Vartojimo Paskola Užtikrinta Nekilnojamuoju Turtu: Sąlygos ir Ypatumai Lietuvoje

Šiame straipsnyje panagrinėsime vartojimo paskolų, užtikrintų nekilnojamuoju turtu, sąlygas Lietuvoje. Aptarsime esminius skirtumus tarp vartojimo paskolų ir paskolų su nekilnojamojo turto įkeitimu, rizikos faktorius ir investavimo galimybes.

Vartojimo Paskolos ir Paskolos su NT Įkeitimu: Esminiai Skirtumai

Vartojimo paskolos yra tokios paskolos, kurias gali gauti tik fiziniai asmenys, o jų suma negali viršyti 75.000 Eur, ir jos yra suteikiamos be jokio užstato. Tokias paskolas išduoda ir bankai, ir vartojimo kredito įmonės, ir tarpusavio skolinimo bendrovės. Jų principai, nuostatos ir reikalavimai yra aprašyti Vartojimo kredito įstatyme, kuriame apibrėžiamas tokių paskolų išdavimas, administravimas, kredito gavėjo ir kreditoriaus santykiai.

Svarbu pažymėti, kad vartojimo paskola negali būti išduodama užstatant NT - kitu atveju ji taptų nebe vartojimo paskola, nes nebepakliūtų po vartojimo kredito sąvokos apibrėžimu pagal vartojimo kredito įstatymą. Kitaip tariant, vartojimo paskola - tai paskola žmogui ar šeimai be jokio užstato. Visgi, kadangi žmogus yra galutinė ekonomikos piramidės dalis, mes suprantame, kad šiuo atveju „užstatas“ yra žmogaus gebėjimas uždirbti pajamas, iš kurių jis grąžins suteiktą paskolą.

Lyginant su kitomis paskolų rūšimis, vartojimo paskolų sumos yra labai mažos. Jos grąžinamos anuitetiniu būdu, t.y. Paskolų, įkeistų NT, reguliavimas yra apibrėžtas su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatyme arba Sutelktinio finansavimo įstatyme.

Esminis skirtumas tarp vartojimo paskolos ir paskolos su nekilnojamojo turto įkeitimu yra jos gavėjas. Kadangi Lietuvoje įkeičiant NT populiaru finansuoti verslo įmones, tai, pagal Sutelktinio finansavimo įstatymą, nekilnojamuoju turtu įkeistą paskolą gauti gali vienos ar kitos formos verslo subjektas: tai gali būti UAB, MB, individualią veiklą vykdantis asmuo ar kitas verslo subjektas.

Suteikiant paskolą per sutelktinio finansavimo platformą, tokios paskolos grąžinimo užtikrinimui investuotojų naudai gali būti įkeičiamas nekilnojamasis turtas. Būtent apie skolinimą verslo subjektams per sutelktinio finansavimo platformas paskolos gavėjui įkeičiant NT ir norėčiau pateikti įžvalgų.

Tokių paskolų vidutinė suma yra daug kartų didesnė nei vartojimo paskolų ir, remiantis platformų duomenimis, vidutinė tokia paskola lygi bent 150.000 Eur. Santykis tarp paskolos ir NT vertės (angl. LTV, arba loan-to-value), dažnai sudaro 50-80%. Skirtingai nei vartojimo paskolų atveju, paskola dažnai yra grąžinama termino pabaigoje, o palūkanos dažniausiai yra mokamos kas mėnesį.

Rizikos Faktoriai ir Investavimo Galimybės

Paskolos dydis šiuo atveju yra tas faktorius, kuris padaro mažytį stebuklą. O tas stebuklas yra tai, kad NT įkeistos paskolos investuotojui yra rizikingesnės nei vartojimo paskolos. Iš pirmo žvilgsnio atrodo keista. Juk atrodytų, kad jei paskola įkeista nekilnojamuoju turtu, tai ji saugesnė, ir investuotojas tikisi, kad lėšas iš tokios paskolos atgaus visas, nes bus galima realizuoti įkeistą turtą.

Tačiau situacija iš tiesų yra kiek kitokia: vidutinis vartojimo kreditas platformose Lietuvoje yra apie 2600 EUR, o paskola, užtikrinta NT, - 150.000 Eur. Ekonomikos augimo metu paskolos, užtikrintos NT, laikytinos mažiau rizikingomis negu vartojimo paskolos, bet investuojantiems į vartojimo kreditus palūkanos yra didesnės, todėl vis tik didesnę grąžą generuoja vartojimo kreditai, kurių grąža investuotojams šiuo metu siekia 13% metinę grąžą, o paskolos sutelktinio finansavimo platformose su NT įkeitimu - apie 10-11%.

Kalbant apie paskolų terminus, jų pasirinkimas didesnis vartojimo paskolų rinkoje - nuo 3 iki 60 mėn., kai NT užtikrintų paskolų - nuo 3 iki 24 mėn. Taigi, viskas atrodo labai gražu - riziką diversifikuojame, investuojame visur. Tačiau taip atrodo tik ekonomikos augimo laikotarpiu.

Būtent nuosmukio metu suprasime, kur šuo pakastas, t. y. Pasikartosiu. Esminis skirtumas tarp šių paskolų rūšių - paskolų dydis. Kodėl? Krizė pirmiausia paliečia įmones, o ne žmones. Žmonės visad yra atleidžiami pavėluotai ir neretai kelių ar keliolikos procentų darbuotojų atleidimas nepadeda įmonei išgyventi.

Prisimenant 2009 metus, buvo taip: įmonių pajamos drastiškai krito, skolą su įkeistu NT aptarnauti tapo labai sunku. Ir čia kalbama tik apie palūkanų mokėjimą, neskaičiuojant laukiančios kredito dalies. Verslas, žinoma, bandė parduoti NT, tačiau čia likvidumas labai mažas, labai pigiai parduoti nesinorėjo, pirkėjų buvo ieškoma beveik desperatiškai. Tuo tarpu pirkėjai lygiai taip pat buvo išsigandę, nors, ko gero, tikrai būtų atsiradęs vienas kitas, nupirkęs NT už pusę kainos.

Kalbant apie patį užstatomą NT, jis paprastai nebūna patrauklus - juk kuo NT patrauklesnis, tuo labiau jį finansuoti yra linkęs bankas. Nors, aišku, pasitaiko, kad bankas nefinansuoja, nes NT vystytojas jiems atrodo nepatyręs, t. y. bankas laiko projektą pernelyg rizikingu dėl paties vystytojo patirties ar jo finansinės padėties.

Taigi, atėjus krizei, didelė dalis tokių paskolų, įkeistų nekilnojamuoju turtu, priklausomai nuo krizės stiprumo, gali tapti neveiksniomis, t.y. nemokiomis. Ta dalis yra nenuspėjama, bet, lyginant su ekonomikos augimo laikotarpiu, „default rate“, t.y. nemokių paskolų procentas, išaugs kelis kartus.

Į vartojimo paskolas investuojame tikėdamiesi, kad žmogus uždirbs pajamas ir laiku grąžins jam suteiktą vartojimo kreditą. Fizinio asmens skolos nurašyti, bent kol kas, neįmanoma - kol negrąžins, ją žmogus turės visą gyvenimą.

Kaip pavyzdį aptarkime emocinį žmogaus paveikslą, t.y. kaip jis galvoja ir ką darytų tiek privataus asmens vartojimo, tiek NT užtikrintos verslo paskolos atveju. Abiem atvejais paskola buvo dengiama trečdalį laikotarpio. Vartojimo kredito gavėjui grąžinti liko 2.000 Eur, verslui - 150.000 Eur. Vartojimo kredito gavėjas buvo atleistas iš darbo, tuo tarpu verslo pajamos ženkliai sumažėjo.

Abiem atvejais daroma prielaida, kad skolos tampa neveiksnios (angl. „default“). Abiem atvejais paskolos gavėjai neturi „lašinių“, t.y. santaupų ar kapitalo, kad galėtų išgyventi bent metus. Kaip elgiasi žmogus ir verslo savininkas vienu ir kitu atveju?

Vartojimo kredito atveju, asmuo dėl paskolos pasaulio pabaigos nemato: jis supranta, kad, radus darbą, gyvenimas „stos į vėžes“. Todėl jis intensyviai ieško darbo ir jam sunkiau emociškai yra būtent dėl bedarbio statuso, o ne dėl paskolos. Asmuo patirs ir apie 500 EUR skolos išieškojimo išlaidų, jei su kreditoriumi nesitars gražiuoju. Svarstant blogiausią atvejį, paskola atsidurs pas antstolį, kuris skolininkui taip pat kainuos, o skola padidės iki 2.700 Eur.

Įsivaizduokime, kad rasti darbą žmogui pavyksta tik po trejų metų. Todėl tuos trejus metus, nemokant paskolos dengimo įmokų, skaičiuojamos dar ir vėlavimo palūkanos, kurios yra tokio paties dydžio kaip ir pradinės mokėjimo palūkanos, todėl per trejus metus nuo turimų grąžinti 2.000 Eur priskaičiuojama dar 900 EUR vėlavimo palūkanų ir skola išauga iki 3.600 Eur. Šiuo laikotarpiu paskolos gavėjas galbūt pagalvoja ir apie bankrotą, tačiau jau minėjau, kad tai - sudėtingas ir nepigus procesas, o skolą dalimis, pagal Fizinių asmenų bankroto įstatymą, vis tiek reikės 3 metus mokėti kreditoriui, tad bankrutuoti tiesiog finansiškai neapsimoka.

Todėl asmuo randa darbą ir po pradelstų trejų metų pradeda mokėti skolą, kurią sėkmingai išmoka per artimiausius trejus metus. Verta pažymėti tai, kad skola investuotojui išmokama priskaičiavus vėlavimo palūkanas - tai yra ypač svarbu, kadangi tokiu atveju investuotojai nepraranda pinigų laike ir visą tą laiką, kol pinigai buvo paskolinti, jiems priklausančios (šio pavyzdžio atveju - 15%) palūkanos buvo skaičiuojamos, tad krizė tam įtakos nepadarė. Be viso to, investuotojas dar gauna ir civiliniame kodekse numatytus antstolio priskaičiuotus papildomus 5% procesinių palūkanų, kurios priklauso jam kaip kreditoriui. Taigi, galiausiai gaunasi taip, kad investuotojas ar kitas kreditorius iš šios paskolos uždirbo netgi daugiau nei tuo atveju, jei paskola būtų nevėlavusi.

Tai buvo tipinis 2008-2009 m. krizės paveikslas - maždaug apie 80% neveiksnių vartojimo kreditų pateko į būtent tokias situacijas.

O kaip buvo ar bus paskolų, užtikrintų NT, atveju? Visų pirma, didesnė paskolų dalis nuo visų portfelio paskolų, nei vartojimo kreditų atveju, turėtų tapti neveiksniomis. Tai - vienas faktorius, mažinantis grąžą investuotojams. Bet yra ir kitas, mano galva, svarbesnis faktorius - neveiksnių paskolų išieškojimo ir NT pardavimo atveju, tik mažesnė paskolų dalis nuo visų neveiksnių paskolų, įkeistų nekilnojamuoju turtu, investuotojams nepradangins pinigų (grąžos) laike.

Įsivaizduokite: verslo sąskaitos užblokuotos, keliamas bankrotas, o sutelktinio finansavimo platforma turi pirminį turto įkeitimą, kas reiškia, kad turtas bus realizuotas investuotojų naudai. Darykime tipinę prielaidą, jog paskola buvo įkeista su 70% LTV, taigi NT vertė įkeitimo metu buvo 214.000 Eur. Paskolos gavėjas nesėkmingai bando parduoti turtą: pavyksta rasti pirkėją, sutinkantį mokėti vos 110.000 Eur, kas paskolos nepadengtų. Sutelktinio finansavimo platforma, negavusi kelių paskutinių palūkanų įmokų, turtą perima ir pradeda jį pardavinėti.

Pasiruošimas pardavimui - teisiniai veiksmai, varžytinių ar aukciono parengimas taip pat kainuoja (tarkime, 3.000 Eur). Paskolos gavėjui laiku negrąžinant paskolos, sutartis su juo nutraukiama ir pradedamos skaičiuoti ne tik pradinės mokėjimo, bet ir papildomos palūkanos ar delspinigiai, lygūs 0,05 proc. per dieną (paprastumo dėlei skaičiuokime, kad platforma sutartyse numatė tik delspinigių skaičiavimą). Manykime, kad po trejų metų platformai pavyko parduoti turtą už 150.000 Eur.

Bendra paskolos gavėjo skola pardavus turtą sudarė 179.500 Eur su delspinigiais ir teisinėmis išlaidomis, kas reiškia, kad investuotojai po trejų metų atgaus net 98% kredito dalies ir praras bet kokius delspinigius ar palūkanas už visą laikotarpį nuo sutarties nutraukimo ir dar anksčiau - nuo tada, kai buvo nemokama iki sutarties nutraukimo. Tai yra labai svarbus momentas, nes būtent dėl to krizės laikotarpiu investicijų grąža iš paskolų, įkeistų NT, bus daug mažesnė nei iš vartojimo kreditų.

Rodos, čia pagelbėti galėtų asmeninis laidavimas. Sakykime, kad žmogus asmeniškai laiduoja už tokią paskolą. Tokiu atveju jam priskaičiuota skolos suma, realizavus turtą, lieka lygi maždaug 29.500 Eur, nes įmonė jau bankrutavo, o žmogui, kaip fiziniam asmeniui, nuo šios sumos ir toliau yra skaičiuojamos teisinės sąnaudos, netesybos, kitos su skolos išieškojimu susijusios išlaidos, galiausiai - procesinės palūkanos. Iš emocinės pusės žmogui tai atrodys didelė suma ir pasidomėjęs daugiau jis greičiausiai priimtų sprendimą bankrutuoti.

Skaičiuojant iš ekonominės pusės, Lietuvoje bankroto bylą verta keltis turint mažiausiai 25.000 Eur vertės įsiskolinimų. Ir visgi, nors dalis žmonių turėdami tokią paskolą ryžtųsi nebankrutuoti ir bandytų ją grąžinti, ženkliai didesnė žmonių dalis rinktųsi bankroto kelią.

Žiūrint į ekonomikos piramidę, žmogus yra jos apačioje, t.y., yra jos pagrindas. Atėjus krizei, piramidė, savaime suprantama, grius nuo viršaus, ir į kiekvieną žemiau esančią jos dalį atsimuš vis silpniau. Be viso to, net ir atsimušusi į žmones, t.y. ekonomikos pagrindą, krizė jų visiškai nesunaikins.

Krizės piramidė. Verslo ar verslo subjektų paskolos, užtikrintos NT, pasižymi kur kas didesniu volatilumu net ir ne krizės metu, kadangi fizinio asmens pajamos yra kur kas stabilesnės nei verslo. Todėl, mano manymu, verslo paskolos, užtikrintos NT, yra rizikingesnės, ir naivu būtų manyti, kad grąža iš paskolų, užtikrintų įkeičiant NT, bus didesnė nei iš vartojimo kreditų. Na, bent jau 2008-2009 metų krizė aiškiai parodė, kad grąža iš vartojimo kreditų stipriai lenkė kitus paskolų produktus ir daugeliu atveju išliko teigiamoje zonoje.

Todėl skatinčiau visus investuojant diversifikuoti investicijas ir pagalvoti kokią dalį savo finansinio turto norite laikyti skirtinguose krepšiuose. Paskolų rizika yra skirtinga, tas skirtumas yra mažesnis ekonomikos augimo metu, ir kitoks ekonomikos lėtėjimo metu. Todėl investuojant reikėtų galvoti ir apie portfelio dalies didinimą ir mažinimą priklausomai nuo ekonomikos ciklo. Investavimo į įmonių paskolas grąža ekonomikos lėtėjimo metu gali sumažėti daug ženkliau.

Paskolos sąlygos

Paskola turi būti užtikrinta bankui priimtino nekilnojamojo turto įkeitimu. Naudodamiesi finansavimo paslaugomis Jūs prisiimate finansinius įsipareigojimus. Sudarant kredito sutartį Jums reikės sumokėti paskolos administravimo mokestį. Sudarant kredito sutartį jums reikės sumokėti paskolos administravimo mokestį.

Paskolos sąlygų keitimo mokestis1(paskolos terminų, užtikrinimo priemonių ir t.t. 0,4 % paimtos ir negrąžintos paskolos sumos (min. X % (min. - 1,5 %) nuo negrąžintos paskolos, kurios sąlygos yra keičiamos, sumos.Kintamasis X apskaičiuojamas koeficientą 0,084 dauginant iš sveiko skaičiaus mėnesių, likusių iki palūkanų fiksavimo periodo arba atitinkamai iki ilgalaikių kintamų palūkanų, kurios buvo nustatytos ilgesniam nei 12 mėn. Mokestis netaikomas. 2016-12-13 Lietuvos banko valdybos nutarimu Nr. 2 Iki 2025 05 01 kintamos palūkanos, nustatytos ilgesniam nei 12 mėn. laikotarpiui, bet ne visam paskolos terminui buvo vadinamos „Ilgalaikės kintamos palūkanos“.

Jei imamo su nekilnojamuoju turtu susijusio būsto kredito bendra suma būtų 110 000 Eur, kai kredito sutarties trukmė - 26 metai, taikant 4 proc. kintamą metinę palūkanų normą, mokant banko nustatytą vienkartinį 0,4 proc. kredito sumos sutarties administravimo mokestį (440 Eur), minimalų kasdienių paslaugų mokestį (1 Eur per mėnesį), hipotekos įregistravimo mokestį (8,60 Eur), būsto kredito įmokas mokant anuiteto metodu, bendros kredito kainos metinė norma 4.190 proc., o bendra kredito gavėjo mokama suma būtų - 179 100.51 Eur. Bendros kredito kainos metinė norma, bendra kredito gavėjo mokama suma, bendras kredito įmokų skaičius ir įmokos suma apskaičiuoti laikantis prielaidų, kad kredito sutartis galios terminą lygų kredito sutarties trukmei, visa kredito suma išmokama sutarties pasirašymo dieną, šalys tinkamai vykdys visus savo įsipareigojimus, kintama palūkanų norma, įkainių dydis ir kitos išlaidos išliks tokios pat kaip ir kredito sutarties sudarymo metu ir bus toliau taikomos iki kredito sutarties pabaigos. Jeigu sudaroma kredito užsienio valiuta sutartis, t. y.

Pavyzdinė lentelė

Atkreipiame dėmesį, kad Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos Aplinkos projektų valdymo agentūra (APVA) inicijuoja aplinkos apsaugos rėmimo programas. Sekite APVA kvietimus teikti paraiškas paramai gauti dėl atsinaujinančių energijos išteklių panaudojimo namų ūkiuose: saulės elektrinių, šildymo katilų ir kt.

Prieš apsisprendžiant dėl paskolos ir jos dydžio rekomenduojame atidžiai įvertinti asmenines ir / ar šeimos finansines galimybes.

Apdraudę savo būstą būsite apsaugoti nuo nuostolių, patiriamų dėl užliejimo, vagystės ir kt.

tags: #vartojamoji #paskola #ikeiciant #nekilnojamaji #turta