Iškeldimas iš buto po varžytynių: teisiniai aspektai

Šiame straipsnyje aptarsime iškeldinimo iš buto po varžytynių teisinius aspektus Lietuvoje, remiantis teisės aktais ir teismų praktika.

Sutarties esmė - šalių susitarimas

Visos teisės sistemos formaliai pripažįsta konsensualizmo principą, reiškiantį, kad sutartis yra jos šalių susitarimas sukurti tarpusavio teises ir pareigas.

Kitaip tariant, kad sutartis būtų laikoma sudaryta, reikia abiejų sutarties šalių valios sutapimo. Ši iniciatyva grindžiama rinkos ekonomika, nes jis sutartiniuose santykiuose teikia pirmumą šalių susitarimui dėl sutarties sudarymo, kuris yra tikroji sutarties esmė. Šiomis vyrauja konsensualizmui priešingas - formalizmo principas.

Sutartiniams santykiams atsirasti turi pakakti šalių susitarimo, t. y. jų valios išraiškos fakto. Jokie kiti veiksniai sutarties egzistavimo ir galiojimo neturėtų veikti. Šį teiginį patvirtina 1980 m. Vienos konvencijos 11 straipsnis: "Nereikalaujama, kad pirkimo-pardavimo sutartis būtų sudaryta arba patvirtinta rašytine forma, arba atitiktų bet kokį kitos formos reikalavimą."

Konsensualizmo principo raida

Konsensualizmo principo atsiradimą galima sieti su romėnų teise. Kadangi formalumai, taikomi stipuliacijai, trukdė prekybai, ilgainiui šios sutarties atsisakyta. Ją pakeitė konsensualinės ir realinės sutartys. Iš pradžių, ne visus susitarimus laikant konsensualinėmis sutartimis, jos naudojimo sfera buvo ribota. Konsensualinė, pavyzdžiui, pirkimo-pardavimo, sutartis šalims tapdavo privaloma nuo susitarimo momento. Tuo tarpu realinė sutartis tapdavo privaloma nuo daikto perdavimo momento. Realinėmis sutartimis buvo laikoma paskola, užstatas, pasauga.

Būtinais sutarties elementais romėnų teisė laikė sutarties dalyką, veiksnį - šalių susitarimą ir sutarties pagrindą, arba motyvą. Sutarties dalyku buvo laikoma tai, dėl ko šalys susitarė. Dalykas galėjo būti daiktai, veiksmai, paslaugos. Būtina sutarties galiojimo sąlyga laikytas šalių susitarimas - šalių valios sutapimas. Tik išimtiniais atvejais prievolę sukurdavo vienašalis pažadas, vadinamas pollicitatio.

Šalių valios trūkumai buvo klaida, grasinimas ir apgaulė. Be to, reikalauta, kad šalių sutikimas sudaryti sutartį būtų rimtas. Šiuo metu pasaulio teisinėse sistemose nėra bendro, visuotinai priimto ir pripažinto sutarties esmės nustatymo. Viena tokių konsensualizmo teorija. Šios teorijos šalininkai teigia, kad sutarties esmė yra šalių susitarimas: konsensusas, arba sutikimas sukurti abipuses teises ir pareigas. Visos šalių teisės ir pareigos atsiranda susitarimo pagrindu. Šalis sutikusi sudaryti sutartį, kartu įsipareigoja jos laikytis ir ją vykdyti.

Valios doktrina aiškina, kad sutartis yra dviejų ar daugiau asmenų valios sutapatinimas. Jei šalis neturi valios sudaryti sutartį ar klysta dėl sutarties sąlygų, pažeidžiamas sutarties konsensualizmo principas. Civilinė teisė nustato negaliojančia sutartį, sudarytą grasinimu, apgaule ar suklydus. Kitaip tariant, sutarties konsensualizmo principas reiškia, kad asmuo sutartį sudaro kada nori ir su kuo nori.

Sutartys turi atitikti asmens valią ir susitarimą dėl sutarties sudarymo, tad negalima versti asmens sudaryti sutartį prieš jo valią. Kalbant apie patį konsensualizmo principą pažymėtina, kad jis yra formalizmo priešingybė. Formalizmas reiškia, kad prioritetas teikiamas ne šalių valiai, o tos valios išorinei išraiškos formai.

Taigi šalys savo susitarimą turi išreikšti tam tikra objektyvia forma - sudaryti sutartį raštu, pasirašyti bendrą dokumentą, jį patvirtinti antspaudu ir t. t. Gali būti nustatyti dar kvalifikuotesni formalūs reikalavimai - surašyti viešą dokumentą, pavyzdžiui, patvirtinti sutartį notarine tvarka, registruoti ją tam tikrose valstybės institucijose ir pan. Senovės romėnų teisei būdingas formalizmas. Pripažintos tik rašytinės sutartys. Be to, taikyti ir kitokie formalūs reikalavimai - sutartį reikėjo antspauduoti, ją papildomai turėjo pasirašyti liudytojai, sutartį sudarantys asmenys privalėjo prisiekti ir pan.

Viduramžių teisei būdingas ne formalizmas, o konsensualizmas. Tačiau kai kurie formalizmo elementai išliko iki šių dienų, vienose valstybėse jie ryškesni, kitose - minimalūs. Svarbu pažymėti ir teisės formalizmo lygį. Formalūs reikalavimai pateisintini vienu atveju, t. y. kai jie būtini sąžiningai šaliai ir viešajam interesui apsaugoti. Konsensualizmas svarbus ne tik sutarties formos, bei ir kitais aspektais. Taigi, esminis sutarties požymis ir svarbiausias jos galiojimo elementas yra šalių susitarimas. Konsensualizmo principas reikalauja, kad suderinta šalių valios išraiška būtų laikoma pakankamu pagrindu sutartiniams santykiams atsirasti.

Senovės romėnų teisėje buvo didelis formalizmas. Viduramžių teisėje formalizmo liko kur kas mažiau. Daugumos valstybių teisė sutarties formos nelaiko būtinu jos galiojimo elementu. Kai kuriose valstybėse sudaryti sutartį specialia forma reikalaujama tik įstatymo nustatytais atvejais. Tačiau sukelia kitokius neigiamus padarinius: šalys tokios sutarties sudarymo fakto negali įrodinėti liudytojų parodymais.

Kada tokiai galioti nepakanka vien šalių susitarimo ir reikalaujama tam tikros jo išraiškos formos? Tai reikalinga sutarties šalių interesams. Ne visuomet sutartiniai santykiai klostosi sklandžiai. Pavyzdžiui, nesąžininga šalis gali pareikšti, kad sutartis nebuvo sudaryta. Antra, sutartiniams santykiams trunkant ilgai, šalys gali "pamiršti" kai kurias sutarties sąlygas, dėl kurių susitarė prieš daugelį metų. Tai reikalinga ir jų asmens interesais. Tretiesiems asmenims labai svarbu žinoti, kad šalis sutarties pagrindu yra įgijusi tam tikras teises ar pareigas.

Pavyzdžiui, asmuo, prieš pirkdamas nekilnojamąjį turtą, siekia įsitikinti ar pardavėjas tikrai yra to turto savininkas. Ketvirta, rašytinė sutarties forma gali būti nustatyta siekiant apginti tik vienos, silpnesnės, šalies interesus. Pavyzdžiui, paprastai reikalaujama. Penkta, privaloma sutarties forma gali būti numatyta procesiniais, t. y. įrodinėjimo, tikslais. Tai pagrįstas argumentas. Skirtingos valstybės sutarties formai taiko nevienodus reikalavimus. Dėl to kyla rizika, kad sudarant tarptautinio pobūdžio sutartį gali būti pažeisti kurios nors valstybės įstatymai, reguliuojantys tos sutarties formą.

Konsensualizmo principas civilinėje teisėje

Civilinė teisė esminiu sutarties elementu laiko šalių sutikimą sukurti tarpusavio teises ar pareigas. Nėra paprasta nustatyti, ar šalis, kitai šaliai siūlydama sudaryti sutartį, tikrai išreiškia savo ketinimą sukurti sutartinius teisinius santykius.

Senovės romėnų teisėje egzistavo dvi priešingos doktrinos - subjektyvioji ir objektyvioji. Subjektyvioji doktrina teigia, kad tikrieji šalies ketinimai sukurti sutartinius teisinius santykius gali būti nustatyti tik aiškinantis jos vidinę, psichinę būseną pareiškiant ofertą. Tikriesiems šalies ketinimams rodant, kad ji neketinusi sukurti sutartinis teisiniu santykius, ofertos, kartu ir sutarties nėra. Objektyvioji doktrina įsitikinusi, kad svarbu ne tai, ką šalis galvoja, bet tai, kaip jos elgesį supranta kitos šalys. Ši doktrina įsigalėjo teisės doktrinoje ir teismų praktikoje.

Civilinės teisės principas numato, kad šalys sutartį gali sudaryti bet kokia forma. Tačiau, kai kurios sutartys gali būti sudaromos tik specialia rašytine forma, surašant dokumentą, kuris ne tik privalo būti abiejų šalių pasirašytas, bet ir antspauduotas. Pavyzdžiui, tokią formą 1925 m. Turto įstatymas nustato turto nuomos sutartims, sudaromoms ilgesniam nei trejų metų terminui. Teoriškai sutartis, sudaryta nesilaikant privalomos formos, yra niekinė. Antra, kai kurioms sutartims yra nustatyta paprasta privaloma rašytinė forma. Raštu turi būti sudarytos žemės perleidimo, prekės pirkimo-pardavimo kreditan, kai kurios kitos sutartys. Esant paprastai rašytinei formai, tereikalaujama, kad šalys rašytinę sutartį pasirašytų.

Tokiu atveju, sutarties forma gali turėti procesinę teisinę reikšmę. Civilinė teisė sudarymo faktas negali būti įrodomas liudytoju parodymais. Civilinė teisė sudarymo faktą galima įrodyti tik rašytiniais įrodymais. Tokiu atveju teismas atsisako ginti pažeistas teises, kuris šalis negali įrodyti rašytiniais dokumentais. Sutarties pakeitimas gali būti įformintas bet kokia forma. Sutarties nutraukimas gali būti įformintas bet kokia forma. Tačiau nutraukimas turi būti tokia forma, kokia ji buvo sudaryta.

Kai kuris JAV valstijų teisė nustato, kad sutartys, sudarytos nesilaikant privalomos rašytinės formos, yra niekinės. Tačiau, bendrosios teisės valstybėse leidžiama šalims sudaryti sutartį atskirais dokumentais, pavyzdžiui, laiškais, telegramomis, memorandumais ir t. t. Parašas dažniausiai nėra laikomas būtinu dokumento rekvizitu. Dokumentas gali būti surašytas ranka ir patvirtintas tik antspaudu su jį surašiusio asmens pavarde ir inicialais. Kalbant apie sutarties formą, būtina paminėti dar vieną bendrajai teisei būdingą doktriną - rašytinis įrodymus taisyklę. Ši taisyklė draudžia remtis liudytojų parodymais aiškinant raštu sudarytą sutartį ir jos sąlygas ir leistina įrodinėjimo priemone laiko tik rašytinius įrodymus.

Konsensualizmo principo taikymas

Civilinėje teisėje taikomas konsensualizmo principas. Civilinėje teisėje sudaryti pakanka šalių valios sukurti tarpusavio teisinius santykius išraiškos. Todėl tradicinė sutarties sudarymo schema - oferta ir akceptas - neturėtų būti komplikuojama įvairiais formalumų laikymosi reikalavimais. Be abejo, kartais sutarties sudarymo mechanizmo reguliavimas negali apsieiti be tam tikrų specialių normų reikalavimų laikymosi. Šios normos šiuo atveju yra nepakankama teisinė bazė su privatizavimu susijusiems santykiams reguliuoti.

Pavyzdžiui, Vokietijoje esminiu sutarties elementu pripažįstamas šalių valios sutapimas, t.y. jų susitarimas. Jeigu šalys nusprendžia sudaryti sutartį raštu, pakankamu laikomas šalių pasikeitimas laiškais, kuriuose išdėstyti jų ketinimai sudaryti sutartį. Asmens valios sudaryti sutartį išreikimo forma nėra svarbi ir Prancūzijoje. Šis principas yra konsensualizmas. Prancūzijos civiliniame kodekse nurodoma, kad šalių valia gali būti išreikšta bet kokia forma, išskyrus įstatymo nustatytus atvejus. Taigi sutarties forma nelaikoma būtinu jos galiojimo elementu. Šalys gali susitarti, kokia forma - žodine ar rašytine - bus sudaryta sutartis. Tačiau kai kurioms sutartims įstatymas nustato privalomą paprastą arba notarinę formą.

Civilinė teisė nežino privalomos notarinės sutarties formos. Sutarties sudarymo faktas gali būti įrodinėjamas bet kokiomis įrodinėjimo priemonėmis. Tačiau, įstatymas nustato atvejus, kad sutarties sudarymo faktas gali būti patvirtintas tik rašytiniais įrodymais. Senovės romėnų teisei buvo būdingas iš tarybinės teisės paveldėtas griežtas formalizmas. Nors 1964 m. Civilinis kodeksas įteisino konsensualizmo principą, tačiau įstatymas nustatė atvejus, kuriems paprasta rašytinė forma yra privaloma.

Įstatymas detalizavo pirmąjį atvejį ir nurodė, kokie sandoriai privalo būti sudaromi raštu. Civilinis kodeksas nustatė, kurioms paprasta rašytinė forma yra privaloma. Ir tai natūralu, nes atskiri specialūs įstatymai nustato daugelį atvejų, kai sutartį reikalaujama sudaryti paprasta rašytine forma.

Koks procesinis teisinis padarinis atsiranda nesilaikant privalomos paprastos rašytinės sutarties formos, buvo numatyta 1964 m. Civilinio kodekso 47 straipsnyje. Šalis, netenka teisės remtis liudytojų parodymais sandoriui patvirtinti. Ši norma teismų praktikoje aiškinama ir taikoma ne visuomet teisingai. Liudytojų parodymai neturi įrodomosios galios ne dėl sandorio sudarymo fakto ir nėra. Tuo tarpu įstatymas liudytojų parodymus laiko neleistina įrodinėjimo priemone tik esant dviem sąlygoms, t. y. kad sandoris turi būti notarinės formos. Pagrindinis sutarties požymis yra šalių susitarimas. Jo ir turėtų pakakti šalių teisėms ir pareigoms atsirasti. Konsensualizmo ir sutarties laisvės principai lemia, kad sutarties formos reikalavimai kuo mažiau varžytų jos šalių laisvę.

Todėl nei Lietuvos Respublikos Vyriausybė, nei jos institucijos poįstatyminiuose teisės aktuose negali nustatyti, kada yra privaloma notarinė sandorio forma:

• a) nuosavybės teisės į nekilnojamuosius daiktus perleidimo sandoriai, t. y. pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų, rentos ir kiti sandoriai;
• b) sandoriai dėl Civilinio kodekso ketvirtojoje knygoje nustatytų tam tikrų daiktinis teisių į nekilnojamąjį turtą nustatymo, pakeitimo, panaikinimo, taip pat disponavimo jomis (perleidimo, įkeitimo), t. y. servitutų, uzufruktų, emfiteuzių, ilgalaikių nuomų ir kitų daiktinių teisių.

Pažymėtina, kad kitiems sandoriams, nors ir susijusiems su nekilnojamuoju turtu, Civilinis kodeksas privalomos notarinės formos pagal 1.74 str. netaiko.

Sandoriai ir sutartys civilinėje teisėje

Sandoriai - tai sąmoningi, laisva valia atliekami asmenų veiksmai, kuriais siekiama teisinio rezultato, t. y. jais siekiama sukurti, pakeisti ir panaikinti civilines teises ir pareigas (CK 1.63 straipsnio 1 dalis). Sutartis yra dviašalis ar daugiašalis sandoris. Pagal CK 6.154 straipsnio 1 dalį sutartimi vienas ar keli asmenys susitaria sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus, o pastarieji įgyja reikalavimo teisę.

Šiuolaikinėje civilinėje teisėje pripažįstama, kad civilinių santykių dalyviai, sudarydami sutartis, yra lygūs ir laisvi sukurti civilines teises ir pareigas, t. y. sutarties šalys turi teisę savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Paprastai sutartis sudaroma pateikiant pasikėlimą (oferta) ir priimant pasikėlimą (akceptas). Kai sutarties šalys susitaria dėl visų esminių sutarties sąlygų, sutartis galioja ir yra privaloma sutarties šalims, nes turi joms įstatymo galią (CK 6.162 straipsnio 1 dalis, 6.189 straipsnio 1 dalis). Kiekvienas sandoris kaip veiksmas yra valios ir valios išraiškos vienybė.

Civilinė teisė numato, jog valios išreikimas visuomet sutampa su tikrąja asmens valia. CK numatyta visa grupė sandorių, kurių negaliojimas siejamas su valios nebuvimu arba su netinkamu vidinės valios išreiškimu.

tags: #iskeldinimas #is #buto #po #varzytyniu