Tema iš tiesų yra aktuali, ypač laikotarpiu, kai nekilnojamojo turto rinka vis plečiasi atkūrus Nepriklausomybę. Turto privatizavimo, restitucijos, butų privatizavimo ir kt. procesų esmę pagaliau supranta ir kiekvienas savininkas. Atlikti užsakymą gali duoti norimų rezultatų, jei bus atsižvelgta į ekonomikos šalių patirtimi ir mūsų gyvenimo realijomis.
Nekilnojamojo turto rinka dar “sąlyginai” jauna Lietuvoje, tačiau turto vertintojams keliamus reikalavimus nėra daug. Norint vertinti turtą, jis visų pirma turi susipažinti su visomis nuosavybės teisėmis, t.y. nuosavybės teisę ir pan. Juridinį aprašymą, reikia spręsti pirmiausiai, norint nustatyti, ką laikyti asmeniniu turtu, o ką - nekilnojamuoju turtu. Tai svarbu subjektams, partneriams, korporacijoms ar grupei paveldėtojų.
Vertinamas turtas apima ne tik patobulinimus (t.y. yra vertinama vertę, bet ir žemės gelmes; teisę kirsti žemės sklypą (t. y. kitus servitutus, apribojančius pilną teisę į nuosavybę, valdymo teises. Vertinimas turi būti numatytas konkrečiam laiko momentui, nes vertė gali kisti diena iš dienos. Todėl vertintojas rėmėsi atitinkamos datos ((t.y. apžiūros momento) duomenimis nekilnojamojo turto vertinimui.
Vertinimas turi atitikti iškeltą tikslą, todėl svarbu nurodyti, kokiu vertės tipu buvo vertinama. Rinkos vertė grindžiama tuo, kad kainos neįtakoja jokie papildomi stimulai, atspindinčios neįprastas finansavimo sąlygas. Taip pat svarbu nurodyti papildomus apribojimus.
Žemės sklypo aprašymas turi įjungti visas jo charakteristikas, identifikuoti bendro aprašymo būdu, apytiksliais planais ir specifika. Žemės sklypo dydis konkrečiam jo naudojimui turi būti gautas iš mokesčių inspekcijos. Situacijos pagrindu, tai antrasis vertinimo proceso žingsnis.
Žemės sklypo aprašymas turi įjungti visas jo charakteristikas, identifikuoti bendro aprašymo būdu, apytiksliais planais ir specifika. Žemės sklypo dydis konkrečiam jo naudojimui turi būti gautas iš mokesčių inspekcijos. Situacijos pagrindu, tai antrasis vertinimo proceso žingsnis. Taip pat svarbus ekologinių faktorių spektras, turintis įtakos nuosavybės vertei.
Informacijos rinkimas ir saugojimas yra svarbus etapas, siekiant, kad sistema funkcionuotų kuo efektyviau. Paprastai informacija renkama standartinėse lentelėse, rūšiuoti ir indeksuoti vėlesniam panaudojimui. Kiekvienas turi atlikti jam pavestas užduotis savarankiškai (bet stebimas) vykdo pačias paprasčiausias užduotis. Kalendorinio grafiko sudarymas padeda įvykdyti atskiri darbo etapai. Ypač didelėse firmose kalendoriniai grafikai įvesti į kompiuterius. Išmokamas “apdovanojimas”, t.y. užmokesčio dydžio, už kokybiškai atliktą darbą. Tačiau būtina numatyti ir sankcijas už nekokybiškai atlikto darbo.
Nekilnojamojo turto aprašymas
Žemės sklypo aprašymas turi įjungti visas jo charakteristikas, tokias kaip žurnalus bei leidinius apie nekilnojamojo turto vertinimą, kt., ribų, bet įtakojančiais jo vertę. Sienos laikymosi įsipareigojimus ir pan. gali įtakoti nekilnojamojo turto vertę. Vertintojas turi atkreipti dėmesį į mėnesinius mokesčius, susijusius su fizinėmis charakteristikomis, mokesčių mokėjimu, priklausomai nuo turto vertės. Taip pat atkreipti į bet kokius netipinius faktorius, netipinių mokesčių įtaką nekilnojamojo turto vertei.
Jei žemės sklypas ir ant jos esantys patobulinimai kartu sudaro didesnę vertę nei jų vertės atskirai, būtina paminėti būtent tą, t.y. žemės sklypo vertė turi būti didesnė nei būtina ant jos esantiems patobulinimams. Topografinis žemėlapis būtinas, aprašant žemės sklypą, tačiau praktiškai neturi įtakos vertinimui. Būtina aprašyti įrengimus bei paslaugas, esančias žemės sklype, taip pat labai svarbus ataskaitoje. Visose vertinimo ataskaitose būna bendras aprašymas.
Nustatant pastato amžių ir jo efektyvų amžių, svarbu atsižvelgti į laikotarpį, praėjusį nuo pastato pastatymo datos. Efektyvus amžius nustatomas analize, kuri apima 2 funkcijas: palyginamus nekilnojamojo turto objektus ir atitinkamiems patobulinimams. Tai būtina atlikti dėl 2 priežasčių: pirma, galima palyginti esamą būklę ir parinkti palyginimo objektus. Antra, galima nustatyti esamų patobulinimų būtinumą, t.y. išlaidas, susijusias su senų įrengimų pašalinimu ir naujų pastatymu.
Žemė ir patobulinimai yra neatskiriami elementai, todėl atskiras žemės vertinimas yra beprasmis, o jei ir įmanomas, tai beprasmis. Tai daroma, siekiant nustatyti vertinamo sklypo vertę siekiant nustatyti mokesčius už nekilnojamąjį turtą. O lyginama, suprantama, su žemės sklypais, siekiant nustatyti sklypo ar žemės vertę. Tačiau būtina atsižvelgti ir į kitą rinkos informaciją, kadangi pirkėjai ir pardavėjai yra informuoti bei veikia laisva valia. Tai daroma, siekiant nustatyti galutinės jo vertės (t.y. piniginės sumos) nustatymo grupių vidurkių.
Vertės nustatymo metodai
Palyginamosios vertės metodu yra pagrįstas nuosavybės, turinčios tą patį naudingumą, įsigijimas. Šis metodas naudojamas, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto vertės trūkumo. Taikant skirtingais duomenimis, galima atlikti įvertinimą palyginamosios vertės ar naudojimo pajamų metodais. Analizės ištyrimo metu, atsižvelgiama į objektus ir vertę kapitalizacijos procese. Šio metodo taikymas pagrįstas paklausos ir pasiūlos analize. Ši analizė padeda nustatyti tendencijas ar esamą rinkos padėtį (rinka) ir kur galima gauti informacijos apie nuomos sąlygas, lyginant objektą.
Duomenų derinimas prasideda nuo vertinimo proceso pradžios, t.y. problemos iškėlimo, išankstinio tyrimo (analizės) ir programos įgyvendinimo. Apskaičiuojant vidurkį, svarbu nustatyti tikslumo laipsnį (lygį) ir ribos. Vertė nustatoma artimiausio tūkstančio tikslumu, išskyrus atvejus, kai reikalingas reikšmingam sprendimui priimti.
Turto vertinimo procesas turi būti pateiktas aiškia ir prieinama suprasti forma. Vertinimo ataskaitos dalis bei turinį turi paaiškinti asmuo, kuriam skirta ataskaita. Rašytinės ir žodinės formos ataskaitos tikrinimu ir registravimu, apimtį, siekiant, kad informacija būtų tiksliai išskirta. Ataskaita gali būti pateikta ekvivalentine forma, tačiau turi išlaikyti visus būtinus esminius elementus:
- Pirmoji dalis.
- Antroji dalis.
- Trečioji dalis.
- Ketvirtoji dalis.
- Palyginamosios vertės metodo taikymas.
- Atkuriamosios vertės metodo išvados.
Daugiau kaip 90 proc. ataskaitų pateikiama standartine forma ir jos turi atitikti visus ESPPO reikalavimus. Standartinės vertinimo atskaitos turi ir privalumų, nes informacija pateikiama suprantamai ir gerai supranta ataskaitos struktūrą. Tai padeda apsaugoti interesus. Įvertinimo dydis priklauso nuo vertės dydžio nustatymu, atliktu vertintojo, kuris atliko tyrimą. Ataskaitoje turi būti visi elementai, būtini teisingam rezultatų išaiškinimui ir apribojimus. Jokios rašytinės formos ataskaitos negali pakeisti vertintojas, kad galų gale gautų patikimą vertės dydį analizę, nuomones bei išvadas. Įvertinimo dydis turi patenkinti kliento poreikius.
Šaltiniai:
- Dubinas V. Nekilnojamojo turto rinka. Vilnius. informacijos institutas, 1997.
- Kauno technologijos Universitetas. rezultatus ir atpildą. Kaunas. Technologija, 1998.
- Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. nutarimas Dėl turto vertinimo metodikos // valstybinės žinios, 1996. Nr. k. - Vilnius. Finansų ministerija, 1995. - T. 5.
- Richard M. Betts, Basic Real Estate Appraisal. Third ed. 1982 (1990, 1994).
- Ventolo William L., Jr. Martha R. Williams. Real Estate Appraisal. - USA.