Žemės sklypo nuomos sutartis su pastato savininku: svarbūs aspektai ir teisiniai niuansai

Gana dažnai pasitaiko situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo, - teigia Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė.

Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo nuomos sutartis su pastato savininku, įskaitant valstybinės žemės nuomos ypatumus, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas, ir Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) vaidmenį.

Valstybinės žemės nuoma ir nekilnojamojo turto pardavimas

Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.

Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.

Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.

Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo (Žr. pvz.: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr.).

Taip, kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių, - nurodo advokatė Sandra Akelaitienė.

Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

Taigi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį).

Advokatė pažymi, kad atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas.

Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.

Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-283-943/2021).

Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.

Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t.

Žemės įstatymas užtikrina valstybinėje žemėje esančių statinių ir įrenginių savininkams ar nuomininkams teisę išsinuomoti valstybinę žemę be aukciono. Ilgam terminui - iki 99 metų, o jeigu tai žemės ūkio paskirties žemė, - ne ilgiau kaip 25 metams.

Valstybinėje žemėje esantys statiniai neretai įsigyjami varžytinių, aukcionų keliu, taip pat iš juridinių ar fizinių asmenų.

Statiniai ar įrenginiai gali būti nebaigti statyti, reikalaujantys rekonstrukcijos ar remonto darbų tam, kad galėtų būti naudojami pagal paskirtį ir tenkinti savininko poreikius.

Advokatų kontoros „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ teisininkė Sabina Izokaitienė sako, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas eilėje savo nagrinėtų bylų, susijusių būtent su valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimu, yra konstatavęs, kad tam tikrais atvejais nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, priklausantis nuo sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties.

Tai gali būti susiję su žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt..

Kita vertus, nepateisinamai ilgas tokių būtinų veiksmų neatlikimas ir nepradėjimas išnuomoto žemės sklypo naudoti pagal paskirtį gali lemti nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą.

Teismų praktika: valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo atvejai

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. lapkričio 8 d. išnagrinėjo civilinę bylą[2], kurioje buvo sprendžiamas klausimas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo.

Juridinis asmuo 2005 metais sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį dėl žemės sklypo, ant kurio stovėjo jam priklausantis tik 1 procento baigtumo statinys, ilgam 80 metų nuomos terminui.

Praėjus penkiolikai metų (!) juridinis asmuo pradėjo 1 procento baigtumo statinio statybos darbus ir paraleliai kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą dėl tos pačios valstybinės žemės pardavimo.

Privačiam subjektui šiuo atveju pavyko bylą laimėti, o teismas laikėsi nuomonės, kad nors po valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo žemės sklypas ilgą laiką nebuvo naudojamas tam tikslui, kuriam buvo išnuomotas (jame esantiems statiniams eksploatuoti), ir jame nepradėti jokie statybos darbai, tačiau NŽT viešojo intereso kuo efektyviau naudoti valstybės turtą negynė, sklypo naudojimo aplinkybių nekontroliavo ir pažeidimų nefiksavo, o valstybinės žemės nuomos sutartį nutraukė jau po to, kai nuomininkas pradėjo darbus ir organizacinius veiksmus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas, investavo į tai lėšų.

Šioje civilinėje byloje teismas palaikė juridinį asmenį, kuris nors 15 metų visiškai jokios veiklos nevykdė, statybos darbų išsinuomotame valstybinės žemės sklype nesiekė pabaigti, tačiau tuo momentu, kai sutartis buvo nutraukta, statybos darbai žemės sklype jau buvo pradėti vykdyti, o statinio baigtumas pasistūmėjęs iki 9 procentų.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas visgi laikėsi pozicijos, kad nuomos sutarties nutraukimas tokiu atveju neatitiktų nuomininko teisėtų lūkesčių ir būtų neproporcinga poveikio priemonė už buvusį pažeidimą, kurį pats nuomininkas savo valia ir veiksmais siekia pašalinti.

Valstybinės žemės nuomininkams sudarius sutartį atsipalaiduoti nevertėtų, priešingai - tikslinga imtis aktyvių veiksmų siekiant naudoti išsinuomotą valstybinę žemę pagal sutartį ir žemės naudojimo tikslinę paskirtį. O itin ilga pertrauka tarp valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo ir aktyvių veiksmų žemės sklype suteikia galimybę valstybinės žemės nuomotojui sutartį nutraukti.

Tiems, kurie valstybinę žemę jau yra išsinuomoję, tačiau nenaudoja jos pagal paskirtį, neatlieka veiksmų, siekiant ją naudoti pagal tikslinę paskirtį, vertėtų suskubti ir pradėti tai daryti, kadangi pagal aktualią teismų praktiką būtent aktyvūs veiksmai, nepaisant to, jog pradėti po itin ilgo laiko tarpu ir yra gana neženklūs, lemia negalimumą nutraukti valstybinės žemės sutartį.

Valstybinės žemės nuomos sąlygos

Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.

Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams.

Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai.

Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.

Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę.

Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.

Valstybinės žemės sklypas (jo dalis), išskyrus nustatytus atvejus, išnuomojamas aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.

Kai aukciono būdu išnuomotas valstybinės žemės sklypas (jo dalis) nepradėtas naudoti pagal paskirtį, nėra pradėti rengti statinių ir kitos veiklos projektai ar nėra pradėtos vykdyti kitos aukciono sąlygos, valstybinės žemės nuomos teisė neperleidžiama, siekiant pakeisti sutarties šalį ar sutarties atsisakyti, valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkas kreipiasi dėl vienašalio nuomos sutarties nutraukimo.

Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės nuomos sutartis nenutraukiama.

Šiuo atveju, perleidus valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos teisę, keičiant sutarties šalį ir sudarant susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos aukciono būdu sutarties pakeitimo, kitos šios sutarties sąlygos nekeičiamos.

Toks valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas nustatytomis sąlygomis.

Valstybinė žemė be aukciono išnuomojama, jei ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui) ir naudojama šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti, išskyrus nustatytus atvejus.

Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui.

Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, išskyrus nurodytas išimtis.

Žemės nuomos sutarties turinys

Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.

Nuomotojas privalo remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, o nuomininko pareiga - išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius ir želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus.

Jei žemės nuomininkas miršta, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties atsisako, jie turi atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.

Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:

• Žemės nuomotojas;
• Žemės nuomininkas;
• Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre (plotas, kadastro Nr., vieta, žemės vertė);
• Žemės nuomos terminas;
• Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
• Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos ir naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
• Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
• Žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
• Žemės naudojimo apribojimai;
• Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
• Užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu;
• Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
• Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.

Į žemės nuomos sutartį neįrašoma:

• Įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu;
• Privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.

Žemės nuomos sutartis turi turėti pavadinimą, numerį, taip pat nurodoma sutarties sudarymo vieta:

ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS_______________Nr.________(data)__________________________(sudarymo vieta)

Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).

Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.

Svarbiausi valstybinės žemės nuomos aspektai

Apibendrinant, valstybinės žemės nuoma, ypač kai ant jos yra pastatai, turi specifinių niuansų, kuriuos būtina žinoti tiek pardavėjams, tiek pirkėjams. Tinkamas nuomos teisės įforminimas ir NŽT vaidmens įvertinimas yra esminiai, siekiant išvengti teisinių problemų ateityje. Taip pat svarbu prisiminti, kad aktyvūs veiksmai, naudojant išsinuomotą žemę pagal paskirtį, gali apsaugoti nuo sutarties nutraukimo.

Pagrindiniai valstybinės žemės nuomos aspektai

tags: #zemes #sklypo #nuomos #sutarties #sudarymas #su