Gyvenimas nuolat keičiasi, o sudėtingi ekonominiai bei politiniai įvykiai daro įtaką statybų rinkai. Šiame straipsnyje aptarsime gyvenamųjų vieno buto namų statybos ypatumus viename sklype, atsižvelgiant į naujausius teisės aktų pakeitimus ir reikalavimus Lietuvoje.
Nuo ko pradėti statant namą?
Bendrieji Reikalavimai
Pagal dabar galiojantį Teritorijų planavimo įstatymo reglamentą, viename sklype galima statyti tik VIENĄ vienbutį arba dvibutį namą. Tai reiškia, kad nepriklausomai nuo namų ploto, viename sklype negalima statyti kelių atskirų gyvenamųjų namų.
Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų paskirties žemėje galima statyti VIENĄ vieno buto gyvenamąjį namą arba VIENĄ dviejų butų gyvenamąjį namą ir pagalbinio ūkio pastatus, jei teritorijų planavimo dokumentai nenumato kitaip (Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnis 8 dalis).
Vis dėlto, galima statyti vieną gyvenamąjį namą ir kelis pagalbinius ūkio pastatus. Svarbu atsižvelgti į sklypui galiojančius teritorijų planavimo dokumentus, užstatymo tankį, intensyvumą ir kitus rodiklius.
Aktualūs Pakeitimai Gyvenamųjų Namų Statybose ir Rekonstrukcijose
- Nuo 2023 m. gegužės 1 d., jei nustatoma, kad statybą leidžiantis dokumentas išduotas neteisėtai, o statybos darbai tęsiami nepašalinus pažeidimų, visa tai atliekama statytojo rizika. Statytojas turi teisę per 3 mėn. nuo patikrinimo akto pasirašymo dienos pašalinti nustatytus pažeidimus.
- Jeigu pažeidimai per 3 mėn. laikotarpį nepašalinami, VTPSI per vieną mėnesį, pasibaigus 3 mėn. laikotarpiui, priima sprendimą dėl statybos leidimo panaikinimo.
- Nuo 2024 m. sausio mėn. numatoma, kad sandorius dėl naujų ar rekonstruotų gyvenamosios paskirties patalpų bus galima sudaryti tik esant 100% pastato statybos baigtumui. 100% pastato statybos baigtumo reikalavimai bus taikomi gyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui (pvz., daugiabučiuose). Dabartiniu metu teisinis reguliavimas reikalauja 85% statybos baigtumo, siekiant sudaryti pardavimo sandorius.
Naująja tvarka remiantis, reikės turėti 100% finansavimą statyboms užbaigti ir priduoti. Pirkėjui šie pakeitimai reiškia, kad sudaryti pagrindinę sutartį ir įregistruoti nuosavybę galima bus tik tada, kai bus įregistruotas 100% statybų baigtumas. Preliminarias sutartis sudaryti ir sumokėti rezervacijos mokestį bus galima kaip ir anksčiau.
Ar Galima Statyti Keli Namai Viename Sklype?
2021-07-01 įsigaliojo Teritorijų planavimo pakeitimas, kuriame nurodoma, jog viename sklype gali būti vienas vieno buto gyvenamasis namas arba vienas dviejų butų gyvenamasis namas, nebent teritorijų planavimo dokumentuose nurodyta kitaip. Taigi, jūs negalite keisti ūkinio pastato paskirties į gyvenamąją, jei jau tame sklype yra kitas gyvenamasis namas.
Statyba Žemės Ūkio Paskirties Sklype
Žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 ha., galima statyti tik su ūkininko pažymėjimu atliekant kaimo plėtros projektą. Keisti žemės sklypo paskirtį galima tik tuomet, jeigu numatyta bendrajame miesto/rajono plane.
Pakeitus žemės paskirtį į gyvenamąją, priklausomai nuo to, kokie yra savivaldybės bendrojo plano reikalavimai, gali būti reikalaujama rengti sklypo detalųjį planą.
Galimi Scenarijai Statybai Žemės Ūkio Paskirties Sklype:
- Žemės ūkio paskirties žemė (ŽŪP): Tapti ūkininku, parengti kaimo plėtros projektą, projektuoti gyvenamąjį namą ir gauti statybos leidimą.
- Gyvenamoji paskirtis (G): Keisti paskirtį (galimai rengti detalųjį planą), projektuoti vieno arba dviejų butų gyvenamąjį namą ir gauti statybos leidimą.
Kada Reikalingas Statybos Leidimas?
Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Tačiau projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis. Sodo bendrijoje statomas nedidelis sodo namas, jei tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo.
Statybos Leidimas Nereikalingas:
- Šiltnamiams iki 80m2.
- Pirtelėms iki 80m2 (su tam tikromis sąlygomis dėl sklypo adreso ir užstatymo teritorijos).
Statybos Leidimas Privalomas:
- Gyvenamiesiems namams, statomiems nuo 2017 metų.
- Sodo namams, viršijantiems 80m2.
- Ūkiniams pastatams mieste, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei (garažams, didesniems nei 50m2).
Svarbu atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
VTPSI Komentaras Dėl Statybos Leidimų
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
- SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
- SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
| Statinio Tipas | Plotas/Aukštis | Reikalingas Leidimas | Papildomos Sąlygos |
|---|---|---|---|
| Gyvenamasis namas | Bet koks (nuo 2017 m.) | Taip | Priklauso nuo sklypo paskirties ir teritorijų planavimo dokumentų |
| Sodo namas | ≤ 80m², aukštis ≤ 8,5m | Ne | Reikia laikytis atstumų nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų |
| Šiltnamis | ≤ 80m² | Ne | Jei neišlaikomas 3m atstumas nuo sklypo ribos - reikalingas kaimyno sutikimas |
| Pirtelė | ≤ 80m² | Ne | Reikalingas sklypo adresas ir suformuota užstatymo teritorija |
| Garažas (mieste) | ≤ 50m² | Ne | - |
Gyventojai, planuojantys statybas savo sklypuose, dažnai susiduria su klausimais dėl statybos leidimų, projektų rengimo ir galimų statinių skaičiaus. Šiame straipsnyje išsamiai aptarėme, kiek vienbučių namų galima statyti viename sklype, kokie reikalavimai taikomi ir ką būtina žinoti prieš pradedant statybas.
Sklypo Dydis ir Užstatymo Tankis
Planuojate statyti namą ir ieškote tinkamo sklypo? Prieš pirkdami pasidomėkite, koks mažiausias sklypo dydis, kuriame galimos individualaus namo statybos. Kiekvienoje Lietuvos savivaldybėje sklypo dydis gali skirtis. Apskritai vienbučiam ar dvibučiam gyvenamajam namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m2. Kai pasirenkamas vienbučio blokuoto užstatymo tipas, kiekvienam namui skirtas sklypas (arba jo dalis) turėtų būti ne mažesnis kaip 200 m2.
Planuojant gyvenamojo namo statybą reikėtų įvertinti ir maksimalų sklypo užstatymo tankį, pavyzdžiui, 400 m2 dydžio žemės sklypo užstatymo tankis negali viršyti 40 proc., o 600 m2 - 35 proc.
Jei sklypui galioja detalusis planas, tai privaloma laikytis detaliojo plano sprendinių (užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, statybos zona, statybos linija, statybos riba ir t.t.). Jei sklypui negalioja detaliojo plano sprendiniai, tuomet būtina laikytis bendrojo plano nustatytų rodiklių arba jei rodikliai bendrajame plane nenustatyti, laikytis teisės aktų nustatytų maksimalių rodiklių (STR 2.02.09:2005 9 priedas).
Kai bendrasis planas nenustato užstatymo rodiklių, tai maksimalus užstatymo tankis 1600m² ploto sklypui 24,5%, t.y. 1600*0.245=392m² - toks maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų užstatymo plotas kartu sudėjus; maksimalus užstatymo intensyvumas 40%, t.y. 1600*0.4=640m² - tai maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų vidaus bendras plotas.
Minimi pastatai bus priskiriami II grupės nesudėtingiesiems statiniams, kai jų vidaus bendras plotas neviršija 80m², aukštis neviršija 8,5m, tarpatramis ne didesnis kaip 6m.
| Rodiklis | Reikšmė |
|---|---|
| Maksimalus užstatymo tankis | 24,5% (392 m²) |
| Maksimalus užstatymo intensyvumas | 40% (640 m²) |
Žemės Sklypo Užstatymo Tipas
Įvertinus teritorijoje vyraujančią ir (arba) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūrą ir visumą teritorijų planavimo dokumentuose gali būti nustatomas žemės sklypo (-ų) užstatymo tipas (sodybinis užstatymas, vienbutis blokuotas užstatymas, perimetrinis užstatymas ir pan.).
Užstatymo procentą apibrėžia gyvenamųjų namų įstatymas, ten surašyti visi procentai pagal sklypo plotą. Dėl antro gyvenamo namo statybos sklype yra naujienų tačiau ne visos savivaldybės į šį įstatymo pakeitimą sureagavo. Įstatymuose nebėra griežto sakinio dėl antro gyvenamojo namo tame pačiame sklype. Taigi, teoriškai įmanoma įsiteisinti antrą gyv. namą. Tačiau turiu įspėti, kad greičiausiai nepavyks, nes viršysite leistiną užstatymo tankumą arba intensyvumą, arba neišlaikysite priešgaisrinių atstumų tarp pastatų.
Statyti 2 namus galima.
Gyventojai, planuojantys statybas nuosavame sklype, dažnai susiduria su klausimais, susijusiais su statybą leidžiančiais dokumentais, statybos projektais ir kitais reikalavimais. Norint išsiaiškinti, ar planuojamam statyti statiniui reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, būtina žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius parametrus) ir vietą.
Sklypo Reikalavimai ir Galimybės
Jei turite 25 arų namų valdos sklypą, skirtą vienbučių ir dvibučių pastatų statybai, ir pagal reglamentą tankis yra 20 %, o maksimalus užstatymas 500 kv. m, teoriškai galite statyti du sublokuotus dvibučius po 184 kv. m. Tačiau, norint tai įgyvendinti, būtina atsižvelgti į atstumus, priešgaisrinius reikalavimus statiniui nuo namo, nuo kaimyno namo ir/ar tvoros, bei nuo kaimynų privažiuojamo kelio.
Energetinė Klasė ir Vasarnamiai
Energetinės klasės reikalavimai pastatams priklauso nuo jų paskirties ir vietos. Dėl konkrečių reikalavimų 50 arų asmeninės rekreacinės paskirties sklype statomiems pastatams reikėtų pasikonsultuoti su specialistais.
Taip, ant tokio sklypo galite statyti vasarnamį. Tačiau, jei vasarnamis bus pritaikomas gyventi ištisus metus ir jame gyvensite kaip įprastame name, jam bus taikomi tokie patys reikalavimai, kaip ir gyvenamajam namui. Yra apribojimai tokiems statiniams, neskaitant 5 m aukščio ir 50 m2 ploto.
| Statinio tipas | Maksimalus plotas | Maksimalus aukštis | Kiti reikalavimai |
|---|---|---|---|
| Dvibutis gyvenamasis namas (II grupės nesudėtingas) | 80 kv. m | 8,5 m | Atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose. |
| Pagalbinio ūkio paskirties pastatas (I grupės nesudėtingas) | 50 kv. m | 5 m | Atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose. |
| Pagalbinio ūkio paskirties pastatas (II grupės nesudėtingas) | 80 kv. m | 8,5 m | Atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose. |
Planuojant statybas, svarbu atsižvelgti į daugybę veiksnių, įskaitant teritorijų planavimo reikalavimus, statybos leidimus ir sklypo parametrus. Prieš pradedant bet kokius darbus, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais, kad būtų užtikrintas visų reikalavimų laikymasis ir išvengta galimų problemų ateityje.