Viešpataujantis servitutas žemės sklypui: kas tai?

Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu, arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas, tinkamą naudojimą. Galimybė nustatyti servitutą dažnai pasitelkiama sprendžiant nesutarimus tarp kaimynų, bei užtikrinant nekilnojamojo turto prieinamumą.

Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą. Tai dažnas teisinis sprendimas, kai reikia privažiavimo prie sklypo, tiesti ar aptarnauti komunikacijas, eiti pėsčiomis ar net varyti galvijus per kaimyno žemę.

Tinkamas servitutų nustatymas ir įregistravimas padeda išvengti ginčų ir užtikrina teisėtą nekilnojamojo turto naudojimą.

Servituto esmė ir tikslas

Servitutas yra išvestinė daiktinė teisė. Tai reiškia, kad ji sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti. Tikslas - užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.

Viešpataujantis ir tarnaujantis daiktai

Pagal Civilinį kodeksą servitutas sieja du nekilnojamuosius daiktus:

• Viešpataujantis daiktas - daiktas, kurio naudai nustatomas servitutas. Jis gauna teisę naudotis kitu daiktu (pvz.: sklypas, kuris gauna privažiavimą).
• Tarnaujantis daiktas - daiktas, kuris apsunkinamas servitutu, t. y. per jį suteikiama teisė naudotis (pvz.: kaimyno sklypas, per kurį leidžiama važiuoti).

Šis atskyrimas labai svarbus registruojant servitutus, nes teisė priskiriama ne žmogui, o konkrečiam turtui.

Jei Jūsų sklypui yra registruotas viešpataujantis servitutas, vadinasi Jūs galite naudotis kito sklypo dalimi. Jei būtų registruotas tarnaujantis servitutas, vadinasi kito sklypo naudotojai naudotųsi Jūsų sklypo dalimi. Viešpataujantys servitutai planuose nėra rodomi, tai kur ir kokios konfigūracijos servitutas, reikia žiūrėti tarnaujančio sklypo plane.

Kada servitutas nustatomas?

Servitutas gali būti nustatomas keliais būdais:

• Sutarimu: Idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitarančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo.
• Teismo sprendimu: Servitutas teismo sprendimu nustatomas tik tada, kai nėra kito objektyvaus būdo naudoti viešpataujantį daiktą pagal paskirtį.

Pagrindiniai principai

• Servituto atlygintinumas: servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis.
• Registravimas: Tai registruotina daiktinė teise. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.

Kelio servitutas: svarbūs aspektai

Kelio servitutas - tai teisė naudotis svetimu, t.y. kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu ar kitu teisiniu pagrindu (nuomos, panaudos ir pan.) valdomu žemės sklypu (toliau tarnaujantį sklypą), suteikiama, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (toliau viešpataujančio daikto, nes šio daikto naudai nustatomas kelio servitutas), tinkamą naudojimą. Viešpataujančiu daiktu dažniausiai būna gretimas žemės sklypas, prie kurio nėra kito priėjimo kaip tik takas ar kelias, einantis per tarnaujantį žemės sklypą.

Kita vertus, kelio servitutas, tai tarnaujančiojo žemės sklypo savininko ar teisėto jo valdytojo teisės naudotis žemės sklypu apribojimas, kadangi nustačius kelio servitutą tarnaujančio žemės sklypo savininkui ar teisėtam jo valdytojui atsiranda pareiga netrukdyti viešpataujančiojo daikto savininkui ar valdytojui naudotis kelio servituto teisėmis.

Kelio servitutas viešpataujančio daikto savininkui gali suteikti įvairias teises: naudotis pėsčiųjų taku, varyti taku galvijus, naudotis antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu, įvairiomis transporto priemonėmis privažiuoti ar naudojantis keliu kaip pėsčiųjų taku prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų ir kitos teisės, kurias numato Lietuvos Respublikos (toliau LR) įstatymai ir Vyriausybės nutarimai.

Norint nustatyti kelio servitutą reikia žinoti, kad servitutai gali būti nustatyti įstatymais, sandoriais, teismo sprendimais bei įstatymo numatytais atvejais - administraciniais aktais.

Visais kelio servitutų nustatymo atvejais būtina viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, nebent servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas.

Kelio servitutas apskrities viršininko sprendimu - administraciniu aktu nustatomas, kai pagal teritorijų planavimo dokumentus numatoma valstybinės žemės sklypą grąžinti, perduoti ar suteikti nuosavybėn neatlygintinai, išnuomoti ar perduoti neatlygintinai naudoti, parduoti ar kitaip perleisti bei gali būti nustatomas savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų bei gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis bei juos aptarnauti.

Tačiau apskrities viršininko sprendimu servitutas gali būti nustatytas tik jei yra parengti teritorijų planavimo dokumentai ir iki jų patvirtinimo išreiškiama viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo.

Pabrėžtina, kad kelio servituto registracija būtina (išskyrus kai servitutą nustato įstatymai) tiek nustačius kelios servitutą administraciniu aktu, tiek nustačius sandoriu ar teismo sprendimu, nes iš kelio servituto kylančios teisės ir pareigos subjektams atsiranda tik įregistravus servitutą Nekilnojamojo turto registre.

Servitutų potipiai ir jų klasifikatorius

Lietuvos kadastro sistemoje servitutai žymimi šiais kodais:

Servituto panaikinimas

Ar yra galimybės žemės sklypo savininkui panaikinti per jo žemės sklypo einantį servitutą ir tokiu būdu palengvinti savo padėtį? Tokios galimybės tikrai yra. Viena iš jų - servituto panaikinimas, dingus jo būtinumui.

Nuosekliai formuojamoje kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nustatyto kelio servituto panaikinimas negali būti pateisinamas, jeigu jį panaikinus viešpataujančiojo daikto tinkamo naudojimo galimybė bus prarasta, o jo tinkamo naudojimo užtikrinimui bus reikalinga vėliau, pareiškiant tokius reikalavimus, nustatyti naujus kelio servitutus bei įrengti kelius, kurių techninis įrengimo lygis atitiktų keliui keliamus reikalavimus ir toks kelias taptų tinkamas naudoti.

Taigi, servituto būtinumo pabaiga gali būti, pavyzdžiui, siejama su aplinkybėmis, kad į viešpataujantį daiktą (daiktą, kurio naudai nustatytas servitutas) galima patekti per kitą vietą - naujai suprojektuotu keliu.

Tačiau vadovaujantis teismų praktika, asmuo, siekiantis servituto pabaigos, negali servituto būtinumo pabaigos sieti su kitokių veiksmų atlikimo būtinumu, siekiant užtikrinti tinkamą viešpataujančio daikto naudojimą (pavyzdžiui, kad galima inicijuoti kelio projektavimo darbus arba kreiptis į kito sklypo savininką su prašymu nustatyti servitutą jo žemės sklypui).

Svarbu: Nekelia abejonių faktas, kad žemės sklypui nustatytas kelio servitutas tarnaujančio žemės sklypo savininkui kelia nemažai nepatogumų, nes per nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą važiuoja transporto priemonės/vaikšto žmonės, žemės sklypo savininkas nėra laisvas valdyti bei disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu savo nuožiūra, pavyzdžiui, negali įrengti vartų norimoje vietoje ar pastatyti statinio ar priestato, sodinti augalų toje vietoje, kur nustatytas servitutas, nes tai trukdys asmenims, kurių naudai nustatytas kelio servitutas, pažeis jų teises.

Ne paslaptis, kad parduoti žemės sklypą, kuriam nustatytas servitutas, taip pat yra sunkiau, negu žemės sklypą, nesuvaržytą servitutu. Tokio žemės sklypo vertė gali būti mažesnė nei žemės sklypų, neapsunkintų servitutu.

Deja, servitutas yra daiktinė teisė, susijusi būtent su daiktu, tad disponuojant daiktu, kuriam nustatytas servitutas (tarnaujantis daiktas), jį parduodant, nuomojant, perkant, servitutas seka paskui tą daiktą ir galioja naujiems daikto įgijėjams, kas ne visada yra teigiamas dalykas.

tags: #viespataujantis #zemes #sklypas