Žemės Sklypo Pirkimas Iš Valstybės: Procesas, Terminai Ir Svarbūs Aspektai

Valstybinės žemės pirkimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, reglamentuojamas kelių įstatymų ir nustatytų procedūrų.

Šiame straipsnyje atskleidžiami visi svarbiausi aspektai, susiję su valstybinės žemės įsigijimu tiek verslui, tiek ūkininkams, tiek privatiems asmenims.

Valstybinės Žemės Pardavimo Būdai

Valstybinės žemės pardavimas yra griežtai reglamentuojamas procesas, kurį vykdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos.

Pagrindinė taisyklė teigia, kad valstybinė žemė parduodama aukciono būdu, tačiau yra nemažai išimčių, leidžiančių įsigyti žemę be aukciono.

Valstybinės žemės pirkimas gali vykti dviem pagrindiniais būdais - aukciono būdu arba be aukciono. Kiekvienas būdas turi savo specifinius reikalavimus ir sąlygas.

Nuo 2024 metų kovo mėnesio valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionus vykdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos. Ankstesniais metais šią funkciją vykdė valstybės įmonė Žemės ūkio duomenų centras.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pirkimas Be Aukciono

Žemės ūkio paskirties valstybinės žemės pirkimas be aukciono yra ribotas - laisva valstybinė žemės ūkio paskirties žemė iš principo neparduodama.

Teisę be aukciono pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę Vyriausybės nustatyta tvarka turi asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius. Jiems parduodami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, būtini šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti.

Asmeninio ūkio žemės naudotojai taip pat turi teisę be aukciono pirkti jų naudojamus asmeninio ūkio žemės sklypus.

Įsiterpę Žemės Plotai

Viena iš svarbiausių valstybinės žemės pirkimo be aukciono galimybių yra įsiterpusių žemės plotų įsigijimas.

Nuo 2020 metų sausio įsigalioję pakeitimai padidino įsiterpusių žemės plotų maksimalų dydį nuo 1 hektaro iki 3 hektarų. Tai suteikė žemės savininkams daugiau galimybių optimizuoti savo žemės valdas ir formuoti kompaktiškesnius žemės masyvus.

Svarbu pažymėti, kad įsiterpusiu valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypu nelaikomas žemės sklypas, kuris ribojasi su laisvos valstybinės žemės plotu, nesuformuotu kaip atskiras valstybinės žemės sklypas.

Kitos Paskirties Žemės Sklypai

Kitos paskirties valstybinės žemės sklypai parduodami be aukciono, jeigu jie užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį.

Valstybinės žemės pirkimas taip pat galimas, jeigu žemės sklypai teisės aktų nustatyta tvarka suteikti sodininkų bendrijoms ar individualiems gyvenamiesiems namams statyti miesto ir kaimo gyvenamosiose vietovėse.

Nuo 2024 metų sausio įsigaliojo nauja redakcija, kuri numato konkrečius atvejus, kai esant apleistiems statiniams ar įrenginiams, jiems sunykus arba kai jų paskirtis neatitinka suformuoto ir naudojamo valstybinės žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties, asmeniui suteikiama teisė jį išsinuomoti ar įsigyti be aukciono.

Kaina Ir Lengvatos

Valstybinės žemės pirkimo kaina formuojama pagal individualų turto vertinimą arba pagal masinio vertinimo duomenis.

Fiziniams asmenims, kuriems nustatytas nedarbingumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, taikoma 40 procentų mažesnė pardavimo kaina.

Žemės Nuoma Kaip Alternatyva

Valstybinės žemės pirkimas ne visada yra vienintelis sprendimas - dažnai racionaliau žemę išsinuomoti.

Pirmumo teisę išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus be aukciono turi fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį, arba turintys nustatytą pasirengimą ūkininkauti.

Valstybinės žemės nuomos terminas gali būti ne ilgesnis kaip 25 metai. Prieš 3 mėnesius iki nuomos termino pabaigos asmuo gali teikti prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties atnaujinimo arba pratęsimo.

Pirkimo Procesas

Valstybinės žemės pirkimo procesas prasideda nuo prašymo pateikimo Nacionalinei žemės tarnybai.

Sprendimą parduoti valstybinės žemės sklypą priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas.

Apribojimai Ir Sąlygos

Reikia žinoti, jog valstybinės žemės pirkimas turi tam tikrų apribojimų.

• Žemės ūkio paskirties žemės sklypo, įsigyto iš valstybės, pagrindinė žemės naudojimo paskirtis gali būti keičiama ne anksčiau kaip po 5 metų nuo žemės sklypo įsigijimo dienos.
• Jeigu pagal valstybinės žemės pirkimo sutartį įsigytos žemės ūkio paskirties žemės kainai taikytas žemės kainą mažinantis koeficientas, asmenys teisę perleisti ją kitiems fiziniams ar juridiniams asmenims įgyja ne anksčiau kaip praėjus 5 metams nuo žemės įsigijimo dienos.
• Valstybinės žemės sklypai negali būti parduodami privačion nuosavybėn, jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus nustatyta, kad statiniai ir įrenginiai, esantys valstybinės žemės sklype, turi būti nugriauti ar pašalinti.

Lėšų Paskirstymas

Lėšos, gautos už parduotus valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus, paskirstomos pagal nustatytą tvarką. 10 procentų skiriama Nacionalinės žemės tarnybos sąskaitai valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypams formuoti apleistuose valstybinės žemės plotuose. Likusi dalis - 80 procentų lėšų - patenka į Lietuvos Respublikos valstybės biudžetą.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai.

Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą.

Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Dokumentai Reikalingi Žemės Pardavimui

Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.

Jei ketinate pardavimu užsiimti patys - kviečiu skaityti toliau apie sandoriui reikalingus dokumentus.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.

Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.

Svarbūs Pokyčiai Nuo 2024 M.

Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų).

Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.

Pranešimas Dėl Sprendimo Parduoti Žemę

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę.

Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą.

Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.

Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus.

Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims.

Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.

Prašymas Išduoti Sutikimą Įsigyti Žemę

Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.

Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Kaina

Tai vienas iš daugiausiai diskusijų keliančių klausimų. Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.

Svarbiausi iš jų:

• žemės sklypo plotas;
• našumo (derlingumo) balas;
• sklypo būklė;
• reljefas;
• sklypo formos taisyklingumas;
• privažiavimas;
• panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
• sklype esančios elektros linijos atramos;
• melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.

Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Paveldėtos Žemės Pardavimas

Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų.

Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu. Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu.

Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.

Kam Galima Parduoti Žemės Sklypą?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu;
• fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.

Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.

Pirmenybės Teisės Pokyčiai Nuo 2024 M.

Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:

• ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
• parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.

Atsiskaitymo Tvarka

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Žemės Pardavimo Procedūros Kaina Notarų Biure

Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos. NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.

Mokesčiai Pardavus Žemę

Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų.

GPM mokestis nėra taikomas, jei:

• žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
• jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą.

GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.

Kaip Parduoti Žemę Už Aukščiausią Kainą?

Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina.

Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą.

Žemės Pardavimo Brokerio Paslaugos

Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.

Patikėkite savo žemės pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!

tags: #zemes #sklypo #pirkimas #is #valstybes #terminas