Nekilnojamojo turto (NT) vertinimas yra svarbi procedūra, galinti turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Tam tikrose situacijose NT vertinimas gali sutaupyti pinigų ar apskritai apsaugoti nuo jų praradimo. Vis dėlto nemažai žmonių nepasinaudoja šia galimybe. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta nekilnojamojo turto vertinimas Žirmūnų rajone, kokie faktoriai turi įtakos vertei ir kaip galima padidinti savo būsto vertę.
Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų.
Žirmūnai - vienas iš Vilniaus mikrorajonų
Kodėl reikalingas NT vertinimas?
Dažniausiai NT vertinimas atliekamas įkeitimo ir nuosavybės perleidimo tikslais. NT vertinimas įkeičiant - aktualu NT pirkėjams, imantiems būsto paskolą turtui įsigyti. Bankai, siekdami suvaldyti savo rizikas, leidžia įkeisti tik vertintojų įvertintą turtą.
Turto pirkėjas, net ir neimdamas būsto paskolos, gali atlikti perkamo turto vertinimą ir sužinoti, ar jo išsirinktas objektas yra vertas tos kainos, kurios prašo pardavėjas, ar jis nepermokės už jį. Taip pat ir turto pardavėjas gali atlikti parduodamo turto vertinimą ir turėti prašomos kainos pagrindimą. O gal parduodamas turtas yra vertas daugiau nei manė pardavėjas?
Derybose dėl kainos NT vertinimo ataskaita gali būti lemiamas argumentas atitinkamam sprendimui priimti.
NT vertinimas paveldėjimo ir dovanojimo atvejais
Paveldėjimo bei dovanojimo atveju NT vertinimas nėra privalomas. Į dokumentus notarai įrašo Registrų centro nustatytą turto vertę. Kodėl vis dėlto reikėtų atlikti paveldėto ar dovanojamo turto vertinimą? Pirmiausia dėl realios turto vertės nustatymo. Tai ypatingai svarbu, jei paveldėtą ar padovanotą turtą bus norima parduoti anksčiau nei po 10 metų.
„Iš artimų giminaičių - tėvų, vaikų, anūkų, senelių, brolių bei seserų - paveldėtam ir dovanų gautam turtui yra taikoma mokestinė lengvata, t.y. toks turtas nėra apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Tačiau tokį turtą pardavus, neišlaikius jo 10 metų, jau atsiranda prievolė mokėti GPM, kuris skaičiuojamas nuo skirtumo tarp turto įgijimo ir pardavimo kainos“.
Registrų centras turto vertę nustato masinio vertinimo būdu, neatsižvelgdamas į individualius vertinamo objekto ypatumus, kurie turi įtakos realiai turto vertei. Dažniausiai masinio vertinimo būdu nustatyta objekto vertė būna mažesnė nei reali rinkos vertė ir tai nėra palanku parduodant paveldėtą ar dovanų gautą turtą, nes padidėja skirtumas, nuo kurio skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis.
Tuo tarpu atliekant individualų vertinimą yra atsižvelgiama į objekto unikalumus ir nustatoma aktuali rinkos vertė, kuri būna labai artima pardavimo kainai, tad ir mokėtinas GPM bus minimalus arba jo apskritai nereikės mokėti.
Retrospektyvinis NT vertinimas - būdas sumažinti mokėtiną GPM
Apie tai, kad priimant paveldėtą ar dovanojamą NT verta atlikti jo vertinimą, žino nedaugelis, o ir jei žino, galvodami sutaupyti pinigų, neskuba jo atlikti. Šios neatliktos procedūros svarba išryškėja dažniausiai tada, kai mokesčių inspekcijai tenka deklaruoti 10 metų neišlaikytą parduotą turtą ir už jį susimokėti GPM. NT vertintojai gali padėti ir šioje situacijoje.
NT vertintojai tokiu atveju atlieka retrospektyvinį turto vertinimą, t.y. nustato turto vertę tam tikram praeities momentui. Tai gali būti paveldėjimo priėmimas ar dovanojimo sutarties sudarymas. Jei bus atliktas retrospektyvinis vertinimas, mokesčių inspekcija remsis būtent vertintojų nustatyta turto verte nuosavybės perėmimo momentu, o ne Registrų centro masiniu būdu nustatyta rinkos verte, kuri, tikėtina, bus ženkliai mažesnė. Tokiu būdu retrospektyvinis vertinimas padės sumažinti mokėtiną GPM ir sutaupyti. O jei pardavimo kaina sutaps su vertintojo nustatyta buvusia verte, GPM mokėti nereikės.
Gana dažnai žmonės neišnaudoja retrospektyvinio vertinimo teikiamos naudos, kai parduoda paveldėtame ar dovanų gautame sklype pastatytą namą.
„Tarkime, šeima gavo dovanų žemės sklypą, kurio vertė dokumentuose buvo užfiksuota 10 tūkst. eurų. Jame šeima už 90 tūkst. eurų pasistatė namą ir pardavė už 120 tūkst. eurų. Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodė, jog sklypo vertė 30 tūkst. eurų, o namo - 90 tūkst. eurų. Jei retrospektyvinio vertinimo metu vertintojas nustatytų, jog dovanojimo metu reali sklypo rinkos vertė buvo 30 tūkst. eurų, o ne 10 tūkst. eurų, už parduotą sklypą nereikėtų mokėti GMP. Apmokestinama vertė sumažėja 20 tūkst. eurų, o mokėtinas GPM - 3000 eurų“.
Kaip išsirinkti patikimą vertintoją?
Žmogui paprastai turto vertintojo prireikia retai, tad pasirinkti patikimą specialistą būna keblu. Bene geriausias būdas išsirinkti vertintoją yra klausti rekomendacijų. Specialistas, apie kurį gerai atsiliepia klientai ir kurie nebijo jo rekomenduoti savo artimam ratui, savo kompetencija jau yra įgijęs klientų pasitikėjimą.
Jei NT vertinimo reikia įkeičiant būstą, patartina rinktis iš banko rekomenduojamų turto vertintojų. Nors pagal įstatymus bankai privalo priimti visų turto vertintojų paruoštas vertinimo ataskaitas, pasirinkus vertintoją iš banko pateikiamo sąrašo būsto paskolos suteikimo procesas paprastai trunka kiek trumpiau.
Ką daryti, jei dėl banko paskolos yra kreipiamasi ne į vieną, o į kelis bankus? Rekomenduojama rinktis turto vertintoją, kuris yra visų bankų, į kuriuos kreipiamasi dėl paskolos, rekomenduojamųjų turto vertintojų sąrašuose. Tokiu būdu vienas turto vertinimas tiks keliems bankams ir klientui nereikės kreiptis į kelis turto vertintojus ir kiekvienam jų mokėti už paslaugas.
Svarbiausia - rezultatas
Šiuo metu rinkoje NT vertinimo kainos prasideda nuo 150 eurų. Paslaugos kainos dydis priklauso nuo vertinamo objekto tipo, būklės, ypatybių, lokacijos, vertinimo atlikimo skubos ir kitų faktorių.
„Nekilnojamojo turto vertinimas yra paslauga, kuri orientuota į rezultatą, o ne paslaugos atlikimo kainą“.
Dažniausiai klientai NT vertinimą užsako tikėdamiesi kuo aukštesnės vertės.
Vertinimo ataskaitoje įrašyta turto vertė privalo būti pagrįsta skaičiavimais, lyginamaisiais pavyzdžiais. Profesionalus vertintojas negailės laiko ir ieškos papildomų argumentų vertinamo objekto vertei pagrįsti. Atitinkamai tai atsispindės paslaugos kainoje.
„Kaip ir kirpykloje: vanduo ir naudojamos priemonės kainuoja tiek pat, tačiau meistro profesionalumas ir jo sukuriamas rezultatas - yra tai, už ką mokame pinigus ir dėl ko nuolat grįžtame pas tą patį specialistą“.
Lietuvoje vyrauja nuomonė, jog kuo brangesnė vertinimo paslauga, tuo aukštesnę objekto vertę vertintojas nustatys.
„Tai visiškai nėra tiesa“, - sklandantį mitą paneigia. „Vertinimo paslaugos kaina tiesiogiai priklauso nuo vertintojo sugaištamo laiko. Kuo unikalesnis objektas, kuo sudėtingiau rasti į jį panašių objektų, tuo daugiau laiko vertintojas turės skirti vertinimui paruošti“, - teigia ne tik NT, bet ir verslo vertinimą atliekančios įmonės vadovas bei priduria, jog visi NT vertintojai privalo būti objektyvūs ir vadovautis Turto vertintojų etikos kodeksu.
„Geras vertintojas nėra tas, kuris įrašo didesnę vertę, o tas, kuris sugeba įrodyti, jog ji yra didesnė“.
Rizika patirti finansinius nuostolius
Vertintojo nustatyta turto vertė gali turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Jei atliekamas retrospektyvinis vertinimas ar turto vertinimas dovanojimo ar paveldėjimo atveju, nustatyta mažesnė vertė reikš didesnį mokėtiną GPM vėliau turtą parduodant.
Jei turto vertinimas atliekamas perkant būstą su banko paskola, mažesnė vertintojo nustatyta vertė sąlygos didesnę nuosavų lėšų dalį. Suteikiamos būsto paskolos dydį bankas skaičiuoja nuo turto vertinime nustatytos įkeičiamo turto vertės. Kuo ji mažesnė, tuo mažesnę paskolą bankas suteiks. Kartais ieškodami mažesnės turto vertinimo paslaugos kainos būsto pirkėjai praranda sumokėtus rankpinigius, nes neturi galimybių sumokėti staiga išaugusį pradinį įnašą.
„Kartais sutaupę 20 eurų žmonės praranda kelis tūkstančius. Štai kodėl paslaugos kaina neturėtų būti pagrindinis kriterijus renkantis turto vertintoją“, - sako ir primena, jog ne veltui liaudies išmintis byloja, jog šykštus moka du kartus.
Individualios objekto savybės
Praėjus dešimtmečiui nuo finansų krizės bei nekilnojamojo turto kainų burbulo sprogimo pastebėjome, kad mūsų klientai dažniausiai turi bent jau pirminį suvokimą apie objektų kainas, tačiau nereikia sutapatinti šio suvokimo ir profesionalų parengtos individualios turto vertinimo ataskaitos. Raštu išdėstyta profesionali vertintojo nuomonė - pagrindinė sėkmės sąlyga perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Būtent individualus nekilnojamojo turto vertinimas užtikrina, kad jūs nepatirsite perteklinės mokestinės naštos ir gausite maksimalią finansinę grąžą.
Kas turi įtakos vertei?
Vertės nustatymui daug įtakos turi ir individualios objektų savybės: pavyzdžiui, buto vertė apskaičiuojama, atsižvelgiant į atliktą / neatliktą remontą, pastato būklę, aukštą, kuriame jis yra, šildymo sistemos įrengimus. Taip pat vienas iš svarbiausių kriterijų bute - jo plotas. NT kainos nustatymui įtakos turi daugybė veiksnių, tad sudėtinga tiksliai įvardinti, kas lemia vertę - tai priklauso nuo individualaus objekto.
Vis dėlto verta paminėti kelis itin svarbius aspektus. Taip pat labai svarbi yra vertinamo turto būklė. Jei kalbame apie namą ar butą, vertinamas įrengimas, apdaila, atlikti / neatlikti remonto darbai. Vertinant žemės sklypą, atsižvelgiama į jo priežiūrą, apdirbimą ir užstatymo galimybes. Bendruoju atveju svarbu, kiek investicijų reikalauja nekilnojamasis turtas.
Turto vertintojai, turėdami teisingus duomenis, kokybiškai nustato pastato būklę. Bene daugiausiai įtakos vertei turi namo vieta. Taip pat atsižvelgiama į plotą, pastato būklę, šildymo sistemos įrengimų galimybes ir į sklypą.
NT vertinimo metodai
NT vertinimo etapai
NT vertinimas atliekamas keliais etapais. Visų pirma, sudaroma sutartis su klientu, apibrėžiami vertinimo tikslai, objektas ir apimtis. Kai kuriais atvejais galimas nekilnojamo turto vertinimas pagal unikalų numerį ar nekilnojamojo turto vertinimas internetu. Antrasis etapas - turto apžiūra, kurioje dalyvauja atestuotas vertintojas ar jo asistentas bei klientas. Nekilnojamojo turto vertė yra skaičiuojama taikant lyginamąjį, pajamų ir išlaidų metodus ar jų derinį.
Taikant šią metodiką, surenkama informacija apie panašių ar alternatyvių sandorių kainas rinkoje ir palyginami skirtingi atvejai. Tuo tarpu komercinės paskirties NT vertinimui dažniau naudojamas pajamų metodas, kai nustatomas objekto pajamingumas ar jo potencialas. Savo veikloje nekilnojamojo turto vertintojai vadovaujasi objektyvumo, palyginamumo, tikslumo, nešališkumo, skaidrumo principais.
Nekilnojamojo turto vertę apskaičiuojame, remdamiesi lyginamuoju metodu. Metodiškai renkame įvairią informaciją apie analogiškų ir panašių turto sandorių kainas, žvelgiame į 36 mėnesių laikotarpį ir lyginame bent jau tris sandorių atvejus. Komercinio turto vertinimą atliekame remdamiesi pajamų metodu. Nepriklausomi turto vertintojai savo veikloje remiasi įvairiais dokumentais, kurie suteikia patikimų duomenų apie vertinamą objektą. Turto vertintojas reikalingų dokumentų sąrašą patikslina vertinimo eigoje ir informuoja apie tai klientą.
Kiek kainuoja NT vertinimas?
Daugelis svarsto, ar NT vertinimas yra „brangus malonumas“, tad skubame atsakyti. Iš tikrųjų nekilnojamojo turto vertinimas kaina gali pasirodyti nepigi paslauga, tačiau jo nauda - gerokai didesnė. Mūsų įmonėje taikoma skaidri kainodara, tad nekilnojamojo turto vertinimo kaina visada bus adekvati ir priklausys išskirtinai nuo atliktų darbų sudėtingumo, apimties ir termino.
NT vertinimui reikalingiausi dokumentai įprastai yra turto kadastrinių matavimų byla ir Registrų centro išrašai. Juos galime gauti tik su turto savininkų raštuku sutikimu.
100 proc. baigtumas
Kokius kriterijus turi atitikti būstas, kad turto vertintojai galėtų nustatyti 100 proc. baigtumą? Butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra pilnai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys. Taigi, jau turi būti pilnai nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys.
Kartais pasitaiko situacijų, kuomet rengiant buto dokumentus matininkai butą, esantį su daline apdaila ir dar pilnai neįrengtą, jau pažymi kaip baigtą 100% ir tokį baigtumą registruoja Registrų centre.
Tačiau turto vertintojai visada žiūri į realią situaciją ir vertina tai, kas yra bute, o ne tik dokumentuose. Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis.
Vertindami būstą vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.) bei pagal tai nustatyti baigtumo procentą.
Ką reikia žinoti apie objekto baigtumą prieš pasirašant pirkimo sutartį?
Ką būsto pirkėjui derėtų žinoti apie objekto baigtumą prieš pasirašant pirkimo sutartį? Visų pirma, su pardavėju pasirašomoje sutartyje turi būti nurodyta, ar perkamas butas yra pilnai įrengtas, ar su daline apdaila. Jeigu perkamas butas yra su daline apdaila, turi būti pridėtas atliktų darbų aprašymas.
Pirkėjas turi patikrinti, ar visi darbai, kurie yra nurodyti sutartyje, tikrai atlikti. Pavyzdžiui, vienas pardavėjas gali parduoti butą su tik pastatytomis sienomis, kitas - su pastatytomis ir nutinkuotomis sienomis, kurias pirkėjui tereikės nusidažyti norima spalva ir t.t. Visa tai turi būti aprašyta su pardavėju pasirašomoje pirkimo - pardavimo sutartyje. Pirkėjas, prieš pasirašydamas darbų perdavimo-priėmimo aktą, turėtų įsitikinti, kad visi sutartyje nurodyti darbai tikrai yra atlikti.
Kaip padidinti būsto vertę?
Dažnai naujakuriams, įsirenginėjantiems neseniai įsigytą būstą, yra aktualu kuo greičiau padidinti būsto vertę tam, kad būtų išmokėti pinigai iš banko. Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.
Taigi, naujakuriui tiesiog gražiai paprašius, vertės padidinti tikrai negalės.
Labai sunku kalbėti apie konkrečius darbus, kurie pakelia buto vertę, nes yra darbų eiliškumas, pagal kurį dirba butą įrenginėjantys meistrai. Negali žmogus, neatlikęs vienų darbų, imtis kitų vien dėl to, kad jų atlikimas turi daugiau reikšmės nustatant turto vertę. Tarkime, statant gyvenamąjį namą langų sumontavimas turto vertę padidina 5%, o durų įstatymas - 3%. Taigi, žiūrint iš turto vertinimo perspektyvos, labiau apsimoka pirma pasirūpinti langais, o duris įsistatyti vėliau. Tačiau šis eiliškumas nebūtinai atitiks savininkų planus, nes galbūt jie laukia, kol bus pagaminti specialūs langai, o duris turi jau dabar? Arba statybininkai yra pasiruošę įstatyti duris, bet ne montuoti langus.
Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios firmos laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas.
Dar vienas niuansas - tarkime, nusipirkote butą už 100 000 eurų ir dar 20 000 eurų investavote į jo įrengimą. Dažnai savininkui atrodo, kad baigus visus darbus, buto vertė turėtų būti 120 000 eurų, tačiau taip yra tikrai ne visada. Vertinant turtą labai daug priklauso ne tik nuo naudojamų medžiagų ir paties objekto savybių, bet ir nuo vietos.
Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t. Pasitaiko, kad savininkai įsigiję butą iš karto susiperka visas reikalingas medžiagas ir darbams nebelieka lėšų. Tuomet kviečia turto vertintoją, rodo įsigytas medžiagas ir prašo pagal tai padidinti būsto vertę. Tačiau dar nesudėtos medžiagos - kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos. Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams.
Pasitaiko, kad turto vertinimo išvados nuvilia savininkus. Kaip jau minėta, turto vertė nustatoma remiantis specialiuose mokymuose įgytomis žiniomis ir vertintojo patirtimi, tačiau vertinime yra vietos ir individualiam vertintojo požiūriui bei nuomonei. Pavyzdžiui, objekto vertei įtakos turi ne tik įrengimas, bet ir vieta, atstumai iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų. Tačiau vienam vertintojui, pavyzdžiui, Žirmūnų rajonas gali patikti labiau negu Antakalnis, kitam - atvirkščiai.
Kita vertus, jeigu standartinis butas parduodamas miegamajame rajone, kur didelė gyvenamųjų būstų koncentracija, turto vertintojas vertinamą objektą galės palyginti su analogiškais, jau parduotais, butais. Taigi, kuo turtas unikalesnis, kuo mažiau yra parduodama kitų panašių objektų šalia vertinamo turto, tuo daugiau erdvės pasireikšti individualiai vertintojo nuomonei.
Dar pridėčiau ir tai, kad jeigu bus įrodyta, jog vertintojas pasirinko netinkamą vertės apskaičiavimo metodą arba palyginamuosius objektus, vertintojui gali būti atimta licencija.
KAIP ĮVERTINTI NEKILNOJAMĄJĮ TURtą
tags: #turto #vertinimas #zirmunai