Statybos žemės ūkio paskirties sklype dažnai kelia daug klausimų. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra ūkininko sodyba, kokie reikalavimai taikomi statyboms žemės ūkio paskirties žemėje, ir kokius veiksmus reikia atlikti norint gauti leidimą statybai. Taip pat apžvelgsime naujausius įstatymų pakeitimus, susijusius su ūkininko sodybų statyba.
Kas yra Ūkininko Sodyba?
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) informuoja, kad pagal Ūkininko ūkio įstatymą ūkininko sodyba - tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
Svarbu žinoti, kad ūkininko sodyba - nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
„Žemės sklype, esančiame neurbanizuotoje ar neurbanizuojamoje teritorijoje, gali būti vykdoma ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingų statinių (taip pat jiems naudoti reikalingų komunikacijų) statyba, atitinkanti savivaldybės lygmens bendrojo plano ir (ar) vietovės lygmens bendrojo plano, jeigu jis parengtas, sprendinius, vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis. Jei savivaldybės lygmens bendrajame plane ir (ar) vietovės lygmens bendrajame plane yra nustatytas sprendinys, kad tokius statinius galima statyti tik pagal kaimo plėtros žemėtvarkos projektus, tai būtina parengti šį projektą“, - statybų žemės ūkio paskirties sklypuose taisykles aiškina VTPSI.
Konkrečių galimų statyti statinių (pastatų, inžinerinių statinių) dydžių teisės aktai nenustato. Reikia vadovautis teritorijų planavimo dokumentų ar kaimo plėtros žemėtvarkos projektų sprendiniais, konkrečiu atveju taikytinais teisės aktų reikalavimais.
„Kai priklausomai nuo statinio paskirties ir kategorijos pagal teisės aktus statinio statybai privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), tokio statinio statybą galima pradėti tik gavus SLD. Pvz., gyvenamojo namo ir neypatingųjų ar ypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas. Statinio statyba neturint SLD, kai jis privalomas, arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius, laikytina savavališka. Kai SLD neprivalomas, teisės aktų pažeidimu būtų laikoma ir kitos, nei galima žemės ūkio paskirties žemėje, paskirties statinių statyba, taip pat statyba pažeidžiant teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, reikalavimus dėl atstumų iki sklypo ribų, kitus teisės aktų reikalavimus“, - galimus pažeidimus vardija VTPSI.
Inspekcija informuoja, kad už savavališką statybą taikoma administracinė atsakomybė priklauso nuo statinio kategorijos ir teritorijos. Pavyzdžiui, naujo nesudėtingojo statinio (plotas iki 80 kv. m, aukštis iki 8,5 m) savavališka statyba fiziniam asmeniui užtraukia baudą nuo 150 eurų iki 300 eurų, o tokio statinio statyba kompleksinėje saugomoje teritorijoje - nuo 300 eurų iki 560 eurų.
Leidimas Statyti Ūkininko Sodybą
Leidimas statyti ūkininko sodybą išduodamas vadovaujantis Statybos įstatymu. Taigi dėl leidimo statyti naują statinį (gyvenamąjį namą) turite kreiptis į savivaldybės administraciją, tos teritorijos, kurioje planuojate vykdyti statybos darbus.
Informuojame, jog parengus statinio projektą (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnį), prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą (SLD) pateikiamas per statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“.
Bendruoju atveju Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kokie dokumentai pateikiami SLD gauti (išskyrus šio straipsnio 1 dalies 8 punkte nurodytą dokumentą).
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro.
Nerengiant detaliųjų planų žemės ūkio paskirties žemėje ūkininkas gali statyti vieną ūkininko sodybą, išskyrus miestams po 1995 m. birželio 1 d. nustatyta tvarka priskirtose teritorijose. Ūkininko sodyba ar pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatai statomi nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 hektaro.
Taip pat svarbu žinoti, koks žemės sklypo naudojimo būdas, ar žemės sklype yra ūkininko sodyba, kokie teritorijoje galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai, ar teritorijai nustatytos ir kokios specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kurios taikytinos konkrečiam žemės sklypui ir pan.
Bendruoju atveju Žemės įstatymo 21 straipsnio 1 ir 2 punktuose nustatyta, kad žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo: naudoti žemę pagal pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą; laikytis žemės sklypui nustatytų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatytų reikalavimų.
To paties įstatymo 21 straipsnio 11 punkte nurodyta, jog žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo statyti statinius ir įrenginius tik teisės aktų nustatyta tvarka gavus reikalingus leidimus.
Žemės įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad žemės ūkio paskirties žemė, atsižvelgiant į žemės savininkų, kitų naudotojų ir visuomenės interesus, tvarkoma pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus: tikslinamos esamų ūkių žemės valdų ribos; formuojamos naujos ūkių žemės valdos; statomos ūkininkų sodybos ir žemės ūkio veiklai reikalingi ūkiniai statiniai, tiesiami keliai su tvirta danga; įrengiami tvenkiniai; sodinamas miškas; žemės ūkio naudmenomis paverčiami miškai, pelkės ir krūmai bei kitos ne žemės ūkio naudmenos.
Žemės ūkio paskirties žemėje kitų įstatymų nustatytais atvejais ir sąlygomis gali būti statomi statiniai nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties.
Kada Statybos Leidimas Nereikalingas?
Lietuvoje galima statyti be statybos leidimo tik tam tikrose paskirties žemėse, tačiau reikia atkreipti dėmesį į keletą svarbių kriterijų, įskaitant pastato paskirtį ir dydį.
- Sodo sklypai ir daržo žemė: galima statyti iki 80 m² dydžio gyvenamąjį pastatą, skirtą sezoniniam gyvenimui ar kitoms nenuolatinėms veikloms.
- Žemės ūkio paskirties žemė: ūkiniai pastatai, tokie kaip tvartai, sandėliai, malkinės, garažai ir kt., neturėtų viršyti 80 m² dydžio. Galima statyti ir kitus pagalbinius statinius, tačiau jie turi būti naudojami tik ūkinėms reikmėms. Gyvenamuosius pastatus galima statyti tik tada, kai žemės paskirtis pakeičiama į gyvenamąją.
- Gyvenamosios paskirties žemė: iki 80 m² dydžio pastatai gali būti statomi be leidimo. Tai apima ir nedidelius sodo namelius, vasarnamius, nedidelius gyvenamuosius namus.
Miesto ir komercinės paskirties sklypuose statybos leidimas yra beveik visuomet reikalingas. Daugeliu atvejų statybos leidimas nereikalingas tik labai mažiems statiniams, pavyzdžiui, nedidelėms pavėsinėms ar kiemo konstrukcijoms, kurios atitinka nustatytus dydžio ir aukščio apribojimus.
Statyti be leidimo galima tik tam tikrose žemės paskirties teritorijose, o pagrindinės sąlygos yra pastato dydis ir paskirtis. Jei jūsų sklypas priklauso sodų, žemės ūkio arba gyvenamosios paskirties žemės kategorijai ir pastatas neviršija nustatyto dydžio (dažniausiai 80 m²), statyba gali būti vykdoma be leidimo. Tačiau visada svarbu pasitikrinti su vietos savivaldybe ir laikytis visų teisės aktų, kad išvengtumėte galimų problemų su neteisėta statyba.
Žemės Ūkio Paskirties Sklypo Keitimas Į Namų Valdą Saugomose Teritorijose
Saugomose teritorijose paskirtį keisti įmanoma, jei tvarkymo plane numatytas kraštovaizdžio tvarkymo rėžimas leidžiantis statybas. Nors pats tvarkymo planas paskirties nekečia, jis leidžiama arba neleidžiama statyba.
Sklypas, pažymėtas kaip žemės ūkio paskirties, gali būti ne tik dirbamosios žemės plotas ar sodininkų kampelis, bet ir potenciali vieta nuolatiniam gyvenimui. Vis dėlto norint tokį žemės gabalėlį paversti tinkamu gyvenamajai statybai, būtina pereiti aiškiai reglamentuotą paskirties keitimo procesą.
Pagal galiojančius teisės aktus, žemės ūkio paskirties žemėje statyti gyvenamąjį namą leidžiama tik labai ribotais atvejais - dažniausiai tik laikinuosius statinius arba statinius, susijusius su žemės ūkio veikla. Jeigu siekiama statyti nuolatinį namą, reikalinga pakeisti sklypo naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į gyvenamąją.
Paskirties keitimo procedūra vis dar prasideda nuo detalaus teritorijų planavimo dokumento - žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto (jei jo dar nėra). Šis projektas nustato tikslią sklypo vietą, matmenis, naudojimo būdą ir statybos galimybes.
Svarbu žinoti, kad paskirties keitimas galimas tik urbanizuojamoje teritorijoje, tai yra ten, kur pagal galiojantį savivaldybės bendrąjį planą numatoma gyvenamųjų zonų plėtra.
Paskirties keitimui būtina parengti teritorijų planavimo dokumentus arba, paprasčiau tariant, gauti žemės sklypo naudojimo būdo keitimo sprendimą.
Jeigu planas atitinka reikalavimus, savivaldybė priima sprendimą keisti sklypo naudojimo būdą.
Taip pat svarbu žinoti, koks žemės sklypo naudojimo būdas, ar žemės sklype yra ūkininko sodyba, kokie teritorijoje galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai, ar teritorijai nustatytos ir kokios specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kurios taikytinos konkrečiam žemės sklypui ir pan.
Patikslinimai Teritorijų planavimo įstatyme, kurie aiškiau apibrėžia atvejus, kai paskirties keitimas yra negalimas - pavyzdžiui, jeigu sklypas patenka į žemės ūkio naudmenų ...
Ūkininko Ūkio Įstatymo Pakeitimas
Šiemet, kovo 16 dieną, Seime buvo priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas, kuriuo, pasak A. Stačiokaičio, numatoma, kad norint žemės ūkio paskirties sklype statyti statinį, minimalus žemės sklypo plotas galės būti 2 ha. Taip pat būsimo pastato statytojas turės deklaruoti pajamas, gautas iš ūkininko veiklos per 3 paskutinius metus. Šis įstatymo pakeitimas įsigaliotų nuo šių metų liepos 1 dienos.
Apie teisės akto pakeitimus informuoja ir Nacionalinė žemės tarnyba. Ji visuomenę informuoja, kad žemėtvarkos projektų rengėjai ir ūkininkai turėtų atkreipti dėmesį į LR Seime priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pataisas ir suskubti užbaigti jau pradėtus kaimo plėtros žemėtvarkos projektų (ūkio sodybos vietai nustatyti) procesus iki šių metų liepos 1 d.
Tačiau šis reikalavimas nebus keliamas statant kitos paskirties ūkinius pastatus, reikalingus ūkininko veiklai vykdyti.
Taip pat numatyta, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais galės būti statomas tik 2 ha ir didesniame nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus tuos atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.
Kitos paskirties pastatai, reikalingi ūkininko veiklai vykdyti, galės būti statomi ir nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 hektaro.
Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose.
Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.
Pagrindiniai pakeitimai ūkininko sodybos statybai 2023:
- Ūkininkas, kuris pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus yra deklaravęs iš žemės ūkio veiklos.
- Nuosavybės teise priklausantis ne mažesnis nei 2 hektarų sklypas.
- Atsižvelgiama į "Natura 2000" teritorijų ribas.
Stipriai pabrangę žemės sklypai ir noras turėti nuosavą sodybą verčia gyventojus ieškoti įvairių variantų.
Ūkininko sodybos statyba nuo 2023 metų
Ūkininko ūkio įstatymo pakeitime siūloma cituoju:
Pakeisti 11 straipsnio 1 dalį ir ją išdėstyti taip:
„1. Neurbanizuotoje ir neurbanizuojamoje teritorijoje (išskyrus miestams po 1995 m. birželio 1 d. nustatyta tvarka priskirtas teritorijas) esančioje žemės ūkio paskirties žemėje ūkininkas, kuris pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus yra deklaravęs kaip pajamas iš žemės ūkio veiklos, gali statyti vieną ūkininko sodybą, kai tai numatyta savivaldybės lygmens bendruosiuose planuose. Ūkininko sodyba ar pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatai statomi nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 2 hektarai, išskyrus atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip. Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.“
2 straipsnis. Įstatymo taikymas
Ūkininko sodybos pastatų, kurių statybą leidžiantys dokumentai išduoti arba šie pastatai pradėti statyti iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos, statybai taikomas iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatyme nustatytas teisinis reguliavimas.
Noriu statyti ūkininko sodybą ar yra galimybė tai padaryti jei nesu ūkininkas
Po įstatymo pakeitimo, kuris minimas aukščiau išlieka galimybė statyti ūkininko sodybą, tik tuo atveju, jei jūs nupirksite jau pradėtą projektą pagal 2. straipsnį minimą aukščiau. Taigi, vis vien išlieka galimybė piktnaudžiauti, tačiau dabar iš to pasipelnys žmonės, kurie suskubo ir gavo statybą leidžiančius dokumentus iki šio įstatymo įsigaliojimo dienos.
Įstatymo spragos ūkininko sodybai
Nėra aptarta, kaip šiuo įstatymu negalėtų piktnaudžiauti patys ūkininkai! Teoriškai, situaciją nupiešiu taip: ūkininkas tarkime jo vardas Jonas, kuris vykdo ūkio veiklą gauna užsakymą iš trečio asmens (tarkime jis "verslininkas Antanas"), kad jam reikalinga ūkininko sodyba jo sklype. Susitarimo metu aptariamos sąlygos ir atlygis už tai, kad ūkininkas Jonas tarpininkaus šiame procese. Verslininkas Antanas, savo turimą žemės sklypą parduoda ūkininkui, kuris parengia ūkininko sodybos projektą. Gavus ūkininko sodybos statybos leidimą, verslininkas Antanas, nuperka sklypą su ūkininko statybos leidimu iš ūkininko Jono ir toliau tęsia pradėtus darbus.
Pagrindiniai pakeitimai ūkininko sodybos statybai 2023
Taigi, jei norite statyti ūkininko sodybą, jums tikrai reikės būti ūkininku. Pagrindiniai pakeitimai, kurie skiriasi nuo anksčiau galiojusio įstatymo:
- Ūkininkas, kuris pusę ir daugiau savo pajamų per pastaruosius 3 metus yra deklaravęs iš žemės ūkio veiklos.
- Nuosavybės teise priklausantis ne mažesnis nei 2 hektarų sklypas.
- Atsižvelgi į "Natura 2000" teritorijų ribas.