Nekilnojamojo turto pelningumo skaičiavimas yra svarbus žingsnis prieš priimant investicinius sprendimus. Šiame straipsnyje aptarsime turto ir kapitalo pelningumo analizės metodus, įskaitant pelningumo rodiklius, DuPont formulę ir kitus svarbius aspektus.
Turto ir Kapitalo Pelningumas
Pelningumo rodikliai yra gausi finansinių rodiklių grupė, kurios vieni populiariausių yra pardavimų, turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai. Turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai dažnai dar vadinami grąžos rodikliais.
Turto Pelningumo Rodiklis (ROA)
Turto pelningumo rodiklis (ROA, Return On Assets) yra populiarus ir kartu lengvai suprantamas rodiklis, kuris parodo, kiek įmonės turtas efektyviai valdomas, t.y., kiek kiekvienam įmonės turto eurui tenka grynojo pelno, kuris yra vienas iš populiariausių įmonės vertinimo dydžių.
ROA rodiklis yra vienas iš dažniausiai naudojamų rodiklių vertinant, kiek naudingai panaudojamas įmonės turtas, o kartu tai ir vienas iš bendrų rodiklių, kurie leidžia vertinti įmonės vadovybės veiklos efektyvumą. Šis faktas įdomus tiek įmonės savininkams, tiek investuotojams, tiek kreditoriams.
Vertinant ROA reikšmes, vyrauja nuomonė, kad žemesnis nei 5% ar 8% turto pelningumas nėra tinkamas, o virš 15% yra geras. Tačiau reikia žinoti, kad tam tikrose veiklos šakose (ypač susijusiose su ženkliu kapitalo poreikiu) šis rodiklis gali siekti 1.5% ir toks gali būti laikomas priimtinu.
Nenustebkite suradę, kad tam tikrais atvejais skaičiuojant turto pelningumą, vietoje grynojo pelno dydžio imamas EBIT arba veiklos pelno dydis. Todėl lyginant įmonių pateiktą informaciją, dera pasidomėti, kaip ji skaičiuoja vieną ar kitą rodiklį.
Pavyzdžiui, įmonė, kurios turto dydis 5 399 200 eurai, grynasis pelnas 446 400 eurai, ROA (turto pelningumas) dydis 8.3%.
Svarbu pažymėti, kad skaičiuojant koeficientą, taip pat gali būti imama ir vidutinė periodo turto vertė (bet ne vertė ataskaitinio periodo pabaigai).
Kiti Pelningumo Rodikliai
Be ROA, yra ir kitų svarbių pelningumo rodiklių:
- Bendrasis pelningumas
- Veiklos pelningumas
- Pelningumas prieš palūkanas, mokesčius ir nusidėvėjimą (amortizaciją)
- Grynasis pelningumas
- Nuosavo kapitalo pelningumas (ROE)
Šie rodikliai padeda įvertinti įvairius įmonės veiklos aspektus ir priimti pagrįstus investicinius sprendimus.
Pelningumo Analizės Metodai
Pelningumo analizei naudojami įvairūs metodai:
- Kito objekto faktinių rodiklių lyginimas.
- To paties objekto skirtingų laikotarpių rodiklių lyginimas.
- Tendencijų analizė.
Tačiau, atliekant analizę, svarbu atsižvelgti į galimas problemas:
- Rodiklių palyginimas su srities vidurkiais gali būti klaidinantis, nes vidurkis nebūtinai yra geras rezultatas.
- Apskaitos praktika gali iškreipti palyginimų rezultatus.
- Sezoniniai veiksniai gali iškreipti palyginimus.
- Reikšmingi dydžių pokyčiai lyginamuoju laikotarpiu gali turėti įtakos rezultatams.
Šis rodiklis neblogai atspindi vieno turto klasę, tačiau ar verta į ją investuoti, priklausys nuo to, ką siūlo kitos turto klasės bei asmeninių investuotojo parametrų.
DuPont Formulės (Turto Pelningumo Pokytis Dėl Veiksnių)
Turto pelningumo rodikliai ir juos lemiantys veiksniai:
∆Turto pelningumas = 2,9 proc.p.
∆ Grynasis pard. pelningumas =.
Eliminavimo metodo taikymas, vertinant turto pelningumo pasikeitimą dėl veiksnių įtakos (TP = GPP x TA):
- Nustatomas kiekinis ir kokybinis veiksnys
- ∆TPGPP = ∆GPP x TA1
- ∆TPTA = ∆TA x GPP0
- ∆TP = ∆TPGPP + ∆TPTA
Paskaičiuokite kokią įtaką turto pelningumo pasikeitimui turėjo grynojo pardavimų pelningumo ir turto apyvartumo kitimas (eliminavimo metodas).
Grynasis pelnas / Turtas = [Grynasis pelnas / Pardavimai] : [Turtas / Pardavimai] = [Grynasis pelnas / Pardavimai] : [(Ilgalaikis turtas + Trumpalaikis turtas) / Pardavimai] = Grynasis pardavimų pelningumas / (Fondų imlumas +Trumpalaikio turto panaudojimas).
Fondų imlumas = Ilgalaikis turtas/ Pardavimo pajamos.
Trumpalaikio turto panaudojimo koeficientas = Trumpalaikis turtas / Pardavimo pajamos.
Įvertinkite: Fondų (ilgalaikio turto) imlumo koeficientas: A įmonė - 0,9; B įmonė - 1,1. Trumpalaikio turto panaudojimo koeficientas: A įmonė - 1,2; B įmonė - 0,7.
Kapitalo Pelningumo Rodikliai
Nuosavo kapitalo pelningumas (Grynas pelnas/ Nuosavas kapitalas) Nuosavo kapitalo grąža vertinama kartu su finansiniu svertu (Turtas/Nuosavas kapitalas) - ar ne per daug skolintų lėšų? Rodiklis lyginamas su alternatyviomis investicijomis, nors suprantama - nebūtinai bus gauti dividendai. 10 proc. - nėra blogas, o 15 proc.- geras (atsižvelgti į šaką). 5 proc. - krizės metu - geras !
Jei pardavimo pelningumas - gerai. Jei finansinis svertas - ar ne per didelė rizika? Jei NKP nekinta - gal didėja finansinis svertas?
Įsipareigojimų pokyčių įtaka pastovaus kapitalo pelningumo (Grynasis pelnas/Pastovus kapitalas) kitimui:
- PKP0 = GP0 /(NK0+ IS0)
- PKP1 = GP1 / (NK1+ IS1)
- PKPsal1 = GP1 /(NK0 + IS0)
- PKPsal2 = GP1 / (NK1 + IS0)
- ∆GP = PKPsal1 PKP0
- ∆NK = PKPsal2 PKPsal1
- ∆IS = PKP1 PKPsal2
- ∆ = ∆GP + ∆NK + ∆IS
Pelningumo Rodiklių Skirtumai Pagal Veiklos Sritis
Pardavimo pelningumo rodiklių skirtumai 2017 metais rodo, kad bendrasis pelningumas svyruoja nuo 13,4 proc. (administracinė ir aptarnavimo veikla) iki 61,5 proc. (švietimo veikla). Nuosavo kapitalo pelningumas nėra mažesnis negu 43 proc. pramoginėje ir poilsio organizavimo veikloje. Mažiausias nuosavo kapitalo pelningumas miškininkystėje ir žuvininkystėje - 3,3 proc.
Turto pelningumas svyruoja nuo 2,5 proc. (miškininkystėje ir žuvininkystėje) iki 12,7 proc. (informacijos ir ryšių veikloje). Mažiausias ROA užfiksuotas žemės ūkyje (6,3 proc.) bei didmeninėje ir mažmeninėje prekyboje (6,6 proc.).
Šie duomenys rodo, kad pelningumo rodikliai labai priklauso nuo veiklos srities, todėl vertinant įmonės rezultatus, būtina atsižvelgti į šį faktorių.
Mokesčiai, Susiję su Nekilnojamuoju Turtu
Prieš pradedant skaičiuoti pelningumą, būtina atsižvelgti į mokesčius, kuriuos reikės mokėti valstybei:
- Pajamos iš nuomos: Galite pasirinkti, kaip mokėti mokestį nuo pajamų:
- Verslo liudijimas (patentas), kurio metinis mokestis kasmet didėja (pvz., 2016 m. Vilniuje - 585 EUR).
- Deklaruojant pajamas ir mokant 15% mokestį.
- Nekilnojamojo turto mokestis: 2016 metais šis mokestis buvo taikomas fiziniams asmenims, kurių nekilnojamojo turto vertė viršijo 220 tūkst. EUR. Viršijančiai sumai buvo taikomas 0,5% mokestis.
Taip pat svarbu atskirti einamąjį remontą nuo kapitalinio turto nusidėvėjimo:
- Einamasis remontas: Apima įprasto nusidėvėjimo remontą (sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai).
- Kapitalinis remontas: Apima laikančiųjų konstrukcijų tvirtinimą, inžinerinių sistemų atnaujinimą, izoliacinių savybių gerinimą ir pan. Daugiabučiams kapitalinis remontas mažai tikėtinas.
Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5%.
Svarbu įvertinti ir galimą nuomos prastovą arba ne visų nuompinigių atgavimą iš nuomininkų, kas gali sumažinti turto pajamingumą. Norint įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida.
Pagrindiniai pelningumo rodikliai ir jų formulės
Šaltinis: Vikipedija
tags: #turto #pelningumo #analize