Kiek vienbučių namų galima statyti viename sklype?

Gyventojai, planuojantys statybas savo sklype, dažnai susiduria su klausimais dėl statybos leidimų, projektų rengimo ir galimų statinių skaičiaus. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kokie reikalavimai taikomi vienbučiams gyvenamiesiems namams, kiek jų galima statyti viename sklype ir ką būtina žinoti prieš pradedant statybas.

Bendrieji Reikalavimai

Pagal dabar galiojantį Teritorijų planavimo įstatymo reglamentą, viename sklype galima statyti tik VIENĄ vienbutį arba dvibutį namą. Tai reiškia, kad nepriklausomai nuo namų ploto, viename sklype negalima statyti kelių atskirų gyvenamųjų namų.

Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų paskirties žemėje galima statyti VIENĄ vieno buto gyvenamąjį namą arba VIENĄ dviejų butų gyvenamąjį namą ir pagalbinio ūkio pastatus, jei teritorijų planavimo dokumentai nenumato kitaip (Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnis 8 dalis).

Vis dėlto, galima statyti vieną gyvenamąjį namą ir kelis pagalbinius ūkio pastatus. Svarbu atsižvelgti į sklypui galiojančius teritorijų planavimo dokumentus, užstatymo tankį, intensyvumą ir kitus rodiklius.

Statybos Leidimai ir Nesudėtingi Statiniai

Norint sužinoti, ar numatomam statyti statiniui reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą, kurį išduoda savivaldybių administracijos, reikia žinoti statinio paskirtį, kategoriją (techninius duomenis), vietą.

• Tačiau jei vienbutis arba dvibutis gyvenamasis namas yra iki 80 kv. m ploto, jo aukštis iki 8,5 m, atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m, rūsys ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose, toks namas priskiriamas II grupės nesudėtingųjų statinių kategorijai.
• Pagalbinio ūkio paskirties pastatas būtų priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams, jei jo didžiausias plotas siektų iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m.
• Kai pagalbinio ūkio paskirties pastato plotas iki 80 kv.

Atkreipiame dėmesį, kad visuose nesudėtinguosiuose statiniuose atstumas tarp atraminių konstrukcijų turi neviršyti 6,0 m, rūsys turi būti ne didesnis kaip vieno aukšto ir įrengiamas pastato ribose.

Kada Reikalingas Leidimas Statyti Nesudėtingąjį Statinį?

Leidimas statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu jis statomas:

• Kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje.
• Kultūros paveldo vietovėje.
• Kurortuose.

Leidimas statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį privalomas, jeigu jis statomas:

• Mieste.
• Konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje.
• Kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje.
• Gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje, kai pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima.

Taigi, statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiamas statybos projektas. Tuo atveju, kai atitinkamos kategorijos nesudėtingasis pagalbinio ūkio paskirties pastatas patenka į išvardintas teritorijas, statybą leidžiantis dokumentas privalomas. Statyba be galiojančio statybą leidžiantį dokumento, kai jis privalomas, draudžiama.

Statybos Leidimas Reikalingas Šiais Atvejais:

• Statant ypatinguosius ir neypatinguosius pastatus.
• Statant nesudėtingus statinius saugomose teritorijose (kultūros paveldo, gamtos paveldo objektų teritorijose ir pan.).
• Statant gyvenamuosius namus nuo 2017 metų.

Priklausomai nuo teritorijos naujo nesudėtingojo statinio savavališka statyba fiziniams asmenims užtraukia baudą nuo 150 iki 560 eurų. Valstybinė statybos ir teritorijų planavimo inspekcija atlieka statybos teisėtumo patikrinimus pagal metinius veiklos planus, savo sumanymu tikrindama statybas.

Sklypo Dydis ir Užstatymo Tankis

Planuojate statyti namą ir ieškote tinkamo sklypo? Prieš pirkdami pasidomėkite, koks mažiausias sklypo dydis, kuriame galimos individualaus namo statybos. Kiekvienoje Lietuvos savivaldybėje sklypo dydis gali skirtis. Apskritai vienbučiam ar dvibučiam gyvenamajam namui skirtas žemės sklypas negali būti mažesnis kaip 400 m2. Kai pasirenkamas vienbučio blokuoto užstatymo tipas, kiekvienam namui skirtas sklypas (arba jo dalis) turėtų būti ne mažesnis kaip 200 m2.

Planuojant gyvenamojo namo statybą reikėtų įvertinti ir maksimalų sklypo užstatymo tankį, pavyzdžiui, 400 m2 dydžio žemės sklypo užstatymo tankis negali viršyti 40 proc., o 600 m2 - 35 proc.

Jei sklypui galioja detalusis planas, tai privaloma laikytis detaliojo plano sprendinių (užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, statybos zona, statybos linija, statybos riba ir t.t.). Jei sklypui negalioja detaliojo plano sprendiniai, tuomet būtina laikytis bendrojo plano nustatytų rodiklių arba jei rodikliai bendrajame plane nenustatyti, laikytis teisės aktų nustatytų maksimalių rodiklių (STR 2.02.09:2005 9 priedas).

Kai bendrasis planas nenustato užstatymo rodiklių, tai maksimalus užstatymo tankis 1600m² ploto sklypui 24,5%, t.y. 1600*0.245=392m² - toks maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų užstatymo plotas kartu sudėjus; maksimalus užstatymo intensyvumas 40%, t.y. 1600*0.4=640m² - tai maksimalus leistinas visų sklype statomų pastatų vidaus bendras plotas.

Minimi pastatai bus priskiriami II grupės nesudėtingiesiems statiniams, kai jų vidaus bendras plotas neviršija 80m², aukštis neviršija 8,5m, tarpatramis ne didesnis kaip 6m.

Įvertinus teritorijoje vyraujančią ir (arba) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūrą ir visumą teritorijų planavimo dokumentuose gali būti nustatomas žemės sklypo (-ų) užstatymo tipas (sodybinis užstatymas, vienbutis blokuotas užstatymas, perimetrinis užstatymas ir pan.).

Pasikeitimai po 2024-11-01

Užstatymo procentą apibrėžia gyvenamųjų namų įstatymas, ten surašyti visi procentai pagal sklypo plotą. Dėl antro gyvenamo namo statybos sklype yra naujienų tačiau ne visos savivaldybės į šį įstatymo pakeitimą sureagavo. Įstatymuose nebėra griežto sakinio dėl antro gyvenamojo namo tame pačiame sklype. Taigi, teoriškai įmanoma įsiteisinti antrą gyv. namą. Tačiau turiu įspėti, kad greičiausiai nepavyks, nes viršysite leistiną užstatymo tankumą arba intensyvumą, arba neišlaikysite priešgaisrinių atstumų tarp pastatų. Statyti 2 namus galima.

Žemės Sklypo Paskirtis ir Apribojimai

Prieš pradedant statybas, svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti gyvenamąjį namą. Jei sklypas yra žemės ūkio paskirties, gali tekti keisti jo paskirtį į namų valdą. Tačiau tai ne visada įmanoma, ypač jei sklypas yra mažesnis nei 2 ha.

Be to, sklypui gali būti taikomi įvairūs apribojimai, pavyzdžiui, jei jis yra geomorfologiniame draustinyje ar netoli kelio. Tokiais atvejais gali būti nustatytos apsaugos zonos, kurios riboja statybos galimybes.

Pavyzdžiui, kelių direkcija gali nustatyti apsaugos zoną, kuri apima visą sklypą, todėl gali būti neįmanoma statyti naują namą ar pakeisti ūkinio pastato paskirtį į gyvenamąją.

Teritorijų planavimo schema

Apsaugos Zonos

Norint sumažinti apsaugos zoną, gali tekti kreiptis į atitinkamas institucijas ir bandyti įrodyti, kad statyba nepadarys žalos aplinkai ar nesukels kitų problemų. Tačiau tai nėra garantuotas procesas.

Norint pradėti statybas, dažnai reikalingas statybos leidimas. Tačiau kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, statant nesudėtingą statinį iki 50 kv. m ploto, leidimo gali ir nereikėti. Vis dėlto, net ir tokiu atveju gali būti reikalingas projektas ir pranešimas apie statybos pradžią.

Jei planuojama rekonstruoti esamą pastatą, pavyzdžiui, pakeisti stogą ar padidinti plotą, taip pat gali būti reikalingas leidimas. Svarbu pasidomėti, kokie reikalavimai taikomi konkrečiu atveju, nes jie gali skirtis priklausomai nuo statinio tipo ir dydžio.

Atstumai Iki Kaimyninių Sklypų ir Vandens Telkinių

Statant namą, svarbu laikytis atstumų iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Pavyzdžiui, nuo sklypo ribos iki namo turi būti išlaikytas tam tikras atstumas, kuris gali skirtis priklausomai nuo vietovės ir pastato aukščio.

Taip pat yra apribojimai statybai prie upių ir ežerų, pavyzdžiui, pakrantės apsaugos juostoje galima statyti tik nedidelius statinius.

Nuo sklypo ribos iki namo turi būti išlaikytas tam tikras atstumas, kuris gali skirtis priklausomai nuo vietovės ir pastato aukščio.

Sodo Namas: Reikalavimai ir Ypatumai

Pirmiausia žinotina, kad sodo sklype, jeigu nerengiami teritorijų planavimo dokumentai ar žemės valdos projektai ir nekeičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą arba vieną sodo namą ir jų priklausinius.

Svarbiausias reikalavimas - nepažeisti trečiųjų asmenų teisėtų interesų. Sodo namas - tai nesudėtingas poilsiui skirtas statinys, ne didesnis kaip 80 kv. m bendrojo ploto, neįskaičiuojant rūsio ploto, ir ne aukštesnis kaip 8,5 m.

Jam statyti nereikia statybą leidžiančio dokumento (SLD), išskyrus atvejus, kai jis statomas ar rekonstruojamas kultūros paveldo teritorijoje. Jeigu viršijamas bent vienas iš nurodytųjų parametrų, toks pastatas nelaikytinas sodo namu.

Tai galėtų būti vienbutis gyvenamasis namas, kurio statybai ar rekonstravimui taikomi neypatingiems statiniams keliami reikalavimai. Šiuo atveju būtina parengti statinio projektą ir gauti leidimą statyti.

Sodo sklype ne aukštesni kaip 8,5 m pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo jo ribos (aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui), o inžineriniai statiniai, išskyrus tvoras, - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo ribos.

Ne aukštesnėms kaip 2 m tvoroms tarp sklypų statyti nereikia SLD, tačiau jos turi atitikti statybos techninių reglamentų (STR) reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Statyti tvorą nesilaikant šių reikalavimų ar ant sklypo ribos, kai tvoros konstrukcijos ją peržengia, galima tik turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą, o kai tvora statoma ant sklypo ribos su bendrojo naudojimo teritorija, - sodininkų bendrijos valdybos ar pirmininko sutikimą. Atskirti sodo sklypą nuo sodininkų bendrijos bendrojo naudojimo teritorijos galima aklina tvora.

Gretimo sklypo savininkas gali duoti sutikimą ir kitus statinius statyti neišlaikant nurodytų minimalių atstumų. Sklypą pardavus ar kitaip perleidus kitam asmeniui, galioja buvusio savininko duotas sutikimas.

Užbaigęs statyti ar rekonstruoti tiek sodo namą, tiek ir gyvenamąjį namą, statytojas Registrų centrui kartu su pastato kadastro duomenų byla turi pateikti deklaraciją apie statybos užbaigimą.

Dvibutis Namas: Alternatyva Vienbučiam Namui

Nors miestuose gyventojų skaičius auga, dažno lietuvio svajone lieka nedidelis, patogus namukas. Dvibučio gyvenamojo namo projekto autoriams buvo suteikta galimybė padėti įgyvendinti tokią svajonę. Tačiau, perkant ar statant dvibutį namą, svarbu žinoti teisinius ir praktinius aspektus, kad išvengtumėte nesklandumų ateityje. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra dvibutis namas, kokie jo ypatumai, su kokiais iššūkiais galite susidurti ir kaip juos įveikti.

Kas Yra Dvibutis Namas?

Dvibutis gyvenamasis namas - tai pastatas, skirtas dviem atskiroms šeimoms ar namų ūkiams gyventi. Tokie namai turi bendrą struktūrą, bet yra padalinti į dvi atskiras gyvenamąsias dalis.

Yra žemės sklypas, ant kurio stovi dvibutis namas - du namai, kurie turėtų būti sujungti tarpusavyje. Ant to žemės sklypo lyg ir negali stovėti du atskiri namai.

Apskritai net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Tai - kaskart unikali architekto išmonė.

Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos apibrėžimus:

• Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
• Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.

Statybos Leidimas ir Projekto Svarba

Statant dvibutį namą, labai svarbu tinkamai оформлять dokumentus. Nuo to, kaip suprojektuotas ir įregistruotas pastatas, priklauso, ar galėsite atskirai įregistruoti savo dalį. Štai ką reikia žinoti:

• Jei statinio projekte nurodyta, kad tai dviejų butų gyvenamasis namas, pastato registravimas turi vykti abiejų butų vienu metu, nes dažniausiai išduodamas vienas bendras statybos leidimas visam pastatui.
• Jei statinio projekte nurodyta, kad tai du sublokuoti vieno buto gyvenamieji namai, tuomet galite pridavinėti namą atskirai, nes turite du atskirus statybos leidimus (jie gali būti ant vieno dokumento, tačiau ant to statybos leidimo dokumento turi būti parašyta: gyvenamasis namas nr.1 ir gyvenamasis namas nr. 2) ir visi brėžiniai yra atskiri.

Ar Jūsų Dvibutis Namas Jau Registruotas?

Pirmiausia, reikėtų patikrinti, ar jūsų bendras dvibutis namas yra registruotas kaip baigtas. Jeigu taip - jūs galite be kaimynų susiregistruoti savo butą. Jei namas neregistruotas - reikia pridavinėti ir registruoti visą namą.

Ką Daryti, Jei Kaimynai Nesutinka?

Situacija, kai kaimynai nesutinka dalyvauti statybos užbaigimo procedūrose, gali būti sudėtinga. Tokiu atveju, galimi šie veiksmai:

• Kreipimasis į Statybos Inspekciją (VTPSI.lt): Galite pranešti Statybos Inspekcijai apie situaciją. Inspekcija gali surašyti baudą protokolą ir įpareigoti kaimynus prisiduoti.
• Viso Pastato Pridavimas: Deja, dažniausiai tenka priduoti visą pastatą, reiškiasi, abu kotedžo butus, kad būtų galima įregistruoti atskirus butus.

Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc. baigtumo. Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola.

Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc. viso objekto baigtumo. Taip nutinka dėl to, kad net pasiekus 100 proc. Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių.

Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. palūkanos.

Ar galima dvibučiame name priduoti tik vieną butą?

Teisės aktuose nėra numatytas pastato dalių atskiras statybos užbaigimas, tad turite daryti viso pastato statybos užbaigimą. 100 proc. pastatą galima priduoti tik kai bus įrengti abu butai. O dalinį pridavimą galit pridavinėti kada norit.

Dvibutis namas yra vienas pastatas, jis parengtas vienu projektu bei jam išduotas vienas statybos leidimas, todėl jis turi būti priduodamas kaip vienas daiktas. Kai priduosite namą, bus galima atskirai registruoti ir užbaigtus butus.

Priduodamas turi būti NAMAS. Dvibutis. Po to butai (atskirai po vieną gali būti registruojami).

Ką Daryti, Jei Kaimynas Delia Statybas?

Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia. Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją.

Jei susidūrėte su situacija, kai kaimynas nepradeda įrengimo darbų ir negalvoja apie pastato baigtumo reikalus, kreipkitės į banką ir paaiškinkite situaciją. Bankas gali paprašyti oficialaus paaiškinimo, kodėl negalite priduoti namo. Paaiškinimą gali parašyti statytojas arba vystytojas.

Preliminari Sutartis ir Registrų Centro Duomenys

Pasitaiko atvejų, kai perkant dvibutį namą, išlenda neatitikimų tarp preliminarios sutarties ir Registrų centro duomenų. Pavyzdžiui, preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų. Taip gali nutikti, jei plane pavaizduotas sujungimas su kitu namu, kurio realybėje nėra.

Tokiu atveju bankas gali neduoti paskolos, nes preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų.

Teisiškai tai pardavėjui pagal preliminarią sutartį - bauda už nesutvarkytus dokumentus. Žiūrint lanksčiau - keisti Preliminarią, numatant sąlygą.

Pavyzdys iš praktikos:

Yra žemės sklypas, ant kurio stovi dvibutis namas - du namai, kurie turėtų būti sujungti tarpusavyje. Vieną iš tų namų parduoda. Pirkėjas su pardavėju sudarė preliminarią sutartį ir pervedė pradinį įnašą. Vėliau, kai buvo prašoma banko duoti paskolą, išlindo tai, jog pagal registrų centro duomenis, šis namas turi dar pagalbinę patalpą - tai būtent tas sujungimas, tačiau realybėje jo nėra. Bankas neduoda paskolos, nes preliminarioje sutartyje numatytas parduodamo namo plotas neatitinka registro centro duomenų. Dvibutis namas, tai yra du namai, kurie yra sujungti. Ziurint i parduodamo namo plana matyti, kad tas sujungimas su kitu namu yra, plane pavaizduodas kaip mazo ploto kambariukas. Bet realybeje du namai stovi visiskai atskirai, jie atskirti tiesiog tvora. Preliminarioje sutartyje pirkejui pardavejas pateike namo plana be to sujungimo su kitu namu. Problema gaunasi, nes registru centre tas namas turi prijungima prie kito namo, o realybej jo nera, todel reigstru centre parduodamo namo plotas nurodytas su tuo sujungimu, o preliminarioj sutartyje plotas be sujungimo.

Dokumentai, Kurių Reikalaukite Iš Vystytojo

Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana. Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties.

Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio.

Statybos Reikalavimai ir Apribojimai

Svarbu išsiaiškinti, ar yra kokie atstumo, priesgaisriniai reikalavimai statiniui nuo namo, nuo kaimyno namo ir/ar tvoros. Bei nuo kaimynu pravaziuojamo kelio. Taip pat svarbu žinoti, kokios energetinės klasės pastatas gali būti statomas sklype ir ar galima statyti vasarnamį, pritaikomą gyventi ištisus metus.

Jei įvažiavimas yra nuo regioninio kelio, reikia užtikrinti, kad būtų palikta pakankamai vietos pravažiuoti kitiems kaimynams. Taip pat reikia išsiaiškinti, ar galima įsirengti laikiną įvažiavimą nuo regioninio kelio tiesiai į savo sklypą kol vyks statybos.

Žemės sklype yra įregistruotas gyvenamasis namas, kurio paskirtis - gyvenamoji (trijų ir daugiau - daugiabučiai pastatai), 5 garažai bei 1 ūkinis pastatas. Informuojame, kad elektroniniame paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Pagrindinės žemės naudojimo paskirties žemės naudojimo būdų ir žemės naudojimo pobūdžių, įrašytų nekilnojamojo turto kadastre, pertvarkymo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2008 m. sausio 8 d. įsakymu Nr. Žemės naudojimo būdų turinio aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. sausio 20 d. įsakymu Nr. 3D-37/D1-40 (2013 m. gruodžio 11 d. Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymo Nr. 3D-380/D1-920 redakcija), V skyriuje Kitos paskirties žemė 16 punkte nustatytas žemės naudojimo būdas Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos, t. y.

tags: #vienbutis #gyvenamas #namas #dydis