Turto vertinimas - tai profesionalių vertintojų atliekamas objektyvus ir nešališkas tam tikro turto piniginės vertės nustatymas tam tikru momentu. Gali būti vertinamas nekilnojamasis turtas, verslas, transporto priemonės, pramonės įranga, bendrovių akcijos, prekių ženklai, turtinės teisės ir kitas turtas. Kaip ir kiekvienas procesas, turto vertinimas turi savo tikslą. Kitaip tariant, turto vertinimo tikslas yra ta priežastis, kodėl reikia atlikti vertinimą. Aiškiai suformuluotas turto vertinimo tikslas yra svarbus ne tik užsakovui, bet ir vertintojams, nes, tik tiksliai žinodamas turto vertinimo tikslą, specialistas galės parengti tinkamą dokumentaciją.
Turto vertinimas suteikia užsakovui nešališką (objektyvią) išvadą apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti ir tikėtiną piniginę vertę rinkoje. Turto vertinimas yra paslauga, kuri leidžia sužinoti nekilnojamojo ar kilnojamojo turto vertę. Nepriklausomas turto vertintojas nustato vertę pagal situaciją rinkoje, atsižvelgia į svarbius veiksnius, statistinius duomenis, tendencijas.
Turto vertinimas dažniausiai atliekamas perkant, parduodant, nuomojant, keičiant, dovanojant, paveldint, apdraudžiant, deklaruojant turtą, įkeičiant jį bankams ir kitoms finansų institucijoms, nustatant jo apmokestinamąją vertę, parduodant iš varžytynių, įnešant kaip turtinį įnašą į bendrovių kapitalą, finansinės apskaitos tikslais, bylinėjantis teismuose. Turto vertinimas gali būti individualus (pagal individualias vertinamo turto savybes) arba masinis (daugelio vienarūšių objektų vertinimas vienu metu, dažniausiai apmokestinimo tikslais).
Pagal LR įstatymus šią procedūrą gali atlikti tik licencijuoti vertintojai kurie yra įtraukti į turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą. Tik jie išmano, pagal kokius galiojančius įstatymus ar nutarimus parengta dokumentacija bus tinkama kiekvienu skirtingu turto vertinimo atveju ir tikslu, kaip parengti skaidrius ir nešališkus vertinimo išvadų dokumentus. Būtinai pateikite visą turimą ir vertintojo prašomą informaciją. Tai užtikrins proceso sklandumą ir skaidrumą.
Turto vertinimo tikslai ir atvejai
Turto vertinimo tikslai, atvejai ir priežastys yra labai įvairūs:
- Finansinių ataskaitų sudarymo;
- Apmokestinimo;
- Draudimo, nuostolių nustatymo;
- Įkeitimo;
- Nuosavybės teisės perleidimo;
- Kitais tikslais.
Turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam. Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas.
Turto vertinimo svarba:
- Tiksli rinkos vertė - vertinimo procesas padeda nustatyti objektyvią ir tikslią turto kainą, kuri atspindi dabartinę rinkos situaciją.
- Finansinis saugumas - vertinimas padeda išvengti galimų nuostolių, kurie gali kilti dėl netinkamai nustatytos turto kainos.
- Paskolos gavimo procesas - norint gauti paskolą nekilnojamajam turtui, bankai dažnai reikalauja profesionalaus vertinimo.
Dalis žmonių galvoja, kad turto vertinimas tėra formali įstatymais reglamentuota paslauga, tačiau šis požiūris yra klaidingas, nes turto vertintojas pateikia objektyvią išvadą apie turto vertę rinkoje, todėl vadovaudamiesi jo nuomone žinosite, kad Jūsų atliekama finansinė operacija atitinka rinkos sąlygas ir jūs nepermokate už įsigyjamą būstą arba neparduodate jo pigiau nei jis vertas.
Kaip vyksta turto vertinimas?
Neretai žmonės klausia, kaip vyksta turto vertinimo procesas. Turto vertinimas pradedamas pokalbiu su užsakovu. Vėliau renkami ir tikrinami dokumentai apie vertinamą objektą. Po šio etapo sudaroma sutartis ir pradedama vertinamo turto apžiūra. Įvertinus turtą, specialistai paruošia turto vertinimo ataskaitą, kurią pateikia užsakovui. Pirmiausia apžiūrimas turtas, o vėliau analizuojami gauti dokumentai.
Pirmiausia, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas. Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.
Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d. Turto vertinimo trukmė priklauso ne tik nuo vertinamo turto pobūdžio, tačiau ir nuo vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas trunka apie 2-3 darbo dienas.
Pagrindiniai etapai:
- Užduoties suformulavimas / Užsakymo registravimas
- Supažindinimas su vertinimo darbų atlikimo eiga / Sutarties pasirašymas
- Dokumentų pateikimas / Analizė
- Turto apžiūra / Identifikavimas / Fotofiksacija
- Rinkos analizė / Duomenų rinkimas
- Turto vertės nustatymas / Išvados suformulavimas
- Turto vertinimo ataskaitos parengimas / Pateikimas užsakovui
Kaip nustatyti turto vertę | Būsto vertinimas kaip profesionalui
Turto vertinimo metodai
Nepriklausomas vertintojas tinkamą turto vertinimo metodiką turi pasirinkti atsižvelgdamas į turto pobūdį ir specifiką. Taikomi keli skirtingi metodai, tačiau visada privalu laikytis įstatymų numatytų reikalavimų. Turto ir verslo vertinimo metodika apibrėžia taikytinus metodus ir kitus aspektus.
Turto vertintojas turi surinkti duomenis apie turto teisinį statusą, jo buvimo vietos ekonominius ir socialinius rodiklius, atitinkamo turto rinkos konjunktūrą. Turto vertinimo 3 svarbiausi metodai - lyginamasis, išlaidų ir pajamų (visada taikomi bent 2 iš jų). Lyginamuoju metodu turto vertė nustatoma jį pagal ekonomines, technines ir kitas savybes lyginant su analogišais turtiniais objektais, kurių kaina turto vertintojui žinoma. Vertinimui surenkama informacija apie ne mažiau kaip trijų analogiško turto sandorių kainas per paskutinius 12 mėnesių. Išlaidų metodu vertinamas turtas, kuris rinkoje parduodamas retai; turto vertė nustatoma kaip visų jo įsigijimo (ar sukūrimo) ir pagerinimo išlaidų suma atsižvelgiant į jo nusidėvėjimą.
Nekilnojamojo turto vertinimą atlieka sertifikuoti vertintojai, kurie vadovaujasi tam tikrais kriterijais bei metodais.
- Palyginamoji analizė - vertintojas analizuoja panašių turto objektų pardavimo kainas toje pačioje vietovėje.
- Turto būklė ir amžius - gerai prižiūrėtas ir moderniai įrengtas turtas paprastai vertinamas aukščiau.
Kada dar reikalingas turto vertinimas?
Turto vertinimas yra labai plati sąvoka, tačiau labai dažnai mes suprantame, kad, jei jau vertinimą, tai būtinai tai yra NT vertinimas. Taip, NT vertinimas yra bene labiausiai paplitusi turto vertinimo sritis, bet juk turto įvertinimas gali būti ir paslauga, teikiama ir ne vien tik nekilnojamam turtui vertinti. Turto vertintojai nustatinėja ne tik nekilnojamo turto vertę, bet ir vertina rinkos kainą kilnojamiems objektams.
Jei automobilio vertinimas yra gana paprasta procedūra, tai verslo vertinimas vyksta daug sudėtingiau. Kada jo reikia? Verslo vertinimas būtinas verslo pardavimo, įsigijimo, restruktūrizavimo, reorganizavimo, susijungimo atvejais, prekinio ženklo ar kelių ženklų vertei ar vertėms nustatyti. Verslas yra turtas ir jis taip pat vertinamas.
Retrospektyvinis turto vertinimas - tai toks pat nekilnojamo turto, kilnojamo turto ar verslo vertinimas, kai nustatoma praeityje buvusi turto vertė. Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vos 3-5 mėnesius.
Kaip pasiruošti turto vertinimui?
Pasiruošimas vertinimui padės užtikrinti, kad procesas vyktų sklandžiai ir suteiktų tikslią informaciją.
- Turto paruošimas - įsitikinkite, kad turtas yra tvarkingas, nes tai gali turėti įtakos vertinimui.
- Atsakykite į vertintojo klausimus - vertintojui svarbu suprasti turto istoriją, priežiūros būklę bei galimus papildomus patobulinimus.
Turto vertinimo pavyzdžiai
Jei norite parduoti savo sklypą, butą ar namą, teks atlikti savo turto vertės analizę. Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone.
Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m.
Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.
Gautą sumą suapvalinkite, bet tik įvertinę kitus kriterijus. Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti.
Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.
Ką vertina turto vertintojas?
Pasak turto vertinimo eksperto, kiekvienas veiksnys didina arba mažina buto patrauklumą, galimybę jį parduoti bei - buto vertę. Kiekvienu konkrečiu atveju vertintojas atsižvelgia į visas buto savybių sudedamąsias - tiek fizines-apčiuopiamas, tiek jausmines-emocines, ir nustato buto vertę. Buto vertė ne visada sutampa su rinkos kaina.
Veiksniai, mažinantys turto vertę
Buto būklė vertinant turi didelę reikšmę. Jei butas aplietas ar po gaisro, vertintojas, nustatydamas turto vertę, į tai atsižvelgia ir kiekvienu konkrečiu atveju priima sprendimą dėl buto vertės. Anot eksperto, kiek kiek gali mažėti buto vertė, jeigu jis buvo aplietas ar po gaisro, priklauso nuo buto dydžio, įrengimo medžiagų ir užliejimo laipsnio ar kitokio konkretaus trūkumo.
Dažniausiai dėl trūkumų, esančių bute, kaina mažinama 10 proc.
Svarbiausi nekilnojamojo turto rinkos vertės veiksniai
Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę? Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:
- Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
- Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
- Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
- Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.
Turto vertinimo užsakymas ir dokumentai
Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.
Pagrindiniai vertinimui reikalingi dokumentai
Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:
- VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
- Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
- Aktualus žemės sklypo planas;
- Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
- Nuomos sutartys ir pan.
Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.
Ar turto vertinimas atsiperka?
Daugelis klientų svarsto, ar turto vertinimo procesas yra atsiperkanti paslauga. Mes, kaip specialistai, atsakome - vienareikšmiškai taip! Galimybė sužinoti realią turto vertę rinkoje. Prieš atliekant bet kokias, su turto įsigijimu susijusias, operacijas, verta bent jau pasikonsultuoti ir pasitarti su nepriklausomu turto vertintoju. Tik taip galima įsitikinti, kad nepermokate. Kadangi turto vertintojai glaudžiai bendradarbiauja su bankais ir kreditoriais, Jums atsiranda galimybė gauti geresnes finansavimo galimybes. Norint įsigyti komercinį turtą - turto vertintojo darbas dar svarbesnis, kadangi yra suteikiama papildoma profesionali nuomonė dėl finansinės grąžos. O šis rodiklis labai svarbus kiekvienam verslininkui.
Kiek laiko galioja turto vertinimas?
Keičiantis situacijai rinkoje ir bėgant laikui, turto vertė kinta - tai visiškai normalus procesas. Dėl to turto vertinimas turi ribotą galiojimo laiką. Turto vertinimo ataskaitų galiojimo laikas dažnai nėra tiksliai apibrėžtas, nes ekspertai negali prisiimti atsakomybės. Nekilnojamojo turto vertė nuolatos keičiasi. Tai viena iš priežasčių, dėl ko turto vertintojo pažyma galioja vo...
Kokiais atvejais reikalingas turto vertintojas?
Ši paslauga reikalinga įvairiais atvejais, tačiau dažniausiai - ruošiantis parduoti būstą, įsirengiant būstą (banko paskolai gauti), teisinių ginčų atveju (vykstant skyryboms, turto dalyboms ir pan.). Taip pat perkant namą, butą, sklypą ar kitokį nekilnojamąjį turtą, kai norima įvertinti, ar prašoma suma atitinka realią rinkos vertę. Ši paslauga tampa vis aktualesnė paveldint nekilnojamą arba kilnojamą turtą.
Kodėl verta kreiptis į profesionalius turto vertintojus?
Patyręs vertintojas yra naudingas, nes:
- gerai išmano rinką, vyraujančias kainas, paruošia techniškai tvarkingą turto vertinimo ataskaitą. Kreipiantis į kompetentingus specialistus;
- galite būti ramūs, kad vertinimas bus atliekamas kokybiškai ir laiku, ataskaitoje bus nurodoma reali turto vertė ir nekils problemų tvarkant, perkant, parduodant turtą;
- Taip pat, gavus turto vertinimo ataskaitą, atitinkančią įstatymų reikalavimus, atsiranda galimybė jos pagalba ginti savo interesus teismuose.
Kodėl svarbu kreiptis į atestuotą turto vertintoją?
Kartais žmonės, norintys sutaupyti, padaro sau „meškos paslaugą“: užsako turto vertinimą arba konsultaciją pas turto vertintojo kvalifikacijos neturinčius asmenis. Iškilus ginčui, ar norint su tuo vertinimu kreiptis į mokesčių inspekciją, banką, ar kitą instituciją, paaiškėja, kad atestacijos neturinčio asmens parengtas dokumentas yra nieko vertas, lyginant su kvalifikuoto vertintojo surašyta turto vertinimo ataskaita.
Kiek laiko trunka turto vertinimas?
Vertinimo trukmė nustatoma individualiai. Ji skiriasi priklausomai nuo situacijos sudėtingumo, vertintojo užimtumo (turto vertintojai turi atvykti ir apžiūrėti objektą) ir žinoma nuo to, kokio tipo turtas vertinamas.
Kalbant apie nekilnojamą turtą, bene greičiausiai atliekamas buto vertinimas: dažniausiai vertinimą pavyksta užbaigti per keletą dienų. Tuo tarpu, vertinant komercinės ar kitos paskirties statinius, kelis skirtingus pastatus ar sklypus, taip pat tam tikrus kilnojamo turto objektus, procedūra būna sudėtingesnė ir ilgesnė.
Kokie objektai priskiriami kilnojamajam turtui?
Kilnojamojo turto vertinimas yra atliekamas automobiliams ir kitoms transporto priemonėms, ūkio prekėms, žemės ūkio padargams, statybinėms medžiagoms, elektroninei technikai, pramonės prekėms, tauriųjų metalų gaminiams ir kitokiam kilnojamajam turtui.
Kilnojamasis turtas tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės.
Įrengiant būstą, nupirktos visos medžiagos, tačiau jos dar nesumontuotos. Ar jos padės pakelti būsto vertę?
Dar nesudėtos apdailos medžiagos yra priskiriamos kilnojamojo turto kategorijai. Jos gali būti atnešamos ir išnešamos, todėl neturi įtakos dabartinai nekilnojamojo turto vertei. Tačiau atlikus įrengimo darbus, sumontavus šias medžiagas, tikėtina, kad turto vertė padidės.
Ar turto vertinimas reikalauja papildomo pasiruošimo?
Kai vertinimą atlieka kompetentingi, patyrę turto vertintojai, užsakovas neturi skirti laiko ir pastangų pasiruošimui. Svarbiausia - pasirūpinti reikalingais dokumentais.
Tačiau svarstant apie turto pardavimą, verta pasidomėti tendencijomis, įvertinti šiuo metu rinkoje vyraujančias kainas ir puoselėti realistiškus lūkesčius dėl būsto, sklypo ar kilnojamojo turto vertės.
Kokie dokumentai būtini kilnojamo turto vertinimui?
Dokumentai priklauso nuo to, kokio tipo kilnojamojo turto vertinimas atliekamas. Pavyzdžiui, vertinant transporto priemones, reikalinga registracijos liudijimo kopija, techninės apžiūros rezultatų ataskaitos kopija.
Vertinant kitus kilnojamojo turto objektus, būtina jų techninė specifikacija bei įsigijimą pagrindžiantys dokumentai.
Kokie dokumentai reikalingi nekilnojamojo turto vertinimui?
Ruošiantis vertinimui, pasirūpinkite kadastrinių matavimų bylomis, žemės sklypo planais, objekto statybos / remonto / renovacijos darbus įrodančiais dokumentais.
Visi šie duomenys reikalingi vertintojui, nustatant turto vertę. Taip pat gali būti reikalingi ir papildomi dokumentai, apie kuriuos Jus informuos mūsų specialistai.
Ar vertintojo nurodoma turto vertė svarbi galutinei pardavimo kainai?
Kilnojamojo turto ir NT vertinimas atliekamas siekiant nustatyti objektyvų rinkos rodiklį - faktinę turto vertę. Turto kaina nustatoma pardavėjo, suderinama su pirkėju, gali skirtis nuo vertės. Nepaisant to, vertintojo įrodyta turto vertė turi įtakos susitarimui dėl kainos, pardavėjo ir pirkėjo apsisprendimui.
Kiek kainuoja NT vertinimas?
Vieno atsakymo nėra, kainą lemia įvairūs veiksniai: objekto tipas, vertinimo sudėtingumas, objekto lokacija, terminai (pavyzdžiui, skubus turto vertinimas gali kainuoti brangiau) ir pan. Paslaugos kaina su kiekvienu užsakovu derinama individualiai: kviečiame susisiekti ir atvykti konsultacijai.
Visi, kurie susidūrė su nekilnojamojo turto pirkimu arba pardavimu, girdėjo terminą "turto vertinimas". Su juo dažnai susiduria ir tie, kurie dirba nekilnojamojo turto versle. Turto vertinimas - tai procesas, kurio metu jūs gaunate nekilnojamojo turto įvertinimą piniginiu atžvilgiu.
Kadangi turto vertinimo tikslas yra suteikti nekilnojamojo turto pardavėjui ar pirkėjui tikslią tam tikro nekilnojamojo turto vertę tam tikroje rinkoje, tai turi atlikti profesionalas, gerai išmanantis apie vietos nekilnojamąjį turtą ir kainas. Taigi, būsto vertinimą atlieka vienas iš dviejų nekilnojamojo turto specialistų: profesionalus turto vertintojas arba nekilnojamojo turto agentas.
Jeigu norite pasikonsultuoti ar sužinoti detalesnės informacijos? Drąsiai kreipkitės į mus nurodytais kontaktais, ir su jumis susisieks mūsų specialistas, su kuriuo galėsite priimti geriausią sprendimą dėl turto vertinimo.