Turto Vertinimas Lietuvoje: INREAL Apžvalga ir Rinkos Tendencijos

Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų. Šiame straipsnyje apžvelgsime UAB „Inreal" veiklą, jos teikiamas paslaugas bei rinkos tendencijas, remiantis įmonės analize.

INREAL Grupė ir Jos Veikla

UAB „Inreal" priklauso INREAL grupei ir siūlo profesionalias turto ar verslo vertinimo paslaugas. Bendrovės turto vertinimo ataskaitas pripažįsta Lietuvos bankai ir finansinės institucijos. INREAL vertintojų komanda siūlo profesionalią, tikslią, aiškią, objektyvią, konfidencialią ir greitą turto ar verslo vertinimo paslaugą. Galime pateikti įvairios apimties ir sudėtingumo ataskaitas, atsižvelgdami į klientų individualius poreikius.

UAB „Verslavita” įkurta 2001 metais Lietuvoje ir sėkmingai vykdo bei vysto verslą. Skyriai įkurti penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose - Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose bei Panevėžyje.

Pagrindinės INREAL Teikiamos Paslaugos

• Profesionalus turto ir verslo vertinimas
• Įvairios apimties ir sudėtingumo ataskaitos
• Turto vertinimas įvairiems tikslams:
  • Įkeičiant bankui
  • Parduodant turtą
  • Paveldint turtą
  • Dalinantis turtą
  • Įmonės apskaitai

Turto Vertinimo Aspektai

Turto vertinimas atliekamas įvairiais tikslais: įkeičiant bankui, parduodant turtą, paveldint turtą, dalinantis turtą, įmonėje atliekant apskaitą ir kt. Dažniausiai vertinimai atliekami įkeitimo finansavimo įstaigai tikslu, t.y. kai turtas perkamas su paskola. Esmė tokia, kad jeigu paveldėto turto neketinama išlaikyti 10 metų, naudinga užsisakyti nepriklausomą turto vertinimą ir paveldėti turtą jo tikrąja rinkos verte. Vertintojo nustatyta turto vertė yra objektyvus rinkos rodiklis. Tuo tarpu turto kaina yra susitarimas tarp pirkėjo ir pardavėjo, kokia suma mokama už perkamą turtą. Populiariausi vertinimo objektai - butai ir namų valdos (žemės sklypas su gyvenamu namu).

Svarbiausias dalykas - tvarkingi dokumentai, atlikti ir užregistruoti VĮ Registrų centre turto kadastriniai matavimai. Dažniausiai problemų kyla dėl netvarkingų dokumentų: neįregistruotų statinių, kai statybų baigtumas nuosavybės dokumentuose neatitinka realios situacijos ar pastatų suplanavimas yra kitoks nei brėžiniuose, kai trūksta reikiamų leidimų, nenustatyta bendrasavininkų naudojimosi turtu tvarka ir t.t. Vertintojas turi į viską kreipti dėmesį ir aptarti visus veiksnius, galinčius turėti įtakos turto vertei. Čia galima nebent pabandyti išskirti pagrindinius kriterijus. Labiausiai turto vertė priklauso nuo vietos ir fizinės būklės. Taip pat - nuo infrastruktūros, ploto, aukšto (buto) ir kt.

Turto Vertinimo Kaina

Standartinio buto Panevėžyje vertinimas kainuoja 100 eurų, namų valdos - 150 eurų. Visais atvejais kaina yra sutartinė, priklausanti nuo objekto sudėtingumo, termino ir kt. Aukščiau minėtos kainos yra vertinant įkeitimo bankui tikslu. Kai tikslas kitoks, vertinimo kaina gali skirtis. Standartinio buto vertinimas skubos tvarka gali būti padarytas ir per parą.

Turto Vertinimo Procedūra

1. Vertinamo turto apžiūra
2. Vertinamo turto dokumentų surinkimas
3. Duomenų apie užsakovą surinkimas

Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga

„Inreal“ atlieka nuolatines nekilnojamojo turto rinkos analizes, kurios leidžia stebėti kainų pokyčius ir pasiūlos tendencijas didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Aptarsime situaciją Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje.

Vilnius

Vilniuje balandį buvo parduotas 51 naujas butas - 10 kartų mažiau nei pernai balandį. Lyginant su šių metų kovu - jų parduota 4 kartus mažiau, rodo nekilnojamojo turto (NT) bendrovės „Inreal“ duomenys. Iš viso neparduotų butų „sandėlyje“ - 5007 nauji butai. Lyginant su 2019-ųjų balandžiu, tai - 5 proc. daugiau. Lyginant su šių metų kovu - 4 proc. daugiau.

NT vystytojai balandį rinkai pasiūlė 262 naujus butus, du kartus mažiau nei pernai, tačiau du kartus daugiau nei kovą. Per metus Vilniuje naujo būsto kainos augo visuose segmentuose. Ekonominės klasės būsto kaina padidėjo 3 proc., vidutinės - 3 proc., prestižinės - 5 proc.

Kaunas

Kaune iš viso balandį buvo parduoti 5 nauji butai. Lyginant su praėjusių metų balandžiu - 14 kartų mažiau. Iš viso neparduotų butų „sandėlyje“ - 812 naujų butų. Lyginant su 2019-ųjų balandžiu - 13 proc. mažiau. NT vystytojai Kaune balandį rinkai naujų butų nepasiūlė.

Lyginant su 2019-ųjų balandžiu, naujo būsto kainos ūgtelėjo visuose segmentuose 9 proc.

Klaipėda

Tuo tarpu Klaipėdoje, „Inreal“ duomenimis, buvo parduota 13 naujų butų. Lyginant su pernai balandžiu - 3 kartus mažiau. Iš viso neparduotų butų „sandėlyje“ - 492 nauji butai. NT vystytojai Klaipėdoje balandį naujų butų nepasiūlė.

Lyginant su 2019-ųjų balandžiu, naujo būsto kainos uostamiestyje ūgtelėjo ekonominiame ir vidutiniame segmentuose 2 proc.

Rinkos Pokyčiai Rugsėjį

Pasiūlos kiekis per mėnesį sumažėjo 2 proc., nuo 5386 iki 5268, tačiau išlieka apie 18 proc. didesnis nei prieš metus. Visą trečiąjį ketvirtį fiksuotas būsto pasiūlos kiekio mažėjimas, į stebėjimus įtraukta 580 būstų - mažiausias kiekis nuo 2020 m. trečio ketvirčio, kai buvo įtraukti 572 nauji būstai.

„Rugsėjį pirkėjus apsipirkti galėjo paskatinti ir vystytojų taikomos nuolaidos. Fiksuota 315 kainų sumažinimo atvejų, 36 - kainų didinimo, o 2,1 tūkst. būsto kainos nesikeitė. Nors kainos dažniau buvo mažinamos nei didinamos, reikšmingos įtakos vidutiniam kainų lygiui tai neturėjo“, - pranešime cituojamas „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Ekonominės klasės būstas per mėnesį atpigo nuo 2809 iki 2795 Eur/kv.m. Vidutinės klasės segmento kainos padidėjo nuo 4125 iki 4131 Eur/kv.m. Prestižiniame segmente kainos padidėjo 1 procentu, nuo 6834 iki 6881 Eur/kv.m. Loftų kainos išliko ties 2725 Eur/kv.m. Kotedžų kainos sumažėjo nuo 2299 iki 2281 Eur/kv.m.

Už vystytojus aktyvesni pirkėjai lėmė, kad rinkos balanso rodiklio reikšmė sumažėjo nuo 1,64 iki 1,54 ir buvo 10 proc. mažesnė nei prieš metus.

Kauno pirminėje būsto rinkoje rugsėjį fiksuota 50 suminių pardavimų - ketvirtadaliu daugiau nei rugpjūtį ir dvigubai daugiau nei prieš metus. Iš viso trečiąjį ketvirtį susitarta dėl 142 būstų. Mažesnis rinkos dydis lemia, kad pavienių ketvirčių svyravimai laikinojoje sostinėje gerokai didesni nei Vilniuje, tačiau praėjęs ketvirtis buvo penktadaliu geresnis nei pernai tuo pačiu metu - kai parduoti 117 būstai, o per devynis šių metų mėnesius parduota beveik pusantro karto daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu.

Į pasiūlos stebėjimus įtraukti 42 nauji objektai - trigubai mažiau nei mėnesiu anksčiau. Iš viso per ketvirtį pasiūlą papildė 224 būstai - didžiausias kiekis nuo 2023 metų antrojo ketvirčio. Pasiūlos kiekis rugsėjį mažėjo nuo 1247 iki 1239 būstų.

Vidutinės kainos per mėnesį reikšmingai nekito. Ekonominės klasės būsto vidutinė kaina siekė 2127 Eur/kv.m vidutinės klasės - 3004 Eur/kv.m, prestižinės - 3961 Eur/kv.m, loftai kainavo 2296 Eur/kv.m, kotedžai - 1739 Eur/kv.m.

Kiek didesni mėnesiniai svyravimai lėmė ūgtelėjusią rinkos balanso rodiklio reikšmę - nuo 1,46 iki 1,52.

Klaipėdos pirminėje būsto rinkoje rugsėjo mėnesį fiksuota 30 suminių būsto pardavimų - beveik dvigubai mažiau nei rugpjūtį, tačiau daugiau nei pernai rugsėjį. Iš viso per ketvirtį susitarta dėl 113 būstų - daugiau nei per visą pirmąjį pusmetį.

Nauja pasiūla rugsėjo mėnesį nefiksuota, tad pasiūlos kiekis sumažėjo nuo 563 iki 533 būstų, tarp jų - 227 jau rezervuoti, o laisvų būstų - 306. Rugsėjo mėnesį fiksuoti 9 kainų padidėjimo atvejai, mažinimai nepastebėti, 160 būstų kainų nesikeitė.

Reikšmingų kainų pokyčių nepastebėta - ekonominės klasės būstas rugsėjo pabaigoje kainavo apie 1921 Eur/kv., vidutinės klasės - 2644 Eur/kv.m, prestižinės klasės - 6796 Eur/kv.m, kotedžai - 1844 Eur/kv.m.

Lėtesnis pasiūlos augimas pagerino Klaipėdos rinkos balanso rodiklio reikšmę nuo 1,56 iki 1,41, tačiau Klaipėdoje rodiklio volatilumas yra pats didžiausias.

Trijų kambarių butų pardavimų dalis struktūriškai ūgtelėjo nuo 25 iki 40 proc. Tiesa, reikėtų turėti omeny, kad dėl rinkos dydžio Kaunas yra jautresnis struktūriniams svyravimams nei sostinė.

„Tarp reikšmingesnių Kauno naujo būsto rinkos pokyčių - ekonominės klasės naujų būstų paklausos susitraukimas bei vidutinės klasės populiarumo didėjimas, kurį lėmė ir naujų aukštesnės klasės projektų atsiradimas praėjusiais metais. Tokia pasiūla suformavo platesnes pasirinkimo galimybes pirkėjams, o būsto kainos, lyginant su sostine, buvo gerokai patrauklesnės“, - teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Anot jo, būsto kainos Kaune per 2022 metų II ketvirtį kainos vidutiniškai išaugo vos apie 2 proc. Ženkliausias kainų augimas fiksuotas ekonominės klasėje - 14 proc. bei kotedžų segmente - 10 proc. Šiose būsto grupėse statybos kaštai yra itin svarbūs. Kainą augino ir realūs susitarimai dėl rezervuotų būstų.

Tuo tarpu vidutinės klasės būstas bei loftai brango vos 1 proc.

2022 metų II ketvirtį Kauno pirminėje būsto rinkoje įsigyta 218 būstų (įskaitant 52 sutarčių nutraukimus). Daugiau nei pusę įsigyto būsto (124 vnt.) sudarė butai vidutinės klasės projektuose, ketvirtadalį ekonominės klasės būstas (55 vnt.), likusieji pasiskirstė tarp prestižinės klasės (4 vnt.), loftų (14 vnt.) ir kotedžų (21 vnt.).

Per tą patį laiką pasiūlą papildė 256 nauji būstai, iš jų apie pusę sudarė ekonominė klasė (123), ketvirtadalį kotedžai (65), penktadalį vidutinės klasės būstai (51), o likusiąją dalį - 17 būstų prestižiniame segmente (ne visi būstai buvo siūlomi viešai).

„Laikinajai sostinei išgyvenus aukštesnės klasės projektų pasiūlos bumą praėjusių metų viduryje, jų pasiūla vėlesniais laikotarpiais kiek nuslopo, rinkai siūlyta daugiau ekonominės klasės projektų, kurie šiuo metu sudaro beveik 50 proc. visos pirminės rinkos pasiūlos, tuo tarpu vidutinės klasės pasiūla susitraukė nuo 40 iki 30 proc.“, - sako T.S.Kvainickas.

Į kainų bei kitus pokyčius jautriausiai reagavo vieno ir dviejų kambarių butų pirkėjai, jų dalis lyginant su praėjusiu ketvirčiu atitinkamai sumažėjo nuo daugiau nei 15 proc. iki 10 proc. bei nuo beveik 55 iki kiek daugiau nei 45 proc. Tuo tarpu trijų kambarių pardavimai išaugo nuo kiek daugiau nei 25 iki beveik 40 proc., o 4 kambarių butų pardavimai pasiekė 5 proc. Pokyčiai fiksuoti vertinant tiek santykiniais, tiek absoliučiais dydžiais.

Įsigyjamo būsto plotas per 2022 metų II ketvirtį keitėsi nežymiai. Vieno kambario butų vidutinis plotas sumažėjo nuo 43 iki 40 kv.m (vidutinė kaina padidėjo nuo 78 iki 81 tūkst. eurų), dviejų kambarių - nuo 48 iki 46 kv.m (vidutinė kaina augo nuo 108 iki 112 tūkst. eurų), trijų kambarių vidutinis plotas ūgtelėjo nuo 65 iki 66 kv.m (kaina - nuo 139 iki 143 tūkst. eurų). Dėl mažos imties kiek ženkliau keitėsi keturių kambarių butų plotas - susitraukė nuo 112 iki 101 kv.m (kaina mažėjo nuo 343 iki 267 tūkst. eurų).

Kaip Pasirinkti Tinkamą Nekilnojamojo Turto Agentūrą Kaune?

Renkantis agentūrą, svarbu atsižvelgti į keletą veiksnių:

• Patirtis rinkoje: Patyrę NT brokeriai ir ilgai veikiančios agentūros dažnai geriau supranta rinkos tendencijas, todėl gali pasiūlyti realistišką turto kainą. Rinkitės agentūrą, kur dirba patyrę ir savo sritį išmanantys brokeriai, kad išvengtumėte brangių klaidų.
• Siūlomos paslaugos: Įsitikinkite, kad pasirinkta agentūra teikia visas reikalingas paslaugas. Jei jums reikia pagalbos ne tik parduodant, bet ir vertinant turtą, rinkitės agentūrą, kurios paslaugų spektras yra platus. Taip pat bus patogiau, jei nupirkus turtą ta pati agentūra galės jį ir išnuomoti, administruoti nuomos procesą.
• Klientų atsiliepimai: Klientų atsiliepimai padeda suprasti, kaip agentūra bendrauja ir kokio aptarnavimo galima tikėtis. Teigiami atsiliepimai dažnai rodo, kad agentūra rimtai žiūri į klientų poreikius.
• Technologijų naudojimas: Šiuolaikinės technologijos, tokios kaip socialiniai tinklai ir profesionalios fotosesijos, yra būtinos efektyviam NT skelbimų platinimui.

REall NT Agentūra Kaune

REall NT agentūra išsiskiria savo profesionalių brokerių komanda ir moderniais darbo metodais. Skirtingai nei daugelyje kitų agentūrų, REall dirba tik patyrę nekilnojamojo turto specialistai - kiekvienas brokeris turi daugiau nei 7 metų patirtį šioje srityje. Tai reiškia, kad jūsų objektu rūpinsis kompetentingi ekspertai, galintys greitai ir tiksliai spręsti įvairiausias situacijas.

Agentūra užtikrina, kad darbas su jūsų turtu vyktų sklandžiai ir nenutrūkstamai visomis savaitės dienomis. Net jei vienas brokeris negali tęsti darbo, visada yra, kas perima procesą, todėl klientams nereikia rūpintis dėl vėlavimų ar komunikacijos trūkumo.

REall taip pat taiko modernias technologijas, kad užtikrintų efektyvų turto pardavimą. Šie įrankiai padidina objekto matomumą rinkoje ir padeda greičiau surasti pirkėjus ar nuomininkus.

Renkantis nekilnojamojo turto agentūrą Kaune, svarbu atsižvelgti į agentūros patirtį, paslaugų spektrą ir naudojamas technologijas. Tokie aspektai kaip modernios rinkodaros sprendimai, efektyvus klientų aptarnavimas bei gebėjimas greitai reaguoti į rinkos pokyčius gali turėti didelę įtaką sėkmingam turto pardavimui ar nuomai.

Slapukų Naudojimas

Slapukas (angl. Cookie) - tai mažas tekstinis failas, kurį interneto svetainė įrašo į Jūsų kompiuterio arba mobilaus prietaiso naršyklę, kai Jūs apsilankote svetainėje. Slapukai taip pat naudojami tam, kad būtų užregistruota, ar sutinkate, kad Bendrovės svetainėje būtų naudojami slapukai, kad šis klausimas nebūtų užduodamas kiekvieną kartą apsilankant svetainėje.

Slapukai naudojami tam, kad svetainė prisitaikytų prie vartotojų poreikių ir norų, gerinti jos funkcionalumą. Pavyzdžiui, šie slapukai prisimena Jūsų pageidaujamą kalbą, paieškas ir anksčiau peržiūrėtas paslaugas/prekes, kad nereikėtų iš naujo įvesti prisijungimo duomenų.

Šiuos slapukus naudojame įgyti įžvalgų apie tai, kaip mūsų lankytojai naudojasi Bendrovės svetaine, pavyzdžiui, iš kur atėjote, bei informaciją apie datą ir laiką, naudotus paieškos žodžius ir kt., sužinotume, kaip vartotojai naršo mūsų svetainėje po to, kai jiems parodoma reklama internete.

„Pixel“ žyma - tai yra vadinamas (angl. web beacons), (angl. clear GIFs) arba paslėptas programinis kodas, vaizdą (paprastai nematomą) apie Jūsų veiksmus, kuriuos atliekate mūsų svetainėje. persiunčiama į “Pixel” paslaugų tiekėjo serverį, priešingai nei slapukai įrašydami į Jūsų naršyklę. atliekate mūsų svetainėje.

Mūsų svetainėje yra nuorodų į kitų asmenų, įmonių ar organizacijų interneto tinklalapius. Bendrovė nėra atsakinga už tokių interneto tinklalapių turinį ar jų naudojamus privatumo užtikrinimo principus.

Bendrovės naudoja surinktus duomenis analizei iki trejų metų. slapuko tipo (vieną dieną, savaitę ar mėnesį), bet kai kuriais atvejais gali galioti ir iki dvejų metų.

Jeigu ketinate įgyvendinti savo teises, galite kreiptis į Bendrovę el. paštu. įgyvendinant savo teises, Jūs privalote tinkamai patvirtinti savo asmens tapatybę. teikiant individualizuotus rinkodaros pasiūlymus, jūs galite būti priskirtas atitinkamai klientų kategorijai. susisiekę su mumis el. paštu.

Kontaktinė informacija

• Žalgirio g.
• J. Basanavičiaus g.
• El. paštas: [Nurodyti el. paštą]

tags: #turto #vertintojai #inreal