Turite žemės sklypą, kurį norite parduoti, tačiau neturite unikalaus numerio? Šiame straipsnyje rasite išsamų vadovą, kaip sėkmingai perleisti žemės sklypą, net jei neturite visų reikiamų duomenų.
Lietuvos administracinis suskirstymas
Pagrindinės Sąlygos ir Reikalavimai
Viena iš pagrindinių žemės sklypo pardavimo sąlygų - pardavėjo nuosavybės teisė į parduodamą žemės sklypą ar jo dalį. Pardavėjas gali parduoti tik jam nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą, o savo nuosavybės teisę jis privalo patvirtinti raštu ir įrodyti dokumentais.
Neretai asmuo valdo žemės sklypą bendrąja nuosavybe, kuri gali būti dalinė arba jungtinė. Kai asmenys valdo sklypą bendrąja jungtine nuosavybe (dažniausiai sutuoktiniai), nė vienas iš jų negali parduoti sklypo be kito sutikimo. Kai asmenys valdo sklypą bendrąja daline nuosavybe, parduodami savąją dalį jie pirmiausia privalo, notarui patvirtinus raštu, pasiūlyti tą dalį išpirkti kitiems bendraturčiams tokiomis sąlygomis, kokiomis siūloma pirkti tretiesiems asmenims.
Žemės sklypas yra nekilnojamasis daiktas, todėl sutartis dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo turi būti notariškai patvirtinta. Notaras, tvirtindamas sandorius, užtikrina tarp atskirų subjektų susiklosčiusių teisinių santykių stabilumą bei garantuoja tinkamą jų įforminimą.
Pardavėjas gali neturėti jokių specialių žinių apie žemės sklypo pirkimą-pardavimą, tačiau tai niekada nebus kliūtis parduoti nuosavybės teise valdomą sklypą.
Žemės sklypo planas
Žemės Sklypo Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje pirmiausia yra nurodomos sandorio šalys, t. y. kas parduoda ir kas perka. Sutartyje turi būti nurodyti duomenys apie patį žemės sklypą, kad būtų aišku, ką pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui. Žemės sklypas privalo turėti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.
Žemės sklypo pardavimo sutartyje turi būti nurodyta kaina. Gali būti nurodyta viso žemės sklypo arba sklypo ploto vieneto kaina, pavyzdžiui 1 aro ar 1 kv. m kaina. Sutartyje turi būti nurodyta pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, naudojimo būdas ar pobūdis, specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos, žemės servitutai. Visos šios sąlygos ir įpareigojimai kartu su žemės sklypu pereina pirkėjui ir šis privalo jų laikytis.
Preliminarioji Sutartis: Ar Būtina ir Ką Joje Numatyti?
Iš tikrųjų šiuo metu labai dažnai sudaromos preliminariosios sutartys. Preliminarioji sutartis - tai asmenų susitarimas vėliau sudaryti pagrindinę sutartį. Kitaip tariant, preliminarioji sutartis - tai sutartis dėl sutarties, bet jokiu būdu ne dėl žemės sklypo.
Preliminariojoje sutartyje gali atsispindėti asmenų derybos ar suderėtos esminės sąlygos, kuriomis jie susitaria vėliau. Avansinis mokėjimas pagal sutartį reiškia, kad pagrindinė sutartis jau sudaryta, parduodamas žemės sklypas dar nėra perduotas pirkėjui, tačiau šis jau sumoka dalį kainos avansu. Pats avanso mokėjimas nereiškia sutarties sudarymo - avanso sumokėjimas reiškia sudarytos sutarties vykdymą, ir nesvarbu, kad ta sutartis nėra patvirtinta notaro.
Pardavėjas, nors ir žodžiu susitaręs su pirkėju parduoti šiam žemės sklypą ir priėmęs iš pirkėjo dalį parduodamo sklypo kainos, yra įpareigojamas šį sandorį patvirtinti notariškai. Jei pardavėjas šios prievolės nesilaiko, pirkėjas turi teisę kreiptis į teismą su prašymu patvirtinti sandorį.
Preliminariosios sutarties paskirtis - konkretizuoti ir įforminti šalių ketinimus. Joje gali būti numatytos civilinės atsakomybės sąlygos, jei pardavėjas ar pirkėjas nepagrįstai atsisakytų sudaryti pagrindinę sutartį ir parduoti preliminariojoje sutartyje numatytą žemės sklypą. Suprantama, kad bet kuri sutarties šalis patirtų didesnių ar mažesnių nuostolių, jei pagrindinė sutartis nebūtų sudaryta. Kilus ginčui, dažnai patirtus nuostolius sunku įrodyti, todėl preliminariojoje sutartyje numačius netesybas, teisioji šalis neprivalo įrodyti nuostolių dydžio ir turi teisę reikalauti netesybų.
Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Kitokios formos ji būtų negaliojanti. Preliminariąją sutartį gali surašyti pačios sutarties šalys, jei turi minimalių teisinių žinių. Preliminariąją sutartį gali parengti ir advokatai. Notariškai tvirtinti preliminariosios sutarties nereikia.
Svarbiausia preliminariojoje sutartyje nurodyti visas esmines sąlygas, šalių įsipareigojimus, siekiant sudaryti pagrindinę sutartį, šalių atsakomybę, sutarties terminą ir kitas visoms sutartims svarbias sąlygas. Sutartį pasirašo šalys: pardavėjas ir pirkėjas.
Preliminariosios Sutarties Terminas
Labai svarbus preliminariosios sutarties elementas - jos terminas. Pareiga sudaryti pagrindinę sutartį galioja tol, kol galioja preliminarioji sutartis. Jei per sutartą laiką pagrindinė sutartis nesudaroma, šalys atleidžiamos nuo pareigos ją sudaryti. Dažnai, pasibaigus terminui, šalys ima viena kitą kaltinti dėl pagrindinės sutarties nesudarymo, reikalauja atlyginti nuostolius ir pan.
Rankpinigiai, Avansas ir Netesybos
Dažnai asmenys, ketindami pirkti kokį nors nekilnojamąjį daiktą, sumoka pardavėjui rankpinigius tikėdamiesi, kad šis neparduos daikto kitiems pirkėjams, o jei parduos, privalės grąžinti dukart didesnę sumą. Deja, taip nėra.
Rankpinigiai atlieka tris funkcijas: mokėjimo, sutarties sudarymo fakto įrodymo ir sudarytos sutarties vykdymo užtikrinimo. Tai reiškia, kad rankpinigiai gali būti mokami tik tada, kai yra sudaryta sutartis. O kadangi sutartis dėl žemės sklypo pirkimo-pardavimo turi būti tvirtinama notariškai ir laikoma sudaryta tik tada, kai ją patvirtina notaras, rankpinigiai praranda vieną iš funkcijų - sutarties sudarymo fakto įrodymą, nes notaro patvirtintos sutarties įrodinėti nereikia. Tokiu atveju sumokama suma negali vadintis rankpinigiais.
Sudarant preliminariąją sutartį, negali būti atliekami jokie mokėjimai, kurie susiję su pagrindinės sutarties vykdymu. Kitaip tariant, pirkėjas negali sumokėti pinigų, kurie vėliau bus laikomi perkamo daikto kainos dalimi. Jei vis dėlto pirkėjas iš anksto sumoka avansą pardavėjui, tarp jų sudaryta sutartis nebus preliminari. Tokia sutartis bus laikoma pagrindine sutartimi, tačiau su trūkumais - nepatvirtinta notaro. Jei tarp šalių kiltų ginčas, o sutartis būtų sudaryta nesilaikant įstatymo reikalavimų, jos nepatvirtintų nei notaras, nei teismas.
Bet kuri iš šalių turi teisę atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau tuo pačiu privalo atlyginti kitai šaliai patirtus nuostolius. Netesybos gali būti dviejų formų: delspinigiai ir bauda. Kadangi pagal preliminariąją sutartį nėra atliekami jokie mokėjimai, netesybos delspinigių forma nelabai tinka. Todėl dažniausiai yra numatoma bauda. Numatytos baudos dydis yra šalių susitarimo reikalas, tačiau nereikėtų persistengti numatant per dideles baudas.
Jei preliminariosios sutarties šalys nesudarė pagrindinės sutarties ir kuri nors šalis įgijo teisę reikalauti nuostolių atlyginimo ir netesybų sumokėjimo, pirmiausia ginčas turi būti sprendžiamas tarpusavio derybose.
Pagal preliminariąją sklypo pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjas, sandoriui neįvykus dėl jo kaltės, įsipareigoja grąžinti avansą, sumokėti netesybas, kompensuoti kitus nuostolius.
Nuostolių Atlyginimas: Kaip Pagrįsti ir Reikalauti?
Tarkime, praėjus pusei metų, kol buvo tvarkomi detalieji planai, kažkas pasiūlė du kartus daugiau. Ar pagal sutarties punktą dėl kitų nuostolių kompensavimo arba pagal Civilinį kodeksą realu gauti skirtumą tarp sutartyje numatytos sumos ir dabartinės rinkos vertės (t. y. Šioje situacijoje svarbiausia nustatyti ir pagrįsti nukentėjusiosios šalies patirtų nuostolių dydį. Nuostoliai gali būti tiesioginiai (turto netekimas, patirtos išlaidos) ir netiesioginiai (negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jei nebūtų buvę neteisėtų veiksmų). Visus patirtus nuostolius, t.y. išlaidas ir negautas pajamas, turi įrodyti nukentėjusysis asmuo.
Civilinis kodeksas numato nukentėjusiajam asmeniui galimybę reikalauti pripažinti jo nuostoliais kaltininko gautą naudą iš savo neteisėtų veiksmų. Pavyzdžiui, du asmenys susitarė, kad vienas parduos, o kitas pirks 10 arų žemės sklypą už 50 000 litų. Po pusmečio tas sklypas pabrango ir kitas pirkėjas pasiūlė pardavėjui už jį 80 000 litų. Jei pardavėjas atsisakys parduoti žemės sklypą pirmajam pirkėjui už 50 000 Lt, o parduos antrajam už 80 000 Lt, pirmasis pirkėjas pardavėjo gautą naudą - 30 000 Lt gali reikalauti pripažinti jo patirtais nuostoliais.
Teisiniai Aspektai ir Pirmumo Teisė
Svarbu žinoti, kad parduodant žemės ūkio paskirties sklypą, pirmiausia jį turėsite pasiūlyti pirmumo teisę pirkti turintiems asmenims: sklypo bendraturčiams, kaimynams, asmenims, kurie nuomoja sklypą ir pan.
Dokumentai, Reikalingi Žemės Sklypo Nuomai
Nuomojamo žemės sklypo planas yra būtinas dokumentas. Taip pat, kai išnuomotame žemės sklype buvo naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ar kitaip pertvarkytas statinys (-iai) - reikalinga Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, patvirtinanti, kad žemės sklype statinys (-iai) buvo naujai pastatytas (-i), rekonstruotas (-i), kapitališkai suremontuotas (-i) ar kitaip pertvarkytas (-i).
Ši byla turi būti patvirtinta pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, 18 punktą.
Valstybinės Žemės Nuomos Mokestis
Žemės sklypo nuomos mokestis mokamas arba nuo jo atleidžiama pagal Kauno miesto savivaldybės tarybos 2012 m. birželio 28 d. sprendimu Nr. T-313 „Dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio tarifų nustatymo“ nustatytą tarifą.
Teisinis Pagrindas
Žemės sklypo perleidimas reglamentuojamas šiais teisės aktais:
- Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo 15 straipsnio 2 dalies 20 punktu
- Lietuvos Respublikos žemės įstatymu
- Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymu
- Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“
- Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“
- Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260
Brokerio Paieška
Jeigu patys neturite galimybės užsiimti sklypo pardavimu ir ieškote brokerio, kuris galėtų padėti parduoti jūsų žemę, kreipkitės į specialistus ir sužinokite sąlygas. Atidarę kontaktų puslapį Jūs atidarysite užklausos formą, kurią reikės užpildyti. Išnagrinėję jūsų pateiktą informaciją, mes galėsime atsakyti, kokiomis sąlygomis galėsime jūsų sklypą parduoti.
Kur Kreiptis Dėl Konsultacijos?
Kauno miesto savivaldybės Nekilnojamojo turto skyriaus Disponavimo turtu ir žemės sklypų valdymo poskyris (J.
Žemės Sklypo Vertės Nustatymas
Paprastasis būdas sužinoti vidutinę žemės sklypo vertę - pasinaudoti registrų centro nemokama rinkos kainos nustatymo paslauga.
Turite žemės sklypą, kurį norite parduoti ir nežinote, kokio kainos prašyti? Paprasčiausias būdas sužinoti vidutinę žemės sklypo vertę - pasinaudoti registrų centro nemokama rinkos kainos nustatymo paslauga.