Žemės Sklypo Pardavimo Apmokestinimas Lietuvoje

Augant investuotojų susidomėjimui didelę investicinę grąžą teikiančiu nekilnojamuoju turtu, vis daugiau gyventojų ir įmonių parduoda turimus žemės sklypus. Sparčiai kylant žemės vertei, pelnas, gautas ją pardavus, gali būti nemažas. Taip pat auga ir su pardavimu susiję mokesčiai. Todėl prieš priimant sprendimą parduoti žemę, vertėtų įvertinti ir mokestines prievoles.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Gyventojų žemės pardavimo pajamų apmokestinimas skiriasi, kai žemę parduoda gyventojas, nesiverčiantis savarankiška žemės pardavimo veikla tęstinį laikotarpį ir kai žmogus vykdo individualią veiklą parduodamas žemę. Pirmuoju atveju svarbiausia žinoti, jog LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme nustatyta, kad pajamų mokestis nemokamas, jei žemė buvo įsigyta anksčiau nei prieš 10 metų iki jos pardavimo.

Jei žemė buvo įsigyta vėliau, GPM apskaičiuojamas ir mokamas ne nuo visos gautos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurios gautos pardavus žemės sklypą ir sumos, kuri buvo mokėta įsigyjant žemę, skirtumo.

Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas taip pat suteikia galimybę apmokestinti ne visas pajamas, o tik pelną, gautą iš žemės pardavimo. Iš gautų pajamų atimama turto įsigijimo kaina, sumokėtas komisinis atlyginimas, mokesčiai bei rinkliavos, susijusios su to turto pardavimu. Šios išlaidos turi būti pagrįstos dokumentais, turinčiais visus norminiuose aktuose numatytus rekvizitus.

Kai kuriais atvejais, kai neišsaugoti dokumentų originalai, pripažįstamos ir atitinkamų institucijų patvirtintos kopijos, pavyzdžiui, notaro patvirtinta kopija. Žemės įsigijimo kainos išlaidų įrodymu gali būti išrašas iš gyventojo banko atsiskaitomosios sąskaitos, jei pagal šį išrašą galima nustatyti, kam, kada ir už ką buvo mokėta.

Kokia žemės kaina?

Ne visada žemės įsigijimo vertę galima pagrįsti dokumentais ir ne visada žemės įsigijimas būna susijęs su pirkimo sandoriu. Šiais atvejais turto įsigijimo kaina nustatoma pagal Vyriausybės patvirtintas taisykles. Pavyzdžiui, paveldėto turto įsigijimo verte yra laikoma to turto vidutinė rinkos kaina paveldėjimo momentu. Dovanoto turto įsigijimo kaina yra dovanos gavimo dieną nustatyta turto vertė pagal tikrąją rinkos kainą.

Jeigu parduodama žemė įgyta atkūrus nuosavybės teises ir žemę grąžinus turto savininkų vaikams, sutuoktiniams, vaikaičiams, testamentiniams įpėdiniams ir kitiems Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymo 2 straipsnio 1-2 dalyse nurodytiems asmenims, žemės įsigijimo kaina prilyginama pardavimo kainai, tai parduodant tokią žemę GPM niekada nereikia mokėti.

O kai žemė įgyta kaip dovana, jos įsigijimo kaina laikoma dovanos gavimo metu buvusi tikroji rinkos kaina. Jeigu žemė įgyjama kaip atlyginimas už suteiktas paslaugas, atliktus darbus, perduotas ar suteiktas teises, parduotą ar kitaip investuotą turtą ar lėšas, žemės įsigijimo kaina laikoma tikroji jos rinkos kaina.

Parduodant žemę ar Lietuvos, ar užsienio juridiniams asmenims, apskaičiuoti ir pervesti į biudžetą gyventojų pajamų mokestį nuo visos pajamų sumos privalo pats žemės pirkėjas. Gyventojas, siekdamas mokėti mokestį tik nuo gauto pelno, turi kreiptis dėl mokesčio perskaičiavimo ir pateikti mokesčių administratoriui prašymą atimti įsigijimo išlaidas iš gautų pajamų. Mokesčio permoka turi būti grąžinta per 30 dienų nuo parašyto prašymo grąžinti mokestį gavimo. Jei atliekamas mokestinis patikrinimas, permoka grąžinama ne vėliau kaip per 10 dienų baigus tikrinti, tačiau tik nenustačius pažeidimų.

15 proc. ar 20 proc. GPM tarifu?

Pagal nuo 2019 m. sausio 1 d. įsigaliojusias pakeistas Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo nuostatas ta pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą dalis, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančių nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos, yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą - taikant 20 proc.

Tačiau jeigu nenuolatinio Lietuvos gyventojo metinės nesusijusios su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais pajamos bus didesnės kaip 120 VDU suma (į kurią neįskaičiuojamos jau minėtos pajamos), tai toks nenuolatinis Lietuvos gyventojas turės deklaruoti metines pajamas, perskaičiuoti pajamų mokestį ir nuo 120 VDU viršijančios pajamų dalies, taikant 20 proc. tarifą, primokėti pajamų mokestį.

Kada ir kiek?

Kai žemė buvo parduota Lietuvos gyventojui, žemės pardavėjas turėtų deklaruoti pardavimo pajamas ir sumokėti mokestį, pateikdamas metinę pajamų mokesčio deklaraciją (iki kitų metų gegužės 1 d.).

Gyventojas, kuris tęstinį laiką vykdo individualią veiklą parduodamas žemę, šią veiklą privalo įregistruoti Valstybinėje mokesčių inspekcijoje. Be to, jis gali pasirinkti, ar mokėti pajamų mokestį nuo visų gautų individualios veiklos pajamų, ar nuo pajamų, iš kurių atimti leidžiami atskaitymai. Pirmuoju atveju bus taikomas 15%, antruoju - 33% mokesčio tarifas.

Pridėtinės vertės mokestis (PVM)

Ar žemės pardavimas bus apmokestinamas PVM, įvertinama atsižvelgus į dvi pagrindines sandorio ypatybes: ar žemės pardavimas yra gyventojo tęstinė veikla ir koks žemės sklypas yra parduodamas.

Remiantis Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymo 32 str. 2 dalimi, „PVM neapmokestinamas žemės pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam tokia žemė perduodama, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti ja kaip jos savininkas. PVM lengvata netaikoma: žemei, perduodamai kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis; žemei statyboms“.

Jei tai tęstinė veikla, gyventojas tampa PVM mokėtoju, o atsižvelgiant į žemės sklypą, taikomas skirtingas PVM tarifas. PVM objektas yra apmokestinamo asmens prekių tiekimas arba paslaugų teikimas šalies teritorijoje vykdant ekonominę veiklą, t.y. tokią veiklą, kai siekiama gauti pajamų.

Ekonominės veiklos vykdymas identifikuojamas, kai asmens sudaromiems sandoriams būdingas tęstinumas ar atsikartojimas. Todėl bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neketina vykdyti veiklos ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, negali būti laikomi ekonominės veiklos vykdymo požymiu.

Kadangi įstatymas tiksliai neapibrėžia, kokiu dažnumu ar kiek vienas paskui kitą sudarytų sandorių laikomi atsitiktiniais, ekonominės veiklos vykdymą įvertinti ganėtinai keblu ir subjektyvu. Vis dėlto, gyventojui tik pardavus paveldėtą žemės sklypą, tęstinumo neįžvelgtų turbūt net mokesčių administratorius.

Tačiau jei gyventojas nuolat prekiauja žeme, t.y. vykdo ekonominę veiklą, jis privalo registruotis kaip PVM mokėtojas, kai pajamos iš ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršija nustatytą sumą. Svarbu įsidėmėti, jog žemės pardavimas, jei tai nėra žemė statyboms ar žemė su naujais pastatais, PVM neapmokestinamas. Parduodama žemė, tinkama statyboms, ar žemė su naujais pastatais apmokestinama standartiniu PVM tarifu.

Žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai, neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai ar ne.

Statyboms tinkama žeme laikomas toks žemės sklypas, kuris arba skirtas statybai ir yra leidimas statyti, arba savivaldybės detaliuose planuose yra numatyta šį sklypą užstatyti, neatsižvelgiant į tai, ar jame jau atlikti kokie nors darbai. Žemė su naujais pastatais - tai žemė su nebaigtais statyti arba mažiau nei prieš 2 metus baigtais statyti pastatais.

Fizinio asmens sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas. Atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę fiziniai asmenys neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.

Žemės Sklypų Vertinimas PVM Apskaičiavimo Tikslais

Žemės sklypų vertinimas PVM apskaičiavimo tikslais yra sudėtingas ir painus procesas.

Atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo nuostatas, kai pagrindinė žemės naudojimo paskirtis NTR yra nurodyta „kita“, tai:

• Jeigu NTR nurodytas toks žemės naudojimo būdas, kuris žemės sklype leidžia vykdyti statybą, tokia žemė laikoma „žeme statyboms“, jeigu šiam sklypui NTR nėra nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kurios neleistų vykdyti statybos tame sklype.
• Kai žemės sklypui kurio naudojimo paskirtis NTR yra nurodyta „kita“, nurodytas toks žemės naudojimo būdas, kuris žemės sklype leidžia vykdyti statybą, tačiau pagal specialiąsias žemės naudojimo sąlygas visame sklype statyba negalima, toks žemės sklypas nelaikomas „žeme statyboms“.
• Kai NTR nurodytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, pagal kurias tam tikrais atvejais statyba galima, žemės sklypas laikomas žeme statyboms tuo atveju, jeigu yra išduotas savivaldybės leidimas, suteikiantis teisę vykdyti statybas tame sklype.
• Jei NTR nurodytas „kita“ žemės naudojimo būdas, pagal kurį negalima teigti, kad šiame žemės sklype statyba galima (rekreacijos, bendrojo naudojimo teritorijos). Vertinami teritorijų planavimo dokumentai ir tokia seka turi būti išsiaiškinta:
  1. ar patvirtintas teritorijos, kuriame yra žemės sklypas, detalusis planas, kuris toje teritorijoje leistų vykdyti statybą;
  2. ar patvirtintas teritorijos, kuriame yra žemės sklypas, specialusis planas, kuris iš esmės konkretizuoja savivaldybės bendrojo plano sprendinius;
  3. ar pagal LR teritorijų planavimo įstatymo 20 str. nuostatas šiam sklypui savivaldybės administracijos direktorius turėtų nustatyti šio sklypo teritorijos naudojimo reglamento parametrus, leidžiančius vykdyti statybą;
  4. vertinami savivaldybės lygmens ir vietovės lygmens bendrieji planai.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypas nebus laikoma „žeme statyboms“, jeigu žemės sklypui yra parengtas ne tik žemės valdos projektas, bet ir žemės kaimo plėtros žemėtvarkos projektas dėl ūkininko sodybos vietos parinkimo tuo atveju, jeigu ūkininko sodybai skirtas žemės plotas sudaro mažesnę dalį viso žemės sklypo. Jeigu ūkininko sodybai skirtas žemės plotas sudaro pusę arba didesnę dalį viso žemės sklypo, tai toks žemės ūkio paskirties žemės sklypas bus laikomas „žeme statyboms“.

Įmonių Žemės Pardavimo Pajamų Apmokestinimas

Pelno mokesčio įstatymas apmokestina turto vertės padidėjimo pajamas, t.y. žemės pardavimo pajamas, gautas atėmus įsigijimo kainą. Verta atkreipti dėmesį į tai, kad mokesčių administratoriui suteikta teisė 15% pelno mokesčiu apmokestinti turto nuomą kaip pardavimą, jei ja siekiama paslėpti pardavimą.

Nuo turto vertės padidėjimo pajamų įmonės turėtų sumokėti ir kelių mokestį. Įmonių žemės pardavimas PVM apmokestinamas taip pat, kaip ir gyventojų žemės pardavimas. Tačiau įmonės, būdamos PVM mokėtojos ir parduodančios “neapmokestinamą” žemę PVM mokėtojui, turi dvi pasirinkimo galimybes - neskaičiuoti PVM arba skaičiuoti PVM visiems sudaromiems sandoriams ne trumpiau kaip 24 mėnesius. Pastarasis pasirinkimas suteikia teisę įmonėms pasinaudoti PVM atskaita, jei žemė buvo įsigyta su PVM.

Pagal galiojantį LR Mokesčių administravimo įstatymą, mokesčių administratoriui suteikta teisė perskaičiuoti žemės pardavimo vertę, kai kyla pagrįstų įtarimų, kad ši vertė yra dirbtinai sumažinta ar padidinta. Taigi parduodant žemės sklypą ne rinkos kaina mokesčių administratorius, patikrinęs, gali įmonėms priskaičiuoti papildomą PVM sumą, skirti baudą bei delspinigių.

Svarbu atminti, kad ir daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą - servituto, uzufrukto, užstatymo teisės ar ilgalaikės nuomos - perdavimas ar nustatymas už atlygį gali būti apmokestinamas PVM.

Pavyzdžiai

Pavyzdys 1

Nekilnojamojo turto agentūra, PVM mokėtoja, parduoda gyvenamųjų namų statybai skirtus žemės sklypus, taip pat senus pastatus su žeme. Agentūra nuo parduodamų žemės sklypų gyvenamųjų namų statybai vertės turi skaičiuoti PVM, taikant standartinį PVM tarifą, o nuo senų pastatų su žeme PVM neskaičiuoja.

Pavyzdys 2

Įmonė A pardavė 0,2 ha žemės sklypą, kurio naudojimo paskirtis, nurodyta NTR, yra „kita“, o naudojimo būdas - vienbučių ir daugiabučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Teritorijos, kuriame yra šis sklypas, detaliajame plane yra nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, pagal kurias visa sklypo teritorija patenka į geležinkelio želdinių apsaugos zoną, kurioje statyba negalima. Šis žemės sklypas nelaikomas žeme statyboms, nes jame statyba negalima.

Pavyzdys 3

Įmonė A pardavė 0,5 ha žemės sklypą. NTR nurodyta, kad žemės naudojimo paskirtis yra „kita“, o naudojimo būdai:

1. daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorija (0,3 ha);
2. atskirųjų želdynų teritorija (0,2 ha).

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos nenustatytos.

Ar šis žemės sklypas PVM tikslais laikomas žeme statyboms? Taip, laikomas, nes pagal NTR dalyje parduodamo žemės sklypo galima daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statyba.

tags: #zemes #sklypo #pardavimo #apmokestinimas