Planuojant statybas savo sklypuose, gyventojai dažnai susiduria su klausimais dėl statybos leidimų, projektų rengimo ir galimų statinių skaičiaus. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kokie reikalavimai taikomi vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų statybai Lietuvoje, ką būtina žinoti prieš pradedant statybas.
Žemės Sklypo Paskirtis ir Apribojimai
Prieš pradedant statybas, svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti gyvenamąjį namą. Žemės savininkai ir kiti naudotojai privalo naudoti žemę pagal pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, o taip pat laikytis žemės sklypui Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nustatytų specialiųjų žemės naudojimo sąlygų, teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatytų reikalavimų. Žemės sklype vykdoma ar numatoma vykdyti veikla ir su ja susijusi statyba turi atitikti Žemės naudojimo būdų turinio apraše nustatytą žemės sklypo naudojimo būdo turinį.
Jei sklypas yra žemės ūkio paskirties, gali tekti keisti jo paskirtį į namų valdą. Tačiau tai ne visada įmanoma, ypač jei sklypas yra mažesnis nei 2 ha.
Be to, sklypui gali būti taikomi įvairūs apribojimai, pavyzdžiui, jei jis yra geomorfologiniame draustinyje ar netoli kelio. Tokiais atvejais gali būti nustatytos apsaugos zonos, kurios riboja statybos galimybes. Pavyzdžiui, kelių direkcija gali nustatyti apsaugos zoną, kuri apima visą sklypą, todėl gali būti neįmanoma statyti naują namą ar pakeisti ūkinio pastato paskirtį į gyvenamąją.
Norint sumažinti apsaugos zoną, gali tekti kreiptis į atitinkamas institucijas ir bandyti įrodyti, kad statyba nepadarys žalos aplinkai ar nesukels kitų problemų. Tačiau tai nėra garantuotas procesas.
Statybos Leidimai ir Nesudėtingi Statiniai
Statybą leidžiančio dokumento (SLD) privalomumas naujo statinio statybai nustatomas pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 1 punkto ir statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 nuostatas.
Norint sužinoti, ar numatomam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius duomenis), vietą.
Tačiau jei vienbutis arba dvibutis gyvenamasis namas yra iki 80 kv. m ploto, jo aukštis iki 8,5 m, atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose, toks namas priskiriamas II grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai. Pagalbinio ūkio paskirties pastatas būtų priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, jei jo didžiausias plotas siektų iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m. Kai pagalbinio ūkio paskirties pastato plotas iki 80 kv. Atkreipiame dėmesį, kad visuose nesudėtinguosiuose statiniuose atstumas tarp atraminių konstrukcijų turi neviršyti 6,0 m, rūsys turi būti ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose.
Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu naujas I grupės nesudėtingasis statinys statomas kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose. Leidimo reikės ir tuo atveju, kai II grupės nesudėtingasis statinys yra gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje, kai pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima.
Taigi, statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Statyba be galiojančio statybą leidžiantį dokumento, kai jis privalomas, draudžiama.
Priklausomai nuo teritorijos naujo nesudėtingojo statinio savavališka statyba fiziniams asmenims užtraukia baudą nuo 150 iki 560 eurų. Valstybinė statybos ir teritorijų planavimo inspekcija atlieka statybos teisėtumo patikrinimus pagal metinius veiklos planus, savo iniciatyva tikrindama statybas.
Statybos Leidimas Reikalingas Šiais Atvejais:
- Statant ypatinguosius ir neypatinguosius pastatus.
- Statant nesudėtingus statinius saugomose teritorijose (kultūros paveldo, gamtos paveldo objektų teritorijose ir pan.).
- Statant gyvenamuosius namus nuo 2017 metų.
Jei planuojama rekonstruoti esamą pastatą, pavyzdžiui, pakeisti stogą ar padidinti plotą, taip pat gali būti reikalingas leidimas. Svarbu pasidomėti, kokie reikalavimai taikomi konkrečiu atveju, nes jie gali skirtis priklausomai nuo statinio tipo ir dydžio.
Jei jau turite statybos leidimą, bet norite keisti projekto sprendimus, pavyzdžiui, statyti mažesnį namą arba naudoti kitas medžiagas, gali tekti gauti naują leidimą arba atlikti projekto korektūrą. Svarbu pasikonsultuoti su specialistais, kad įsitikintumėte, jog laikotės visų reikalavimų.
Sklypo Dydis ir Užstatymo Tankis
Planuojate statyti namą ir ieškote tinkamo sklypo? Prieš pirkdami pasidomėkite, koks mažiausias sklypo dydis, kuriame galimos individualaus namo statybos. Kiekvienoje Lietuvos savivaldybėje sklypo dydis gali skirtis. Apskritai vienbučiam ar dvibučiam gyvenamajam namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m2. Kai pasirenkamas vienbučio blokuoto užstatymo tipas, kiekvienam namui skirtas sklypas (arba jo dalis) turėtų būti ne mažesnis kaip 200 m2.
Planuojant gyvenamojo namo statybą reikėtų įvertinti ir maksimalų sklypo užstatymo tankį, pavyzdžiui, 400 m2 dydžio žemės sklypo užstatymo tankis negali viršyti 40 proc., o 600 m2 - 35 proc.
Jei sklypui galioja detalusis planas, tai privaloma laikytis detaliojo plano sprendinių (užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, statybos zona, statybos linija, statybos riba ir t.t.). Jei sklypui negalioja detaliojo plano sprendiniai, tuomet būtina laikytis bendrojo plano nustatytų rodiklių arba jei rodikliai bendrajame plane nenustatyti, laikytis teisės aktų nustatytų maksimalių rodiklių (STR 2.02.09:2005 9 priedas).
Kai bendrasis planas nenustato užstatymo rodiklių, tai maksimalus užstatymo tankis 1600m² ploto sklypui 24,5%, t.y. 1600*0.245=392m² - toks maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų užstatymo plotas kartu sudėjus; maksimalus užstatymo intensyvumas 40%, t.y. 1600*0.4=640m² - tai maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų vidaus bendras plotas.
Minimi pastatai bus priskiriami II grupės nesudėtingiesiems statiniams, kai jų vidaus bendras plotas neviršija 80m², aukštis neviršija 8,5m, tarpatramis ne didesnis kaip 6m.
Maksimalus užstatymo tankis ir intensyvumas (pavyzdys 16 arų sklypui):
| Rodiklis | Reikšmė |
|---|---|
| Maksimalus užstatymo tankis | 24,5% (392 m²) |
| Maksimalus užstatymo intensyvumas | 40% (640 m²) |
Žemės Sklypo Užstatymo Tipas
Įvertinus teritorijoje vyraujančią ir (arba) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūrą ir visumą teritorijų planavimo dokumentuose gali būti nustatomas žemės sklypo (-ų) užstatymo tipas (sodybinis užstatymas, vienbutis blokuotas užstatymas, perimetrinis užstatymas ir pan.).
Pagal dabar galiojantį Teritorijų planavimo įstatymo reglamentą, viename sklype galima statyti tik VIENĄ vienbutį arba dvibutį namą. Tai reiškia, kad nepriklausomai nuo namų ploto, viename sklype negalima statyti kelių atskirų gyvenamųjų namų.
Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų paskirties žemėje galima statyti VIENĄ vieno buto gyvenamąjį namą arba VIENĄ dviejų butų gyvenamąjį namą ir pagalbinio ūkio pastatus, jei teritorijų planavimo dokumentai nenumato kitaip (Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnis 8 dalis).
Vis dėlto, galima statyti vieną gyvenamąjį namą ir kelis pagalbinius ūkio pastatus. Svarbu atsižvelgti į sklypui galiojančius teritorijų planavimo dokumentus, užstatymo tankį, intensyvumą ir kitus rodiklius.
Dvibutis Namo Registravimas
Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t. y. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (Inspekcija) vykdo žemės naudojimo valstybinę priežiūrą.
Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc.
Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.
Atstumai Iki Kaimyninių Sklypų ir Vandens Telkinių
Statant namą, svarbu laikytis atstumų iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Pavyzdžiui, nuo sklypo ribos iki namo turi būti išlaikytas tam tikras atstumas, kuris gali skirtis priklausomai nuo vietovės ir pastato aukščio. Taip pat yra apribojimai statybai prie upių ir ežerų, pavyzdžiui, pakrantės apsaugos juostoje galima statyti tik nedidelius statinius.
Statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ (reglamentas STR 2.02.09:2005) 8 priede.
Lietuvoje kasmet išduodami tūkstančiai statybas leidžiančių dokumentų, tačiau tai ne visada reiškia, kad pradėtos statybos sėkmingai bus baigtos. Pastaruoju metu padaugėjo atvejų, kai NT vystytojai kreipiasi į teisininkus dėl to, jog yra gautas Valstybinės teritorijų ir planavimo inspekcijos (VTPSI) pranešimas apie neteisėto statybų leidimo išdavimą. Kai kuriais atvejais naujo statybų leidimo gauti nebepavyksta, tad tai atneša milžiniškus nuostolius.
Akivaizdu, kad augant šalies ekonomikai, naujų objektų statybos vyko ir vyks. Tenka pastebėti, kad pastaruoju metu gana dažnai pasitaiko ginčų dėl vienbučių, sublokuotų vienbučių ir daugiabučių statybos. Tuo tarpu, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodoma, kad siekdami nustatyti detaliajame plane įtvirtintų teritorijos naudojimo būdo ir veiklos joje plėtojimo reikalavimų ir apribojimų visumą, pirmiausiai bylą nagrinėjantys teismai turi nustatyti ir vertinti teisinį reglamentavimą, galiojusį būtent detaliojo plano rengimo metu.
Pavyzdžiui, Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ buvo įtvirtinta, kad šis reglamentas taikomas vienbučio (vieno buto) ir dvibučio (dviejų butų) gyvenamojo pastato ar sublokuotų namų statybai. Dėl to dabar kyla ginčų, kai pavyzdžiui, sodybinio užstatymo tipo teritorijoje suprojektuoti, galiojančio statybos leidimo pagrindu pastatyti sublokuoti vienbučiai. Nors pats užstatymo tipas (sodybinis) reiškia ekstensyvų gyvenamųjų teritorijų užstatymą.
Kiti dažnai pasitaikantys, statybų leidimo naikinimo atvejai yra netinkamai nustatyta statybos rūšis: rekonstrukcija ar kapitalinis remontas ir pan. Esminis šios statybos rūšies skirtumas, t.y. Kiek laiko gali užtrukti naujo projekto rengimas naujam statybų leidimui gauti? Vis tik laikas teisiniuose ginčuose niekada nėra sąjungininkas. Kai kuriais atvejais tai reikštų, jog tokia statyba negalima iš vis. Pavyzdžiui, dėl pasikeitusio teisinio reglamentavimo suprojektuotas pastatas neatitiktų užstatymo intenstyvumo rodiklio, pastato aukštingumo rodiklių ir pan.
Visais atvejais, statybų leidimo naikinimas sukuria didelius nuostolius. Jeigu statybos stoja, o lėšos skolintos, atitinkamai ne tik skaičiuojamos palūkanos, tačiau kyla klausimų ir dėl paskolų grąžinimo termino. Jeigu NT projektas yra įsigyjamas, visais atvejais prieš įsigyjant pirmiausia reikėtų atlikti išsamų techninį ir teisinį patikrinimą, kad mažinti riziką, jog pradėjus statyti paaiškės, jog tokia statyba negalima.
Galiausiai, nors teisės aktai, ypač statybų srityje, keičiasi sparčiai ir yra nemažai neaiškumų, kylant rizikai dėl statybų leidimo panaikinimo reikėtų objektyviai vertinti situaciją. Bendradarbiauti su konroliuojančiomis institucijomis ir kartais, net jaučiantis teisiam, tartis dėl priemonių, kadangi statybų leidimą ginčijant teisme kyla labai nemažai problemų - pavyzdžiui, Nekilnojamojo turto registre pateikiama informacija apie situaciją, kas gali stabdyti pardavimus. Ne veltui sakoma, kad sėkmė, atidžiau pasižiūrėjus, tėra didelio darbo ir kruopštaus pasiruošimo rezultatas.
tags: #vienbuciu #ir #dvibuciu #gyvenamuju