Įsigyjant naują būstą, vienas svarbiausių aspektų yra garantijos. Visgi, ne visi rinkoje siūlomi naujos statybos būstai atitinka aukščiausius kokybės standartus bei naujakurių lūkesčius, todėl svarbu žinoti savo teises ir į ką atkreipti dėmesį. JORE įmonių grupės plėtros direktorius Remigijus Grinevičius dalinasi patarimais, į ką atkreipti dėmesį, norint įsigyti kokybiškai pastatytą namą, ir kaip nepakliūti į nepatikimų vystytojų pinkles.
PIRMAS BŪSTAS: tarpinė stotelė ar gyvenimo pirkinys. Patarimai prieš perkant | NT Be Grimo 026
Būsto garantijos Lietuvoje: ką numato įstatymai?
Pirmiausiai naujakuriams būtina žinoti, kad Lietuvoje visiems naujos statybos statiniams yra teikiama ne trumpesnė nei 5-erių metų garantija plika akimi matomiems trūkumams, o nematomiems, pavyzdžiui, vidaus konstrukcijoms, perdangoms, šilumos tinklams ir vamzdynams, 10-ies metų garantija. Dar ilgesnė, net 20-ies metų garantija privalo būti teikiama tais atvejais, jei defektai statytojo buvo paslėpti tyčia.
Lietuvoje galiojantys teisės aktai, konkrečiai - Civilinis kodeksas, būsto pirkėjams suteikia šias statinio ar jo dalių garantijas:
- Garantinis terminas - 5 metai;
- Paslėpti statinio elementai (konstrukcijos, vamzdynai ir kt.) - 10 metų;
- Esant tyčia paslėptų defektų - 20 metų.
Taip pat visos garantijos, kurių gali tikėtis būsto pirkėjai, numatytos Statybų įstatyme, kurio naujausia redakcija įsigaliojo nuo 2017 metų sausio 1 dienos.
Rangovo ir vystytojo atsakomybės
Už statinio defektus atsako tiek jo nekilnojamojo turto vystytojas, tiek ir rangovas. Pagal 2017 metais įsigaliojusias Statybos įstatymo pataisas, esant būsto ar statinio defektams, numatoma abiejų šalių atsakomybė už garantiniu laikotarpiu metu atsiradusius defektus. Tai reiškia, kad būsto pirkėjai per garantinius terminus pastebėję atsiradusius defektus gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek ir į rangovą.
Teisės aktai numato ir apsaugą nuo rizikų, galinčių kilti vystytojo bei rangovo bankroto atveju. Todėl rangovas kartu su statybos darbų perdavimo vystytojui aktu turi pateikti ir dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą sutartį. Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl jo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.
NT vystytojas turi pateikti pirkėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį. Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius trejus statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio įgijėjui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu trejų metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos. Šis reikalavimas nepanaikina rangovo garantinio laikotarpio prievolių nekilnojamojo turto vystytojui kaip statytojui.
Be to, Statybos įstatymas numato prievolę rangovui draustis statybos darbų ir civilinės atsakomybės privalomuoju draudimu, kuomet jis su statytoju sudaro rangos sutartį visiems statinio statybos darbams. Statytojui ši prievolė atsiranda tais atvejais, kai jis statybą vykdo ūkio ar mišriu būdu arba kai sudaro atskiras rangos sutartis su skirtingais rangovais atskiriems statinio statybos darbams.
Pažymėtina tai, kad garantiją teikti įpareigoja šalyje galiojantys teisės aktai, todėl vystytojai negali kratytis atsakomybės, tačiau pasitaiko atvejų, kai vystytojas bankrutuoja ir taip išvengia atsakomybės, o gyventojai lieka it musę kandę.
Siekiant išvengti tokių nesklandumų ateityje, renkantis vystytoją rekomenduojama rinktis tą, kuris visus projektus vysto vienos bendrovės vardu. Dažnas atvejis, kai pirkdamas naują būstą iš gerai žinomos NT plėtros bendrovės pirkėjas sutartyje randa ne jos, o kitos, greičiausiai dukterinės įmonės, skirtos konkrečiam projektui statyti, rekvizitus. Ateityje tokią bendrovę galima likviduoti ir taip galimai išvengti visų atsakomybių gyventojams. Visuomet rekomenduotina rinktis tęstinę veiklą vykdantį NT vystytoją.
Į ką atkreipti dėmesį perkant būstą?
Vieta ir kvartalo įrengimas
R.Grinevičiaus teigimu, renkantis būstą vienu svarbiausių kriterijų išlieka vieta, tačiau pastaruoju metu vis daugiau dėmesio skiriama ne tik būsto, bet ir kvartalo įrengimui. Anot jo, pirkėjai dažnai pageidauja įsigyti namą aptvertoje ir apšviestoje, apželdintoje teritorijoje su bendromis erdvėmis.
Net ir planuojantiems gyventi nuošalioje, gamtos apsuptoje vietoje svarbu turėti miesto privalumus, tokius kaip miesto vanduo ir miesto nuotekos. Toks noras tikrai pagrįstas, nes vietiniai tinklai gali kelti nemažai iššūkių. Gyvenant name, kuris turi miesto komunikacijas, valymo įrenginiai bei vandens gręžiniai problemų nekels.
Reikalingi tyrimai ir juos patvirtinantys dokumentai
Ekspertas pažymi, jog ne veltui sakoma, kad namas statomas nuo pamatų. Pamatai namo stabilumui yra svarbiausi. Nuo jų priklauso ne tik grindų, bet ir sienų, stogo stabilumas - galima sakyti, viskas. Tad jeigu sklype neatlikti grunto tyrimai ir neparengtas pamatų darbo projektas, pasitikėti pastato kokybe rizikinga. Vien tai, jog statytojas turi tyrimų dokumentus ir juos pateikia, jau yra pirmasis žingsnis patikimumo link, o juose esanti informacija atneš dar daugiau aiškumo.
Jei su pamatais viskas tvarkoje, toliau reikalingi namo sandarumo ir akustiniai tyrimai. Sandarumo tyrimai yra privalomi, siekiant patvirtinti, kad namas atitinka A++ reikalavimus. Akustiniai tyrimai itin reikšmingi perkant dvibutį namą arba kotedžą. Jeigu akustinė siena įrengta gerai ir pagal reikalavimus (minimaliai atitinka C klasę), kalbančio kaimyno ar verkiančio jo vaiko negirdėsite. Deja, vis dar pasitaiko atvejų, kai akustinių sienų apskritai nėra, o jų įrengimo reikalai paliekami pirkėjui.
Stogo apšiltinimas
Ruošiantis pirkti namą su daline apdaila, būtina atkreipti dėmesį į stogo apšiltinimą. Jeigu matomas apšiltinimo sluoksnis yra polietileno plėvelė, tai aiškiai parodo, kad vystytojas gerokai atsilieka nuo naujausių technologijų ir namo statybos išlaidas taupo būsimo savininko sąskaita. Plėvelė nėra ilgalaikė medžiaga pastato sandarumui užtikrinti, tarpų sujungimai lipnia juosta taip pat yra neilgaamžiai ir per 5-10 metų jie tiesiog atsilups. Dėl tokio rangovo sprendimo sunkumų gali kilti ir nusprendus būstą parduoti: Jeigu po 10-ies metų norėsite parduoti namą, jums reikės iš naujo parengti pastato energetinio naudingumo sertifikatą, dėl to teks atlikti sandarumo tyrimą. Jeigu lipnios plėvelės bus atsilupusios, statinys neatitiks reikalavimų.
Taip nutikus, eksperto teigimu, išeitys dvi: ardyti lubas ir tvarkyti stogo sandarumą arba pastatą registruoti ne kaip A++, o kaip B klasės, nes pastarajai sandarumas neprivalomas. Taip jūsų namo vertė sumažės apie 20-40 proc.
Maži darbai - didelė kaina
Siekiant įsigyti kokybišką būstą ir ateityje išvengti neplanuotų išlaidų, dėmesį reikia atkreipti ir į dalinės apdailos išbaigtumą. Jeigu matote kambaryje įrengtą vieną ar du kištukinius lizdus, pagalvokite, ar jums tikrai jų užteks. Turėkite omenyje, kad papildomų kištukinių lizdų įrengimas reiškia jau esamos tinkuotos sienos frezavimą - reikės kloti kabelius, vėl viską užtaisyti. Visa tai kainuoja apie tris kartus brangiau, nei įrengti juos iš karto. Be to, neteksite garantijos elektros daliai, nes būsite ją perdarę. Dėl šių priežasčių verta iškart rimtai įvertinti, ar kištukinių lizdų yra tiek, kad užtektų patogiam gyvenimui.
Kitas svarbus aspektas - sanitariniai mazgai: Dažnu atveju santechniniai vamzdžiai paliekami atviri, prisidengiant „pirkėjo laisve rinktis“, nors iš tiesų tai yra būdas permesti atsakomybę pirkėjui, nes statytojas klojo tik vamzdelius. Įsitikinkite, kad sanitariniuose mazguose viskas padaryta - iki prietaisų pajungimo ar kolektorių vietos.
Iš pažiūros menki darbai ateityje pirkėjams gali kainuoti labai daug. Pavyzdžiui, neištinkuoti langų angokraščiai, atrodo, smulkmena, tačiau gali kainuoti tiek, kiek viso namo tinkavimas. Nepaklotos trinkelės ir nepasėta veja nėra problema, tačiau ateityje šiems darbams reikės ieškoti meistrų, jiems vadovauti ir galiausiai prisiimti garantiją. To kaina - apie 100 Eur/m2. Galiausiai, iš patirties galiu pasakyti, jog įsigiję namą su trinkelių terasa, norėdami jaukumo ir patogumo, pirkėjai maždaug po dvejų metų ją keičia medžiu, o tai, vėlgi, papildomos išlaidos.
Kaip nepakliūti į pinkles?
Statytojai kartais siekia sutaupyti ne tik medžiagų, bet ir mokesčių sąskaita, todėl imasi mokestinių gudrybių. Pavyzdžiui, Petras stato namą pardavimui ne savo, o pusbrolio vardu, nes savo ir mamos vardu pastatytus namus jau pardavė. Taip jis elgiasi norėdamas išvengti PVM ir GPM sumokėjimo. Jei namą stato įmonė, ji šiuos mokesčius mokėti privalo. Kita itin opi problema - būsto garantija. Perkant naują būstą iš fizinio asmens nei praktiškai, nei teoriškai garantijos tikėtis neverta.
Kad viso to išvengtumėte, ekspertas rekomenduoja rinktis patikimus vystytojus, su kurių projektais galite viešai susipažinti, išsiaiškinti kitų klientų patirtis bei būti tikrais dėl garantijos.
Pirkdami automobilį lietuviai yra įpratę nuvaryti jį į autoservisą, apžiūrėti su nusimanančiu meistru, bet įsigydami namą, ekspertų į pagalbą nepasitelkia. Rinkdamiesi būstą pirkėjai vis dar dažnai pasikliauja vien jausmais. Patirtis rodo, kad tikrai verta įsitikinti, ar namas statytas laikantis bent minimalių reikalavimų: atlikti grunto tyrimai, sandarumo ir akustiniai testai, ar būstui bus suteikta garantija. Nešališki ekspertai gali padėti nepakliūti į nesąžiningų vystytojų pinkles - juk perkate būstą, kuris taps jūsų namais ne vienai dienai.
Patarimai, kaip patikrinti būsto kokybę prieš pasirašant sutartį
Nekilnojamojo turto ekspertai pažymi, kad, norint išvengti nemalonių staigmenų, prieš pasirašant būsto pirkimo sutartį, būtina patiems įsitikinti, kad būsto apdailos ar įrengimo darbai atlikti kokybiškai.
Planuojant keltis į naują butą, svarbu jį kruopščiai apžiūrėti nuo sienų iki grindų, patikrinti keletą pagrindinių apdailos elementų. Prieš dėdami parašą ant sutarties, pirmiausiai apžiūrėkite langus: jie dažniausiai būna apklijuoti apsaugine plėvele, tačiau galite patikrinti, ar nesubraižyti stiklo paketai ir langų rėmai, ar langai tinkamai varstosi. Jei šių dalykų nepatikrinsite, vėliau defektus įrodyti gali būti sudėtinga. Taip pat apžiūrėkite buto duris, patikrinkite spynas, telefonspynę.
Dauguma defektų atsiranda tada, kai žmonės skuba apdailą daryti patys, prieš tai nepasitarę su šios srities specialistais. Svarbu žinoti, kad daugybė statybinių procesų - šlapi, todėl naujai įsigytas būstas gali būti dar drėgnas. Prieš pradedant apdailos darbus, reikėtų pamatuoti aplinkos ir paviršių drėgmę, kad po kiek laiko neišryškėtų apdailos darbų trūkumai, nes jų būsto statytojas nekompensuos. Taip pat svarbu suprasti pastato konstrukciją, o tai išmano ne kiekvienas naujakurys.
Perduodant būstą naujakuriams, įprastai pasirašomas patalpų perdavimo aktas, kuriame pirkėjas gali įrašyti pastebėtus defektus. Jeigu perdavimo metu naujakuriai pasirašo, kad statybos ir įrengimo darbai atlikti tvarkingai, o trūkumus pastebi tik po kurio laiko, įrodyti rangovo ar statytojo kaltę dėl pastebėtų defektų gali būti sudėtingiau.
Žinoma, pastebėjus defektą, reikėtų nedelsiant kreiptis pagal garantinio aptarnavimo tvarką, kuri nurodoma pirkėjui pasirašant sutartį. Joje turi būti pažymėta, kokie garantiniai terminai yra taikomi atskiriems statybos produktams, medžiagoms ir įrenginiams.
Ką daryti, jei rangos paslaugos suteiktos nekokybiškai?
Vidaus apdailos darbų rezultato priėmimo metu arba naudojimo metu nustačius darbų trūkumus, turite teisę savo pasirinkimu pareikšti vieną iš šių reikalavimų:
- reikalauti rangovo neatlygintinai pašalinti trūkumus per protingą terminą,
- atitinkamai sumažinti darbų kainą,
- atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas, jeigu rangovas per papildomai suteiktą terminą jų nepašalino.
Paaiškėjus defektams, visais atvejais rekomenduotina apie juos kuo skubiau raštu pranešti būsto pardavėjui (vystytojui, iš kurio įsigytas butas) ir rangovui, atlikusiam rangos darbus bute, bei išdėstyti vieną iš aukščiau nurodytų savo pažeistų teisių gynimo būdų.
Delsti informuoti apie atsiradusius defektus ar juos šalinti patiems, prieš tai neįspėjus rangovo ar vystytojo, nerekomenduotina, nes galite prarasti galimybę įrodyti tokių defektų egzistavimą ir (ar) kaltę dėl atsiradusių defektų. Taip pat informavimo apie pastebėtus defektus momentas yra svarbus ir ieškinio dėl parduoto daikto trūkumų pareiškimui. Ieškiniams dėl parduoto daikto trūkumų taikomas sutrumpintas 6 mėnesių terminas.
Siekiant, kad būsto pirkėjo pažeisti interesai būtų apginti, visuomet tikslinga prieš atliekant būste darbus išsiaiškinti visas darbams atlikti reikšmingas sąlygas ir aplinkybes, perduoti su būstu ir jo įrengimu susijusius dokumentus rangovui, apžiūrėti atliktus rangos darbus, patikrinti jų kokybę (jeigu tai įmanoma), dėl ko būtų užtikrintas garantinių terminų taikymas atliktiems rangos darbams. Tai ypač svarbu, kai rangos darbus būste atlieka skirtingi rangovai.
Praktinė atmintinė sėkmingam pirkimui
Apibendrinant ekspertų patarimus, susiformuoja aiški sėkmingo būsto pirkimo schema:
- Banko konsultacija: nusistatykite 3 neliečiamas ribas;
- Lokacija ir kontekstas: pasitikrinkite „Citify“, „CityNow“ ar pan.;
- Poreikiai ir Top-5 matrica: kas būtina, ką norėtųsi turėti, o ko vengti;
- Susitikimai ir klausimai: sprendiniai, terminai, garantijos; bent 4-6 vizitai, pastebėjimus užsirašykite iškart;
- 24 val. pauzė - sprendimas: „šalti pusryčiai“ ir „išėjimo“ testas.
Visą būsto pirkimo procesą galite valdyti jūs patys, neleiskite to daryti emocijoms ir baimėms. Neabejotinai - tai yra labai atsakingas ir sudėtingas sprendimas, tačiau jame nėra nieko, kam reikėtų ypatingų galių. Struktūruotas požiūris, namų darbai ir tikslas sužinoti daugiau padeda grąžinti kontrolės jausmą, sumažina baimę ir leidžia į didžiausią gyvenimo pirkinį žvelgti taip, kaip jis to nusipelno - ramiai bei racionaliai. Žinojimas ir pasiruošimas yra geriausi baimės vaistai, kurie padės pirmo būsto pirkimą paversti sėkmės, o ne streso istorija.
tags: #15 #min #busto #garantijos