Atšilus orams vis daugiau laiko leidžiame daugiabučių namų kiemuose, kuriuose nutirpęs žiemos sniegas atidengė duobėtus pėsčiųjų takus ir pravažiavimus bei žiemos oro sąlygų paveiktą kiemo inventorių. Kiekvienas, gyvenantis daugiabutyje, žino, kad erdvė aplink namą yra gyvybiškai svarbi - čia statomi automobiliai, žaidžia vaikai.
Tokiose situacijose kyla daugybė klausimų: ar gyventojai turi teisę naudotis šiuo žemės sklypu? Kada toks naudojimas teisėtas, o kada - ne? Ar privaloma susimokėti už naudojimąsi? Nuosavybė - neliečiama, o svetimo turto naudojimas - tik su savininko sutikimu. Šie principai aiškiai įtvirtinti Lietuvos Konstitucijoje ir Civiliniame kodekse.
Daugiabučio namo gyventojų teisės ir pareigos
Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas. Žemės sklypų savininkų ir kitų naudotojų pareigos yra įtvirtintos Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 21 straipsnyje, o žemės sklypo savininko teisių turinys - Civilinio kodekso 4.40 straipsnyje. Civilinio kodekso 4.40 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant žemės sklypo esantys statiniai bei jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai, jeigu įstatymo ar sutarties nenustatyta kitaip.
Į paklausimą, kokias papildomas teises ir kokias papildomas pareigas įgis daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) po to, kai jų nuosavybės teisė į priskirtą žemės sklypą bus įregistruota Nekilnojamojo turto registre, Šiaulių miesto savivaldybės administracija atsakė, jog įgis Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse numatytas teises ir pareigas. Tačiau daugiabučių gyventojams, kurie panorės tapti teisėtais žemės sklypų savininkais, buvo palikta galimybė patiems visa tai išsiaiškinti.
Bendrijos teisės administruoti ir prižiūrėti kiemo sklypą
Namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta. Ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą?
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais. Bendrojo naudojimo žemės sklypas (bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas) pagal Bendrijų įstatymą.
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti pažymėta, kad tuo objektu naudojasi ir kitų pastatų savininkai ir pan. Į šį aprašą atsižvelgiama organizuojant bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir renkant įnašus jiems prižiūrėti.
Žemės sklypo formavimas ir apmatavimas
Sklypą apie daugiabutį namą suformuoti ir apmatuoti Jums padės matininkai. Suformavus žemės sklypą aplink daugiabutį galima ne tik užkirsti kelią ateities statyboms, bet ir turėti teisę spręsti jūsų namui būtinus dalykus: parkavimas, vaikų žaidimo aikštelės, takai. Suformavus sklypą, bendrija turėtų sudaryti su nacionaline žemės tarnyba: panaudos sutartį, nuomos sutartį arba išpirkti sklypą. Kai sklypas turi nuomininkus, turi panaudos sutartį arba yra išpirktas, tai tikrai nebus jokių statybų šiame sklype be bendrijos/gyventojų pritarimo. Turėsite galimybę rengti teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius planus), su galimybe numatyti/spręsti parkavimo problemas, takus, želdinius ir t.t.
12 statybos žingsnių
Svarbu, kad žemės sklypas turėtų:
- Aiškias teritorijos ribas, už kurios priežiūrą ir tvarkymą atsako daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija ar administratorius).
- Tvarkymo darbų techninį projektą (kai yra būtinas), parengtą vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. D1-738.
Techniniame projekte turi būti numatyta, kad ne mažiau 30 procentų žemės sklypo ploto skiriama želdynams. Taip pat reikalingas statybą leidžiantis dokumentas (kai yra būtinas), išduotas vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkas statybos padarinių šalinimas.
Kiemo tvarkymo programos ir gyventojų atsakomybė
Jeigu teritorija priskirta daugiabučiui, už jos tvarkymą pilnai atsako namo butų bei kitų patalpų savininkai, kurie už tvarkymo darbus organizuoja savo lėšomis. „Jeigu daugiabučio namo teritorija priskirta butų ir kitų patalpų savininkams, joje esančių pravažiavimų bei pėsčiųjų takų tvarkymo darbus organizuoja ir savo lėšomis atlieka savininkai. Tas pats galioja ir namo kieme esančios vaikų žaidimo aikštelės inventoriui ir kitai namo infrastruktūrai.
Pasinaudojus programa gyventojams kompensuojama nuo 40 proc. iki 90 proc. Norint pasinaudoti programa pirmiausia reikia įsitikinti, kad daugiabutis namas turi suformuotą žemės sklypą. Šiuo metu tokios ar panašios programos Vilniuje ir Klaipėdoje nėra taikomos.
Pavyzdžiui, Klaipėdos ir Kauno miestuose galioja tvarka, pagal kurią žolė pjaunama periodiškai taip, kad žolės aukštis būtų ne didesnis kaip 12 cm.
Ginčų sprendimas ir iniciatyvos
Praktikoje, ypač daugiabučių namų aplinkoje, susiklosto situacijos, kai prie daugiabučio esantis žemės sklypas yra būtinas daugiabučių namo gyventojų kasdieniams poreikiams, nors jis priklauso kitam asmeniui. Kiekviena situacija yra individuali, todėl svarbu žinoti, kad tokios situacijos sprendžiamos atsižvelgiant į konkrečius faktus: sklypo faktinį naudojimą, statybos projektus, statybos leidimus ir kitus dokumentus.
Jeigu atsakymai į šiuos klausimus yra teigiami, tuomet galima svarstyti, kad sklypas gali būti laikomas daugiabučio priklausiniu, kaip tai numatyta Civilinio kodekso 4.19 straipsnyje. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pabrėžęs, kad svarbu ne tik fizinis ryšys tarp pastato ir sklypo, bet funkcinis ryšys: ar tas sklypas nuolat tarnauja pastato naudojimui pagal paskirtį.
Tačiau tais atvejais, kai žemės sklypas, nors ir esantis prie pat daugiabučio namo, nėra būtinas šio namo aptarnavimui, gyventojai negali pretenduoti į teisę juo naudotis. Pavyzdžiui, jeigu sklypas yra suformuotas kitam pastatui aptarnauti, arba jeigu žemės sklypas naudojamas tik gyventojų patogumui (pavyzdžiui, trumpam automobilių statymui ar laisvalaikio veikloms), bet nėra būtinas pastato eksploatacijai pagal jo paskirtį, gyventojai neturėtų reikalauti teisės naudotis šiuo sklypu.
Tas pats pasakytina ir tais atvejais, kai gyventojai turi kitų alternatyvių vietų automobiliams statyti ar patekti į daugiabutį - pavyzdžiui, kai įrengtos kitos stovėjimo aikštelės, pravažiavimai ar privažiavimai.
Tuo atveju, jei žemės sklypas yra laikomas daugiabučio priklausiniu, gyventojai galėtų apsvarstyti galimybę įsigyti šį sklypą iš savininko. Tokiu atveju sprendimas dėl įsigijimo priimamas gyventojų balsų dauguma, ir jis yra privalomas visiems daugiabučio gyventojams - net ir tiems, kurie balsavo prieš ar nedalyvavo balsavime. Tai reiškia, kad net jei dalis gyventojų nepritaria sklypo pirkimui, jie vis tiek turės sumokėti savo dalį pagal nustatytą proporciją.
Kad tokie ginčai nekiltų arba būtų sprendžiami konstruktyviai, svarbu nelaukti konflikto, o imtis iniciatyvos: užmegzti dialogą su žemės savininku, ieškoti abiem pusėms priimtinų sprendimų - dėl naudojimosi sąlygų, kompensacijos ar net galimybės įsigyti sklypą bendru gyventojų sutarimu.
Svarbu: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.