Vienbučio Gyvenamojo Namo Vadovas: Teisiniai Aspektai, Projektai ir Statybos Leidimai

Pastaruoju metu vis dažniau pasitaiko atvejų, kai NT vystytojai, pasinaudodami įstatymų spragomis, vienbučius gyvenamuosius namus suskaido į kelias dalis, taip siekdami išvengti daugiabučiams namams taikomų reikalavimų. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios administratoriaus pareigos tenka vienbučiame name, suskirstytame į dalis, ir kokias teises turi tokio namo gyventojai.

Pavyzdys vienbučio gyvenamojo namo Kaune. Šaltinis: Vikipedija.

Pagrindinės Sąvokos ir Apibrėžimai

Norint suprasti problemą, svarbu išsiaiškinti pagrindines sąvokas, apibrėžtas teisės aktuose:

• Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
• Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.
• Buto ir kitų patalpų savininkas - fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
• Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
• Bendrojo naudojimo objektų aprašas - dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.

Problema: Vienbučio Suskaidymas ir Administratoriaus Poreikis

Kaip rodo pavyzdys iš Kauno, Perkūno alėjos, NT vystytojai kartais suskaido vienbutį namą į dešimt dalių, parduodami jas kaip atskirus butus. Tokiu atveju, formaliai namas nėra daugiabutis, todėl jam netaikomi reikalavimai dėl administratoriaus, automobilių stovėjimo vietų ir kitų patogumų. Tačiau realybėje, gyventojai susiduria su daugybe problemų:

• Negali įregistruoti savo būsto adreso.
• Negali burtis į bendriją.
• Už komunalinius patarnavimus priversti mokėti ne paslaugų teikėjams tiesiogiai, bet nelegaliems administratoriams.

Tokia situacija sukuria sudėtingą tarpusavio santykių raizgalynę tarp bendraturčių, kurie negali pilnai įgyvendinti savo teisių.

Teisinis Reglamentavimas ir Įstatymų Spragos

Nors Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) pripažįsta, kad toks verslo modelis yra teisėtas, akivaizdu, kad įstatymo spragų kamšymas nė kiek nepasistūmėjo, nors problema žinoma jau daugybę metų. VTPSI atkreipia dėmesį į tai, kaip svarbu yra atidžiai patikrinti, kokios paskirties patalpas perka gyventojai.

Svarbu pasitikrinti, kokia patalpų paskirtis buvo numatyta projekte, pagal kurį buvo išduotas statybas leidžiantis dokumentas (SLD). Jeigu SLD išduotas vieno ar dviejų butų pastatui, o pastate įrengti daugiau nei vienas ar du butai, veikiausiai yra parduodamos vieno buto patalpos, t.y."

Savivaldybės Pozicija ir Statybos Leidimai

Kauno miesto savivaldybės Miesto planavimo ir architektūros skyriaus vedėjas Nerijus Valatkevičius teigia, kad vienbutį norint paversti dešimtbučiu ar devynbučiu, būtinas ir statybos leidimas. Tačiau, jei vyksta tik paprastasis remontas, pertvarų griovimas, statybos leidimas nereikalingas.

Gyventojų Teisės ir Rekomendacijos

Gyventojams, įsigijusiems atskirą NT objektą - butą, o ne dalimis suskirstytą vienbutį, įstatymai garantuoja daugiau ir svarbių privalumų. Skiriasi ne tik privalomas automobilių vietų skaičius, bet ir gyvybę galintys kainuoti priešgaisriniai saugumo reikalavimai.

Rekomenduojama prieš perkant būstą atidžiai išnagrinėti visus dokumentus, pasikonsultuoti su teisininkais ir įsitikinti, kad perkamas būstas atitinka visus reikalavimus ir užtikrina pilnas gyventojų teises.

NT rinka Lietuvoje. Šaltinis: VILNIUS TECH.

Pagrindiniai aspektai kuriuos reikia įvertinti:

• Pastato paskirtis: Patikrinkite, ar pastatas oficialiai registruotas kaip daugiabutis, ar kaip vienbutis gyvenamasis namas.
• Statybos leidimai: Įsitikinkite, kad visi reikalingi statybos leidimai yra gauti, jei pastatas buvo rekonstruotas ar padalintas į atskirus butus.
• Bendraturčių susitarimai: Išnagrinėkite, kokie susitarimai galioja tarp visų pastato bendraturčių dėl bendro naudojimo patalpų priežiūros, remonto ir kitų klausimų.
• Komunaliniai mokesčiai: Pasidomėkite, kaip bus apmokami komunaliniai mokesčiai ir ar yra aiški sistema dėl jų paskirstymo tarp visų gyventojų.

Vienbučio Namo Projekto Pavyzdys

Šiame straipsnyje apžvelgsime vieną konkretų vienbučio namo projektą, jo kainą ir išplanavimą, taip pat palyginsime su kitais rinkoje esančiais projektais.

Pateikiamas vieno vienbučio gyvenamojo projekto aprašymas ir kaina:

• Kaina: 3000 Lt (apytiksliai 868 Eur)
• Bendrasis plotas: 163.21 m²
• Užstatymo plotas: 198 m²
• Terasa: 19.50 m²
• Namo ilgis: 14.36 m
• Plotis: 14.20 m

Namo išplanavimas:

• Tambūras: 2.60 m²
• Holas - laiptinė: 7.94 m²
• Darbo kambarys: 14.54 m²
• Kambarys: 15.58 m²
• Sandėliukas: 4.39 m²
• Garažas: 17,91 m²
• Prieškambaris: 8,96 m²
• Vonios kambarys: 7.17 m²
• Miegamasis: 16.16 m²
• Virtuvė: 15.10 m²
• Svetainė: 28.66 m²
• Katilinė: 4.70 m²
• Veranda: 19.50 m²

Kitų Vienbučių Namų Projektų Kainos

Žemiau pateikiama informacija apie kitų architektų siūlomus vienbučių namų projektus ir jų kainas:

Dvibutis Namas: Kas Tai?

Nors miestuose gyventojų skaičius auga, dažno lietuvio svajone lieka nedidelis, patogus namukas. Dvibučio gyvenamojo namo projekto autoriams buvo suteikta galimybė padėti įgyvendinti tokią svajonę.

Tačiau, perkant ar statant dvibutį namą, svarbu žinoti teisinius ir praktinius aspektus, kad išvengtumėte nesklandumų ateityje. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra dvibutis namas, kokie jo ypatumai, su kokiais iššūkiais galite susidurti ir kaip juos įveikti.

Dvibutis namas - tai du namai, kurie yra sujungti. Yra žemės sklypas, ant kurio stovi dvibutis namas - du namai, kurie turėtų būti sujungti tarpusavyje.

Apskritai net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Tai - kaskart unikali architekto išmonė.

Išskirtinis Dvibučio Namo Pavyzdys

Žinodami auksinę taisyklę „į viršų namas pinga“, t.y. mažėja statybos darbų kaštai, projekto autoriai atsisakė rūsio, taip pat maksimaliai sumažino nenaudingus bei miegamųjų kambarių plotus. Sukurtas išskirtinės, bet ne ekstravagantiškos išraiškos, nedidelis ekonominės klasės dviejų butų namas, didžiąja dalimi pakibęs virš žemės, į kurią it ant rankų remiasi kolonų eile.

Aukštai iškelta pastato „galva“ atvykstančius pasitinka keturiais horizontaliai ir vertikaliai išvartytais langais - „akimis“ - ir kviečia įeiti į iš stiklo blokelių sumūrytus tambūrus. Šis dvibutis pastatas - puikus pavyzdys, kad naudojant minimalias išraiškos priemones įmanoma gyventi patogiai, taupiai, kartu gėrintis originalia savų namų išvaizda.

Statybos lengvai (Individualus namas) 5 epizodas - Pranešimas apie statybų pradžią ir draudimai

Statybos Leidimai ir Reikalavimai

Norint sužinoti, ar planuojamam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus), vietą. Statinių sąrašo, kuriems nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, nėra.

Naujų vieno ir dviejų butų gyvenamųjų namų statybai visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, nepriklausomai nuo to, kokių parametrų būtų planuojamas statinys. Tačiau jei vienbutis arba dvibutis gyvenamasis namas yra iki 80 kv. m ploto, jo aukštis iki 8,5 m, atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose, toks namas priskiriamas II grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai. Jam rengiamas supaprastintas statybos projektas.

Pagalbinio ūkio paskirties pastatas būtų priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, jei jo didžiausias plotas siektų iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m. Kai pagalbinio ūkio paskirties pastato plotas iki 80 kv. m, o aukštis iki 8,5 m, jis priskiriamas II grupės nesudėtingiesiems statiniams.

Atkreipiame dėmesį, kad visuose nesudėtinguosiuose statiniuose atstumas tarp atraminių konstrukcijų turi neviršyti 6,0 m, rūsys turi būti ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose.

Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas I grupės nesudėtingasis statinys statomas kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose.

Leidimas statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas II grupės nesudėtingasis statinys statomas mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje.

Leidimo reikės ir tuo atveju, kai II grupės nesudėtingasis statinys yra gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje, kai pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima.

Taigi, statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas.

Statyba be galiojančio statybą leidžiančio dokumento, kai jis privalomas, draudžiama. Priklausomai nuo teritorijos naujo nesudėtingojo statinio savavališka statyba fiziniams asmenims užtraukia baudą nuo 150 iki 560 eurų. Susimokėjus baudą tenka pastatą nugriauti ir sutvarkyti statybvietę.

Valstybinė statybos ir teritorijų planavimo inspekcija atlieka statybos teisėtumo patikrinimus pagal metinius veiklos planus, savo iniciatyva tikrindama statybas.

Projektiniai Pasiūlymai ir Visuomenės Informavimas

Primename, kad prieš keletą mėnesių pasikeitė reikalavimai dėl visuomenės informavimo apie parengtus projektinius pasiūlymus vienbučiams ir dvibučiams gyvenamiesiems namams.

Šiuo metu galiojančioje statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ redakcijoje nurodyta, kad visuomenę privaloma informuoti apie:

• numatomą visuomenei svarbių statinių ir statinių dalių projektavimą;
• numatomą statinių ir statinių dalių projektavimą, kai neparengti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentai ir statyba konkrečiame žemės sklype leidžiama.

Naujai statomi ir rekonstruojami vieno ir dviejų butų gyvenamieji pastatai, kai naujo pastato ar po rekonstravimo darbų pastato bendras plotas didesnis kaip 300 kv. m, taip pat trys ir daugiau sublokuoti (blokuoti) vienbučiai (vieno buto) gyvenamieji pastatai, du ir daugiau sublokuoti (blokuoti) dvibučiai (dviejų butų) gyvenamieji pastatai yra visuomenei svarbūs statiniai, todėl apie jų projektavimą visuomenė privalo būti informuojama rengiant projektinius pasiūlymus, kreipiantis į savivaldybės administraciją dėl pritarimo projektiniams pasiūlymams bei atliekant projektinių pasiūlymų pristatymą visuomenei pagal nustatytą tvarką.

Visuomenės informavimo ir visuomenės dalyvavimo svarstant statinių ir statinių dalių projektinius pasiūlymus tvarką rasite čia.

Gyventojai dažnai kreipiasi į Aplinkos ministeriją, norėdami pasitikslinti, kokiems statiniams nuosavame sklype nėra būtini statybą leidžiantys dokumentai, kokiais atvejais turi būti parengtas statybos projektas.

Statybos Užbaigimo Problemos

Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc. baigtumo. Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.

Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc. viso objekto baigtumo. Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių.

Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. palūkanos.

Ar galima dvibučiame name priduoti tik vieną butą? Ar būtinas pridavimas abiejų būtų vienu metu?

Teisės aktuose nėra numatytas pastato dalių atskiras statybos užbaigimas, tad turite daryti viso pastato statybos užbaigimą. 100 proc. pastatą galima priduoti tik kai bus įrengti abu butai. O dalinį pridavimą galit pridavinėti kada norit. Dvibutis namas yra vienas pastatas, jis parengtas vienu projektu bei jam išduotas vienas statybos leidimas, todėl jis turi būti priduodamas kaip vienas daiktas. Kai priduosite namą, bus galima atskirai registruoti ir užbaigtus butus.

Priduodamas turi būti NAMAS. Dvibutis. Po to butai (atskirai po vieną gali būti registruojami).

Ką Daryti, Jei Kaimynas Delia Statybas?

Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją.

Jei susidūrėte su situacija, kai kaimynas nepradeda įrengimo darbų ir negalvoja apie pastato baigtumo reikalus, kreipkitės į banką ir paaiškinkite situaciją. Bankas gali paprašyti oficialaus paaiškinimo, kodėl negalite priduoti namo. Paaiškinimą gali parašyti statytojas arba vystytojas.

Preliminari Sutartis ir Registrų Centro Duomenys

Pasitaiko atvejų, kai perkant dvibutį namą, išlenda neatitikimų tarp preliminarios sutarties ir Registrų centro duomenų. Pavyzdžiui, preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų. Taip gali nutikti, jei plane pavaizduotas sujungimas su kitu namu, kurio realybėje nėra.

Tokiu atveju bankas gali neduoti paskolos, nes preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų. Teisiškai tai pardavėjui pagal preliminarią sutartį - bauda už nesutvarkytus dokumentus. Žiūrint lanksčiau - keisti Preliminarią, numatant sąlygą.

Dokumentai, Kurių Reikalaukite Iš Vystytojo

Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana. Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties.

Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio.

Statybos Reikalavimai ir Apribojimai

Svarbu išsiaiškinti, ar yra kokie atstumo, priesgaisriniai reikalavimai statiniui nuo namo, nuo kaimyno namo ir/ar tvoros. Bei nuo kaimynu pravaziuojamo kelio. Taip pat svarbu žinoti, kokios energetinės klasės pastatas gali būti statomas sklype ir ar galima statyti vasarnamį, pritaikomą gyventi ištisus metus.

Jei įvažiavimas yra nuo regioninio kelio, reikia užtikrinti, kad būtų palikta pakankamai vietos pravažiuoti kitiems kaimynams. Taip pat reikia išsiaiškinti, ar galima įsirengti laikiną įvažiavimą nuo regioninio kelio tiesiai į savo sklypą kol vyks statybos.

Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t. y. Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais.

tags: #vienbuciai #gyvenamiesiems #namams #reikalingi #vadovai