Statybos žemės ūkio paskirties sklype dažnai kelia daug klausimų. Įsigijus sodybą žemės ūkio paskirties sklype dažnai kyla klausimų dėl naujo gyvenamojo namo statybos buvusio vietoje. Panagrinėkime, kas yra ūkininko sodyba ir kokie reikalavimai taikomi statyboms tokioje žemėje.
Tradicinė Lietuvos ūkininko sodyba.
Kas yra ūkininko sodyba?
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) informuoja, kad pagal Ūkininko ūkio įstatymą, ūkininko sodyba - tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
Svarbu žinoti, kad ūkininko sodyba - nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro.
Žemės ūkio paskirties žemės naudojimo būdai
Žemės naudojimo būdų turinio aprašo 5 punkte nurodyta, kad kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, nepriskirti 1, 2, 3 ir 4 punktuose nurodytiems žemės naudojimo būdams, yra skirti žemės ūkio veiklai. Juose galima žemės ūkio, maisto produktų gamyba ir apdorojimas, ūkyje pagamintų ir apdorotų žemės ūkio produktų perdirbimas ir šių produktų realizavimas, taip pat paslaugų žemės ūkiui teikimas ir geros agrarinės bei aplinkosauginės žemės būklės išlaikymas.
Jei žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdas yra kiti žemės ūkio paskirties sklypai, tuomet šiame žemės sklype galimi ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai.
Pagal dabar galiojančius teisės aktus, žemės sklypuose, kurių pagrindinė žemės naudojimo paskirtis žemės ūkio paskirties žemė, naudojimo būdas kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galimi ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai.
Statybos reikalavimai žemės ūkio paskirties žemėje 2025 metais
Lietuvoje žemės ūkio paskirties žemė paprastai skirta ūkininkavimo ir žemės ūkio veiklai. 2025 metais galiojančios taisyklės numato, kad žemės ūkio paskirties sklype galima statyti gyvenamuosius ir ūkinio tipo pastatus, tačiau tam yra nustatyti tam tikri reikalavimai ir apribojimai.
Pagal Lietuvos įstatymus, žemės ūkio paskirties žemėje galima statyti įvairius statinius, tačiau jie turi būti tiesiogiai susiję su žemės ūkio veikla. Ūkiniai pastatai - tai įvairūs statiniai, kurie naudojami žemės ūkio veiklai, tokie kaip sandėliai, tvartai, šiltnamiai, angarai ir kt.
Vienas svarbiausių aspektų, leidžiančių statyti gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties žemėje, yra statinio dydis. Pagal šiuo metu galiojančius įstatymus, galima statyti gyvenamąjį namą, kurio plotas neviršija 80 kvadratinių metrų be žemės paskirties keitimo.
Jeigu gyvenamasis namas žemės ūkio paskirties sklype bus naudojamas ūkininkavimui (pavyzdžiui, kaip apgyvendinimas ūkininkui ar darbuotojams), jį galima statyti be žemės paskirties keitimo.
Statant gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties žemėje, net ir iki 80 m², reikalingas statybos leidimas.
Žemės ūkio paskirties sklypuose gyvenamieji namai gali būti statomi ūkininkams ir jų šeimos nariams, jei tai būtina ūkininkavimui.
Pagalbiniai gyvenamieji pastatai, kurie gali būti susiję su gyvenimu ūkininkavimo vietoje (pvz., sezoninė apgyvendinimo vieta ar darbo jėgos apgyvendinimas), gali būti statomi žemės ūkio paskirties žemėje pagal tą pačią tvarką.
Gyvenamojo namo statymas žemės ūkio paskirties žemėje Lietuvoje 2025 metais yra griežtai reglamentuojamas, tačiau teisinės galimybės leidžia statyti gyvenamuosius pastatus iki 80 kvadratinių metrų be žemės paskirties keitimo, jei pastatas tiesiogiai susijęs su ūkininkavimu. Ūkininkams ir jų šeimos nariams šios taisyklės suteikia tam tikras lengvatas.
Leidimai ir dokumentai
Leidimas statyti ūkininko sodybą išduodamas vadovaujantis Statybos įstatymu.
Taigi dėl leidimo statyti naują statinį (gyvenamąjį namą) turite kreiptis į savivaldybės administraciją, tos teritorijos, kurioje planuojate vykdyti statybos darbus. Informuojame, jog parengus statinio projektą (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnį), prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą (SLD) pateikiamas per statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“.
Bendruoju atveju Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kokie dokumentai pateikiami SLD gauti (išskyrus šio straipsnio 1 dalies 8 punkte nurodytą dokumentą).
Bendruoju atveju Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kokie dokumentai pateikiami SLD gauti (išskyrus šio straipsnio 1 dalies 8 punkte nurodytą dokumentą).
Kada statybos leidimas nereikalingas?
Lietuvoje galima statyti be statybos leidimo tik tam tikrose paskirties žemėse, tačiau reikia atkreipti dėmesį į keletą svarbių kriterijų, įskaitant pastato paskirtį ir dydį:
- Sodo sklypai ir daržo žemė: galima statyti iki 80 m² dydžio gyvenamąjį pastatą, skirtą sezoniniam gyvenimui ar kitoms nenuolatinėms veikloms.
- Žemės ūkio paskirties žemė: ūkiniai pastatai, tokie kaip tvartai, sandėliai, malkinės, garažai ir kt., neturėtų viršyti 80 m² dydžio. Galima statyti ir kitus pagalbinius statinius, tačiau jie turi būti naudojami tik ūkinėms reikmėms. Gyvenamuosius pastatus galima statyti tik tada, kai žemės paskirtis pakeičiama į gyvenamąją.
- Gyvenamosios paskirties žemė: iki 80 m² dydžio pastatai gali būti statomi be leidimo. Tai apima ir nedidelius sodo namelius, vasarnamius, nedidelius gyvenamuosius namus.
Miesto ir komercinės paskirties sklypuose statybos leidimas yra beveik visuomet reikalingas. Daugeliu atvejų statybos leidimas nereikalingas tik labai mažiems statiniams, pavyzdžiui, nedidelėms pavėsinėms ar kiemo konstrukcijoms, kurios atitinka nustatytus dydžio ir aukščio apribojimus.
Daugelyje žemės paskirčių pastatai, kurių plotas neviršija 80 m², gali būti statomi be leidimo.
Statyti be leidimo galima tik tam tikrose žemės paskirties teritorijose, o pagrindinės sąlygos yra pastato dydis ir paskirtis. Jei jūsų sklypas priklauso sodų, žemės ūkio arba gyvenamosios paskirties žemės kategorijai ir pastatas neviršija nustatyto dydžio (dažniausiai 80 m²), statyba gali būti vykdoma be leidimo. Tačiau visada svarbu pasitikrinti su vietos savivaldybe ir laikytis visų teisės aktų, kad išvengtumėte galimų problemų su neteisėta statyba.
Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas
Šiemet, kovo 16 dieną, Seime buvo priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas, kuriuo numatoma, kad norint žemės ūkio paskirties sklype statyti statinį, minimalus žemės sklypo plotas galės būti 2 ha. Taip pat būsimo pastato statytojas turės deklaruoti pajamas, gautas iš ūkininko veiklos per 3 paskutinius metus. Šis įstatymo pakeitimas įsigaliotų nuo šių metų liepos 1 dienos.
Tačiau šis reikalavimas nebus keliamas statant kitos paskirties ūkinius pastatus, reikalingus ūkininko veiklai vykdyti.
Taip pat numatyta, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais galės būti statomas tik 2 ha ir didesniame nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus tuos atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.
Kitos paskirties pastatai, reikalingi ūkininko veiklai vykdyti, galės būti statomi ir nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 hektaro.
Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose.
Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.
Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas į namų valdą saugomose teritorijose
Saugomose teritorijose paskirtį keisti įmanoma, jei tvarkymo plane numatytas kraštovaizdžio tvarkymo rėžimas leidžiantis statybas. Nors pats tvarkymo planas paskirties nekečia, jis leidžiama arba neleidžiama statyba.
Pagal galiojančius teisės aktus, žemės ūkio paskirties žemėje statyti gyvenamąjį namą leidžiama tik labai ribotais atvejais - dažniausiai tik laikinuosius statinius arba statinius, susijusius su žemės ūkio veikla. Jeigu siekiama statyti nuolatinį namą, reikalinga pakeisti sklypo naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į gyvenamąją.
Paskirties keitimo procedūra vis dar prasideda nuo detalaus teritorijų planavimo dokumento - žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto (jei jo dar nėra). Šis projektas nustato tikslią sklypo vietą, matmenis, naudojimo būdą ir statybos galimybes.
Svarbu žinoti, kad paskirties keitimas galimas tik urbanizuojamoje teritorijoje, tai yra ten, kur pagal galiojantį savivaldybės bendrąjį planą numatoma gyvenamųjų zonų plėtra.
Paskirties keitimui būtina parengti teritorijų planavimo dokumentus arba, paprasčiau tariant, gauti žemės sklypo naudojimo būdo keitimo sprendimą.
Jeigu planas atitinka reikalavimus, savivaldybė priima sprendimą keisti sklypo naudojimo būdą.
Taip pat svarbu žinoti, koks žemės sklypo naudojimo būdas, ar žemės sklype yra ūkininko sodyba, kokie teritorijoje galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai, ar teritorijai nustatytos ir kokios specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kurios taikytinos konkrečiam žemės sklypui ir pan.
Žemės savininkų ir naudotojų pareigos
Bendruoju atveju Žemės įstatymo 21 straipsnio 1 ir 2 punktuose nustatyta, kad žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo:
- naudoti žemę pagal pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą;
- laikytis žemės sklypui nustatytų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatytų reikalavimų.
To paties įstatymo 21 straipsnio 11 punkte nurodyta, jog žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo statyti statinius ir įrenginius tik teisės aktų nustatyta tvarka gavus reikalingus leidimus.
Žemės įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad žemės ūkio paskirties žemė, atsižvelgiant į žemės savininkų, kitų naudotojų ir visuomenės interesus, tvarkoma pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus:
- tikslinamos esamų ūkių žemės valdų ribos;
- formuojamos naujos ūkių žemės valdos;
- statomos ūkininkų sodybos ir žemės ūkio veiklai reikalingi ūkiniai statiniai, tiesiami keliai su tvirta danga;
- įrengiami tvenkiniai;
- sodinamas miškas;
- žemės ūkio naudmenomis paverčiami miškai, pelkės ir krūmai bei kitos ne žemės ūkio naudmenos.
Žemės ūkio paskirties žemėje kitų įstatymų nustatytais atvejais ir sąlygomis gali būti statomi statiniai nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties.
Naujo statinio statyba toje pačioje vietoje galima tuo atveju, jeigu senasis statinys būtų nugriautas ir išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro, o naujo pastato statyba nugriauto pastato vietoje yra galima pagal galiojančius teisės aktus.
Dažnai kyla klausimų, kokius statinius galima statyti turimame žemės ūkio paskirties žemės sklype. Todėl, prieš planuojant bet kokio statinio statybą, pirmiausia svarbu išsiaiškinti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdą, pagal kurį nustatoma, kokios paskirties statinius galima statyti konkrečiame žemės sklype.
Pagalbinio ūkio paskirties pastatai
Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. D1-713, 7.17 punkte apibrėžta, kad pagalbinio ūkio paskirties pastatai - sodybų ūkio pastatai, pagalbinio ūkio pastatai (tvartai, daržinės, sandėliai, garažai, vasaros virtuvės, dirbtuvės, pirtys, kietojo kuro sandėliai (malkinės) ir panašiai), kurie tarnauja pagrindiniam daiktui.
Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus. Žemės įstatymo 21 straipsnio 1 dalies 1 punkte išaiškinta, kad žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo naudoti žemę pagal pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą.
Žemės sklypų naudojimo būdų turinys apibrėžtas Žemės naudojimo būdų turinio apraše, patvirtintame Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. sausio 20 d. įsakymu Nr. 3D-37/D1-40 (Aprašas).
3) specializuotų sodininkystės, gėlininkystės, šiltnamių, medelynų ir kitų specializuotų ūkių žemės sklypus (skirtus specializuotiems ūkiams tam tikros rūšies augalininkystės ar gyvulininkystės produkcijos gamybai, kurių ne mažiau kaip 50 proc.
5) kitus žemės ūkio paskirties žemės sklypus (nepriskirtus 1-4 punktuose nurodytiems žemės naudojimo būdams, kuriuose galima žemės ūkio veikla: žemės ūkio, maisto produktų gamyba ir apdorojimas, ūkyje pagamintų ir apdorotų žemės ūkio produktų perdirbimas ir šių produktų realizavimas, taip pat paslaugų žemės ūkiui teikimas ir geros agrarinės bei aplinkosauginės žemės būklės išlaikymas.
Atsakomybė už savavališkas statybas
Kai priklausomai nuo statinio paskirties ir kategorijos pagal teisės aktus statinio statybai privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), tokio statinio statybą galima pradėti tik gavus SLD. Pvz., gyvenamojo namo ir neypatingųjų ar ypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Statinio statyba neturint SLD, kai jis privalomas, arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius, laikytina savavališka. Kai SLD neprivalomas, teisės aktų pažeidimu būtų laikoma ir kitos, nei galima žemės ūkio paskirties žemėje, paskirties statinių statyba, taip pat statyba pažeidžiant teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, reikalavimus dėl atstumų iki sklypo ribų, kitus teisės aktų reikalavimus.
Už savavališką statybą taikoma administracinė atsakomybė priklauso nuo statinio kategorijos ir teritorijos. Pvz., naujo nesudėtingojo statinio (plotas iki 80 kv. m, aukštis iki 8,5 m) savavališka statyba fiziniam asmeniui užtraukia 150-300 eurų baudą, o tokio statinio statyba kompleksinėje saugomoje teritorijoje - 300-560 eurų. Statybos darbų atlikimas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus užtraukia 50-1000 eurų baudą.
Žemėtvarkos projektų rengėjai ir ūkininkai turėtų atkreipti dėmesį į LR Seime priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pataisas ir suskubti užbaigti jau pradėtus kaimo plėtros žemėtvarkos projektų (ūkio sodybos vietai nustatyti) procesus iki šių metų liepos 1 d.