Žemės sklypų apimtys: ką svarbu žinoti prieš perkant?

Pastaruoju metu COVID-19 pandemijos realijų tiek Lietuvoje, tiek ir kitose pasaulio valstybėse fiksuojamas paklausos individualios statybos objektams šuolis.

Kaip rašoma pranešime spaudai, neslūgstant prognozėms apie rudenį gresiančią antrąją viruso bangą, galima spėti, kad ir artimiausiu metu Lietuvos gyventojai aktyviai domėsis individualios statybos būstu.

Jeigu jūs ketinate statyti namą ir šiuo metu renkatės žemės sklypą namo statybai - šis straipsnis kaip tik jums.

Žemės sklypo gyvenamajai statybai pasirinkimas toli gražu nėra lengva užduotis: siekiant teisingai išsirinkti žemės sklypą, labai svarbu laikytis tam tikrų taisyklių ir rekomendacijų, kurias pateikia UAB „Projektavimo sprendimai“ vadovas Karolis Sankauskas.

Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių.

Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį į toliau aptartus teisinius ir kitus aspektus.

Pagrindiniai aspektai renkantis žemės sklypą

Renkantis žemės sklypą, svarbu atsižvelgti į daugelį kriterijų, kurie gali turėti įtakos jūsų būsimam gyvenimui ir investicijoms. Štai keletas esminių aspektų, į kuriuos verta atkreipti dėmesį:

1. Lokacija

Lokacijos aspektas susideda iš dviejų labai svarbių faktorių, kuriuos būtinai turite įsivertinti: (1) emocija; (2) perspektyvios teritorijos su geru kainos ir kokybės santykiu bei gera infrastruktūra.

Nors renkantis žemės sklypą reikia atsižvelgti į visą eilę svarbių aspektų, visgi pats svarbiausias kriterijus yra emocija. Jeigu žmogui patinka sklypo vieta, kaimynystė, sklypą supanti gamta, gyvenimas tokioje vietoje žmogui teiks tikrą malonumą.

Todėl atvažiavus į sklypą, labai svarbu jį „pajausti“. Rekomenduočiau aplankyti sklypą ne vieną, bet keletą kartų, siekiant suprasti, kad tai iš tiesų yra vieta, kuri jums tinka ir atitinka jūsų emocinius lūkesčius.

Šiame sklype jums teks praleisti ne vienerius metus, todėl šis emocinis pojūtis yra išties svarbus. Visi žmonės yra skirtingi, todėl skirtingi yra ir jų lūkesčiai žemės sklypams. Daliai žmonių svarbu, kad sklypą suptų medžiai, kitiems tai visiškai nesvarbu. Visgi, turite išsirinkti tokį variantą, kuris jums tinka ir patinka emociškai.

Negana to, nagrinėdami skelbimus apie parduodamus žemės sklypus, turite atidžiai įsivertinti sklypo lokaciją ir susisiekimo aspektus.

Prieš perkant sklypą, rekomenduočiau panagrinėti bendruosius planus ir suprasti, kokios perspektyvos yra numatomos jūsų pasirinktoje vietovėje. Būtinai įvertinkite atstumus iki būsimų kelių, būsimų komercinių zonų.

Šiame kontekste galėčiau skaitytojams rekomenduoti dvi perspektyvias lokacijas, pasižyminčias geru kainos ir kokybės santykių bei geru susisiekimu. Pirma - žemės sklypai aplink Minsko plentą. Šios lokacijos privalumas - patogus ir greitas susiekimas su Vilniaus centru, kurį pasieksite gerais ir erdviais keliais, bei santykinai pigi žemė.

Antra - rekomenduočiau teritoriją aplink Grigiškes, o ypač teritorijas aplink Lentvarį. Šiuo metu tai yra teritorijos, į kurias žmonės nėra linkę keltis dėl neigiamų išankstinių nusistatymų ir stereotipų.

Tačiau aplink šias teritorijas yra visa reikalinga infrastruktūra, o žemės kaina yra santykinai maža. Pavyzdžiui, žemės sklypas prie vandens Lentvaryje arba Grigiškėse kainuos tiek pat, kiek sklypas Tarandėje arba Gineitiškėse tarp gyvenamųjų namų, kurie buvo pastatyti prieš 20-30 metų!

2. Sklypo dokumentai

Dalis žemės sklypų Lietuvoje yra suformuoti sudarant detalųjį planą, formavimo-pertvarkymo projekte arba apskritai yra gražinti pagal išvadas.

Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, tokiu atveju labai svarbu gauti patvirtintą detalųjį planą, kurio pagrindu ir buvo suformuotas žemės sklypas. Jame bus pavaizduoti tokie sklypo rodikliai kaip plotas, intensyvumas, inžinerinių tinklų lokacijos ir kiti svarbūs aspektai.

Jeigu jūsų pasirinktas sklypas yra suformuotas pagal detalųjį planą, taip pat pamatysite gretimus sklypus ir jų pobūdžius.

Jeigu sklypas yra suformuotas pagal formavimo-pertvarkymo projektą, rekomenduočiau gauti dokumentus, kurie parodytų sklypo servitutus ir gretimybes.

Kitas labai svarbus dokumentas - žemės sklypo planas. Turint šį dokumentą, galite įsivertinti jūsų pasirinkto žemės sklypo ribas.

Jeigu žemės sklypo matavimai yra preliminarūs (nėra kadastrinių matavimų), privalote juos pasidaryti prieš projektuodami namą ir gaudami statybos leidimą.

Kitas svarbus aspektas: iš preliminarių matavimų darant tiksliuosius žemės sklypo matavimus, jūsų sklypas gali nežymiai sumažėti. Jeigu visi jūsų kaimynai turi pasidarę tiksliuosius matavimus, jūsų žemės sklypo dydis gali sumažėti, pavyzdžiui, nuo 7 iki 6,7 arų.

Galų gale, rekomenduočiau išsiimti naujausią žemės sklypo nuosavybės pažymėjimą. Jame pamatysite ar sklypas nėra areštuotas, ar įkeistas. Tačiau neturėtumėte išsigąsti ir šių apribojimų, kuriuos galite pamatyti nuosavybės dokumente - tam tikrus apribojimus turi išties daug žemės sklypų.

3. Komunikacijos

Skelbimuose dažnai rašome, kad parduodamas žemės sklypas yra su visomis reikalingomis komunikacijomis. Tačiau nuvykus į vietą, paaiškėja, kad elektrą reikia vestis už 300 metrų, vandentiekis su nuotekomis yra „už Petro sklypo ir per kelią“.

Turėkite omenyje, kad komunikacijų atvedimas kainuoja, todėl prieš perkant sklypą, siūlyčiau išsiaiškinti (užklausti pardavėjo), ar pardavėjas yra išsiėmęs technines sąlygas komunikacijų atvedimui. Techninės sąlygos leidžia suprasti, kur tiksliai ir kaip jūs galite prisijungti prie reikalingos infrastruktūros.

Šiuo atveju reikia turėti omenyje du niuansus. Prisijungimas prie elektros tinklų yra santykinai paprastesnė procedūra, kadangi ESO teikia kompensaciją už atvedamus elektros tinklus.

Tačiau prisijungimas prie kitos infrastruktūros (pavyzdžiui, vandentiekis, nuotekos, šviesolaidinis internetas, dujos) yra kiek sudėtingesnis kadangi didžiąją dalį investicijų turėsite prisiimti ant savo pečių.

Jeigu prisijungti prie komunikacijų galimybių visgi nėra, nenusiminkite: centralizuotą vandentiekį pakeis artezinis gręžinys; centralizuotus nuotekų tinklus - vietiniai nuotekų tinklai; esant poreikiui šildytis dujomis, teks pagalvoti apie dujų talpyklą.

Būtinai pasidomėkite, ar dabartinis sklypo savininkas prisidės prie šių išlaidų! Pasikalbėkite ir su jūsų būsimais kaimynais - galbūt šalimais gyvenantys žemės sklypų savininkai susiduria su panašiomis problemomis ir bus linkę kooperuotis su jumis.

4. Privažiavimas

Kaip susisieksite su jūsų būsimais namais? Neretai parduodami sklypai būna su dar neasfaltuotu privažiavimu, todėl būtinai įsivertinkite kelią, kuris veda prie jūsų pasirinkto žemės sklypo. Jei tai keliukas pievoje - sveikinu, jūs turite nuostabią išlaidų eilutę.

Jeigu sklypas turi gerai sukonfigūruotą privažiavimą - jums pasisekė gerąja to žodžio prasme. Pakalbėkite su dabartiniu žemės sklypo savininku ir pasidomėkite, kam priklauso gretimi žemės sklypai (jeigu perkate sklypą sklypų masyve).

Jeigu gero privažiavimo nėra, galbūt gretimų sklypų savininkai bus linkę kooperuotis ir tokį privažiavimą pasidaryti? Galbūt jau yra parengtas techninis privažiavimo projektas?

Taip pat pasidomėkite, ar netoliese yra viešojo transporto stotelių - sklypai su geru priėjimu prie viešojo transporto stotelių yra gerokai patrauklesni, juos galėsite lengviau realizuoti ateityje keisdami gyvenamąjį būstą ir vietą.

5. Kaimynystė

Kaip ir minėjau straipsnio pradžioje, sklypą reikia „prisijaukinti“ ir pajusti emocinį ryšį su jūsų pasirinkta vieta. Todėl siūlau praeiti per gretimas teritorijas ir įsivertinti šalimais gyvenančius kaimynus.

Panagrinėkite, ar aplinkui nėra „apsileidusių“ kaimynų, ar kaimynystė yra tvarkinga. Šis aspektas iš pradžių gali atrodyti ne toks svarbus, tačiau ilguoju laikotarpiu netvarkingi ir triukšmaujantys kaimynai pradeda erzinti.

6. Pasaulio kryptys ir reljefas

Atvykus į sklypą pamąstykite apie savo būsimo namo lokaciją jame. Atminkite, jog dažniausiai pati nepatraukliausia Pasaulio kryptis yra šiaurė - joje dažniausiai stengiamasi suprojektuoti parkavimą, įvažiavimą, palikti kuo mažiau vietos, kad galima butų turėti daugiau ploto kitose pusėse, t.y. tose, kuriose yra daugiau saulės apšvietimo.

Atminkite, kad kiekvienas žmogus yra skirtingas ir vienam gali patikti rytiniai saulės spinduliai miegamajame vos tik prabudus, o kitam atvirkščiai. Vienam patinka terasą turėti vakarinėje kryptyje, o kitam pietinėje. Atminkite - tokie dalykai labai svarbūs formuojant namo vidinį išplanavimą ir parenkant pastato vietą sklype.

Atvažiavę apžiūrėti sklypo, įvertinkite ir jo reljefą. Šlaite projektuojamas namas vienam patiks, o kitam - ne, todėl tą dalyką galite įsivertinti patys, pagal save. Bestebėdami reljefą, pasidomėkite grunto tyrimais. Nemažai sodų bendrijų yra įrengta tose vietose, kuriose anksčiau buvo numelioruotos pelkės. Tačiau tai nėra tragedija, bet atminkite - už pamatus mokėsite daugiau.

7. Būsimo būsto ateitis

Neretai pirkdami sklypą, pirkėjai susigundo itin žema sklypo kaina - tačiau įsikelia į vietą, turinčią mažiau perspektyvų. Atsiminkite, kad jūsų gyvenamasis būstas yra ne tik jūsų gyvenamoji vieta, bet ir investicija. Todėl svarbu, kad ilguoju laikotarpiu jūsų būsto vertė augtų, o ši investicija - atsipirktų.

Šį tikslą pasieksite atidžiai išanalizavę viršuje paminėtus punktus ir nusipirkę sklypą ten, kur matomos puikios rinkos perspektyvos. Taip ne tik neprarasite lėšų, bet norėdami po kurio laiko parduoti būstą - dar ir uždirbsite.

Teisiniai aspektai perkant žemės sklypą

Įsigyjant žemės sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į teisinius aspektus, kurie gali turėti įtakos jūsų nuosavybės teisėms ir galimybėms naudoti sklypą. Štai keletas svarbių dalykų, kuriuos reikia žinoti:

1. Kitos asmenų teisės į žemės sklypą. Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą. Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų.
2. Servitutas. Tai - teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
3. Uzufruktas. Tai - asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.
4. Hipoteka. Tai - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausomus veiksmus tam tikslui pasiekti. Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.
5. Žemės sklypo paskirtis. Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.
6. Specialiosios žemės naudojimo sąlygos. Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.
7. Kadastriniai matavimai. Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui. Pavyzdžiui, tik ne mažesniame nei 400 kv. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.
8. Užstatymo galimybės. Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose.

Žemės nuosavybės formos Lietuvoje

Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę ir priėmus Konstituciją (1992), civilinius ir žemės įstatymus susiformavo šios žemės nuosavybės rūšys: privati, valstybinė, savivaldybių ir bendroji (mišri) žemė.

Teisine prasme žemė pirmiausia suprantama kaip suverenios valstybės teritorija, taip pat kaip nuosavybės ir naudojimo teisės objektas. Teisės normose žemė traktuojama kaip visuotinė vertybė, kurios socialinė funkcija - tarnauti visos tautos interesams.

Valstybinės žemės pirkimas ir pardavimas

Šiame skyriuje aptariamos valstybinės žemės pirkimo ir pardavimo ypatybės, nustatytos Žemės įstatymo 11 straipsnyje.

Žemės Pardavimo Tvarka:

• 1 dalis: Nustato subjektus, kurie parduoda valstybinę žemę: Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas, Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT).
• 2 dalis: Nurodo, kad pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti numatyta pirkėjo pareiga per 3 mėnesius įregistruoti nuosavybės teisę į žemės sklypą Nekilnojamojo turto registre.
• 5 dalis: Nustato atvejus, kada valstybinė žemė gali būti parduodama be aukciono:
  • Žemę, užstatytą nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais;
  • Žemę, suteiktą sodininkų bendrijoms;
  • Žemę su įrengtais akvakultūros tvenkiniais.
• 6 dalis: Nurodo, kad parduodamų valstybinės žemės sklypų dydis nustatomas pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus.
• 7 dalis: Nustato valstybinės žemės sklypų pardavimo aukciono būdu ir be aukciono tvarką, kurią nustato Vyriausybė. Taip pat numato lengvatas fiziniams asmenims, kurių šeimose nėra darbingų asmenų ir kuriems nustatytas 0-40 procentų dalyvumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai.
• 12 dalis: Nustato, kad aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype pastačius naujus statinius ar įrenginius, sklypas gali būti parduodamas nuomininkui be aukciono už rinkos vertę.
• 13 dalis: Nurodo atvejus, kai valstybinės žemės sklypai neformuojami ir neparduodami.
• 14 dalis: Nustato tvarką, kai keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas.

Statistika

Statistika rodo, kad Covid-19 epidemijos metu Lietuvoje suaktyvėjo žemės sklypų ir gyvenamųjų namų rinka.

Per 2021 m. pirmąjį pusmetį antstoliai privatiems asmenims ir valstybės institucijoms sugrąžino 74,4 mln. eurų skolų. Tai 61 proc. daugiau, negu 2020 m. sausio-birželio mėnesiais.

Du iš trijų į antstolius besikreipusių kreditorių atgavo visas reikalautas pinigų sumas. Antstolių informacinės sistemos duomenys patvirtina, kad gerus išieškojimo rezultatus lemia sugrįžimas prie įprasto darbo ritmo, kurį pandemijos piko mėnesiais ypač lėtino sumažėjęs skolingų asmenų mokumas.

Per šešis pirmuosius 2021 m. mėnesius antstolių užbaigtų vykdomųjų bylų skaičius pasiekė 118,4 tūkst. ir yra 28 proc. didesnis už atitinkamą 2020 m. rodiklį. Dar svarbiau, kad 74,9 tūkst. atvejų vykdomosios bylos buvo įvykdytos visiškai, todėl 63 proc.

Išskirtinis laikmečio bruožas - 40 proc. sumažėjusi vidutinė reikalaujamos naujos skolos suma. Pirmąjį 2021 m. pusmetį ji sudarė 2 186 eurus, o 2020 m. pirmąjį pusmetį buvo 3 669 eurai.

Bendras per 2021 m. sausio-birželio mėnesius pateiktų naujų skolų krepšelis sudaro 205,6 mln. eurų, kai tuo tarpu 2020 pirmąjį pusmetį siekė 252,6 eurų. Šiuos pokyčius didele dalimi lemia nekilnojamojo turto rinkos pagyvėjimas.

Skolų turintiems žemės sklypų ir statinių savininkams dabar finansiškai naudingiau savo turtą parduoti savarankiškai ir patiems padengti skolas, negu laukti, kol bus pradėtas priverstinio išieškojimo procesas. Dėl tos pačios priežasties antstoliams pateiktų reikalavimų išieškoti skolas iš hipoteka įkeisto turto skaičius palyginti su 2020 m. pirmuoju pusmečiu sumažėjo beveik dvigubai: nuo 427 iki 232. Tai žemiausias viso pastarojo dešimtmečio rodiklis, nes vidutiniškai hipotekos kreditoriai 2011-2020 m.

tags: #zemes #sklypu #apimtys