagrįstą hipotekinių veiksmų gausą bei pernelyg didelį straipsnių lakoniškumą. Tačiau Užnemunėje įtvirtinta hipotekos sistema buvo pakankamai aiški, nuosekli ir išsamiai reglamentuota, nes ji ne tik nustatė įkeitimo teisės pagrindus, bet ir 1935 m. Dešiniajame Nemuno krante galiojęs 1864 m. Rusijos imperijos civilinių įstatymų sąvadas (toliau - Sąvadas) įkeitimo santykius reguliavo X tomo I dalies normomis. Kaip ir Napaleono Kodeksas, Sąvadas išskyrė nekilnojamojo ir kilnojamojo turto įkeitimą, pastarąjį taip pat įvardinant užstatu. Šiame įstatyme buvo apibrėžti įkeitimo subjektui ir objektui keliami reikalavimai, įkeitimo akto sudarymo ir jo notarinio patvirtinimo tvarka, įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindai.

Visgi Sąvade nustatyta įkeitimo procedūra buvo labai sudėtinga, ilga ir brangi. Tačiau, Sąvadas (t.y. Rusijos įstatymai, įrašant nekilnojamąjį turtą į ipotekos knygas) prasme, nereglamentavo ipotekos knygų vedimo tvarkos. Todėl galime teigti, jog 1938 m. įsigaliojęs 1936 m. gegužės 30 d. Ipotekos įstatymas panaikino iki tol galiojusius įstatymus ir naujai sureguliavo įkeitimo santykius.

Yra milijonai žmonių, kurie turi būsto paskolas. Šioms paskoloms yra suteikiamas kredito reitingas, o panašų kreditingumą turinčios paskolos yra sujungiamos į hipotekos vertybinių popierių (HVP) „krepšelį”. Nors šie vertybiniai popieriai nėra apsaugoti valstybės kaip indėliai, jų rizika yra gana maža, nes yra įkeisto turto. Jei namų savininkai visoje šalyje nebeturėtų pinigų, tai prasidėtų finansų krizė, kurią valstybės spręstų per „lengvus” pinigus (pvz., vykdant kiekybinį skatinimą), todėl šie HVP yra „tarsi” valstybės saugomi instrumentai. Nekilnojamojo daikto įkeitimas: Realybėje hipoteka gali būti nustatoma ne tik gyvenamajam, tačiau ir komerciniam nekilnojamajam turtui, taip pat žemės sklypams.

Pagrindiniai Hipotekos Aspektai

• Nuosavybės teisės apribojimas: Įkeistas daiktas ir toliau lieka hipotekos davėjo nuosavybe, tačiau jo teisės disponuoti šiuo turtu yra apribojamos.
• Hipotekos kreditoriaus teisės: Hipotekos kreditorius turi teisę reikalauti įkeisto daikto, jei skolininkas nevykdo savo įsipareigojimų. Ši teisė yra įgyvendinama per teismą arba kitas įstatymuose numatytas procedūras.
• Maksimalioji hipoteka: Hipotekos sutartyje gali būti nustatoma maksimali suma, iki kurios kreditorius gali reikalauti patenkinti savo reikalavimus iš įkeisto turto.

Hipotekos Vertybinių Popierių Rizikos

Hipotekos vertybiniai popieriai yra sudėtingas investavimo instrumentas, kuris gali pasiūlyti patrauklią grąžą, tačiau taip pat susijęs su tam tikromis rizikomis:

• Išankstinis Sumokėjimas: Jei palūkanų normos šalyje sumažėja, tai tikėtina, kad namų savininkai rinksis būsto paskolų refinansavimą mažesnėmis palūkanų normomis. Tai sutrumpins šių vertybinių popierių terminą.
• Pratęsimo Rizika: Jei palūkanų normos šalyje auga, tai nėra priežasties, kodėl namų savininkai turėtų refinansuoti savo paskolas. Dėl šios priežasties, šių vertybinių popierių terminas prailgės.
• Kredito Rizikos: Visada yra galimybė, kad kai kurie namų savininkai gali nevykdyti savo įsipareigojimų dėl paskolų.

tags: #turto #nuosavybes #apribojimai #ikeistas