Planuojant statybas, vienas svarbiausių aspektų yra maksimalaus sklypo užstatymo ploto nustatymas. Šis rodiklis tiesiogiai veikia galimą pastato dydį ir jo išdėstymą sklype. Lietuvoje šį procesą reglamentuoja įvairūs teisės aktai ir statybos techniniai reglamentai.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus, skaičiavimo metodus ir kitus svarbius aspektus, susijusius su maksimaliu sklypo užstatymo plotu.
Pagrindiniai Sklypo Rodikliai ir Jų Apibrėžimai
Statybos techniniame reglamente STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ nurodomi sklypo ir statinių (techniniai ir paskirties) rodikliai bendruoju atveju. Teritorijų tvarkymas ir statinių projektavimas apibrėžiami šių rodiklių ribose. Todėl ne visi sklypai gali atitikti turimus lūkesčius.
- Sklypo plotas: Jį galima rasti nuosavybės dokumentuose: nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše ar sklypo ribų plane.
- Užstatymo aukštis: Vietovės lygmens bendrojo plano teritorijos naudojimo privalomasis reikalavimas, kuriuo nustatomas planuojamos teritorijos vyraujantis pastatų aukštis (Lietuvos Respublikos „Teritorijų planavimo įstatymas“).
Teritorijų planavimo dokumentuose nustatomas teritorijos užstatymo aukštingumas, formuojamos žemaukščių ir daugiaukščių pastatų teritorijos. Šis aukštis nustatomas metrais arba pastato aukštais. Priklausomai nuo planavimo dokumentuose nurodytų dydžių teritorijoms taikomi skirtingi aukštingumo apribojimai.
- Užstatymo intensyvumas: Visų pastatų antžeminės dalies patalpų, įskaitant cokolinių aukštų ir naudojamų pastogių patalpas, bendrojo ploto sumos santykis su žemės sklypo plotu (Lietuvos Respublikos „Teritorijų planavimo įstatymas“).
Užstatymo intensyvumas tiesiogiai susijęs su leistinu užstatymo aukščiu. Jei teritorijoje aukštingumas leidžiamas didesnis - galima suprojektuoti daugiau aukštų, tuo pačiu ir daugiau bendrojo pastato ploto.
- Užstatymo tankis: Pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu (Lietuvos Respublikos „Teritorijų planavimo įstatymas“).
Šis parametras apibūdina sklypo dalį, kurią galima užstatyti. Kuo leidžiamas didesnis užstatymo tankumas, tuo didesnę sklypo dalį galima užstatyti.
- Apželdinama teritorijos dalis: Apželdinti planuojamos sklypo dalies ploto santykis su žemės sklypo plotu.
Tai parametras saugantis teritorijas nuo visiško užstatymo pastatais bei kietomis dangomis.
Leistinas rodiklių vertes nustato planavimo dokumentai: Bendrieji, specialieji ir detalieji planai. Rengiant pastatų projektus vadovaujamasi išduotomis projektavimo sąlygomis, specialiaisiais architektūriniais reikalavimais bei šiais planais. Planavimo dokumentai negali prieštarauti aukštesnio lygmens dokumentams. Pagal bendruosius ir specialiuosius planus rengiami detaliųjų planų projektai. Maksimalius rodiklius naudinga žinoti prieš perkant sklypą ar planuojant veiklą jau įsigytame.
Sklypo užstatymo tankio pavyzdys
Pagrindiniai Reikalavimai Užstatymo Tankiui
Maksimalus sklypo užstatymo tankis nustatytas lentelėje „Maksimalūs sklypo užstatymo tankio dydžiai“.
Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai" 9 priedo 1 punkte nurodyta, kad maksimalus sklypo užstatymo intensyvumas yra 0,4, vienbučio blokuoto užstatymo tipo, kai namai statomi atskiruose sklypuose - 0,8, išskyrus atvejus, kai teritorijų planavimo dokumentuose užstatymo intensyvumas nustatytas mažesnis.
Nauji gyvenamieji namai gali būti statomi ne mažesniuose kaip 400 m² sklypuose.
Svarbu: Gyvenamasis namas ir jo priklausiniai nuo gatvių raudonųjų linijų turi būti statomi ne arčiau kaip 3 m, išskyrus atvejus, kai mažesnis atstumas numatytas teritorijų planavimo dokumentuose.
Sklypuose, didesniuose kaip 2500 m², maksimalus sklypo užstatymo tankumas nustatomas pagal formulę: 50000/F, %, kur F - sklypo plotas, m².
Žemės Ūkio Paskirties Sklypai
Kai žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, žemės naudotojui priklausančiais gyvenamaisiais pastatais ir jų priklausiniais užstatyti plotai nesuformuoti atskirais sklypais, maksimalus sklypo užstatymo tankis skaičiuojamas pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis faktiniam užstatytos teritorijos naudmenų plotui (pastatų, kiemų, aikštelių užimtai žemei ir kitai tiesioginiam statinių eksploatavimui naudojamai žemei).
Žemės ūkio paskirties sklype ūkininko sodyboje namo užimamas žemės plotas neturi viršyti 1000 m², o bendras užstatymo tankis - 50 %.
Užstatymo tankio žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, skaičiavimas nurodytas Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 5 dalyje.
Svarbu: Atkreipkite dėmesį, kad dauguma pusė sklypo būna užstatyta, bet pagal įstatymą tik apie 20% galima užstatyti.
Atstumai Iki Sklypo Ribos
Minimalus atstumas nuo atskirai statomo Namo ir jo priklausinių (išskyrus nesudėtingus statinius) iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3 metrai. Minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai.
Mažinant pastatų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos arba blokuojant gretimų žemės sklypų pastatus, turi būti išlaikomi gaisrinės saugos reikalavimai (žr. Gaisrinės saugos pagrindinius reikalavimus, Gyvenamųjų pastatų gaisrinės saugos taisykles) ir gautas kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimas raštu, išskyrus atvejus, kai pastatų blokavimas numatytas patvirtintuose teritorijų planavimo dokumentuose.
Mažinant tiesiamų inžinerinių tinklų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos, reikalingas šio sklypo savininko sutikimas raštu.
Namo ir jo priklausinių, inžinerinių tinklų statyba, rekonstravimas ir remontas neturi daryti neleistino poveikio kaimyniniam žemės sklypui ir jame esantiems statiniams. Šių statinių esminis reikalavimas „mechaninis atsparumas ir pastovumas" turi būti užtikrintas pagal 2011 m. kovo 9 d. Europos Parlamento ir Tarybos reglamento (ES) Nr.
Svarbu: Sodų bendrijoje atstumas iki sklypo ribos skaičiuojasi nuo pamato ar nuo stogo?
Teritorijų planavimo schema
Kiti Svarbūs Aspektai
Planuojant statybas, svarbu atkreipti dėmesį ir į kitus aspektus, kurie gali turėti įtakos maksimaliam sklypo užstatymo plotui:
- Teritorijų planavimo dokumentai (detalieji planai, bendrieji planai).
- Specialūs reikalavimai saugomoms teritorijoms.
- Gaisrinės saugos reikalavimai.
- Sanitarinės apsaugos zonos.
Taip pat svarbu žinoti, kaip skaičiuojamas pastato tūris (ūkinės paskirties pastatas). Ar pagal išorinį pastato kontūrą? Ar naudingas plotas dauginamas iš naudingo ploto aukščio?
Planuojant sodo namo statybą mieste, svarbu žinoti, kaip skaičiuojamas sodo namo plotas miesto teritorijoje? Planuojama statyti iki 80m2, tačiau vieni teigia, kad skaičiuojamas namo užstatymo plotas neturi viršyti 80kv., kiti, kad vidaus gyvenamasis plotas. Taip pat bus kasamas šulinys ir nuotėkų valymo įrenginys, kokie reikalavimai ir reikalingi dokumentai?
Prieš pradedant statybas, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais - architektais, inžinieriais, teisininkais - ir išsiaiškinti visus galiojančius reikalavimus bei apribojimus.
Šis straipsnis suteikia tik bendrą informaciją apie maksimalų sklypo užstatymo plotą.
Teritorijų Planavimo Įstatymo Pakeitimai
Didžiausi Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo (Įstatymas) pakeitimai įsigaliojo 2021 m. liepos 1 d., tačiau nuo 2021 m. lapkričio mėn. 01 d. įsigaliojo aktualių teisės aktų pakeitimų, susijusių su šiuo įstatymu. Vienas aktualiausių Įstatymo pokyčių nekilnojamojo turto vystytojams - pakeista detaliųjų planų apskundimo tvarka.
Pagal naują reglamentavimą teritorijų planavimo dokumento apskundimo terminas 5 metai, kuris skaičiuojamas nuo patvirtinto teritorijų planavimo dokumento įsigaliojimo. Šis terminas yra naikinamasis. Ankstesnis reglamentavimas numatė 20 darbo dienų terminą, tačiau jis buvo skaičiuojamas nuo statybą leidžiančio dokumento, išduoto pagal konkretų detalųjį planą išdavimo dienos, kas lemdavo, kad (i) statybos leidimo ginčijimo atveju, neretai ginčijami ir detaliojo plano sprendiniai; (ii) jei statybos neplanuojamos iškart po patvirtinto detaliojo plano, jo ginčijimui senatis neprasidėdavo. Statytojas neturėjo jokių garantijų, kad nebus nuginčytas ne tik statybą leidžiantis dokumentas, bet ir detalusis planas. Tokios situacijos buvo ypač skausmingos vystytojams, įsigijusiems investicinius sklypus, su jau parengtais detaliaisiais planais.
Naujas reglamentavimas atskyrė detaliojo plano apskundimo terminą nuo statybos leidimo išdavimo. Kitas svarbus aspektas, kad 5 metų naikinamasis terminas taikomas ir iki Įstatymo įsigaliojimo dienos (2021-07-01) patvirtintiems teritorijų planavimo dokumentams, jeigu Įstatymo įsigaliojimo dieną nepraėję 2 metai nuo patvirtinto teritorijų planavimo dokumento įsigaliojimo.
Kitas nekilnojamojo turto vystytojams aktualus Įstatymo pokytis - draudimas kitos paskirties žemės sklype, skirtame vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatams su pagalbinio ūkio paskirties pastatais, statyti daugiau kaip vieną gyvenamosios paskirties vieno ar dviejų butų pastatą su pagalbinio ūkio paskirties pastatais (nebent teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip).
Suprantama, kad šis reglamentavimas taikomas naujai rengiamiems projektams, taigi tie projektai, kuriems išduoti specialieji reikalavimai bus rengiami vadovaujantis tais teisės aktais (reikalavimais), kurie galiojo specialiųjų reikalavimų išdavimo dieną. Tačiau svarbu nepamiršti, kad praėjus 5 metams po specialiųjų reikalavimų išdavimo ir tais atvejais, kai specialieji reikalavimai nebuvo išduoti, statinio projektas turės atitikti Lietuvos Respublikos įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus, kurie galios prašymo gauti statybą leidžiantį dokumentą pateikimo dieną.
Atkreiptinas dėmesys, kad nuo 2021-11-01 panaikintas reikalavimas rengti projektinius pasiūlymus detaliųjų planų koregavimo atvejais visuomenei svarbaus statinio ar jo dalies statinio projekte (Įstatymo 28 str. 8 d.) ir vieno ar dviejų butų gyvenamosios paskirties pastatų statybos ar rekonstrukcijos atvejais (išskyrus visuomenei svarbių statinių/jų dalių atvejus), jeigu teritorijų planavimo dokumentuose ir (ar) kituose teisės aktuose nustatyti planuojamos statybos teritorijai taikomi leidžiami pastatų aukštis, užstatymo tankis (arba didžiausias pastatais užstatytas plotas) ir (ar) užstatymo intensyvumas.
Šis teisininko komentaras laikytinas bendro pobūdžio konsultacija. Siekiant individualios teisinės konsultacijos konkrečiu atveju turėtumėte kreiptis į advokatų profesinę bendriją „NEWTON LAW“ el.
Kas yra tankis? Kaip apskaičiuoti tankį? - [1-1-5]
tags: #uzstatymo #tankis #20 #teritoriju #planavimo #istatymas