Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo, - teigia Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė.
Šiame straipsnyje aptarsime esmines sąlygas, kurias būtina žinoti nuomojant ūkinį pastatą, ypač jei jis yra pastatytas ant valstybinės žemės. Taip pat panagrinėsime, kokie reikalavimai keliami statybos leidimams ir ką daryti, jei norite pakeisti pastato paskirtį.
Valstybinės Žemės Nuoma ir Nekilnojamojo Turto Pardavimas
Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.
Parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.
Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.
Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo.
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis - joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos.
Siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį).
Advokatė pažymi, kad atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas.
Kai Žemė Naudojama Be Teisinio Pagrindo
Tačiau kiek kitokia situacija susiklosto kai juridiniam ar fiziniam asmeniui priklausantis nekilnojamasis daiktas yra ant valstybinio žemės sklypo, kuriuo daikto savininkas naudojasi be jokio teisinio pagrindo, t.y., nesudaręs nei nuomos, nei kitokios sutarties.
Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.
Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.
Pažymėtina ir tai, jog negavus tokio sutikimo, asmuo negali parduoti nekilnojamojo daikto.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.
Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Tačiau tam, kad pagal kompetenciją NŽT galėtų spręsti dėl sutikimo (ne)išdavimo, pirmiausia turi būti išspręstas valstybinės žemės naudojimo klausimas.
Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y., kol pardavėjas ir NŽT nesudarys nuomos, ar panašaus pobūdžio naudojamo žemės sklypo ar jo dalies sutarties, suteikiančios teisę nekilnojamojo daikto savininkui teisėtai naudotis valstybiniu žemės sklypu, ar jo dalimi.
S. Akelaitienės teigimu, nors toks Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje numatytas draudimas neabejotinai apsunkina nekilnojamojo daikto savininko teises siekiant jį parduoti, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas aukščiau minėtoje byloje yra išaiškinęs, kad jis nelaikytinas asmens teisės disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiais statiniais apribojimu.
Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Ši teisės norma nedraudžia įsigyti nekilnojamąjį daiktą ne kartu su žemės sklypu, kuriame jis yra, ir sutartyje specialaus teisių į žemę įforminimo nereikalaujama, t. y. nurodyti, ar žemės sklypas bus nuomojamas, ar bus naudojamasi juo neatlygintinai, ar kitomis šiame nutarties punkte paminėtomis teisėmis, nereikalaujama pridėti žemės sklypo plano, nes tokia sutartis sudaroma ne dėl žemės sklypo.
Tačiau tais atvejais, kai pastatas ir žemės sklypas priklauso skirtingiems savininkams, žemės sklypas kaip suformuotas nekilnojamojo turto objektas pastato pardavimo sutartyse turi būti identifikuotas ir aptartas (CK 6.396 str.).
Parduoti pastatą, kuris stovi kito savininko žemės sklype, be to savininko sutikimo iš esmės galima (nebent to neleistų įmperatyvios įstatymų normos ar sudaryta sutartis), tačiau tokiu atveju yra būtina pastato pirkimo - pardavimo sutartyje nurodyti žemės sklypą, jį identifikuoti be specialaus teisių į žemės sklypą įforminimo.
Įdomu tai, kad vadovaujantis Civiliniu kodeksu, neaptarus pirkėjo teisių į valstybės išnuomotą žemės sklypą, ant kurio yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, o užstatytas sklypas yra būtinas naudoti šiam daiktui pagal paskirtį - nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris negali būti notaro patvirtintas, o jei toks patvirtintas - laikomas negaliojančiu.
Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių.
Praktinis Pavyzdys: Ūkinio Pastato Nuoma Vilniuje
Vilniaus miesto savivaldybė nuomoja 53 kv. m ploto ūkinį pastatą, esantį Vilniaus mieste, Klaipėdos g. 5, skirtą sandėliavimo veiklai. Nuomos terminas numatomas 5 metams. Pradinė nuomos kaina sudaro 298 Eur per mėnesį, o pradinį įnašą sudaro 894 Eur (lygus 3 mėnesių nuomos sumai).
Registracija į Nuomos e-konkursą vyks nuo 2025-09-23 00:00:00 iki 2025-09-24 23:59:59. Pats konkursas skelbiamas nuo 2025-09-29 09:00:00 iki 2025-09-30 13:59:59. Privaloma pateikti įvairius dokumentus registruojantis, kurie patvirtina dalyvio duomenis, planuojamą veiklą ir sutikimą su Vilniaus miesto savivaldybės Tarybos 2019 m. lapkričio 6 d. sprendimu Nr. 1-291 patvirtinta nuomos sutartimi ir tvarkos aprašais.
Taip pat reikalaujama pateikti dokumentus, įrodančius mokesčių ir socialinio draudimo įmokų mokėjimą, bei banko kvitą, patvirtinantį 894 EUR dydžio pradinio įnašo sumokėjimą į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos sąskaitą Nr. Patalpų apžiūra organizuojama darbo dienomis nuo 2025 m. rugsėjo 9 d. iki 2025 m. rugsėjo 22 d., laikotarpiu nuo 9:00 iki 15:00 valandomis.
Pradinis įnašas po konkurso lieka nuomotojui kaip sutarties sąlygų įvykdymo užtikrinimas ir grąžinamas pasibaigus nuomos terminui, jeigu sąlygos tinkamai vykdytos.
Svarbiausi duomenys apie nuomojamą objektą:
- Vieta: Vilniaus m. Klaipėdos g.
- Plotas: 53 kv. m
- Paskirtis: Sandėliavimo veikla
- Pradinė nuomos kaina: 298 Eur/mėn.
- Pradinis įnašas: 894 Eur (3 mėn. nuomos suma)
- Konkurso data: 2025-09-29 09:00:00 - 2025-09-30 13:59:59
- Patalpų apžiūra: 2025-09-09 - 2025-09-22 (9:00 - 15:00)
- Objekto unikalus numeris: 4400-2833-2101
Šis pavyzdys iliustruoja, kad nuomojantis ūkinį pastatą būtina atidžiai išnagrinėti nuomos sąlygas ir pateikti visus reikalingus dokumentus.
Ūkinio Pastato Paskirties Keitimas į Gyvenamąją
Svajojate savo žemės sklype esantį tvarkingą ūkinį pastatą paversti jaukiais gyvenamaisiais namais? Štai žingsniai, kuriuos reikia atlikti:
- Pirmas žingsnis: žemės sklypo paskirtis ir pastato tipas. Prieš pradedant bet kokius darbus, būtina išsiaiškinti savo turimo žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą. Ar jis skirtas vienbučių ar dvibučių gyvenamųjų namų statybai? O gal tai - bendroji sodybinė teritorija?
- Antras žingsnis: statinio paskirties samprata. Svarbu suprasti statinio paskirties sąvoką. Tai viešajame registre įrašytas statinio naudojimo tikslas (gyvenamoji paskirtis, ūkinė-komercinė ar kita veikla).
- Trečias žingsnis: kada reikalingas projektas ir leidimas? Statybos įstatymo 24 straipsnis reglamentuoja, kada keičiant pastato paskirtį reikalingas projektas ir leidimas. Paprastai tariant, projektas privalomas, kai atliekami statybos darbai, o leidimas (SLD) - tais atvejais, kai keičiamas ypatingojo ar neypatingojo pastato (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtus) ar inžinerinio statinio paskirtis.
- Ketvirtas žingsnis: paprastojo remonto atvejis. Jeigu keičiant pastato paskirtį neatliekami statybos darbai arba atliekamas paprastasis remontas, pirmiausia reikia parengti pastato paskirties keitimo projektą ir gauti SLD.
- Penktas žingsnis: kapitalinio remonto ar rekonstravimo atvejis. Jeigu keičiant pastato paskirtį atliekami kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbai, tokiu atveju rengiamas atitinkamos rūšies projektas su paskirties keitimu.
- Šeštas žingsnis: profesionali pagalba. Dėl pastato paskirties keitimo projekto parengimo rekomenduojama kreiptis į licencijuotą projektavimo įmonę. Ji parengs reikiamą dokumentaciją ir padės gauti SLD.
- Septintas žingsnis: savivaldybės administracija. Gavus parengtą projektą ir SLD, kreipkitės į savivaldybės administraciją pagal pastato buvimo vietą. Ten gausite išsamią informaciją ir pagalbą atliekant visas su paskirties keitimu susijusias procedūras.
Svarbu! Prieš pradedant bet kokius statybos ar remonto darbus, visada pasitarkite su savivaldybės administracijos specialistais.
Statybos Leidimai ir Nesudėtingi Statiniai
Pagalbinio ūkio paskirties pastatai be gyvenamųjų patalpų (tvartai, daržinės, sandėliai, garažai, vasaros virtuvės, dirbtuvės, pirtys, kietojo kuro sandėliai (malkinės) ir panašiai, kurie tarnauja pagrindiniam daiktui), kurių didžiausias plotas iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m, priskiriami I grupės nesudėtingiesiems pastatams.
Pagalbinio ūkio paskirties pastatai, kurių didžiausias plotas iki 80 kv. m, o aukštis iki 8,5 m, priskiriami II grupės nesudėtingiesiems pastatams.
Ir II grupės nesudėtingojo pagalbinio ūkio paskirties pastato statybai, jei šis statinys būtų statomas mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje (jei pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima), Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje), magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Savarankiškai pasitikrinti, ar planuojamam statyti objektui SLD privalomas galite čia.
Griaunant nesudėtingąjį pagalbinio ūkio paskirties pastatą, kurio plotas iki 80 kv. m, o aukštis iki 8,5 m, gauti statybą leidžiančio dokumento (SLD) nereikia.
Jei nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas nepatenka į išvardintas vietas, tai tokiu atveju nereikia gauti SLD.
Pagalbinio ūkio paskirties pastatas - be gyvenamųjų patalpų, - kuris neturi ypatingųjų ir neypatingųjų statinių požymių ir kurio aukštis - iki 8,5 m, o plotas iki 80 kv. m, priskiriamas II grupės nesudėtingiesiems statiniams.
Statybos leidimas statyti naują II gr.
Valstybinės Teritorijų Planavimo ir Statybos Inspekcijos (VTPSI) Veikla
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) aktyviai vykdo žemės naudojimo patikrinimus ir diegia pažangius skaitmeninius sprendimus.
2025 metais VTPSI atliko 1853 žemės naudojimo patikrinimus. Pažeidimai nustatyti net 1171 atveju, o net 95 proc. jų sudarė savavališkas valstybinės žemės, miško ar vandens telkinių užėmimas ir naudojimas.
VTPSI atkreipia dėmesį, kad ant pastatų susikaupęs storas sniego sluoksnis gali sukelti konstrukcijų pažeidimus - atsirasti įtrūkimų ar deformacijų. Reguliarus sniego šalinimas ir pastato būklės stebėjimas yra būtini prevenciniai veiksmai.
Institucija įsigijo modernų 3D skenavimo įrenginį su GPS integracija ir tacheometru, kuris bus naudojamas statinių matavimams ir patikrinimams atlikti.
VTPSI nuolat sulaukia klausimų iš gyventojų, ar statybą leidžiantys dokumentai (SLD), išduoti iki 2010 m. spalio 1 d., vis dar galioja.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija dažnai sulaukia klausimų iš gyventojų, ką daryti, jei gyvenamasis namas dar nebaigtas statyti - ar tokį statinį būtina registruoti?