Žemės nuomos sutarties ypatumai
Žemės nuomos sutartis Civiliniame kodekse apibrėžiama kaip raštu sudarytas nuomotojo ir nuomininko susitarimas, pagal kurį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.Tačiau Žemės įstatyme numatytas privalomas valstybinės žemės nuomos sutarties įregistravimas Nekilnojamojo turto registre. Privačios žemės nuomos sutarties atveju šios sutarties registravimas nėra privalomas, bet reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad Civilinio kodekso 6.547 straipsnio 2 dalyje nustatyta, jog šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešajame registre įstatymų nustatyta tvarka.Jeigu tą patį daiktą ar daiktines teises įgijo keli asmenys, tačiau vienas asmuo sandorį įregistravo, o kiti ne, tai laikoma, kad daiktą ar daiktines teises įgijo sandorį įregistravęs asmuo. Jeigu nė vienas asmuo sandorio neįregistravo, laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį sudaręs asmuo. Jeigu tas pačias teises į daiktą ar daiktines teises įregistravo keli asmenys, tai laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį įregistravęs asmuo.
Žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis
Ūkininkams ir bendrovėms, sudarant privačios žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, privalu vadovautis Civilinio kodekso 6.550 straipsniu, kuris apibrėžia, kas sutartyje turi būti nurodyta ir aptarta:- Žemės nuomotojas.
- Žemės nuomininkas.
- Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešajame registre.
- Žemės nuomos terminas.
- Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis.
- Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos, taip pat naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui.
- Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio ir paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams.
- Žemės naudojimo specialiosios sąlygos.
- Žemės naudojimo apribojimai.
- Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės.
- Užmokestis už žemės nuomą (į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė).
- Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu, pasibaigus žemės nuomos sutarčiai, susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai.
- Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.
Prieš nuomos sutarties sudarymą nuomotojas privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.).
Ūkio nuomos sutarties sudarymas: svarbūs aspektai
Sudarant sutartį, svarbu įsitikinti ir patikrinti nuomotojo ir nuomininko tapatybes arba, jei tai juridiniai asmenys - jų įregistravimo dokumentus bei juridinį asmenį atstovaujančio asmens tapatybę patvirtinantį dokumentą ir dokumentą, suteikiantį teisę juridinio asmens vardu sudaryti civilinius sandorius. Jei sudarant sandorį dalyvauja fizinis asmuo, svarbu įsitikinti jo veiksnumu šioje srityje, t. y. ar jis gali sudaryti civilinius sandorius.Pasirinkus žemės ūkio paskirties žemės arba žemės nuomos sutartį tvirtinti notariškai (tai nėra privaloma), notaras patikrins abiejų sandoryje dalyvaujančių šalių veiksnumą ir tapatybes. Jei sandorį sudarytų asmuo, esantis neveiksnus šioje srityje, tokį sandorį teismine tvarka būtų galima pripažinti negaliojančiu. Sudarant žemės nuomos sutartį visada reikia turėti asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus.Sudarant žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų reikalauti iš nuomotojo žemės nuosavybę patvirtinančių dokumentų. Asmens tapatybės ir žemės nuosavybės dokumentuose nurodytų asmenų duomenys turi sutapti. Svarbu dar ir tai, kad jei išnuomojama žemė priklauso keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise, žemė gali būti išnuomojama, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.Nuomos objekto detalizavimas
Pasirašant sutartį labai svarbu kuo smulkiau aptarti nuomojamą objektą. Tam gali padėti savininko-nuomotojo pateikti nuosavybę įrodantys dokumentai, t. y. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, kuriame yra nurodoma nekilnojamasis daiktas; unikalus jo numeris ir adresas (vietovė); pagrindinė naudojimo paskirtis ir būdas, žemės sklypo plotas jį detalizuojant (nurodoma žemės ūkio naudmenų plotas, iš jų ariamos žemės, sodų, pievų, vandens telkinių ir kt.); žemės ūkio naudmenų našumo balas, atliktų matavimų tipas, žemės sklypo vertė (indeksuota ir vidutinė rinkos vertė, jos nustatymo būdas ir data). Taip pat šiame išraše pateikiami nustatyti juridiniai faktai bei specialiosios žemės naudojimo sąlygos.Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė yra nuomojama iki trejų metų - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis.Rekomenduojama prieš pasirašant sutartį nuomotojui kartu su nuomininku apžiūrėti nuomojamą žemės sklypą, įvertinti jo būklę, patikrinti riboženklius ir besiribojančius šalia esančius sklypus, įvertinti jų būklę.Sutarties terminas ir nutraukimas
Svarbu aptarti ir sutarties galiojimo terminą, kuris gali būti nustatomas nuomotojo ir nuomininko bendru susitarimu. Šalys gali sudaryti neterminuotą žemės nuomos sutartį. Civilinis kodeksas numato galimybes tiek nuomotojui, tiek nuomininkui nutraukti sutartį anksčiau termino. Jeigu žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas turi atlyginti nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius.Įstatymo leidėjas taip pat yra numatęs galimybę žemės nuomininkui pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartį, pasibaigus žemės nuomos sutarties terminui, jei kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys. Tačiau yra įtvirtintas reikalavimas, kad pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi teisę nuomininkas tik tada, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.Taip pat tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turėtų žinoti, kad po žemės nuomininko mirties su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties norės atsisakyti, tai jie turės atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius. Jeigu žemę nuomojosi juridinis asmuo, kuris buvo reorganizuotas, tai pagal sutartį visos juridinio asmens turėtos teisės ir pareigos pereina naujam juridiniam asmeniui.Nuomininko įsipareigojimai
Pasirašydamas žemės nuomos sutartį, nuomininkas turėtų atkreipti dėmesį į tai, kad išsinuomotame žemės sklype jam yra draudžiama atlikti veiksmus, kuriais būtų sunaikintas ar užterštas derlingasis dirvožemio sluoksnis.Pagal Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymą, žemės ūkio paskirties žemės sklypuose dirvožemio apsaugos tikslais taikomos šios specialiosios žemės naudojimo sąlygos:- Ariamoji žemė, kurios dirvožemio našumas didesnis už šalies vidutinį, taip pat žemė, kurioje yra eksploatuojamos melioracijos sistemos, turi būti naudojama taip, kad nesumažėtų jos plotas, išskyrus ekologiškai nuskurdintas gamtinio karkaso teritorijas, ir nepablogėtų dirvožemio savybės.
- Žemės ūkio naudmenos, kurių dirvožemis yra veikiamas vėjo ir vandens erozijos, turi būti naudojamos taikant antierozinių priemonių kompleksą.
- Žemės naudmenų plotai, kuriuos sudaro dirvožemio ir vandens apsauginę reikšmę turintys ir ekologiškai vertingi miškai bei medžių ir krūmų želdiniai, pažymėti teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose, turi būti naudojami atsižvelgiant į kraštovaizdžio formavimo ir aplinkos apsaugos reikalavimus.
Valstybinės žemės nuoma
Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti yra išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.Mokesčiai ir parama
Sutartyje turėtų būti aptartas nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka. Rekomenduojama įrašyti punktą, numatant, kokios sankcijos bus taikomos nuomininkui, jei jis laiku neatsiskaitys su nuomotoju.Nuomotojas (jei tai fizinis asmuo) turėtų žinoti, kad pajamos, gautos už išnuomotą žemę pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą yra apmokestinamos 15 proc. tarifu. Pajamas privalu deklaruoti, o mokesčius sumokėti į Valstybinės mokesčių inspekcijos sąskaitą.Pasėlių deklaravimo metu žemdirbiai, siekiantys gauti paramą už žemės ūkio naudmenas ir kitus plotus bei gyvulius, raginami pasitikrinti, ar visi turimi valstybinės žemės naudojimo arba valdymo dokumentai yra galiojantys. Deklaruoti pasėlius valstybinėje žemėje galima tik turint galiojančius valstybinės žemės naudojimo ar valdymo dokumentus. Žemdirbiai pasėlių deklaravimo metu gali deklaruoti tik tuos valstybinės žemės plotus, kuriuos teisėtai naudoja ar valdo.Paraiškų priėmimo informacinės sistemos (PPIS) elektroniniame žemėlapyje įbraižytiems deklaruojamiems žemės plotams patenkant į žemėlapio sluoksnius „Valstybinė žemė“ (VŽ) ir (arba) „Laisva valstybinė žemė“ (LŽ), šios žemės naudojimo ar valdymo dokumentai turi būti įregistruoti Lietuvos Respublikos žemės ūkio ir kaimo verslo registre (Valdų registras) iki paraiškos patvirtinimo ir (ar) keitimo momento.
Visi galiojantys Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) teritorinių skyrių vedėjų įsakymuose „Dėl leidimo laikinai naudotis valstybine žeme“ nurodyti duomenys (trumpalaikė nuoma) prieš pasėlių deklaravimo pradžią buvo automatiškai integruoti į Valdų registrą ir yra periodiškai naujinami.Siekdami, kad būtų išvengta atvejų, kai pasėlių deklaravimo metu nustatoma, kad NŽT teritorinių skyrių vedėjų įsakymai „Dėl leidimo laikinai naudotis valstybine žeme“ nebegalioja, taip pat išvengti galimų netikslumų ir klaidų bei užtikrinti sklandesnį paraiškų priėmimą, raginame ūkininkus prisijungti prie PPIS ir patikrinti, ar laukams, įbraižytiems valstybinės žemės sluoksniuose, turimi visi galiojantys valstybinės žemės naudojimo ar valdymo dokumentai.Nepavykus šioje sistemoje rasti pageidaujamų deklaruoti laukų, raginame pasitikrinti, ar turimi galiojantys dokumentai ir ar pagal juos www.geoportal.lt skiltyje ,,Laisvos žemės fondo žemės plotai, suteikti laikinai naudotis“ (toliau - LNP) yra įbraižyti laikinai naudotis suteikti plotai.Tiems ūkininkams, kurie LNP žemėlapyje neras įbraižytų savo naudojamų žemės plotų, siūlome kreiptis į teritorinį skyrių pagal žemės ploto buvimo vietą, kad būtų patikslinti žemėlapyje nurodomi duomenis.Taip pat ūkininkams, kuriems yra suteikti leidimai laikinai naudotis valstybine žeme žemės ūkio veiklai vykdyti, rekomenduojame kreiptis dėl ilgalaikės žemės ūkio paskirties sklypų žemės nuomos, kadangi laikinas naudojimas nesuteikia garantijų naudotojui, kad jis galės naudotis valstybine žemės ūkio paskirties žeme ir ateityje, t. y. valstybinės žemės plotų suteikimas laikinai naudotis žemės ūkio veiklai vykdyti gali bet kada nutrūkti, o valstybinė žemės ūkio paskirties žemė yra išnuomojama nuomos sutartyje nurodytam nuomos terminui, bet ne ilgesniam kaip 25 metų laikotarpiui (terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu).Ūkininkai, neturintys galiojančių dokumentų, įrodančių, kad žemės sklypai buvo suteikti laikinai naudotis arba išnuomoti, raginami kreiptis į NŽT teritorinius skyrius.Pagrindiniai aspektai sudarant žemės nuomos sutartį
Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį sudarant žemės nuomos sutartį:| Aspektas | Svarbi informacija |
|---|---|
| Šalių tapatybė | Patikrinti nuomotojo ir nuomininko tapatybes, įregistravimo dokumentus (juridiniams asmenims). |
| Žemės nuosavybė | Reikalauti nuosavybę patvirtinančių dokumentų, patikrinti bendraturčių sutikimus. |
| Nuomos objektas | Detaliai aptarti nuomojamą objektą, naudoti Nekilnojamojo turto registro išrašą, žemės sklypo planą/schemą. |
| Sutarties terminas | Nustatyti galiojimo terminą, numatyti sutarties nutraukimo sąlygas. |
| Nuomininko įsipareigojimai | Laikytis dirvožemio apsaugos reikalavimų, prižiūrėti melioracijos įrenginius ir kt. |
| Mokesčiai | Aptarti nuomos mokesčio dydį, mokėjimo tvarką, sankcijas už vėlavimą. |
Elektros įvedimas į žemės ūkio paskirties sklypą
Dažnai kyla klausimų dėl elektros įvedimo į žemės ūkio paskirties sklypus. Jei tai tik žemės ūkio paskirties sklypas, tuomet įmanomas laikinas įrengimas. Tačiau jeigu planuojama keisti žemės sklypo paskirtį į gyvenamąją ar sklypą su ūkininko sodyba, tuomet kartu su visais dokumentais AB ESO reikėtų pateikti namo statybos leidimą arba pažymą iš infostatyba, kad šiam projektui nereikalingas statybos leidimas. Tokiu būdu naujųjų vartotojų prijungimo tvarka būtų įrengtas šio namo elektros įvadas pastoviam elektros energijos tiekimui.Yra du pagrindiniai keliai:- Susitvarkyti ir susiderinti su savivaldybe kaimo plėtros projektą, gauti statybą leidžiantį dokumentą (jeigu VĮ „Registrų centras“ nėra įrašų apie įregistruotus pastatus) patvirtinantį, kad sklype iš tiesų planuojama statyti statinius ir naudoti elektrą.
- Užsakyti ESO AB laikino elektros vartojimo paslaugą. Paslauga teikiama klientams, kuriems reikia laikinai prie tinklų prijungti savo elektros įrenginius. Jei klientas pageidauja laikino įvado ilgesniam nei 12 mėn. laikotarpiui - prašysime pateikti nuomos arba panaudos sutartį, kurioje būtų pagrindžiamas ilgesnis terminas.
- šventėms, renginiams, mugėms ir ji galioja iki savivaldybės leidimo pabaigos datos, bet ne ilgiau kaip 1 metus nuo sutarties pasirašymo (apmokėjimo) dienos;
- prijungiant lakinus statinius (pvz. vagonėlius, konteinerius, kioskus, fontanus, žaidimo aikšteles, mobilaus ryšio bazes / stotis, reklaminius stendus, vaizdo stebėjimo kameras, pašto siuntos savitarnos terminalus);
- prijungiant įrenginius žemės sklypo priežiūrai (pvz. laistymo įrangai, genėjimui);
- kai reikia elektros statinių statybai ir klientas dar nėra pateikęs statybos leidimo, prijungimo terminas galioja ne ilgiau kaip 1 metus nuo sutarties pasirašymo (apmokėjimo) dienos. Kai tik statybos leidimas yra išduodamas, klientas turi teikti paraišką nuolatiniam elektros naudojimui.
Įmanoma, bet vedant į ž.ū. paskirties sklypą bus terminuota sutartis ir už visus įrengimo darbus su medžiagomis mokėsite 100% projektinės sąmatinės vertės. Reikia parašyti ESO paraišką, bus gautos tech. sąlygos ir žinosite kiek tai Jums kainuos. Reikia ESO prašyti laikinos sutarties (2 metai), o paskui vis pratęsti.
tags: #zemes #ukio #paskirties #zemes #laikinas #naudojimas