Žemės Įstatymo Įtaka Nekilnojamajam Turtui Lietuvoje

Nekilnojamas turtas (NT) - tai viena svarbiausių ekonomikos, teisės ir kasdienio gyvenimo sričių sąvokų. Nuo jo priklauso investicijos, paveldėjimas, mokesčiai ir net asmeninės gyvenamosios aplinkos kūrimas. Nekilnojamojo turto sąvoka yra aiškiai apibrėžta tiek teisės aktuose, tiek ekonominiuose terminuose.

Paprastai tariant, nekilnojamas turtas (NT) - tai daiktai, kurie yra susi­ję su žeme ir negali būti perkelti nepažeidžiant jų esmės. Kitaip tariant, tai viskas, kas yra neatsiejamai susiję su gruntu: pastatai, statiniai, infrastruktūra, tam tikros žemės dalys ar net požeminiai įrenginiai.

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK) nustato, kad nekilnojamasis turtas - tai žemė, jos gelmės, atskiri žemės plotai ir daiktai, kurie yra tvirtai susiję su žeme, t. y. nekilnojamasis turtas apima visus objektus, kurie yra fiziškai ar teisiškai susiję su žeme.

Pagrindiniai Nekilnojamojo Turto Objektai

Pagrindinis nekilnojamojo turto objektas yra žemės sklypas. Jis gali būti tiek gyvenamosios, tiek komercinės ar žemės ūkio paskirties. Žemė laikoma nekilnojamu turtu, nes ji neatsiejama nuo teritorijos - jos neįmanoma perkelti iš vienos vietos į kitą.

Prie žemės priskiriamos ir jos gelmės, t. y. Pastatai ir statiniai - tai neatsiejama žemės dalis, todėl jie visada priskiriami nekilnojamajam turtui. Net ir atskiros pastato dalys, tokios kaip butai ar patalpos, laikomos savarankiškais nekilnojamojo turto objektais.

Nekilnojamojo turto dalimi gali būti ir infrastruktūros elementai: elektros, vandentiekio, nuotekų, dujų tinklai, kurie yra integruoti į pastato ar žemės struktūrą. Į nekilnojamąjį turtą įeina ne tik fiziniai objektai, bet ir tam tikros teisinės teisės, susijusios su žemės ar pastatų naudojimu.

Paprastai tariant, jei daiktą galima perkelti iš vienos vietos į kitą nesunaikinant jo konstrukcijos - jis kilnojamasis. Teisiniu požiūriu nekilnojamas turtas yra svarbus todėl, kad jo nuosavybės teisės privalo būti registruojamos. Be šio įrašo savininkas negali pilnai disponuoti turtu - pavyzdžiui, jo parduoti ar įkeisti bankui. Nekilnojamasis turtas gali būti įkeičiamas bankui ar kitai institucijai kaip užstatas.

Nekilnojamojo Turto Rūšys

Nekilnojamasis turtas skirstomas į kelias pagrindines rūšis pagal jo paskirtį ir naudojimo pobūdį.

• Gyvenamasis turtas: Tai viena labiausiai paplitusių NT kategorijų. Jai priskiriami namai, butai, kotedžai, sodybos ir kiti objektai, skirti žmogaus gyvenimui. Turtas gali būti tiek individualios, tiek daugiabučio formos.
• Komercinis turtas: Šiai kategorijai priklauso biurai, parduotuvės, restoranai, sandėliai, viešbučiai ir kiti objektai, skirti verslo veiklai vykdyti.
• Pramoninis turtas: Pramoniniai objektai - tai gamyklos, cechai, sandėliai, techniniai pastatai, kurie naudojami gamybai, logistikai ar kitoms ūkinėms funkcijoms.
• Žemės ūkio paskirties turtas: Tai žemės plotai, skirti žemės ūkio veiklai - pasėliams, ganykloms, miškams ar sodams.
• Specialios paskirties turtas: Tai turtas, kuris netelpa į tradicines kategorijas: mokyklos, ligoninės, kultūros centrai, maldos namai, sporto kompleksai.

Teisinis Reglamentavimas Lietuvoje

Lietuvoje nekilnojamojo turto (NT) teisinis reglamentavimas grindžiamas Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu ir keliais specialiais įstatymais, kurie nustato, kas laikoma NT, kaip jis registruojamas, perleidžiamas ar paveldimas.

Dažniausiai užduodami klausimai

• Kas tiksliai laikoma nekilnojamuoju turtu? Nekilnojamuoju turtu laikoma žemė, jos dalys, pastatai, statiniai bei kiti objektai, kurie yra neatsiejamai susiję su žeme. Taip pat į šią sąvoką įeina ir su turtu susijusios teisės - servitutai, nuomos ar įkeitimo sutartys.
• Kuo skiriasi kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas? Kilnojamasis turtas - tai daiktai, kuriuos galima perkelti nepažeidžiant jų esmės (pvz., automobilis, baldai, įranga). Nekilnojamasis turtas - tai objektai, kurių perkelti neįmanoma be jų sunaikinimo ar esminių pakeitimų (pvz., pastatas, žemės sklypas).
• Ar butas daugiabutyje laikomas atskiru nekilnojamojo turto objektu? Taip. Nors butas yra pastato dalis, jis registruojamas kaip savarankiškas NT objektas su savo unikaliu numeriu. Buto savininkas taip pat turi dalį bendrosios nuosavybės - laiptinę, stogą, kiemo teritoriją.
• Ar infrastruktūra (pvz., vamzdynai, elektros tinklai) laikoma nekilnojamuoju turtu? Taip, jei šie tinklai yra integruoti į pastatą ar žemės struktūrą. Tokie elementai laikomi priklausiniais - jie yra pagrindinio turto dalis ir negali būti atskirti be funkcinės žalos.
• Kas lemia nekilnojamojo turto paskirtį? Paskirtis nustatoma pagal objekto naudojimo tikslą - gyvenamajam, komerciniam, pramoniniam ar žemės ūkio naudojimui. Ši paskirtis įrašoma į Registrų centrą ir gali būti keičiama tik gavus savivaldybės leidimą.
• Ar nekilnojamasis turtas gali būti įkeistas bankui? Taip. NT dažnai naudojamas kaip užstatas paskoloms. Įkeitimas (hipoteka) registruojamas Nekilnojamojo turto registre, kad būtų užtikrintas skaidrumas ir apsauga tiek savininkui, tiek kreditoriui.
• Kodėl būtina registruoti turtą Registrų centre? Registracija suteikia teisinį saugumą - įrodo nuosavybės teisę, apsaugo nuo sukčiavimo ir leidžia teisėtai atlikti sandorius. Be registracijos turtas laikomas neapibrėžtu ir negali būti parduotas ar paveldėtas.
• Ar servitutas laikomas nekilnojamojo turto dalimi? Taip, servitutas - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikram tikslui, pavyzdžiui, keliui ar inžineriniams tinklams. Ši teisė registruojama kartu su turtu ir gali turėti įtakos jo vertei.

Žemės Įstatymo Pakeitimai ir Jų Įtaka NT Rinkai

Buvusio Seimo nario Petro Čimbaro dar 2019 metais pateiktomis Žemės įstatymo pataisomis norima įvesti vienkartinį mokestį už nuomojamoje valstybinėje žemėje vykdomą NT plėtrą ar objektų paskirties keitimą. Pakeitę valstybiniame sklype pastatytų pastatų paskirtį ar praplėtę jų plotą, NT plėtotojai valstybei turėtų sumokėti iki 75 proc. nuomojamo sklypo vertės.

Savo ruožtu NT verslo atstovai tvirtina, kad numatomas mokestis yra neadekvatus ir pernelyg didelis, dėl to smarkiai išaugs NT kainos, o kai kuriais atvejais plėtotojų mokamas mokestis siektų ir iki 100 proc. sklypo vertės. Kalbama ir apie kylančią NT burbulo riziką - NT plėtotojų skaičiavimais, 50 kv. m. butas Vilniuje, įvedus naująjį mokestį, galėtų brangti tarp 10-15 tūkst. ir 15-20 tūkst. eurų.

Lietuvos banko (LB) valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus teigia, kad LB turimų įrankių valdant rizikas kaistančioje nekilnojamojo turto rinkoje gali ir nepakakti, todėl jis imtis galimų priemonių paragino ir atitinkamas valdžios institucijas.

G. Šimkus taip pat pažymėjo, kad, įvedus pakeitimus, dalis NT projektų toliau būtų vystoma nenuomojamoje žemėje, o kainų už būstus ne valstybei priklausančiuose sklypuose plėtotojai kelti negalėtų.

Pasak LB valdybos pirmininko, tokia priemonė ne tik leistų surinkti papildomų lėšų į biudžetą, tačiau galėtų prisidėti vėsinant NT rinką. G. Šimkus nebuvo linkęs vertinti konkretaus įstatymo pakeitimų poveikio NT rinkai, tačiau, jo teigimu, tam tikra įtaka rinkoje bus juntama.

„Vertinant situaciją NT rinkoje, manau, kad vienoks ar kitoks poveikis būtų, bet ko nesiimčiau spręsti, kiek reikšmingas. NT dinamiką lemia daugybė veiksnių - situacija darbo, žaliavų, energijos išteklių rinkose. Dedamųjų kainoje yra pakankamai daug. Be abejo, kai yra tokia stipri NT paklausa, jei tokios papildomos išlaidos NT plėtotojams atsirastų, jie turi tą pakankamą rinkos galią perkelti būsto pirkėjui, o tai atitinkamai atsispindėtų kainoje“, - spaudos konferencijos metu antradienį sakė G. G.

„Tai vis tiek veiktų NT rinką ir tada, kada pasiūla norėtųsi, kad būtų didesnė. Jei prisimintume krizę, kuri buvo daugiau nei prieš dešimtmetį, buvo stipri paklausa būstui, bet problemos buvo su pasiūla dėl daugybės ribojimų.

Kontraversiškai vertinamos Žemės įstatymo pataisos numato, kad keičiant žemės naudojimo būdą ir statant statinį, kuris didėja daugiau nei 50 procentų palyginus su buvusiu jame, vienkartinis mokestis viršija žemės sklypo vertę ir yra lygus 75 procentams vidutinės žemės sklypo vertės, o nuosavybės teisė į jį jokia forma nėra įgyjama. Įgyjamas tik leidimas statyti.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos, Lietuvos pramonininkų konfederacijos, asociacijos Investor`s forum ir Lietuvos verslo konfederacijos inicijuotame prašyme vardinami pagrindiniai argumentai, kodėl Žemės įstatymo pataisų įsigaliojimas turi būti atidėtas bent metams, iki 2023 m. kovo 1 d.:

• Iki šiol nepriimti būtini poįstatyminiai teisės aktai.
• Žemės įstatymo pakeitimai buvo priimti praeitų metų lapkričio mėnesį, įsigaliojimo data - 2022-03-01. Pasiruošti Žemės įstatymo įgyvendinimui buvo numatyti tik 3 mėnesiai. Per šį laikotarpį nebuvo priimti jokie poįstatyminiai teisės aktai, kurių pagrindu turėtų būti įgyvendinami įstatymo pakeitimai.
• Žemės įstatymas yra neįgyvendinamas, jau ilgiau nei pusę mėnesio verslo subjektai yra neapibrėžtoje situacijoje.
• Įstatymas priimtas be jokių išsamių diskusijų, mokestis trukdo realizuoti ne tik privačių objektų statybą, bet ir būtų taikomas viešiesiems objektams, net ir su krašto gynyba susijusiems objektams ar pabėgėlių priėmimu atsiradusių statybų poreikio tenkinimu.
• Naujas mokestis dar labiau destabilizuoja rinką, kuri buvo sutrikdyta pandemijos.
• Dėl karo prognozuojama nekilnojamojo turto rinkos, kuri sudaro žymią ekonomikos dalį, neapibrėžtumas. Be to, nestabilumas ir aiškumo nekilnojamojo turto plėtros sektoriuje atgraso užsienio investuotojus.
• Prašomas atidėjimas atitiktų Vyriausybės poziciją dėl mokestinių prievolių atidėjimo. Teisinė sistema Lietuvoje grindžiama teisinių santykių stabilumo principu.

LIETUVOS RESPUBLIKOS ŽEMĖS ĮSTATYMO 5, 7, 10 IR 32 STRAIPSNIŲ PAKEITIMO IR 11 STRAIPSNIO PRIPAŽINIMO NETEKUSIU GALIOS ĮSTATYMAS 2006 m. liepos 18 d. Nr. (Žin., 1994, Nr. 34-620; 2004, Nr. 1 straipsnis. 5 straipsnio pakeitimas5 straipsnio 2 dalyje išbraukti žodį „mainant" ir šią dalį išdėstyti taip: „2. Valstybine žeme gali būti disponuojama ją perleidžiant nuosavybėn neatlygintinai, parduodant, išnuomojant ar perduodant neatlygintinai naudotis, sudarant sandorius dėl žemės servitutų Civilinio kodekso, šio ir kitų įstatymų nustatyta tvarka. Kiti sandoriai dėl valstybinės žemės negali būti sudaromi, jeigu kiti įstatymai nenustato kitaip."2 straipsnis. 7 straipsnio 1 dalies pakeitimas7 straipsnio 1 dalies pirmame sakinyje po žodžių „privatizavimo institucijos" įrašyti žodžius „Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nustatytas valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatorius" ir šią dalį išdėstyti taip:„1. Valstybinės žemės patikėjimo teisės subjektai (patikėtiniai) yra apskričių viršininkai, valstybės turto privatizavimo institucijos, Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nustatytas valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatorius, kiti įstatymų nustatyti subjektai bei šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodyti subjektai. Apskrities viršininkas yra apskrities teritorijoje esančios valstybinės žemės patikėtinis, išskyrus žemę, kuri patikėjimo teise perduota kitiems įstatymų nustatytiems subjektams bei Vyriausybės nutarimais - šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytiems patikėtiniams, taip pat privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams priskirtą valstybinę žemę, kurią patikėjimo teise valdo, naudoja ir ja disponuoja valstybės turto privatizavimo institucijos."3 straipsnis. 10 straipsnio 1 ir 8 dalių pakeitimas1. Pakeisti 10 straipsnio 1 dalį ir ją išdėstyti taip:„1. Valstybinę žemę, išskyrus žemės sklypus, pagal teritorijų planavimo dokumentus priskirtus privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams bei valstybės nekilnojamajam turtui, kuris teisės aktų nustatyta tvarka įtrauktas į Vyriausybės patvirtintą atnaujinamo valstybės nekilnojamojo turto sąrašą ir perduotas Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nustatytam valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatoriui patikėjimo teise, ir ne žemės ūkio paskirties žemės sklypus, perduodamus neatlygintinai savivaldybių nuosavybėn, parduoda ar kitaip privačion nuosavybėn perleidžia apskričių viršininkai Civilinio kodekso, kitų įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka. Valstybinės žemės sklypų, priskirtų privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams bei valstybės nekilnojamajam turtui, kuris teisės aktų nustatyta tvarka įtrauktas į Vyriausybės patvirtintą atnaujinamo valstybės nekilnojamojo turto sąrašą ir perduotas Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nustatytam valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatoriui patikėjimo teise, pardavimo ar kitokio perleidimo sąlygas ir tvarką nustato įstatymai ir Vyriausybės nutarimai."2. Pakeisti 10 straipsnio 8 dalį ir ją išdėstyti taip:„8. Valstybinės žemės sklypų pirkimo-pardavimo ar kitas įstatymų numatytas valstybinės žemės perleidimo privačion nuosavybėn sutartis sudaro bei perleistų žemės sklypų perdavimo-priėmimo aktus pasirašo apskrities viršininkas arba jo paskirtas apskrities viršininko administracijos darbuotojas. Parduodant ar kitaip privačion nuosavybėn perleidžiant valstybinės žemės sklypus, priskirtus privatizavimo objektams bei valstybės nekilnojamajam turtui, kuris teisės aktų nustatyta tvarka įtrauktas į Vyriausybės patvirtintą atnaujinamo valstybės nekilnojamojo turto sąrašą ir perduotas Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nustatytam valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatoriui patikėjimo teise, sutartį sudaro šios žemės patikėtinis - valstybės turto privatizavimo institucija ar Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nustatytas valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatorius."4 straipsnis. 11 straipsnio pripažinimas netekusiu galios11 straipsnį pripažinti netekusiu galios.5 straipsnis. 32 straipsnio 3 dalies 2 punkto pakeitimas Pakeisti 32 straipsnio 3 dalies 2 punktą ir jį išdėstyti taip:„2) parduoda ar kitaip perleidžia savivaldybių ir privačion nuosavybėn valstybinę žemę, išskyrus privatizavimo objektams bei valstybės nekilnojamajam turtui, kuris teisės aktų nustatyta tvarka įtrauktas į Vyriausybės patvirtintą atnaujinamo valstybės nekilnojamojo turto sąrašą ir perduotas Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nustatytam valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatoriui patikėjimo teise, priskirtus žemės sklypus ir žemės sklypus, perduodamus neatlygintinai savivaldybių nuosavybėn, veikia valstybės vardu valstybei paveldint žemę ir įsigyjant privačią žemę valstybės nuosavybėn, išskyrus atvejus, kai Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nustatytas valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo organizatorius veikia valstybės vardu įsigyjant privačią žemę valstybės nuosavybėn, kai privati žemė įsigyjama valstybės nekilnojamojo turto atnaujinimo tikslais;".6 straipsnis. Įstatymo įsigaliojimasŠis įstatymas įsigalioja nuo 2007 m.

Įstatymo pakeitimai, kurie numato nepagrįstus mokesčius už leidimą statyti valstybinėje žemėje, įsigaliojo nuo šių metų kovo 1 dienos, tačiau praktiškai negali būti pritaikyti. Poįstatyminiai teisės aktai, būtini įstatymo veikimui, iki šiol nėra patvirtinti: valstybė nežino nei kaip mokestis turėtų būti apskaičiuojamas, nei kas turėtų tą mokestį apskaičiuoti.

tags: #zemes #istatymo #itaka #nekilnojamajam #turtui