Šiame straipsnyje aptariama žemės valstybinė apskaita Lietuvoje, remiantis Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) duomenimis ir teisės aktais.
Žemės vertės pokyčiai NŽT balanse
2016 m. gruodžio 31 d. NŽT balanse buvo 1 123 692,1095 ha žemės, kurios vertė sudarė 19 563 323 315,91 Eur. 2017 m. gruodžio 31 d. balanse buvo jau 1 084 890,9798 ha žemės, kurios vertė - 18 884 017 952,69 eurų. Taigi matoma, kad per metus NŽT balanse esamo ilgalaikio turto - žemės - vertė sumažėjo 679 305 363,22 eurų.
Kodėl žemės vertė sumažėjo?
Akivaizdu, kad viena iš vertės sumažėjimo priežasčių yra ir per metus NŽT valdomos žemės ploto sumažėjimas - didžiąja dalimi dėl intensyviai vykdomo nuosavybės teisių atkūrimo proceso. Taip vien per 2017 m. NŽT pastangomis Lietuvos žmonėms buvo suformuota ir grąžinta 21 760 sklypų, užimančių 57 729,3868 ha plotą. Taip pat dalis žemės metų eigoje įstatymų nustatyta tvarka buvo parduota išsimokėtinai, sumokant iš karto ir aukciono būdu, ar kitiems subjektams perduota neatlygintinai valdyti, disponuoti ir naudoti patikėjimo teise visuomenės poreikiams tenkinti. Taigi neturėtų kilti neaiškumų, kai turto vertė sumažėja sumažėjus valdomo turto kiekiui.
Tačiau daug įvairių spekuliacinių ir interpretacijų atsiranda tuomet, kai per metus turto (žemės) vertė sumažėja esant tam pačiam valdomo turto kiekiui. Pasigirsta net nepagrįstų nuomonių, neva NŽT ne visada užtikrina tinkamą didžiausio Lietuvos turto - žemės - valdymą ir administravimą.
Šiuo atveju būtina pažymėti, kad žemės vertė skaičiuojama vadovaujantis visiškai kitokia metodika, nei įprastai skaičiuojama bet kokio kito turto vertė, t. y. žemės vertei apskaičiuoti yra taikomas tikrosios vertės metodas.
Kaip skaičiuojama žemės vertė?
Žemės apskaita NŽT tvarkoma vadovaujantis 12-ojo Viešojo sektoriaus apskaitos standarto reikalavimais. Pagal šiuos reikalavimus, laisvos valstybinės žemės vertė apskaičiuojama tam tikros savivaldybės teritorijoje esančios visos, tai yra ir miesto (pagal bendrą skaičiavimą sudarantį didesnį lyginamąjį svorį), ir kaimo vietovėje esančios, laisvos valstybinės žemės plotą padauginus iš subjekto patikėjimo teise valdomų valstybinės žemės sklypų toje savivaldybės teritorijoje vidutinės 1 ha rinkos vertės, apskaičiuotos pagal VĮ Registrų centro atliekamo masinio vertinimo duomenis. Patikėjimo teise valdomos žemės tikroji vertė yra nustatoma VĮ Registrų centro atliekamo masinio vertinimo duomenimis, panaudojant žemės verčių žemėlapį.
Taip apskaičiuota žemės vertė ir konkretus jos plotas kiekvienų finansinių metų pabaigoje yra fiksuojamas NŽT balanse kaip NŽT valdomas ilgalaikis materialusis turtas - žemė.
Metų eigoje NŽT, vykdydama jai pavestas funkcijas, suformuoja konkrečius žemės sklypus, kurie naudojami nuosavybės teisėms atkurti, aukcionams, nuomai, visuomenės poreikiams tenkinti. Naujai suformuotų ir užregistruotų sklypų vertė apskaitoje tikslinama pagal VĮ Registrų centro duomenis ir gali būti didesnė arba mažesnė, nei buvusi to ploto vertė, kol jis priklausė laisvos valstybinės žemė fondo žemei, kurios vertė apskaičiuojama pagal vidutinę to regiono 1 ha rinkos vertę, nustatytą masinio vertinimo duomenis.
Kadangi didžioji naujai formuojamų sklypų dalis yra kaimiškose vietovėse, kur žemės vertė yra neabejotinai mažesnė nei mieste, tai atskyrus žemės plotą iš laisvos valstybinės žemės fondo ir suformavus bei užregistravus sklypą, VĮ Registrų centro duomenimis, gauname mažesnės vertės turtą (žemę), nei iki tol buvusį.
Lyginant laisvos valstybinės žemės vidutinę 1 ha kainą su naujai suformuotų sklypų vidutine 1 ha kaina, VĮ Registrų centro duomenimis, vien per 2017 metus naujai suformuotų ir užregistruotų sklypų vertė sumažėjo 439 190 307,87 Eur, nes daugiausia sklypų, kaip jau buvo minėta, formuojama kaimo vietovėse, kur sklypo vertė, palyginti su vidutine laisvos valstybinės žemės verte, yra ženkliai mažesnė.
Žemės vertės pokyčius, esančius dėl naudojamos skaičiavimo metodikos, labai gerai iliustruoja Vilniaus regiono pavyzdys. Skaičiuojant bendrą viso regiono 1 ha žemės vertės vidurkį, įskaitant ir itin brangią Vilniaus m. žemę ir šiame regione esančią nepalyginamai pigesnę žemės ūkio paskirties žemę, Vilniaus regione per 2017 m. iš laisvos valstybinės žemės fondo buvo atskirta 12 508,19 ha žemės, kurios vertė buvo 643 088 716,69 eurų. Iš laisvos valstybinės žemės fondo šiame regione suformavus sklypus ir juos įregistravus VĮ Registrų centre NŽT vardu, minėtų plotų žemės vertė sumažėjo iki 224 060 018,62 Eur, t. y. nukrito 419 028 698,07 eurų.
Vadovaujantis tokia metodika, NŽT metų pradžioje turimos žemės balansinė vertė sumažėja, kai NŽT formuoja ar perduoda jau turimus sklypus visuomenės poreikiams tenkinti.
Taip pat žemės balansinė vertė sumažėja, kai NŽT suformuoja sklypus nuomai, už kuriuos nuomos mokestis yra mokamas savivaldybei, kurios teritorijoje yra nuomojamas žemės sklypas.
Galiausiai NŽT ne visais atvejais gali tikėtis ekonominės naudos iš laisvos valstybinės žemės fondo žemės, nes yra tokių sklypų, kurių perleidimo fizinių asmenų nuosavybei faktas nėra įformintas, tačiau už juos yra sumokėta investiciniais čekiais praeityje. Nėra žinoma laisvos valstybinės žemės fondo dalis, kuri turės būti perleista fizinių asmenų nuosavybėn. Perleidimo metu tokios žemės vertė taip pat registruojama į sąnaudas.
Šiandien Vyriausybė pritarė Aplinkos ministerijos parengtoms Valstybinės žemės sklypų perdavimo valdyti, naudoti ir disponuoti jais patikėjimo teise savivaldybėms taisyklių pataisoms, kurios nustato valstybinės žemės perdavimo savivaldybėms nuo 2024 m. sausio 1 d. Nuo Naujųjų metų įsigaliojus Žemės įstatymo pataisoms savivaldybės įgys teisę patikėjimo teise valdyti ir naudoti valstybinę žemę, esančią visų miestų ir miestelių teritorijų ribose. Aplinkos ministerija netrukus pateiks Vyriausybės nutarimo dėl savivaldybėms perduodamos valstybinės žemės projektą suinteresuotoms institucijoms derinimui ir visuomenės pasiūlymams gauti. Planuojama, kad šis nutarimas bus priimtas š. m. pabaigoje. Tuomet savivaldybių ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos atstovai turės pasirašyti žemės priėmimo-perdavimo aktus, juos pasirašius, nuo 2024 m. vasario 1 d.
Žemės vertės pokyčiai 2016-2017 m.
| Data | Žemės plotas (ha) | Žemės vertė (Eur) |
|---|---|---|
| 2016 m. gruodžio 31 d. | 1 123 692,1095 | 19 563 323 315,91 |
| 2017 m. gruodžio 31 d. | 1 084 890,9798 | 18 884 017 952,69 |
tags: #zemes #valstybines #apskaitos #tvarka