Kiekvienas verslininkas, turėdamas įmonę, siekia ne tik patenkinti klientų poreikius, bet ir užtikrinti stabilų pajamų srautą. Tačiau gyvenime pasitaiko situacijų, kai prireikia verslą parduoti, įkeisti ar kitaip įvertinti. Šiame straipsnyje aptarsime verslo vertinimo metodus, įskaitant turto, pajamų ir rizikos metodus, jų taikymą ir svarbą priimant verslo sprendimus.
Kodėl Reikalingas Verslo Vertinimas?
Verslo vertinimas - tai procesas, kurio metu nustatoma įmonės vertė konkrečiai datai. Tai yra verslo vertintojų teikiama paslauga, kai yra nustatoma įmonės verslo ar jos versle turimų nuosavybės interesų rinkos vertė tam tikrai datai. Jis reikalingas įvairiose situacijose:
- Kai keičiasi įmonės vidaus struktūra, organizacija arba akcininkai.
- Kai įmonė padalijama, parduodama, perkama arba susijungia su kitu juridiniu asmeniu.
- Kai įmonė nori didinti įmonės valdymo efektyvumą.
- Kai yra priimami sprendimai dėl investicinių projektų.
- Bankroto bei nesutarimų atveju.
- Teismo įpareigojimu.
- Kitais rečiau sutinkamais atvejais, kai norima gauti kreditą, apdrausti stambų ar smulkų verslą ir kt.
Verslo vertinimas padeda nustatyti tinkamą kainą, įvertinti finansinę būklę ir priimti pagrįstus sprendimus.
Pagrindiniai Verslo Vertinimo Metodai
Verslo vertinimas Lietuvoje paprastai atliekamas taikant vieną ar kelis iš trijų klasikinių požiūrių: pajamų metodas, lyginamasis metodas ir turto požiūrio metodų derinys. Metodų parinkimas priklauso nuo vertinimo tikslo, įmonės veiklos pobūdžio, duomenų prieinamumo, pelningumo, augimo perspektyvų ir palyginamų sandorių rinkoje.
Stambaus ar smulkaus verslo vertės apskaičiavimas bei jo principai yra aiškiai apibrėžti vertinimo metodologijoje. Šie metodai - griežtai reglamentuoti, tačiau tai, kaip specialistas juos pritaiko jūsų verslo vertinimo procese, gali skirtis.
Dažniausiai taikomi šie metodai:
- Pajamų metodas.
- Lyginamasis metodas.
- Lyginamojo metodo ir (arba) pajamų metodo, ir (arba) išlaidų (kaštų) metodo darinys - turto požiūrio metodų derinys.
Pajamų Metodas
Pajamų metodas (dažniausiai diskontuotų pinigų srautų metodas - DCF) įmonės vertę nustato pagal prognozuojamus pinigų srautus, diskonto normą ir terminalinę vertę. Šis metodas ypač tinkamas, kai įmonė generuoja (ar pagrįstai prognozuoja) stabilias pajamas ir pinigų srautus. Vertinant šiuo metodu, vyksta įmonės vertės nustatymas, tam analizuojama įmonės veiklos istorija, ekonomikos ir verslo šakos plėtros perspektyvos. Remiantis šia informacija, apskaičiuojamos įmonės finansinės prognozės.
Pajamų metodas remiasi turto vertinimu pagal potencialų pajamų srautą, kurį galima gauti iš turto, atsižvelgiant į nuomos tarifus ir rinkos sąlygas.
Lyginamasis Metodas
Lyginamasis metodas įmonės vertę nustato pagal panašių įmonių multiplikatorius (pvz., EV/EBITDA, P/E) ir (ar) panašių sandorių rodiklius. Metodas stiprus, kai yra pakankamai patikimų palyginamų bendrovių ir sandorių duomenų. Šis verslo vertinimas analizuoja panašių bendrovių, veikiančių tame pačiame sektoriuje, rinkos vertę. Apskaičiuojami lyginamųjų rodiklių vidurkiai, kurie apibūdina įmonės vertę, priklausomai nuo pajamų, pardavimų ir kitų duomenų.
Šis metodas remiasi turto vertinimu pagal panašių arba vienodų turto objektų pardavimo kainas rinkoje. Remiantis palyginimo metodu, galima įvertinti, kaip panašūs objektai buvo įvertinti ir parduoti ankstesniais laikotarpiais.
Turto (Išlaidų) Metodas
Turto požiūrio metodų derinys įmonės vertę grindžia turto ir įsipareigojimų verte (grynąja turto verte). Jis aktualus, kai įmonės vertę daugiausia lemia turtas (pvz., nekilnojamasis turtas, įranga), kai veikla nepelninga ar epizodinė, arba kai vertinamas įkeitimas, restruktūrizavimo ar likvidavimo scenarijus. Vertinant šiuo metodu, apskaičiuojamas balanse esantis turtas (įskaitant ilgalaikį turtą, gautinas sumas, atsargas). Rinkos kainai paskaičiuoti, iš šio turto atimami visi įsipareigojimai (banko paskolos, skolos tiekėjams ir kt.).
Įmonės turtą sudaro:
- Nematerialus turtas: augimo galimybės, leidimai, licencijos, patentai bei prekės ženklai.
- Materialus turtas: visas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas: patalpos, transporto priemonės, įranga, baldai, technika ir visas kitas trumpalaikis bei ilgalaikis turtas.
Priklausomai nuo įmonės specifikos, nematerialus turtas gali būti net vertingesnis už materialųjį arba atvirkščiai.
Svarbu: Geriausia, jeigu vertinime naudojamos kelių rūšių analizės, kadangi kuo daugiau duomenų bus įtraukiama, tuo tikslesni būna galutiniai rezultatai.
Turto Vertinimo Tikslai
Turto vertinimo tikslai nurodo, kam bus naudojami vertinimo rezultatai ir kokią vertės rūšį reikia pagrįsti:
- Finansinių ataskaitų sudarymo
- Apmokestinimo
- Draudimo, nuostolių nustatymo
- Įkeitimo
- Nuosavybės teisės perleidimo
- Kitais tikslais
Finansinių ataskaitų sudarymo - Vertinimas reikalingas, kai finansinėje atskaitomybėje reikia pagrįsti turto ar verslo vertę (pvz., tikrosios vertės nustatymas, apskaitos sprendimai, įsigijimų apskaita).
Apmokestinimo - Vertinimas taikomas apmokestinimo tikslais, kai reikia pagrįsti vertes mokesčių administratoriui ar mokestiniams skaičiavimams (pvz., sandorių kainodarai, ginčams, perleidimo atvejams).
Draudimo, nuostolių nustatymo - Vertinimas naudojamas draudimo sumoms nustatyti arba žalai / nuostoliams įvertinti (pvz., įvykus draudiminiam įvykiui, sugadinus turtą, praradus pajėgumus).
Įkeitimo - Vertinimas reikalingas įkeitimo tikslais, kai turtas ar įmonės akcijos naudojamos kaip užstatas bankui ar kitam kreditoriui (įkeitimo vertės ir rizikos pagrindimas).
Nuosavybės teisės perleidimo - Vertinimas atliekamas perleidžiant nuosavybės teises (pirkimas-pardavimas, dovanojimas, reorganizavimas, akcijų paketo perleidimas), kai svarbi teisinga ir pagrįsta perleidimo vertė.
Kitais tikslais - Vertinimas gali būti atliekamas ir kitoms pagrįstoms reikmėms (pvz., teismo procesams, akcininkų ginčams, priverstiniam akcijų išpirkimui, investuotojo pritraukimui, strateginiam planavimui).
Nekilnojamojo Turto Vertinimas
Nekilnojamojo turto vertinimas yra esminis žingsnis, siekiant išsamiai suprasti turto vertę bei priimti informuotus sprendimus dėl jo pirkimo, pardavimo ar netgi nuomos. Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas ne tik asmenims, norintiems įsigyti ar parduoti būstą, bet ir tiems, kurie planuoja investuoti, gauti paskolą ar atlikti kitus finansinius veiksmus, susijusius su turtu. Nekilnojamojo turto vertė gali keistis laikui bėgant, atsižvelgiant į rinkos sąlygas ir kitus veiksnius. Lietuvos nekilnojamojo turto vertę lemia ne tik vidaus, bet ir tarptautinės rinkos pokyčiai.
Nekilnojamojo turto vertinimą atlieka sertifikuoti vertintojai, kurie vadovaujasi tam tikrais kriterijais bei metodais:
- Palyginamoji analizė: Vertintojas analizuoja panašių turto objektų pardavimo kainas toje pačioje vietovėje.
- Pajamų metodas: Šis metodas dažniau taikomas komerciniam nekilnojamajam turtui, tokiam kaip verslo patalpos ar nuomos namai.
- Kaina, atstatymo vertė ar panašios vertės metodai: Kai kuriais atvejais, kai nėra pakankamai panašių pardavimo duomenų arba pajamingumo metodas yra neveiksmingas, galima taikyti kitus metodus. Pavyzdžiui, naudingas atstatymo vertės metodas, kai nustatoma, kiek kainuotų atkurti turto objektą iš naujo.
Kaip Vyksta Turto Vertinimas?
Nepriklausomas vertinimas pradedamas nuo vertinimo tikslų apibrėžimo ir turto apžiūros. Tada renkama visa susijusi informacija ir dokumentai, turtas gali būti fotografuojamas. Preliminariai nekilnojamąjį turtą gali įvertinti ir brokeriai, tačiau tikslią vertę pateiks tik nepriklausomas sertifikuotas turto vertintojas, kuris įvertins visus su turtu susijusius aspektus.
Svarbu: Preliminariai nekilnojamąjį turtą gali įvertinti ir brokeriai, tačiau tikslią vertę pateiks tik nepriklausomas sertifikuotas turto vertintojas, kuris įvertins visus su turtu susijusius aspektus.
Turto Vertinimo Kaina
Turto vertinimo kaina priklauso nuo vertinamo objekto sudėtingumo, vienetų kiekio ir turto paskirties. Juk buto vertinimo kaina gali kardinaliai skirtis nuo žemės sklypo įvertinimo. Turto vertinimas ir sumokama kaina nustatoma, atsižvelgiant į bendrą darbų krūvį bei pageidavimą gauti turto įvertinimą kuo skubiau.
Retrospektyvinis Turto Vertinimas
Retrospektyvinis turto (verslo) vertinimas yra konkretus turto (verslo) rinkos vertės nustatymas konkrečiai datai praeityje.Tai nėra vidutinė nekilnojamojo turto rinkos vertė. Retrospektyviniai vertinimai dažniausiai užsakomi tuomet, kai kyla ginčas dėl turto (verslo) rinkos vertės, buvusios praeityje. Dažniausiai tokių vertinimų prireikia teismuose.
Pagal LR teisės aktus, gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apmokestinamos tuomet, jeigu šis parduotas turtas buvo perleistas kito asmens nuosavybėn neišlaikius 10 metų.
Jei taip nutiko, kad gavę nekilnojamąjį turtą (paveldėjote ar jis Jums buvo padovanotas) neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas Jūsų nuosavybės dokumentus, paprastai užfiksuoja turto vertę remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis, nustatytais masinio vertinimo būdu. Deja, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios neklinojamojo turto rinkos kainos.
Atlikus retrospektyvinį nekilnojamojo turto vertinimą užtikrinsime nešališką ir teisingą atspirties tašką gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimui.
Retrospektyvinio kilnojamojo, nekilnojamojo turto ar verslo vertinimo darbų kaina yra nustatoma individualiai. Tai priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir nuo datos, kuriai reikia apskaičiuoti turto rinkos vertę, senumo.
Turto Vertinimo Ataskaita
Vertintojas, atlikęs tyrimą ir apskaičiavimus, parengia oficialią vertinimo ataskaitą. Joje pateikiami: turto aprašymas, naudoti metodai, duomenų šaltiniai ir vertinimo rezultatai. Vertinimo ataskaita yra svarbi ir patikima informacija tiek pirkėjams, tiek pardavėjams.
Kai vertinimo ataskaita yra parengta, ji gali būti peržiūrėta ir patvirtinta tiek pačio vertintojo, tiek ir kitų suinteresuotųjų šalių, pavyzdžiui, bankų ar teisėsaugos institucijų.
Svarbu: Verslo vertinimas (analizė) yra finansinių, technologinių bei ekonominių ir kitų duomenų analizės visuma. Rinkos vertė nustatoma tam tikrai dienai, o praėjus tam tikram laikotarpiui gali būti visiškai pakitusi.
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai verslo vertinimo metodai:
| Metodas | Aprašymas | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|---|
| Pajamų metodas | Įmonės vertė nustatoma pagal prognozuojamus pinigų srautus | Tinka stabilioms įmonėms | Reikalauja tikslių prognozių |
| Lyginamasis metodas | Įmonės vertė nustatoma pagal panašių įmonių multiplikatorius | Paprastas ir greitas | Priklauso nuo palyginamų įmonių duomenų |
| Turto metodas | Įmonės vertė grindžiama turto ir įsipareigojimų verte | Tinka įmonėms su dideliu turtu | Neatsižvelgia į būsimas pajamas |
🔴 3 minutės! Kaip įvertinti įmonę įmonės vertinimui ir kaip įvertinti verslą
Verslo vertinimas - tai paslauga, su kuria anksčiau ar vėliau susiduria kiekvienas verslininkas. Planuojant bet kokius verslo pasikeitimus, Jūs norėsite sužinoti jo realią vertę ir patyrę turto vertintojai yra pasiruošę Jums padėti. Kiekvienas verslo vertinimas turi momentus, kai daromos subjektyvios prielaidos, todėl, jei patikėsite savo ateitį mažiau profesionaliems ekspertams, gausite stipriai iškreiptus rezultatus. Net ir aukščiausio lygmens specialistai gauna skirtingą rezultatą vertinant tą patį turtą. Tik pastarieji turės visus atsakymus į Jūsų klausimus, kodėl, gaunasi skirtingi rezultatai.