Žemės ūkio paskirties sklypų pardavimo apžvalga Lietuvoje

Baigiasi žemės ūkio produkcijos gamybos sezonas ir ateina laikas planuoti kitų metų žemės ūkio veiklą. Žemė - pagrindinis žemės ūkio verslui reikalingas turtas. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - tai daugiau nei paprasta sutartis.

Nors tai viena pigiausių nekilnojamojo turto rūšių, jos pardavimas - ne toks paprastas, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Tai reglamentuotas procesas su aiškiais kriterijais, kurių nesilaikymas gali sukelti teisinių pasekmių. Pardavimo procesą reglamentuoja ne tik Civilinis kodeksas, bet ir specialūs įstatymai, apribojantys pirkėjų ratą bei numatantys tam tikrus reikalavimus.

Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su žemės ūkio paskirties sklypų pardavimu Lietuvoje, įskaitant mokesčius, apribojimus, procesus ir svarbius aspektus, kuriuos turėtų žinoti pardavėjai ir pirkėjai.

Pagrindiniai žemės ūkio paskirties žemės bruožai

Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje - tai žemės plotai, skirti ūkininkavimui, augalininkystei, gyvulininkystei ar kitai žemės ūkio veiklai.

Žemės ūkio paskirties žemė dažniausiai:

• naudojama ūkininkavimui ar su žemės ūkiu susijusiai veiklai;
• turi būti tinkamai prižiūrima ir neapleista;
• gali būti ribojama pagal plotą ar subjektus, turinčius teisę įsigyti (ypač užsieniečiai);
• gali būti keičiama į kitą paskirtį, tačiau tai reikalauja papildomų derinimų ir leidimų.

Šaltinis: Žemės įstatymas, 3 str.

Kas gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę?

Pagal galiojančius teisės aktus:

• Fiziniai asmenys gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, jei:
  • yra Lietuvos Respublikos piliečiai;
  • yra ūkininkai arba turintys žemės ūkio veiklos patirties;
  • įsipareigoja dirbti įsigytą žemę 5 metus nuo įsigijimo.
• Juridiniai asmenys gali įsigyti žemę, jei:
  • jų pagrindinė veikla - žemės ūkis;
  • jie vykdo veiklą Lietuvoje ne mažiau kaip 3 metus.
• Užsieniečiai gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę tik ribotais atvejais - priklausomai nuo tarptautinių sutarčių ir Europos Sąjungos teisės.

Šaltinis: Konstitucinio Teismo nutarimas 2003-03-11

Mokesčiai parduodant žemę

Žemės įsigijimo išlaidos, išskyrus palūkanas, mokamas už gautą paskolą žemės ūkio veiklai skirto žemės sklypo įsigijimui, neviršijant tokios paskolos rinkos kainos, nepriskiriamos leidžiamiems atskaitymams, o nusidėvėjimas neskaičiuojamas.

Kai žemė įsigyjama dovanojimo būdu, gyventojų pajamų mokesčio (GPM) nereikia mokėti, jeigu ją dovanojo pirmosios eilės giminaičiai, t. y. Iš išvardintų asmenų gauta dovanų žemė ne tik neapmokestinama - jeigu dovanos per kalendorinius metus neviršija 3 tūkst. Eur, jų nereikia ir deklaruoti. Jei gautos dovanos per kalendorinius metus viršija 3 tūkst.

Kai žemę padovanoja kiti, nei išvardinti asmenys, GPM reikia mokėti, jeigu dovanos vertė didesnė nei 2,5 tūkst.

Gautą dovanų žemės ūkio paskirties sklypą galima bet kada parduoti. Paveldėjus žemę iš pirmosios eilės giminaičių, mokesčių mokėti nereikia.

5 proc. 10 proc. GPM apskaičiuojamas ir mokamas ne nuo visos gautos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurios gautos pardavus žemės sklypą, ir sumos, kuri buvo mokėta įsigyjant žemę, skirtumo.

Šis skirtumas apskaičiuojamas taip: pardavimo kaina minus išlaidos, kurios buvo patirtos žemę įsigyjant, įskaitant su žemės pardavimu susijusius privalomus mokėjimus - apmokėjimą notarui už atliktus notarinius veiksmus, apmokėjimą Registrų centrui už registravimo paslaugas bei patikrą duomenų bazėje, sumą, sumokėtą už geodezinius matavimus minus žemės įsigijimo vertė.

Jeigu apskaičiuotoji apmokestinamoji pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą suma, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančių nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos, yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą - taikant 20 proc.

Jeigu parduodama žemė įgyta atkūrus nuosavybės teises ir žemę grąžinus turto savininkų vaikams, sutuoktiniams, vaikaičiams, testamentiniams įpėdiniams ir kitiems Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymo 2 straipsnio 1-2 dalyse nurodytiems asmenims, žemės įsigijimo kaina prilyginama pardavimo kainai, tai parduodant tokią žemę GPM niekada nereikia mokėti.

Taigi gyventojo sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas. Atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.

Kokie apribojimai taikomi žemės pirkimui?

Pagal Žemės įstatymą:

• Didžiausias leidžiamas plotas: fizinis ar juridinis asmuo gali turėti ne daugiau kaip 500 ha žemės ūkio paskirties žemės.
• Jei pirkėjas jau yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, būtina įvertinti bendrą visos turimos žemės plotą.
• Prieš parduodant sklypą, būtina įsitikinti, kad jis nėra nacionalizuotas, apribotas specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis (pvz., draustiniai, sanitarinės apsaugos zonos).

Šaltinis: Žemės įstatymas, 21 str.

Pirkėjo pirmumo teisė

Svarbu žinoti, kad žemės ūkio paskirties žemės pirkimui dažnai taikoma pirmumo teisė:

• Gretimų sklypų savininkai turi teisę įsigyti žemę pirmenybės tvarka;
• Privaloma apie planuojamą pardavimą pranešti savivaldybei, kuri informuoja pirmumo teisę turinčius asmenis;
• Jei per 30 kalendorinių dienų jie neišreiškia noro pirkti - sklypą galima parduoti laisvai.

Šaltinis: LR Civilinis kodeksas, 4.79 str.

Pardavimo procesas žingsnis po žingsnio

1. Dokumentų paruošimas:
   • žemės nuosavybės dokumentai;
   • kadastriniai matavimai (jei reikia);
   • žemės vertinimo pažyma (neprivaloma, bet naudinga).
2. Pirkėjo paieška ir pirmumo teisės procedūros.
3. Notarinės sutarties sudarymas:
   • būtina pateikti visus dokumentus;
   • jei parduodamas tik dalis sklypo - reikia kadastrinių duomenų atnaujinimo.
4. Registracija Registrų centre:
   • naujas savininkas turi per 30 dienų įregistruoti sandorį;
   • galima naudotis eRegistru sistema.

Valstybinės žemės pardavimo galimybės

Atsiradus galimybei įsigyti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę, agrarininkai nesnaudžia - per sausį pateikta daugiau nei pusantro tūkstančio prašymų. Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) paskelbė, kad per pirmąjį šių metų mėnesį jau gavo 1 559 prašymus įsigyti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę. Tokia galimybė atsirado nuo sausio 1 d. įsigaliojus Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pataisoms.

Jų, tikėtina, bus dar daugiau, nes žemdirbiai pagaliau galės įsigyti įsiterpusius ar šalia esančius valstybinės žemės gabalėlius, kurie keldavo visokių nepatogumų ir nerimo, kad kas nors ten gali įkelti koją.

NŽT duomenimis, šiuo metu išnuomotos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas - 203 461 ha, iš kurio maždaug pusė (101 317 ha) sudaro plotai, siekiantys iki 3 ha, tai yra maksimalus leistinas įsigyti sklypo dydis.

Taigi, valstybė nori parduoti apie pusę valstybinės žemės ūkio paskirties žemės ploto, kartu tikisi nemažų įplaukų į biudžetą - iki 1 mlrd. Eur. Politinė valia tokia, kad didžioji už parduotą valstybinę žemę gautos sumos dalis - 80 proc. - teks Valstybės gynybos fondui, o kur kas menkesnę dalį - 20 proc.

Seimo Kaimo reikalų komiteto (KRK) pirmininko pavaduotojas Matas Skamarakas „Ūkininko patarėjui“ teigė, kad iš valstybinės žemės ūkio paskirties žemės pardavimų gauti beveik 1 mlrd. Eur - optimistinė prognozė. Kiek realiai bus įplaukų į biudžetą, suprantama, parodys laikas.

„Visa valstybinė žemės ūkio paskirties žemė tikrai nebus parduodama, tik mažesni sklypai, siekiantys iki 3 ha. Kai kur tokie sklypai galbūt neišnaudojami, tad ūkininkui įsigijus, žemė bus dirbama, mokami mokesčiai.

M. Skamarakas akcentavo, kad žemės sklypų vertė nustatoma pagal masinį vertinimą, kurį atlieka VĮ Registrų centras, arba pagal individualų vertinimą, jei pirkėjas to pageidauja. Tokiu atveju už vertinimą turi sumokėti pats žemės pirkėjas.

„Valstybinė žemės ūkio paskirties žemė parduodama už rinkos vertę, pridedant 25 proc.

Visgi žemdirbiai nepuola stačia galva pirkti valstybinės žemės, nes jos kaina nėra tokia patraukli - ji bus 25 proc. brangesnė nei kita parduodama rinkoje.

„Kiek girdžiu, ūkininkai kalba, kad už valstybinę žemę bus permokama, nes ji nėra tokios didelės vertės. Gal dėl to kai kas ir neskuba teikti prašymų. Rinkoje sklypai, kurie yra kažkur įsiterpę, neturi privažiavimo, neturi ir kainos.

Parlamentaras M. Skamarakas atkreipė dėmesį, kad iš parduotos valstybinės žemės naudą turėtų pajusti ir žemės ūkis bei kaimas, nes 20 proc. numatyta skirti žemės ūkio sektoriui - infrastruktūros projektams, modernizavimui, melioracijai.

„Labai norėtųsi, kad tos lėšos sugrįžtų į kaimą, kuris yra gerokai pamirštas - tiek keliai, tiek ir kita infrastruktūra. Jei pinigai tikrai būtų nukreipti kaimo gerovei didinti, tuomet ramia širdimi būtų galima ir daugiau mokėti už perkamą valstybinę žemę“, - teigė VKŪS pirmininkas A. Šlivinskas.

Aplinkos ministerijos (AM) Strateginės komunikacijos skyriaus patarėja Aistė Semėnė ŪP aiškino, kaip numatyta panaudoti 20 proc. iš valstybinės žemės pardavimo gautų lėšų. Ši dalis bus paskirstoma taip: po 10 proc. bus pervedama NŽT ir Žemės ūkio duomenų centrui (ŽŪDC).

„NŽT lėšos bus naudojamos valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypams formuoti apleistuose valstybinės žemės plotuose, žemės sklypų servitutams nustatyti, žemės ūkio paskirties žemėje teisėtai pastatytiems statiniams ir įrenginiams išpirkti.

Ji atkreipė dėmesį, kad pagal įsigaliojusias Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pataisas, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nebus galima įsigyti išsimokėtinai - ji turės būti perkama iš karto.

Nuo 2025 m. asmenys prašymus dėl žemės sklypų pardavimo ar nuomos, su tuo susijusius dokumentus valstybinės žemės pardavėjui ar nuomotojui teiktų tik per Žemės informacinę sistemą. Taip pat šioje sistemoje vyktų valstybinės žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ir pasirašymo procesas.

Pavyzdžiai sklypų, kuriuos galima įsigyti

Štai keletas pavyzdžių žemės sklypų, kuriuos galite įsigyti:

• 2,78 ha ploto miškas Ignalinos r. - 33 000 €
• 39 ha ploto miškas Varėnos r. - 240 000 €
• 34.58 ha ploto žemės ūkio paskirties sklypai Rokiškio r. - 225 000 €
• 33 ha ploto dirbamos žemės sklypai Joniškio r. - 300 000 €
• 27 ha ploto miškų masyvas Trakų r. - 260 000 €

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

• Ar galiu parduoti žemę užsieniečiui? Tik tuo atveju, jei pirkėjas atitinka reikalavimus (ES pilietis, ūkininkas, dirbęs žemę Lietuvoje). Užsieniečiams taikomi papildomi apribojimai.
• Kiek kainuoja pardavimas? Kainą sudaro:
  • notaro mokesčiai (apie 0,4-0,7 % nuo sumos);
  • Registrų centro mokestis (nuo 17,40 €);
  Jei taikomas NT mokestis ar pelno mokestis - reikia deklaruoti VMI.
• Ar galiu pakeisti žemės paskirtį prieš parduodant? Taip, bet tai ilgas ir sudėtingas procesas, kuris reikalauja:
  • detalaus plano;
  • viešo svarstymo;
  • savivaldybės ir Nacionalinės žemės tarnybos leidimo.

Rekomendacijos prieš parduodant

• Pasitikrinkite, ar žemė neturi juridinių ar aplinkosauginių apribojimų.
• Jei žemė nuomojama - patikrinkite sutarties sąlygas, nes nuomininkas gali turėti pirmumo teisę.
• Įsivertinkite galimą mokestinę naštą, ypač jei žemė parduodama su pelnu (deklaruojamas GPM).

tags: #zemes #ukio #paskirties #sklypu #pardavimo #trukme