Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas, keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą, reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.
Šiame straipsnyje aptarsime visus svarbius aspektus, susijusius su žemės ūkio paskirties žemės įsigijimu, įskaitant reikalingus dokumentus, leidimus ir svarbius įstatymų pakeitimus.
Kodėl turtingi žmonės perka žalią žemę
Sklypo pasirinkimo svarba
Galima sakyti, kad pirkdami sklypą, jūs perkate galimybes. Sklypas yra galimybių pirkimas, todėl svarbu išsiaiškinti, kaip jame vystyti vienokią ar kitokią veiklą. Tai sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis. Visiškai nesvarbu, kokiam tikslui perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.
Jeigu radote dominantį sklypą, pirmiausia apžiūrėkite jį ir įvertinkite, kaip jis jums atrodo, darant prielaidą, kad visa skelbime ir iš pardavėjo gauta informacija yra teisinga. Jeigu, gavus šią pradinę informaciją, sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, galite pradėti derybas su savininku, prieš pradėdami gilintis į dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą.
Svarbu: Niekada netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama informacija apie sklypą, kad ir kokia reali ji atrodytų jums. Jeigu visa savininko pateikta informacija pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą.
Reikalingi dokumentai parduodant žemės sklypą
Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.
Jei ketinate pardavimu užsiimti patys - kviečiu skaityti toliau apie sandoriui reikalingus dokumentus.
Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.
- Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
- Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas. Plačiau apie taikomus mokesčius po turto pardavimo skaitykite straipsnyje Nekilnojamo turto pardavimas neišlaikius 10 metų.
Taip pat, prieš perkant sklypą, būtina patikrinti visus reikiamus dokumentus:
- Sklypo įsigijimo dokumentas
- Kadastrinių matavimų byla
- Turto nuosavybės pažymėjimas (jame gali būti įrašytas vienas ar keli savininkai)
- Įgaliojimas (jei pardavėjas veikia pagal įgaliojimą, būtina patikrinti jo galiojimą)
- Savininko asmens dokumentas (turi būti galiojantis)
Svarbūs aspektai:
- Gavimo data: Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu.
- Kadastro žemėlapiai: Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį jums parodė pardavėjas? Taip atsitinka, jeigu turite reikalų su perpardavinėtojais ar „investuotojais“.
- Preliminarūs geodeziniai matavimai: Šiuo metu leidžiama parduoti sklypus ir su preliminariaisiais kadastriniais matavimais. Jeigu perkate didelį sklypą (1 ha ir daugiau), tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau perkant sklypą iki 10 arų, paklaida gali būti iki 2 arų, tai įtakos jau turi.
Todėl būtina pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.
Žemės sklypo įsigijimo dokumentai:
| Dokumentas | Aprašymas |
|---|---|
| Sklypo įsigijimo dokumentas | Dokumentas, patvirtinantis, kaip įsigijote žemės sklypą (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.). |
| Kadastrinių matavimų byla | Dokumentas, kuriame nurodyti tikslūs žemės sklypo matmenys ir ribos. |
| Turto nuosavybės pažymėjimas | Dokumentas, kuriame nurodytas žemės sklypo savininkas (-ai). |
| Įgaliojimas | Jei pardavėjas veikia pagal įgaliojimą, būtina patikrinti jo galiojimą. |
| Asmens dokumentas | Galiojantis pardavėjo asmens tapatybės dokumentas. |
| NŽT licencija | Parduodant žemės ūkio paskirties žemę, reikalinga NŽT licencija. |
Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) vaidmuo
Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirmenybės teisę turintiems asmenims.
Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.
Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.
El. Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) įgaliojimas parduoti žemės ūkio paskirties žemę informuos visus prioritetinius asmenis apie Jūsų sklypo pardavimą ir Jūsų pageidaujamą kainą. Tačiau NŽT pateiktoje licencijos paraiškoje turi būti nurodyta mažiausia norima kaina. Gavus NŽT leidimą, negalėsite parduoti žemės kitam asmeniui už mažesnę nei pirmumo teisę turinčiam asmeniui pasiūlyta pirkimo kaina.
Kiti turi teisę įsigyti Jūsų žemę už tokią pat arba didesnę kainą, kaip nurodyta NNT licencijoje.
DĖMESIO: Norėdami rašyti žinutę, prisijunkite prie sistemos. Bet Jūs geriau pasitikslinkit Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniame skyriuje (www.NZT.lt), pagal žemės buvimo vietą, įstatymas pasikeitęs neseniai, ir man tai sunkiai išskaitomas.
Kas turi pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę?
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.
Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:
- Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka.
- Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant Civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
- Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
- Fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
- Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
- Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:
- Ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje.
- Parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.
Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.
Papildomi patarimai perkant žemės sklypą
- Vieta: Įvertinkite, ko iš tiesų norite: gyventi miesto šurmulyje ar nuošaliau, ramiau.
- Sklypo forma ir išmatavimai: Neįprastos formos sklypai gali suteikti unikalią aplinką, tačiau dažniausiai tai sukels papildomų iššūkių architektams ir statybininkams.
- Saugomos teritorijos ribos: Jūsų sklypas gali patekti į saugomos teritorijos ribas, gali būti kultūros paveldas ir t. t.
- Infrastruktūra: Atkreipkite dėmesį į privažiavimą prie sklypo. Įsitikinkite, ar iki jo nutiestos būtinos komunikacijos, tokios kaip elektra, vandentiekis, kanalizacija ir pan.
- Žemės sklypo matavimai: Pasitaiko atvejų, kai žmonės įsigyja žemės sklypą, kuriam buvo atlikti preliminarūs žemės sklypo matavimai, tuomet gali laukti ir nemaloni staigmena. Atlikus kadastrinius matavimus paaiškėja, kad pirktas žemės sklypo plotas neatitinka faktiško jo ploto.
- Grunto tipas ir gruntinio vandens lygis: Tai labai svarbūs statybos ir pamatų įrengimui.
- Kaimynystė: Kartais kaimynystėje gyvenantys žmonės gali būti viena pagrindinių priežasčių pirkti arba nepirkti žemės sklypą.
Renkantis žemės sklypą savo svajonių namams, įvertinkite visus aspektus, nes tai gali turėti reikšmingą įtaką tiek statybos procesui, tiek ir būsimam jūsų gyvenimui.