Nekilnojamojo Turto Dovanojimas: Viskas, Ką Turite Žinoti Lietuvoje

Nekilnojamojo turto dovanojimas - viena dažniausiai pasitaikančių turto perleidimo formų Lietuvoje. Tai gali būti puiki dovana, suteikianti daug naudos arba galimybių. Tačiau prieš dovanojant nekilnojamąjį turtą, svarbu žinoti keletą svarbių aspektų, kurie gali būti svarbūs teisingam turto perleidimui. Dažniausi klausimai, su kuriais susiduria žmonės: kokie dokumentai reikalingi, ar reikia mokėti mokesčius dovanojant artimam giminaičiui, kaip nustatoma turto vertė ir kokios rizikos gali kilti netinkamai pasiruošus. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius dalykus, kuriuos reikia žinoti apie buto perrašymą, įskaitant dovanojimo sutartis, mokesčius ir reikalingus dokumentus.

Dovanojimo Sutartis: Kas Tai?

Perrašyti buto dokumentus gali prireikti įvairiose situacijose: norint padovanoti turtą artimajam, perleisti nuosavybę kitam asmeniui arba sutvarkyti paveldėjimo klausimus. Jeigu asmuo nori turtą „perrašyti“ neatlygintinai, gali būti sudaromos dovanojimo arba išlaikymo iki gyvos galvos (rentos) sutartys. Dovanojimo sutarties atveju įprastai jokių pareigų dovanų gavėjui dovanotojo atžvilgiu neatsiranda.

Dovanojimas - tai sandoris, kurio esmė ta, kad turto savininkas valingai, nesavanaudiškai, neatlygintinai perduoda savo turtą ar suteikia kitokią įstatyme numatytą turtinę naudą kitam asmeniui, o pastarasis asmuo šią turtinę naudą sąmoningai (valingai) priima. Dovanojimo sandoris yra dvišalis. Jam sudaryti reikalinga tiek turtą perduodančio, tiek jį priimančio asmenų suderinta valia, taigi dovanojimo sandoris yra dvišalė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-355/2009).

Dovanojimo Sutarties Forma ir Reikalavimai

Dovanojant nekilnojamąjį turtą, nesvarbu ar tai būtų žemės sklypas, butas ar namas - reikia laikytis tam tikrų teisinių formalumų, siekiant išvengti bet kokių problemų ateityje. Dovanodami vertingą turtą be notaro patvirtinimo, rizikuojate susidurti su kliūtimis deklaruojant gautą dovaną ar ginčais su kitais asmenimis, pretenduojančiais į turtą. Todėl visais atvejais privaloma tokį sandorį įforminti notariškai ir išvengti bet kokių galimų rizikų.

Pagal Civilinio kodekso 6.469 straipsnio 2 dalį, nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartis, taip pat dovanojimo sutartis, kurios suma didesnė kaip keturiolika tūkstančių penki šimtai eurų, turi būti notarinės formos. Taigi, sudarant buto dovanojimo sutartį, kurios suma didesnė nei 14 500 eurų, sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Atkreiptinas dėmesys į tai, jog kasacinio teismo praktikoje yra nurodyta, kad įstatymo imperatyviai nustatytos sandorio formos nesilaikymas sandorį daro negaliojantį pagal Civilinio kodekso 1.80 straipsnio 1 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gegužės 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-141-469/2020, Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. lapkričio 3 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. e2A-1175-330/2020).

Tuo atveju, kai yra dovanojama didesnės kaip 1500 Eur bet mažesnės kaip 14500 Eur vertės daiktas (pinigai ar kitas turtas), įstatymai numato rašytinės formos reikalavimą. Taigi, kai dovanojamas nekilnojamasis daiktas, visais atvejais tokia dovanojimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Todėl, namų dovanijimas, buto ar žemės dovanojimas privalo būti notarinės formos. Sudaryti sandorį galite ir šiuo metu, nes dovanojimui įtakos neturi faktas, kad namas yra nebaigtas statyti, perleisti galima ir nebaigtą statyti statinį, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 34 str. nuostatas. Nekilnojamojo daikto dovanojimo sutartį gali patvirtinti bet kuris šalies notaras, neatsižvelgiant į nekilnojamojo turto buvimo vietą.

Reikalavimai Dovanojimo Sutarčiai:

• Sutartis turi būti notarinės formos, jei dovanojamas nekilnojamasis turtas arba suma viršija 14 500 EUR.
• Dovanojimo sutartis yra neatlygintinė, išskyrus atvejus, kai turtas perleidžiamas tik įvykdžius tam tikras dovanotojo keliamas sąlygas (dovanojimo su sąlyga sutartis).
• Dovanojimo sutartyje dovanotojas negali numatyti suvaržymų, kurie trukdytų naujajam savininkui naudotis gautu turtu.
• Dovanojant turtą, dovanotojas sutartyje gali numatyti sąlygą, jog padovanotas turtas bus naudojamas tik tam tikram tikslui. Nustatytas tikslas negali pažeisti kitų asmenų teisių bei interesų.

Dovanotojo Teisės

Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.472 straipsnį dovanotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl dovanojimo panaikinimo, kai:

• Apdovanotasis pasikėsina į dovanotojo ar jo artimųjų giminaičių gyvybę ar tyčia juos sunkiai sužaloja.
• Apdovanotasis atlieka prieš dovanotoją tokius veiksmus, kurie yra neabejotinai griežtai smerktini geros moralės požiūriu.
• Apdovanotasis su jam dovanotu turtu, turinčiu dovanotojui didelės neturtinės reikšmės, elgiasi taip, kad kyla reali to turto žuvimo grėsmė.

Mokesčiai Dovanojant Nekilnojamąjį Turtą

Sudarius nekilnojamojo turto dovanojimo sutartį ir apdovanotajam įgijus nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą, pastarajam iškyla prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį. Tačiau gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikia, kai turtas dovanojimo būdu yra gautas iš tėvų. Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 str. 1 d. 26 p. nurodoma, kad neapmokestinamos pajamos yra dovanojimo būdu gautos pajamos iš tėvų.

Nekilnojamojo turto dovanojimas nėra apmokestinamas po jo gavimo pirmos eilės giminaičiams, tai yra: tėvai, broliai, seserys, vaikai, įvaikiai, sutuoktiniai bei seneliai. Tai reiškia, kad už tokią dovaną valstybei nereikia mokėti mokesčių. Nekilnojamo turto dovanojimas kitiems, ne pirmos eilės giminaičiams, draugams, ar kitiems asmenims užtraukia mokestinę prievolę. Kai dovanos gavėjas nepatenka į pirmos eilės artimų giminaičių ratą - mokesčius mokėti privaloma, jeigu nekilnojamo turto vertė viršija 2500 eurų. Tokiu atveju nuo viršijamos sumos reikia mokėti 15 proc.

Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 1 dalies 26 punktą, neapmokestinamos dovanojimo būdu gautos pajamos iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių. Taigi, gavus turtą dovanojimo sutarties pagrindu iš sutuoktinių, vaikų (įvaikių), tėvų (įtėvių), brolių, seserų, vaikaičių ir senelių, gyventojas neprivalės mokėti gyventojų pajamų mokesčio.

Svarbu žinoti, kad turtą dovanojantis asmuo jokių mokesčių valstybei neturi mokėti. Tokiai dovanojimo sutarčiai, patvirtintai notaro, bus taikomas notarinių veiksmų įkainis, nurodytas Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 1996 m. rugsėjo 12 d. įsakymu Nr.

Pažymėtina, kad apmokestinamosios nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos kaip skirtumas tarp gautos už nekilnojamąjį turtą pardavimo pajamų sumos ir parduoto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos, į šią kainą įskaitant sumokėtus teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, susijusius su to nekilnojamojo turto perleidimu.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. sausio 29 d. nutarimu Nr. 133 „Dėl Gyventojo ne individualios veiklos turto įsigijimo kainos nustatymo tam tikrais atvejais taisyklių patvirtinimo“ patvirtinta dovanojimo būdu įsigyto turto įsigijimo kainos apskaičiavimo tvarka. Turto, įgyto dovanojimo būdu, įsigijimo kaina laikoma ta turto vertė, kuri apdovanojimo momentu būtų laikoma apdovanotojo asmens pajamomis.

Pirmas dalykas ką turite nuspręsti - kaip priimsite nekilnojamo turto dovanojimą. Tam yra keli variantai: pagal registrų centro nustatyta vertę arba pagal vertintojų nustatytą vertę. Žinoma jei Jūs nesate pirmos eilės giminaitis ir šio turto neplanuojate parduoti, dovaną priimti turite teisę pagal mažesnę vertę ir taip sumokėti mažesnius mokesčius. Turite asmeniškai įsivertinti ar registrų centro vertė mažesnė, ar vertintojų nustatyta vertė.

Pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio 1 dalies 28 punktą, neapmokestinamos turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, gautos perleidus nuosavybėn kilnojamąjį daiktą (įskaitant kilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, kuris nekilnojamuoju pripažįstamas pagal įstatymus), jeigu šios rūšies daiktui pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus privaloma teisinė registracija ir šis daiktas yra nustatyta tvarka įregistruotas Europos ekonominės erdvės valstybėje, jeigu toks daiktas įsigytas anksčiau negu prieš 3 metus iki jo perleidimo.

Reikalingi Dokumentai Dovanojant Butą

Atsižvelgiant į tai, kas nurodyta aukščiau, gali kilti klausimas - kokie dokumentai reikalingi dovanojant butą? Kiekvienu atveju tai yra individualu ir priklauso nuo dovanotojo ketinamo dovanoti turto pobūdžio, būklės ir kitų aplinkybių. Pavyzdžiui, dovanojant butą ar kitą turtą, kuris yra bendroji jungtinė nuosavybė, reikia gauti rašytinį visų bendraturčių sutikimą (Civilinio kodekso 6.471 straipsnio 1 dalis), o dovanojant patikėjimo teise tvarkomą turtą būtina turėti turto savininko rašytinį sutikimą (Civilinio kodekso 6.471 straipsnio 2 dalis). Kiekvienu atveju, dovanojant butą ar namą (taip pat kitą nekilnojamąjį daiktą) sudaroma dovanojimo sutartis, kuriai taikomas privalomas notarinės formos reikalavimas - tai reiškia, kad notaras dovanojimo sutartį patvirtins nustatęs tam būtinas aplinkybes.

Kadangi motinos turtas būtų dovanojamas sūnui, dovanojimo sandorį tvirtinančiam notarui reikės pateikti giminystės ryšius pagrindžiančius dokumentus (gimimo liudijimą).

Dokumentų sąrašas:

• Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• VĮ Registrų centro išrašas.
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras.
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų.
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui. Tik didelę patirtį turintis NT brokeris atsakys tiksliai, kokių dokumentų reikia parduodant Jūsų butą.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Nekilnojamieji daiktai: Pagal Civilinio kodekso 4.2 straipsnį, nekilnojamaisiais daiktais laikomi daiktai, kurie yra nekilnojami pagal prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamaisiais pripažįsta įstatymai.
• Automobilio dovanojimas: Atsižvelgiant į tai, automobilio dovanojimo sutarčiai nėra privaloma notarinė forma.

Taigi, jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus.

Galimos papildomos išlaidos:

• Preliminarios sutarties pasirašymas nekainuos, nebent ją tvirtinsite notarine tvarka - tai kainuotų 100-150 Eur.
• Turto vertinimas - 100-300 Eur.
• Kredito sutarties mokestis - apie 0,5 proc. kredito sumos.
• Notaro atlyginimas - 0,37 procento nuo sandorio šalių nurodytos nekilnojamojo daikto kainos, bet ne mažiau nei 76 Eur ir ne daugiau kaip 5 000 Eur.
• Hipotekos sutarties patvirtinimas - nuo 54 iki 360 eurų.

Atkreipiamas dėmesys, kad notaro įkainis nurodytas be pridėtinės vertės mokesčio ir kiekvienu konkrečiu atveju apskaičiuojamas ne tik už atliktą notarinį veiksmą, bet ir parengtą sandorio projektą, suteiktą konsultaciją ir (ar) techninę paslaugą. Nuosavybės įregistravimas Registrų centre kainuos nuo keliasdešimt iki kelių šimtų eurų, priklausomai nuo nekilnojamojo turto objekto.

Teisininkų arba sandorio koordinatorių konsultacijos (dokumentų patikra, reikiamų dokumentų parengimas, viso proceso sklandus užtikrinimas bei pagalba bet kuriame turto įsigijimo etape) priklauso nuo sandorio sudėtingumo ir apimties. Nekilnojamojo turto brokerių pagalba surandant naują būstą gali sudaryti dar apie 2-5 proc. nuo sandorio vertės; paskolų brokerių konsultacijos.

Jei perkate įkeistą turtą, pasitikslinkite, kokios yra hipotekos išregistravimo sąlygos, nurodytos pirkimo-pardavimo sutartyje. Būtinai paprašykite kreditoriaus sutikimo kopijos - jos jums gali prireikti įkeičiant turtą savo kreditoriui. Nuosavybės teisės į naujai įsigytą būstą vieno langelio principu registruojamos elektroniniu būdu - iš karto po sandorio sudarymo. Prašymas pateikiamas notarui, o notaras perduoda jį Registrų centrui. Todėl nenustebkite, kai sąskaitoje už notaro paslaugas rasite ir papildomų išlaidų, kurios nėra skirtos notarui.

Dovanojant nekilnojamą daiktą (žemės sklypą, pastatus, butą, ar kt), notarui pateikiama:

1. Valstybės įmonės Registrų centro pažymėjimas apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą (neprivalomas);
2. Nuosavybės dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir t.t.);
3. Jeigu dovanojamas žemės sklypas - žemės sklypo planas, parengtas teisės aktų nustatyta tvarka (su žemėtvarkos antspaudu, Valstybės įmonės Registrų centro antspaudu, kuriame pažymima, kad sklypo ribos pažymėtos kadastro žemėlapyje ir/arba sodų bendrijos pirmininko antspaudas);
4. Jeigu dovanojamas turtas yra vienintelė šeimos gyvenamoji patalpa ir turto savininkas turi nepilnamečių vaikų, reikalingas teismo leidimas dovanoti turtą;
5. Dovanotojų ir apdovanotojo asmens dokumentai. Jeigu turtas įgytas santuokos metu (išskyrus paveldėjimo ar dovanojimo būdu), būtinas kito sutuoktinio dalyvavimas, nepriklausomai nuo to, kad turtas įregistruotas vieno iš sutuoktinių vardu; jeigu turtas įgytas iki santuokos sudarymo, arba paveldėjimo/dovanojimo būdu, reikalingas rašytinis kito sutuoktinio sutikimas;
6. Butų (garažų, sodų) bendrijos pažyma apie atsiskaitymą;
7. Jeigu daiktas dovanojamas sutuoktiniui, tevams ar vaikams, reikalingi giminystės ryšį patvirtinantys dokumentai (gimimo liudijimas, santuokos liudijimas).

Dovanotojai, pageidaujantys dovanoti daiktą, kreipiasi į notarą, kuris Valstybės įmonėje Registrų centras telekomunikacijų įrenginiais užsako duomenų patikslinimą sandoriui, galiojantį 30 dienų. Duomenų patikslinimas gali būti užsakomas per 8 darbo valandas (kaina nuo 10,86,- eurų).

Apibendrinimas: Turto dovanojimo sandoriai nėra sudėtingas procesas, jeigu žinote kaip teisingai viską atlikti. Pagrindinis akcentas yra gresiantys mokesčiai.

tags: #turto #perrasymas #formuliarai #notarui