Kaip įsigyti būstą už gerą kainą: patarimai ir gudrybės

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pataria nekilnojamojo turto (NT) agentūros „Capital Team“ NT ekspertas Arturas Fridmanas.

Kodėl reikalinga preliminarioji sutartis?

Kodėl apžiūrėjus turtą nebūtinai iškart pasirašoma notarinė sutartis, o dar patartina sudaryti ir preliminariąją? Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį.

Esminiai aspektai sudarant preliminariąją sutartį

Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis:

• Nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas.
• Turto adresą, unikalų (unikalius) numerį.
• Tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.

Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.

Kaina ir mokėjimo terminai

Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.

Trečiosios šalys

Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).

Šalių pareiškimai ir garantijos

Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.

Baldai ir daiktai

Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.

Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi.

Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.

Notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas

Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.).

Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais.

Turto perdavimas

Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.

Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Notarinės išlaidos

Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.

Sutarties galiojimas

Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.

Preliminariosios sutarties pakeitimai

Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu.

Pirmasis mokėjimas arba avansas (Užstatas)

Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.

Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.

Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo.

Siekiant konkurencinio pranašumo, kai kurie NT plėtotojai sutinka užstatą gauti dalimis pagal suderintą grafiką (pavyzdžiui, iki statybų pabaigos).

Būsto pirkimo procesas

1. Būsto pasirinkimas. Klientas kreipiasi į pardavimo atstovus, apžiūri jį dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.
2. Būsto rezervavimas. Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti - net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku. Tačiau būna atvejų, kai nemokama rezervacija negalima, sprendimą reikia priimti iškart arba rizikuoti, kad butas bus nupirktas.
3. Sprendimas dėl būsto įsigijimo. Klientas, apsisprendęs dėl būsto, kurį nori įsigyti, apdailos įrengimo ir būstui įsigyti skiriamos sumos, kreipiasi į pardavimo atstovą (būsto paskolos atveju - gavęs preliminarų atsakymą dėl paskolos dydžio iš banko).
4. Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis. Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
5. Užstatas. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo.
6. Pranešimas Nr. 1: dėl būsto perdavimo. Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą. Kai kurie NT plėtotojai būstą perduoda pirkėjui prieš pasirašant notarinę pirkimo - pardavimo sutartį tam, kad būtų galima kuo anksčiau pradėti apdailos darbus, kiti - po notarinės sutarties arba po galutinio apmokėjimo.
7. Būsto perdavimas pirkėjui. Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas. Būsto pirkėjui pradedamos teikti komunalinės paslaugos, už kurias jis moka tiesiogiai paslaugų tiekėjui arba namo administratoriui.
8. Susitarimas su banku dėl būsto paskolos. Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža. Pirkėjas su banku pasirašo Būsto paskolos sutartį ne anksčiau nei likus 6-12 mėnesių iki statybų pabaigos ir gali būti tikras, kad, praėjus šiam laikotarpiui, kai namas bus pastatytas, banko sąlygos nesikeis. Pirkėjas bus užtikrintas, kad būstą galės įsigyti su paskola.
9. Turto vertinimas. Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina.
10. Pastato energinis sertifikatas. Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
11. Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis. Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas.
12. Turto registravimas. Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras.
13. Sutartis su administratorium. Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
14. Būsto paskolos sutartis. Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius.
15. Banko atsiskaitymas už įsigytą būstą įvykdomas, kai pirkėjas atlieka šiuos veiksmus: pasirašo notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, registruoja ir apdraudžia turtą, registruoja įkeitimo lakštą.
16. Turto draudimas. Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje.
17. Įkeitimo lakšto registravimas. Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.
18. Visiškas kliento atsiskaitymas su pardavėju. Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
19. Pranešimas Nr. 2: dėl visiško atsiskaitymo. Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
20. Komunalinės paslaugos. Pirkėjas, pasirašęs notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su elektrą, šilumą, vandenį tiekiančiomis įmonėmis.
21. Apdaila. Apdailos darbai vidutiniškai trunka apie 3-4 mėnesius. Interjero projektas dažniausiai kuriamas 1-2 mėnesius, todėl tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto. Vis dažniau butai parduodami su visa apdaila, nes, perkant būstą su statytojo apdaila, yra galimybė gauti iki 85 proc. dydžio paskolą nuo bendros pirkinio sumos: būstas + apdaila + automobilio stovėjimo vieta + sandėliukas.
22. Laimingas įsikūrimas. Atlikę visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose ir lengviau atsikvėpti.

Papildomi mokesčiai pasirašant būsto pirkimo-pardavimo sutartį

Nekilnojamojo turto pirkimą užbaigia notarinės sutarties pasirašymas. Pasirašant būsto pirkimo-pardavimo sutartį papildomi mokesčiai yra taikomi už kitus notarinius veiksmus, būtinus, norint patvirtinti pirkimo - pardavimo sutarį.

Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, ruošdamas ir atlikdamas notarinius veiksmus, notaras privalo tikrinti duomenis valstybei priklausančiuose registruose: Gyventojų, Neveiksnių ir ribotai veiksnių asmenų, Hipotekos, Turto arešto aktų, Įgaliojimų, Nekilnojamojo turto kadastro ir registro, Juridinių asmenų, Vedybų sutarčių ir kituose.

Duomenys iš šių registrų gaunami už užmokestį, kurį notaras paima iš kliento ir perduoda valstybės įmonei Registrų centrui ir kitiems duomenų saugotojams. Prieš atlikdamas notarinį veiksmą notaras gali tik apytiksliai įvardyti patikrų registruose kainą, nes sąskaitą už minėtąsias patikras jis gauna tik atlikęs notarinį veiksmą.

Piniginę dar teks patuštinti ir Registrų centre, įregistruojant nuosavybės teisę į įgytą turtą.

Visų notaro gaunamų pajamų apskaita vedama notariniame registre. Asmuo, pageidaujantis gauti sąskaitą faktūrą, notarui gali papildomai nurodyti, kad pageidauja gauti mokėjimą už suteiktas notarines paslaugas patvirtinantį dokumentą, ir notaras šį dokumentą privalo pateikti.

Kaip realiai taupyti būstui

Dažniausiai užduodami klausimai apie būsto paskolas:

• Ar bankas gali prašyti didesnio nei 15 % pradinio įnašo? Taip, bankas gali prašyti didesnio nei 15 % pradinio įnašo, jei perkamas būstas nėra visiškai užbaigtas (pvz., tik 85 % baigtumas). Įprasta praktika - tokiems objektams reikalaujamas 20-30 % pradinis įnašas.
• Ar galima gauti paskolą nebaigtos statybos namui? Paskolą gauti galima, bet sąlygos bus griežtesnės. Paprastai palankiau žiūrima, kai statybos pasiekia bent 80-85 %.
• Ar bankas finansuos karkasinį namelį sode? Bankas gali suteikti paskolą tik jei namelis bus registruotas kaip gyvenamasis būstas su pakankamu baigtumu. Baigtumas - turto baigtumas turėtų būti bent 80-100 %.
• Ar šeima su vaikais gali gauti paskolą sodybai? Jei perkamas namas / sodyba yra registruotas kaip gyvenamosios paskirties ir tinkamas nuolat gyventi - bankas finansuos.

Po pirmo įspūdžio - gilus nusivylimas

Naujienų portalui tv3.lt skaitytojas Tomas pasakojo, kad jau ilgiau kaip vienerius metus žvalgosi naujos statybos individualaus ar dvibučio gyvenamojo namo Vilniaus rajone. Tomas pripažįsta, kad toks ilgai ieškoto būsto skelbimas internete pradžiugino, o realybėje pamatytas namas paliko gerą įspūdį. Tačiau galiausiai pradėję lįsti „galai“ sukėlė nemenkų įtarimų, ar verta pasirašyti preliminariąją sutartį ir sumokėti avansą būsto pardavėjui.

„Suradome individualios statybos namą, kurio skelbime minimas aprašymas iš pat pradžių didelių įtarimų nesukėlė. Be to, už namo pardavimą buvo atsakinga NT brokerių bendrovė, todėl galvojome, kad tai yra tarsi garantija, jog būstą bus galima įsigyti bez pardavėjų gudravimų. Tačiau, kai pradėjome gilintis, supratome, kad ir pats brokeris tikriausiai suinteresuotas kuo greičiau „prakišti“ tą namą, o pirkėjo interesai jam visiškai nerūpi“, - sakė jis.

Pasak jo, brokerio pateiktoje informacijoje buvo galima matyti, kad parduodamas būstas turėtų atitikti A+ energinio naudingumo klasę. Tačiau galiausiai paaiškėjo, kad pagal projektą namas privalo atitikti A++ energinei klasei keliamus standartus.

„Brokeris pasakojo, kad būstui statybų leidimas buvo išduotas dar prieš naujo reikalavimo įsigaliojimą, todėl esą pastatas neturi atitikti A++ energinei klasei keliamų reikalavimų. Tačiau, patikrinus internetinėje erdvėje viešai prieinamus duomenis, išaiškėjo, kad statybų leidimas išduotas dar šiais metais. Be to, parengtame namo statybų projekte taip pat buvo minima, kad toks pastatas turi atitikti A++ reikalavimus“, - nuostabos neslėpė Tomas.

Pašnekovas sako supratęs, kad jeigu namas neatitiks A++ energinės klasės reikalavimų, vėliau gali kilti ir keblumų įregistruojant būsto baigtumą 100 proc.

„Sunku patikėti, kad net ir brokeriai vengia atskleisti visą informaciją apie parduodamą būstą. Tarsi veikia kartu su nesąžiningais pardavėjais. Negana to, brokeris net nesiėmė iniciatyvos, kad pardavėjas prisiimtų atsakomybę, t.y. sutartyje nebuvo nurodyta detali informacija nei apie namo energinę klasę, nei apie tai, kas atsakys už defektų šalinimą. Todėl visiems patariu įdėmiau žvelgti į tai, kas rašoma dokumentuose, išsiaiškinti, kokie darbai atliekami pagal dalinę apdailą, o ne pasitikėti meiliais žodžiais, kad viskas bus padaryta. Nes kitu atveju galite skaudžiai nusvilti ir prarasti savo pinigus. Mums tai būtų kainavę daugiau kaip 5 tūkst. eurų“, - pasakojo skaitytojas.

Į ką būtina atkreipti dėmesį?

Statybos, NT ir viešųjų pirkimų teisės advokatų profesinės bendrijos „Strategum“ advokatė Giedrė Kačinskienė gyventojams dar kartą priminė, kad statomų pastatų, kuriems prašymas išduoti leidimą statyti naują statinį pateiktas po 2018 m. sausio 1 d., energinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip A+. Tuo metu statomų pastatų, kuriems prašymas išduoti leidimą statyti naują statinį pateiktas po 2021 m. sausio 1 d., energinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip A++.

„Taigi reikalaujama pastato energinio naudingumo klasė priklauso ne nuo statybos leidimo išdavimo datos, bet nuo datos, kada pateiktas prašymas išduoti leidimą. Užregistravus prašymą išduoti statybą leidžiantį dokumentą Statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje „Infostatyba“, laikoma, kad prašymas yra pateiktas“, - kalbėjo G. Kačinskienė.

Advokatės teigimu, šiuo atveju pirkėjas gali pasidomėti, kada konkrečiu atveju buvo pateiktas prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą. Būtent pagal tai tuomet bus lengva nuspręsti, koks energinio naudingumo reikalavimas turėtų būti taikomas.

„Pirkėjui rekomenduojama preliminariojoje sutartyje numatyti pardavėjo užtikrinimą ir atsakomybę, kad parduodamas turtas atitiks teisės aktų reikalavimus ir dėl energinio naudingumo klasės, atskirai numatyti, kad energinio naudingumo klasė turi būti ne mažesnė kaip A+“ - dėmesį atkreipė G. Kačinskienė.

Tuo metu advokatas dr. Arvydas Budnikas antrina ir gyventojams pataria neskubėti, o būsto pirkimo-pardavimo arba preliminariąją pirkimo sutartį pasirašyti tik detaliai išsiaiškinus visą situaciją.

„Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę - sutartį. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti“, - kalbėjo dr. A. Budnikas.

Jei toks terminas nėra įvardijamas, pasak advokato, sutartis turi būti sudaryta per metus (nuo preliminariosios sutarties sudarymo).

„Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. O jei šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia“, - kalbėjo dr. A. Budnikas.

Pasak jo, jei pirkėjas pageidauja tokioje sutartyje įvardyti, kokius darbus privalo atlikti vystytojas, tai irgi galima padaryti. Pavyzdžiui, sutartyje gali būti aprašoma, kokią energinę klasę turės atitikti būstas, ar bus įrengta elektros skydinė, šildymo kolektoriai ir kt.

„Neatlikus pagal įstatymus tokių privalomų veiksmų, turtą parduodančiajai pusei ar vystytojui gali vėliau bet kuriuo atveju būti taikoma įstatyminė teisinė atsakomybė“, - dėmesį atkreipė advokatas.

Matininko žodis - dar ne viskas

Be to, advokatė G. Kačinskienė vardija, kad praktikoje pasitaiko labai daug situacijų, kai skirtingi būsto įrengimo lygiai vertinami kaip ta pati dalinė apdaila.

„Pavyzdžiui, vienas vystytojas įrengia elektros skydinę, šildymo kolektorius, o kitas - ne. Ir abu nurodo, kad namas parduodamas su daline apdaila“, - kalbėjo advokatė.

Specialistė primena, kad pastato baigtumą apskaičiuoja matininkas. Būtent jis nustato, kokie darbai jau buvo atlikti pagal pateiktą namo statybų projektą.

„Pastato baigtumą apskaičiuoja matininkas, rengdamas pastato kadastrinių matavimų bylą. Nustatant, kiek procentų pastato yra pastatyta pagal projektą vadovaujamąsi žemės ūkio ministro įsakymu patvirtintomis taisyklėmis, kuriose yra nurodyta formulė, pagal kurią paskaičiuojamas namo baigtumo procentas. Kadangi taisyklėse nėra nurodytas konkretus statybos darbų sąrašas, kuriuos turi atlikti pardavėjas nustatant 85 proc. namo baigtumo procentą, šis vertinimas priklauso ir nuo matininko, atliekančio skaičiavimus“, - paaiškino advokatė.

Todėl situacijų, kai būsto baigtumas gali neatitikti 85 proc. (dalinės apdailos lygio), taip pat gali pasitaikyti.

Todėl G. Kačinskienė įvardija, kokius du pagrindinius žingsnius reikalinga atlikti, jei perkamas nebaigtas statyti namas.

„Pirma, aptarti namo įrengimo lygį su pardavėju iš anksto ir raštu, t.y. turėti aiškų dalinės apdailos įrengimo lygio aprašymą, patvirtintą pardavėjo ir Antra, preliminariojoje sutartyje numatyti, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo namo baigtumo lygis bus įregistruotas VĮ „Registrų centras“ ir jis bus ne mažesnis kaip 85 proc.“, - kalbėjo advokatė.

Taip pat, pasak pašnekovėsaktualu pagal kiekvieną individualią situaciją įvertinti, ką papildomai reikėtų aptarti sudarant preliminariąją sutartį.

„Šiuo konkrečiu atveju galima papildomai aptarti gręžinio naudojimosi (eksploatavimo, išlaidų dengimo) tvarką ir pan.“, - patarė G. Kačinskienė.

tags: #turto #vertinimas #vertina #maziau #nei #nori