Žemės nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis žemės naudojimo sąlygas tarp nuomotojo ir nuomininko.
Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai aspektai, susiję su žemės sklypo nuomos sutartimis, įskaitant privačios ir valstybinės žemės nuomos skirtumus.
Žemės Nuomos Sutarties Ypatumai
Žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis.
Žemės nuomininku gali būti Lietuvos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.
Privačios Žemės Nuomos Sutartis
Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį.
Valstybinės Žemės Nuomos Sutartis
Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 25 metams.
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai.
Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.
Valstybinės žemės nuomos atvejai be aukciono
Valstybinė žemė gali būti išnuomojama be aukciono, kai:
- ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti.
- įsiterpęs žemės plotas, neviršijantis 0,04 ha (vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijose) arba 0,5 ha (kitose teritorijose), gali būti išnuomojamas besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkams.
- vykdant žemės reformą, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai kaimo gyvenamojoje vietovėje išnuomojami be aukciono.
Pirmumo teisė nuomotis valstybinę žemę
Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, jis išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai juo naudojasi. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu.
Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
Žemės Panaudos Sutartis
Neatlygintino naudojimosi žeme (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) žemę laikinai ir neatlygintinai valdyti ir ja naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti ją tokios būklės, kokios ji jam buvo perduota arba sutartyje numatytos būklės.
Valstybinės žemės panaudos sutartys
Sudarant valstybinės žemės panaudos sutartis, valstybinė žemė perduodama laikinai neatlygintinai naudotis valstybės institucijoms, savivaldybėms, miškų urėdijai, valstybinių rezervatų direkcijoms, valstybinių parkų direkcijoms, kitoms iš valstybės ar savivaldybių biudžetų išlaikomoms įstaigoms, tradicinėms religinėms bendruomenėms ir bendrijoms, viešosioms įstaigoms, kurios pagal Lietuvos Respublikos viešojo sektoriaus atskaitomybės įstatymą laikomos viešojo sektoriaus subjektais.
Kitiems Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 14 straipsnyje nurodytiems asmenims, kuriems valstybės turtas (statiniai ar įrenginiai) perduotas panaudos pagrindais neatlygintinai naudotis, perduodami laikinai neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypai (jų dalys), reikalingi šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti. Kai panaudos pagrindais perduodamas žemės sklypas (jo dalis) reikalingas panaudos pagrindais perduotiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, žemės panaudos sutarties terminas negali būti ilgesnis už statinių ar įrenginių panaudos sutarties terminą.
Institucijos, priimančios sprendimus dėl valstybinės žemės panaudos
- savivaldybių tarybos - kai valstybinės žemės sklypai (jų dalys) perduoti patikėjimo teise savivaldybėms.
- centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinė žemė priskirta centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybės nekilnojamajam turtui.
- Nacionalinė žemės tarnyba - visais kitais atvejais.
Valstybinė žemė šio straipsnio 1 dalyje nurodytiems subjektams, išskyrus tradicines religines bendruomenes ir bendrijas, perduodama neatlygintinai naudotis tik valstybės ir savivaldybių funkcijoms atlikti.
Jeigu perduota neatlygintinai naudotis valstybinė žemė paimama naudoti visuomenės poreikiams, valstybinės žemės panaudos sutartis nutraukiama prieš terminą, žemės sklype (jo dalyje) esančių statinių bei želdinių vertė ir dėl sutarties nutraukimo patirti nuostoliai žemės naudotojams atlyginami pagal šio įstatymo 47 straipsnį arba pagal Lietuvos Respublikos žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatymą.
Savivaldybėms perdavus neatlygintinai naudotis (suteikus panaudai) joms patikėjimo teise perduotus valstybinės žemės sklypus (jų dalis), valstybinės žemės sklypų (jų dalių) panaudos sutarčių sąlygų vykdymą prižiūri ir kontroliuoja savivaldybės.
Kai pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir (ar) įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems kaip atskiri objektai (pagrindiniai daiktai), eksploatuoti suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, šis žemės sklypas ar jo dalis statiniams ir (ar) įrenginiams eksploatuoti suteikiamas panaudai tik aplinkos ministro nustatyta tvarka nustačius savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir (ar) įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį būtinas žemės sklypo dalis.
Sutarties sąlygos
Sutartyje turi būti nurodytas jos pavadinimas, numeris, sudarymo vieta, o taip pat sutarties priedai - pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas (arba žemės sklypo schema).
Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų bei visuomenės interesams.
Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka.
Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.
Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama. Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutartyje numatoma valstybinės žemės nuomotojo pareiga savo lėšomis perskaičiuoti aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokesčio dydį, kai šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertė, nustatyta nuomos sutarties sudarymo metu, tampa mažesnė už šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertę, apskaičiuotą atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, kalendoriniais metais.
Jei miršta žemės nuomininkas, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties atsisako, tai jie turi atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.
Nuomininkas privalo savo lėšomis remontuoti nuomojamame sklype esančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius. Nuomininkas neturi teisės be atskiro Nuomotojo sutikimo statyti nuomojamame žemės sklype pramoninės ir civilinės paskirties statinius.
Nuomininkas gali subnuomoti žemės sklypą trečiajam asmeniui tik Nuomotojo rašytiniu sutikimu. Subnuomos sutartis sudaroma laikantis nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų.
Sutarčių ir dokumentų pavyzdžiai
Be žemės sklypo nuomos sutarties, gali prireikti ir kitų sutarčių bei dokumentų. Štai keletas pavyzdžių:
| Dokumento pavadinimas | Aprašymas |
|---|---|
| Akcijų pirkimo-pardavimo sutartis | Sutartis, kuria parduodamos ir perkamos įmonės akcijos. |
| Automobilio nuomos sutartis | Sutartis, kuria nuomojamas automobilis. |
| Darbų atlikimo sutartis | Sutartis, kurioje aprašomas sutarties objektas, šalių pareigos, darbų kaina, kitos sąlygos. |
| Paslaugų teikimo sutartis | Sutartis, kurioje vykdytojas įsipareigoja atlikti paslaugas pagal iš anksto su Užsakovu suderintą grafiką. |
| Patalpų nuomos sutartis | Sutartis, kuria nuomojamos patalpos. |
| Paskolos sutartis | Sutartis, kuria skolinami pinigai. |
| Prekių pirkimo-pardavimo sutartis | Sutartis, kuria parduodamos ir perkamos prekės. |