Kaip Patikrinti, Ar Turtui Taikomas Arestas Lietuvoje

Nekilnojamojo turto įsigijimas - tai vienas svarbiausių ir rizikingiausių finansinių sprendimų, kurio sėkmė priklauso ne tik nuo tinkamo objekto pasirinkimo, bet ir nuo kruopštaus dokumentų patikrinimo. Praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai, vedini skubos ar informacijos stokos, neįvertina turto teisinės būklės, o tai gali lemti reikšmingus finansinius praradimus - nuo avanso netekimo ar nesuteikto banko finansavimo iki netinkamo turto įsigijimo.

Straipsnyje išsamiai paaiškinsime, kokios teisinės rizikos kyla ir kokius dokumentus būtina patikrinti prieš pasirašant preliminariąją turto įsigijimo sutartį, bei trumpai aptarsime kodėl kredito įstaigos atsisako finansuoti tinkamai neįregistruotą turtą, bei kaip reglamentuojamas avanso mokėjimas Lietuvoje. Pasidalinsime patirtimi ir pateiksime aiškias, teisiškai pagrįstas rekomendacijas, kaip išvengti dažnai pasitaikančių klaidų.

Dažniausios Klaidos Perkanti Nekilnojamą Turtą

Radus tinkamą būstą ar sklypą, nepakanka pasikliauti vien išoriniu įspūdžiu ar pardavėjo patikinimais - kiekvienas nekilnojamojo turto sandoris turi būti grindžiamas aiškiais, teisiškai nepriekaištingais dokumentais. Prieš mokant avansą itin svarbu įvertinti, ar įsigyjamas turtas yra registruotas, ar statiniai atitinka teisės aktų reikalavimus, ar paskirtis suderinama su planuojamu naudojimu, ar nėra suvaržymų, galinčių kliudyti naudoti ar finansuoti objektą. Praktikoje dauguma rimtų problemų iškyla ne todėl, kad pirkėjas nesuprato dokumentų - o todėl, kad iš anksto jų tiesiog nepaprašė arba neatkreipė dėmesio į svarbias detales.

Neįregistruotas Aktualus Baigtumas

Dažna situacija, kai parduodamas nekilnojamasis turtas yra pastate, kurio baigtumo procentas nėra 100 %. Pavyzdžiui, daugiabutis gali būti įregistruotas Registrų centre kaip 90 % baigtumo, nes nėra pilnai įgyvendinti projekto sprendiniai - neužbaigtos bendro naudojimo erdvės, infrastruktūra ar aplinka. Nepaisant to, statytojas neretai skubotai pradeda aktyvų šių patalpų pardavimą, nebaigęs pastato pridavimo procedūros. Tokiais atvejais būtina labai atsakingai įvertinti riziką: gali būti, kad statytojas nukrypo nuo projekto ar neturi ketinimo užbaigti darbus, o išpardavęs turtą atsisakys tolimesnės atsakomybės. Tuomet visą baigtumo įforminimo procesą - techninę priežiūrą, statinio pripažinimą tinkamu naudoti ir įregistravimą - turėsite vykdyti Jūs pats, vienas arba kartu su kitais pastato bendraturčiais.

Svarbu žinoti, kad pagal galiojančius teisės aktus (Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 24 punktą), tol, kol visas pastatas nėra įregistruotas kaip 100 % baigtumo, jame esančių atskirų patalpų - pavyzdžiui, butų - taip pat negalima įregistruoti kaip visiškai baigtų. Kitaip tariant, net jei Jūsų butas įrengtas ir faktiškai tinkamas gyventi, jo teisinis statusas liks „nebaigtas“, kol nepriduotas visas pastatas. Dėl to gali kilti sunkumų su banko paskolą, deklaruojant gyvenamąją vietą, parduodant ar kitaip disponuojant turtu ateityje. Todėl ši aplinkybė turi būti vertinama itin atsakingai dar prieš pasirašant preliminarią sutartį ar sumokant avansą.

Netinkama Žemės Sklypo ar Statinio Paskirtis

Kita dažnai pasitaikanti problema - kai dokumentuose įregistruota žemės ar statinio naudojimo paskirtis nesutampa su realia situacija ar pirkėjo ketinimais. Pavyzdžiui, sklypas oficialiai registruotas kaip žemės ūkio paskirties, nors pirkėjas jį įsigyja su tikslu statyti gyvenamąjį namą. Arba dokumentuose esantis statinys įvardytas kaip ūkinis pastatas, tačiau parduodamas kaip pilnai įrengtas gyvenamasis namas. Tokiais atvejais, jei paskirtis nebuvo pakeista teisės aktų nustatyta tvarka, gali kilti rimtų pasekmių: bankai dažnai atsisako finansuoti objektus, kurių paskirtis neatitinka būsto kredito tikslų, o norint pradėti statybas ar teisėtai naudoti turtą pagal jo faktinę paskirtį, gali prireikti papildomų procedūrų - tiek paskirties keitimo, tiek savavališkos statybos įteisinimo.

Be to, ne visais atvejais tokie veiksmai yra galimi, pavyzdžiui, dėl galiojančių teritorijų planavimo dokumentų ar specialiųjų žemės naudojimo sąlygų. Net ir įsigyjant butą būtina atkreipti dėmesį, kad Registro įraše paskirtis būtų nurodyta kaip „gyvenamoji patalpa“, o ne, pavyzdžiui, „poilsio patalpa“ ar „komercinės paskirties objektas“, nes tai tiesiogiai lemia galimybę gauti būsto paskolą, deklaruoti gyvenamąją vietą ir naudoti patalpas pagal numatytą jų funkciją.

Servitutai

Perkant žemės sklypą, vienas svarbiausių dalykų - įsitikinti, ar yra teisiškai įregistruotas privažiavimas prie sklypo, taip pat ar yra nustatyti būtini inžinerinių tinklų servitutai: vandentiekio, nuotekų, elektros, dujų ir kt. Tinkami neregistruoti privažiavimo ar komunikacijų servitutai reiškia, kad sklypas gali būti neprieinamas taigi ir pilnavertiškai neeksploatuojamas be kaimyninių sklypų savininkų raštiško sutikimo.

Tokiu atveju kyla rizika susidurti su teismais, nuostoliais ir ilgai trunkančiais ginčais, ypač jei privažiavimo kelią ar tinklus reikės tiesti per svetimą nuosavybę. Visi servitutai ir naudojimo apribojimai turi būti aiškiai įrašyti Nekilnojamojo turto registre - tai vienintelis oficialus įrodymas, kad teisė naudotis keliu ar tiesti / eksplotuoti tinklus egzistuoja.

Nuosavybės Teisės Neapibrėžtumas

Viena iš rimčiausių rizikų nekilnojamojo turto pirkimo procese kyla tada, kai asmuo, siūlantis turtą parduoti, formaliai dar neturi teisės juo disponuoti. Pavyzdžiui, turtas gali būti paveldėjimo procese - pardavėjas deklaruoja, kad jį netrukus paveldės, tačiau paveldėjimo teisės dar nėra galutinai įformintos ir įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Tokiu atveju bet kokie įsipareigojimai dėl turto perleidimo yra teisiškai neįpareigojantys, nes asmuo neturi teisės perleisti nuosavybės, kurios faktiškai ir formaliai dar nevaldo.

Panaši rizika kyla ir tuo atveju, kai turtas priklauso keliems bendraturčiams, bet ne visi yra davę aiškų ir rašytinį sutikimą sandoriui. Jei vienas iš bendrasavininkių savavališkai imasi veiksmų be kitų valios, sandoris gali nutrūkti net notarinio tvirtinimo metu, kai, pavyzdžiui, kitas bendraturtis pareiškia norįs pasinaudoti pirmumo teise įsigyti turtą pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnio nuostatas. Tokiose situacijose kyla tiek teisinė, tiek finansinė rizika: prarastas avansas, neįvykęs sandoris ir ilgalaikiai ginčai. Todėl prieš pasirašant preliminarią sutartį itin svarbu patikrinti turto nuosavybės statusą Nekilnojamojo turto registre bei įsitikinti, kad visi suinteresuoti asmenys - bendraturčiai ar paveldėtojai - išreiškė aiškų sutikimą dėl pardavimo.

Arestai, Hipoteka ir Kiti Suvaržymai

Prieš sudarant nekilnojamojo turto sandorį būtina atidžiai išanalizuoti naujausią Registrų centro išrašą, kuriame gali būti įrašytos žymos apie turto įkeitimą (hipoteką), teismo areštus, vykdomuosius įrašus ar kitus nuosavybės teisės suvaržymus. Tokie įrašai reiškia, kad turtas gali būti įkeistas bankui, susijęs su vykstančiu teisminiu ginču, skolomis arba kitais įsipareigojimais, dėl kurių pardavimo teisė apribota arba visiškai negalima. Nepatikrinus šių duomenų, pirkėjas rizikuoja sumokėti avansą už teisiškai „užšaldytą“ turtą, kurio pardavimas negali būti įvykdytas, kol apribojimai nebus panaikinti. Tokiais atvejais kyla ne tik avanso praradimo grėsmė, bet ir ilgi, brangūs bei varginantys ginčai, bandant susigrąžinti sumokėtas lėšas.

Kadastrinių Duomenų Neatitikimas Faktinei Būklei

Be pagrindinių nuosavybės ar teisinės registracijos rizikų, svarbu atkreipti dėmesį ir į dokumentinius netikslumus, kurie gali turėti reikšmingą įtaką sandorio eigai. Vienas dažniausiai pasitaikančių atvejų - kai kadastriniai duomenys neatitinka faktinės turto būklės. Pavyzdžiui, realus buto ar sklypo plotas gali skirtis nuo to, kuris įregistruotas Nekilnojamojo turto kadastre, o pastato planas gali būti neatnaujintas dėl savavališkai atliktų perplanavimų, įrengtų pertvarų ar nelegalios paskirties keitimo. Tokie neatitikimai gali sukelti ne tik ilgas ir brangias dokumentų tvarkymo procedūras, bet ir tapti kliūtimi gauti banko finansavimą, nes vertintojai ir kredito įstaigos remiasi registruotais, o ne faktiniais duomenimis.

Be to, bet kokie neatitikimai gali apsunkinti būsimas rekonstrukcijas, kapitalinius remontus ar net pardavimą - ypač jei reikės įteisinti savavališkus pakeitimus pagal galiojančius teisės aktus. Dar vienas svarbus aspektas - nepadengti bendrijos ar komunaliniai įsiskolinimai. Jei šios skolos nėra aiškiai aptartos ir įtrauktos į sutartį, pirkėjas gali netikėtai perimti finansinę naštą už ankstesnio savininko įsipareigojimus.

Kiekviena iš šių aplinkybių, nors iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti kaip techninė smulkmena, realybėje gali tapti rimta kliūtimi sandoriui ar lemti papildomas išlaidas, kurių buvo galima išvengti, laiku atlikus visapusišką dokumentų patikrą.

Kokius Dokumentus Būtina Tikrinti?

Kad išvengtumėte aukščiau minėtų problemų, kruopščiai patikrinkite svarbiausius NT dokumentus dar prieš pasirašydami preliminarią sutartį ar mokėdami avansą. Pagrindiniai dokumentai ir duomenys, kuriuos turi peržiūrėti pirkėjas (arba jo samdomas ekspertas):

• Nekilnojamojo turto registro išrašas (nuosavybės pažymėjimas). Tai dokumentas kuriame surašyti esminiai duomenys: savininkas (-ai), turto unikalus numeris, adresas, plotas, paskirtis, taip pat teisiniai statusai - įregistruotos hipotekos, areštai, servitutai, nuomos teisės, juridiniai faktai ir kt. Registro išrašas atsako į klausimus apie juridinę turto padėtį: ar turtas nėra įkeistas, ar nėra teisminių ginčų, kas tiksliai jį valdo, kokia naudojimo paskirtis, ar nustatyti servitutai bei kitokie apribojimai. Būtinai naudokite naujausią (geriausia einamosios dienos) išrašo versiją - sena pažyma (pvz., kelių mėnesių senumo) gali neatspindėti naujai atsiradusių apribojimų.
• Asmens tapatybės dokumentai ir įgaliojimai. Vienas pirmųjų žingsnių prieš mokant avansą sudarant nekilnojamojo turto sandorį - įsitikinti, kad asmuo, siūlantis parduoti turtą, yra teisėtas savininkas. Visuomet patikrinkite, ar pardavėjo vardas ir pavardė sutampa su įrašais Nekilnojamojo turto registro išraše. Jei pardavėjas veikia per atstovą (pvz., brokerį, giminaitį ar kitą asmenį), būtina reikalauti notaro patvirtinto įgaliojimo, kuris aiškiai įvardija konkrečius įgaliojimus - teisę parduoti konkretų objektą, sudaryti preliminarią sutartį ar atstovauti viso sandorio metu.
• Kadastrinių duomenų patikra. Perkant žemės sklypą ar namą su jam priskirtu sklypu, kadastriniai duomenys tampa vienu svarbiausių aspektų, kuriuos būtina patikrinti dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo. Rekomenduojama atidžiai peržiūrėti žemės sklypo ar statinio planą, pasitikrinti registruotą plotą, ribų konfigūraciją, statinių buvimo vietą ir įsitikinti, ar visa tai atitinka faktinę situaciją - tai yra, ar Jūsų apžiūrėtas turtas iš tiesų atitinka įregistruotus duomenis Nekilnojamojo turto kadastre.
• Statybos leidimai ir baigtumo dokumentai. Perkant naujai pastatytą arba rekonstruotą gyvenamąjį namą, itin svarbu patikrinti, ar statybos buvo vykdytos teisėtai ir tinkamai užbaigtos. Pirkėjas turi teisę reikalauti statybos leidimo kopijos bei statybos užbaigimo akto arba deklaracijos apie statybos užbaigimą. Šie dokumentai įrodo, kad statybos procesas vyko pagal galiojančius teisės aktus, o statinys atitinka projektinius sprendinius.
• Energetinio naudingumo sertifikatas. Pagal Lietuvoje galiojančius reikalavimus, parduodant pastatą ar patalpas privaloma turėti galiojantį energinio naudingumo sertifikatą. Nors tai pardavėjo atsakomybė, pirkėjui verta pasidomėti, ar sertifikatas yra ir kokia energinio naudingumo klasė nustatyta. Sertifikatas neužkerta kelio pasirašyti preliminarią sutartį, bet notarui tvirtinant galutinį sandorį sertifikato reikės.

Papildomai galite paprašyti pardavėjo pateikti pažymas apie atsiskaitymą už komunalines paslaugas (elektra, dujos, vanduo) ar bendrijos (administratoriaus) pažymą apie įsiskolinimus už namo priežiūrą. Nors teisiškai skolos už komunalinius mokesčius lieka buvusiam savininkui, praktikoje neapsidraudus gali kilti nepatogumų.

Kodėl Bankai Gali Nesuteikti Paskolos Netinkamai Įformintam Turtui?

Daugelis pirkėjų NT perka su banko paskola, todėl būtina suprasti, kaip turto dokumentų būklė gali paveikti banko sprendimą finansuoti. Bankai, suteikdami būsto kreditą, vertina ne tik pirkėjo pajamas, bet ir patį turtą, kuris bus įkeičiamas kaip užstatas. Jei kyla abejonių dėl turto teisinio statuso ar likvidumo, bankas gali atsisakyti suteikti paskolą arba kelti papildomas sąlygas.

Kaip vyksta turto areštas ir kokios jo pasekmės?

Jei turtas nekilnojamasis - skola turi buti 7 tukst.Lt. Patikslinu pirma komentara. 7 tukst. riba nustatyta turto pardavimui is varzytyniu (turint omenyje, kad NT yra vienintele gyv. vieta), o ne turto arestui. T.y. jei skolai padengti uztektu pvz. automobilio, antstolis pazeistu teises aktunuostatas,jei arestuotu pvz. automobili ir buta.

Nustacius, kad auto verte mazesne negu skola, antstolis arestuos dar kazka, jei neturite turto- piniginiu lesu uz likusia skolos dali.

LR CPK 675 str. 2 d. IŠ ESMĖS reiškia, kad areštuotas turtas t.b.

Jūsų turtas laikomas bendra jungtine nuosavybe. Ir antstolis turi teisę nukreipti išieškojimą į jūsų bendrą turtą, kadangi tai yra kartu ir skolininko turtas.

Jeigu teismo nutartyje arba kitame dokumente, kurio pagrindu vykdomas turto areštas, nenurodyta, kad uždraudžiamas ar apribojamas turto valdymas ir (arba) naudojimas, laikoma, kad taikomas tik draudimas disponuoti turtu (CPK 675 str. 3 d.). Taigi, visada uždraudžiama disponuoti, pvz. parduoti, kad skolininko turto nesumažėtų. Naudoti daiktą galima, jeigu tai draužiama, konkrečiai tą turėtų ir nurodyti, pagrįsti, kodėl tai turėtų būti draudžiama.

Visada , pirmiausia reikia tartis su antstoliu, reikia kalbėti su juo, o ne pulti ieškoti išeities diskusijose internete.

Antstolio veiksmus galite apskųsti per dvidešimt dienų skaičiuojant nuo laiško gavimo (spaudas ant voko yra kada gauta) pateikiant skundą antstoliui, jei prašysite sustabdyti išieškojimą vykdymo procese, vieną egz turite pateikti ir teismui.

Teismas skolininko ar jo šeimos narių prašymu po to, kai butas ar gyvenamasis namas išieškant sumas, nesumokėtas už sunaudotus energijos išteklius, komunalines ir kitokias paslaugas, yra areštuotas, gali nustatyti, kad nebūtų išieškoma iš paskutinio buto, gyvenamojo namo ar jų dalies, būtinų šiems asmenims gyventi. Tai teismas gali nustatyti atsižvelgdamas į vaikų, neįgaliųjų ir socialiai remtinų asmenų materialinę padėtį ir interesus.

Susitarti visada galite su kreditoriumi (pasirašyti sutartį, kurioje būtų nurodyti aiškūs sumokėjimo terminai, įmokos dydis). Antstoliai apie tai nutyli, nes tokiu atveju jie neuždirba pinigų. Sėkmės! Visi daugiau ar mažiau turime žmogiškumo, tad manau Jūsų situacijoje kreditorius bus geranoriškas (jo tikslas atgauti pinigus).

Antstolio teisės ir pareigos

Pagal LR CPK 645 str. O dėl kokios priežasties, tai nesužinosi jei nesi proceso šalis. Zmona turi skola apie 3 tukst.

Visada , pirmiausia reikia tartis su antstoliu, reikia kalbėti su juo, o ne pulti ieškoti išeities diskusijose internete.

Antstolis galėtų nuimti sąskaitos areštą nebent pats mokėtumėte skolą. Paliks įstatymu numatytą dalį, kurią galėsite pasiimti banke.

Nuo 600 EUR būtinos antstolio išlaidos ir atlygis antstoliui yra 142 EUR. BET prie tos sumos prisideda dar visos faktinės išlaidos, t.y. laiškų siuntimas, registrų tikrinimas ir t.t.

Gali areštuoti Jums priklausančią dalį, kaip pvz. 1/2.

Turto areštas ir skolos dydis: ar tai susiję?

Žinoma, kad galima areštuoti turtą, kurio vertė mažesnė nei skolos likutis. Areštavo todėl, kad automobilis yra bendras sutuoktinių turtas, nepriklausomai nuo to, kurio vardu registruota transporto priemonė. Viskas čia gerai su areštu.

675 straipsnis. 1. 2. Antstolis areštuoja skolininko turtą surašydamas turto arešto aktą. Antstolis turi teisę panaikinti turto areštą tik tuomet, jeigu turtas areštuotas antstolio. 3. Vykdydamas teismo nutartį areštuoti turtą, antstolis šio Kodekso 677 straipsnyje nustatyta tvarka sudaro areštuojamo turto aprašą. Šiuo atveju antstolis turto arešto akto nesurašo. Jeigu teismo nutartyje arba kitame dokumente, kurio pagrindu vykdomas turto areštas, nenurodyta, kad uždraudžiamas ar apribojamas turto valdymas ir (arba) naudojimas, laikoma, kad taikomas tik draudimas disponuoti turtu. 4. Turto areštas įsigalioja nuo turto arešto akto paskelbimo skolininkui, o jeigu nėra galimybės paskelbti, - nuo turto arešto akto įregistravimo turto arešto aktų registre. 5. Siūlyčiau atkreipti dėmesį į 2 dalį, t.y. "Antstolis negali areštuoti skolininko turto iš esmės daugiau, negu jo reikia išieškotinai sumai ir vykdymo išlaidoms padengti". Taigi, turto areštas mažesnės vertės turtui nėra ribojamas.

TP parduoti negalite, tačiau niekas nedraudžia ieškoti TP pirkėjo savarankiškai. Atsiradus pirkėjui, siūlyčiau susisiekti su antstoliu ir tartis dėl tolimesnių veiksmų. Taip būtų pagreitinamas ne tik skolos padengimas, bet ir palengvinamas kaimynų galvos skausmas dėl vietą užimančios neeksploatuojamos TP.

Kadangi tai nevaziuojantis auto- antstoliui buvo rastiskai atsakyta,kad atvezti vertes nustatymui neimanoma,nes nevaziuojanti. Taip viskas ir pasiliko.

Lentelė: Pagrindiniai aspektai tikrinant turto areštą

tags: #kaip #suzinoti #ar #arestutas #turtas