Trumpalaikė nuoma Lietuvoje tampa vis populiaresnė, ypač per tokias platformas kaip Airbnb, Booking.com ir Priejuros.lt. Tačiau, norint sėkmingai nuomoti būstą, svarbu žinoti pagrindinius reikalavimus ir aspektus, susijusius su šia veikla.
Trumpalaikės Nuomos Administravimas
Trumpalaikės nuomos administravimas yra profesionali paslauga, skirta turto savininkams, kurie nuomoja arba planuoja nuomoti savo būstą trumpiems laikotarpiams, bet nenori ar negali patys užsiimti visais su tuo susijusiais darbais. Cohost.lt teikia trumpalaikės nuomos administravimo paslaugas kurortiniuose ir didžiuosiuose Lietuvos miestuose, kuriuose trumpalaikė nuoma turi didžiausią potencialą.
Kodėl Verta Rinktis Profesionalų Administravimą?
Trumpalaikė nuoma iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti kaip svajonių verslas - kelios valandos prie kompiuterio, gražios nuotraukos, malonūs svečiai ir pastovios pajamos. Tačiau realybė šiek tiek kitokia. Administravimas reikalauja nuolatinės komunikacijos, valymo organizavimo, atsakymų į užklausas ir problemų sprendimo. Profesionalūs administratoriai taiko dinaminę kainodarą, nuolat analizuoja situaciją rinkoje ir užtikrina kaip galima didesnį būsto nuomos užimtumą.
Cohost.lt Paslaugos
Cohost.lt komanda pasirūpina kiekvienu žingsniu - nuo profesionalios būsto fotosesijos ir išskirtinio aprašymo iki skelbimo pateikimo paieškų portaluose. Laiku išvalytas, tvarkingas ir puikiai paruoštas būstas - raktas į gerus svečių atsiliepimus. Nuo kasdienių darbų, kaip skalbinių keitimas, iki gedimų tvarkymo organizavimo ar interjero atnaujinimų - viskuo rūpinasi Cohost.lt komanda.
Cohost.lt pateikia reguliarias ataskaitas apie pajamas ir užimtumą, administruoja mokesčių, tokių kaip GPM ar miesto rinkliava (pvz., pagalvės mokestis), apskaičiavimą ir sumokėjimą už jūsų turtą bei pasirūpina visų reikalingų dokumentų pateikimu.
Trumpalaikės Nuomos Platformų Pasirinkimas
Nuomoti būstą turistams galima per keletą internetinių platformų, tokių kaip „airbnb.com“, „booking.com“, „expedia.com“, yra ir lietuviškų tinklalapių: „trumpam.lt“, „dirbabutas.lt“. Vis dėlto labiausiai visame pasaulyje yra paplitusi „Airbnb“ platforma, kuri skirta tik butų ir apartamentų nuomai (viešbučių kambariai nerezervuojami).
„Airbnb“ tarpininkauja tarp nuomotojo ir nuomininko, padeda turistui pagal norimus poreikius išsirinkti būstą atostogoms, taip pat pateikiami klientų atsiliepimai. Skelbimą į šią platformą galima įdėti nemokamai, sėkmingai išnuomojus butą yra taikomi komisiniai mokesčiai - 10 procentų nuomos sumos mokestis iš šeimininkų ir 3 procentai išskaičiuojami iš svečių rezervacijos sumos.
Lietuvoje per „Airbnb“ platformą yra nuomojama daugiau nei 3900 įvairaus tipo apartamentų, namelių, butų.
Platformų Palyginimas
Trumpalaikės nuomos agentūros „Superhost“ vadovė Agota Lukšaitė teigė, kad jie šiuo metu naudojasi dviem platformomis: „airbnb.com“ ir „booking.com“.
„Šias platformas lyginti gana sudėtinga, nes jos buvo sukurtos skirtingiems objektams nuomoti: „Airbnb“ - butams, o „booking.com“ - viešbučiams. Dabar viskas yra labai susipynę. „Airbnb“ yra patogesnis turint vieną ar du butus, kai neprireikia didelio informacijos kiekio sinchronizacijos. Turint daug butų, reikia papildomų įrankių sklandžiam darbui ir jo optimizavimui, tam labiau pritaikytas „booking.com“.
„Expedia“ ir „Hotel Reservation Service“ gerokai atsilieka inovacijomis nuo minėtų platformų, be to, „Expedia“ ima didesnius komisinius mokesčius“, - sakė A.Lukšaitė.
Portalo „Rentu.lt“ įkūrėjas Igor Petrenko teigia, kad jų tikslas - paversti paslaugą papildomu darbo įrankiu, padedančiu pritraukti potencialius klientus ir paversti juos užklausomis tiems vartotojams, kurie jau aktyviai ir daugelį metų dirba su didžiausiomis rezervavimo platformomis, tokiomis kaip jau minėtos „Airbnb“, „Booking.com“ ar kita vartotojo pasirinkta pagrindinė platforma.
Privalumai ir Iššūkiai
Pasak A.Lukšaitės, bene svarbiausias jų veiklos privalumas - preciziškai prižiūrimas butas: „Mažesnis nusidėvėjimas garantuotas, tai pastebime mūsų administruojamuose būstuose. Kai kuriuos jų pradėjome nuomoti ką tik įrengtus ir praėjus pusmečiui ar metams matome, kad nusidėvėjimo požymiai - minimalūs.“
Pašnekovei pritarė ir kitas trumpalaike nuoma Vilniuje užsiimantis verslininkas Vytautas Ulozas: „Pirmasis privalumas - tai mažesnis turto dėvėjimasis (priešingai įsitikinimams). Ilgalaikiai nuomininkai paprastai butu per daug nesirūpina, laiku nepraneša apie mažus gedimus, kurie vėliau gali pavirsti dideliais nuostoliais. Užsiimant trumpalaike nuoma butas kelis kartus per savaitę yra valomas, prižiūrimas, galima laiku pastebėti ir sutvarkyti mažus gedimus. Be to, žmonės nespėja tuose apartamentuose normaliai įsikurti: atvažiuoja su lagaminu, kurio kartais net neišsikrauna, valgo mieste, tad beveik nesinaudoja virtuve ir buitine technika.”
Trumpalaike nuoma užsiimantys verslininkai teigia, kad šis darbas yra įdomus, tačiau atimantis daug laiko. „Be to, tai puikus būdas susipažinti su daugybe įvairių žmonių iš viso pasaulio, parodyti ir pristatyti jiems savo šalį ir išgirsti jų įdomių pasakojimų”, - teigė V.Ulozas.
Agentūros „Superhost“ įkūrėjas Tomas Grižas pritarė: „Užsiimti trumpalaike nuoma yra įdomi ir netgi smagi patirtis. Žinoma, jei turite tam laiko ir skirsite meilės. Įsivaizduokite, sulaukiate skambučio 23 valandą, kad neveikia televizorius arba nėra karšto vandens. Be to, būtina įvertinti, kad trumpalaikę nuomą lemia sezoniškumas.
Jeigu matote, kad laiko užsiimti šia veikla nėra, bet vis tiek norite „paleisti“ butą į trumpalaikės nuomos rinką, galima rinktis tarpininkavimo agentūras, kurios viską padarys už jus, tačiau pastarosioms reikės sumokėti tarpininkavimo mokestį, kuris mažins jūsų gaunamą pelną.“
Mokesčiai ir Teisiniai Aspektai
Nusprendus užsiimti trumpalaike nuoma yra keli su įstatymais susiję dalykai, kuriuos reikia žinoti. Įmonės „Versli Lietuva“ Verslumo departamento direktorius Gytis Morkūnas priminė, kad trumpalaike nuoma galima verstis pasirenkant vieną iš kelių teisinių formų, nuo to priklauso ir valstybei mokami mokesčiai:
„Mokesčių dydis priklauso nuo pasirinktos teisinės formos. Jei pasirenkama veikla pagal individualios veiklos pažymą, reikia mokėti privalomąjį sveikatos draudimą, valstybinį socialinį draudimą ir metų pabaigoje - gyventojų pajamų mokestį, priklausomai nuo metinių pajamų dydžio. Jeigu šia veikla planuojama užsiimti pagal verslo liudijimą, išsiimant jį iš karto sumokama suma, proporcinga laikotarpiui, ir ji priklauso nuo veiklos vietos.
Pavyzdžiui, tais atvejais, kai apartamentai nuomojami trumpam laikui ir nėra papildomai teikiamos paslaugos (maitinimo, valymo), leidimo, higienos paso gauti nereikia ir reikalavimai yra šiek tiek mažesni. Viešbučiuose yra teikiama pusryčių paslauga, todėl jie turi turėti Maisto tvarkymo subjekto patvirtinimo pažymėjimą ir atitikti visas maisto higienos normas. Tačiau kai apartamentuose yra virtuvė, kurioje klientas pats gaminasi maistą, šio pažymėjimo nereikia.“
Svarbu apdrausti turtą nuo nelaimingų atsitikimų. Ši veikla gali būti ir pagrindinė, ir papildoma. Viskas priklauso nuo to, kiek butų turima.
„Butų nuoma - viena pagrindinių mano veiklų. Bet vienareikšmiškai galiu pasakyti, kad nusipirkus pirmą butą iš darbo nepatartina bėgti. Reikėtų turėti bent kelis butus ir išmėginti šią veiklą visais sezonais bent metus, nes vasarą yra didesnė butų paklausa ir mažiau išlaidų, o žiemą mažiau turistų ir didesni komunaliniai mokesčiai“, - aiškino V.Ulozas.
Vis dėlto, jeigu neturite nuosavų butų, yra galimybė juos pernuomoti (t.y. susirasti savininkus, kurie jums apartamentus išnuomos ilgam, o jūs nuomosite per internetines platformas). Be abejo, reikia šeimininkų sutikimo, be to, gaunamas pelnas bus gerokai mažesnis. Tiesa, uždarbis priklauso ir nuo buto vietos bei įrengimo: daugiausia pavyks uždirbti iš buto Senamiestyje. Pavyzdžiui, už naktį trijų miegamųjų bute Senamiestyje gautumėte apie 160 eurų, o tokio buto ilgalaikės nuomos kaina rinkoje yra apie 1000 eurų per mėnesį.
Pagrindinės Taisyklės Nuomojant Būstą
Nuomojant būstą privalu žinoti pagrindines taisykles, kokie patogumai privalo jame būti.
„Internetas yra pats svarbiausias dalykas, kurio reikia klientams. Taip pat būtina nepriekaištinga švara, balta patalynė, karštas vanduo. Iš esmės viskas priklauso nuo kliento: vieniems reikia virtuvės, kitiems jos gali apskritai nebūti. Buto valymas yra dalis apgyvendinimo paslaugos, nes klientą galime įleisti tik į itin švarų butą. Ilgiau apsistojantiems klientams siūlome nemokamą profesionalų buto tvarkymą kartą per mėnesį, jeigu pageidaujama, ir dažniau (už papildomą mokestį). Transportavimo paslaugas užsakome klientui pageidavus“, - akcentavo A.Lukšaitė.
„Reikia pagalvoti apie viską, ko būsimam svečiui gali prireikti: nuo lyginimo lentos iki vyno atidarytuvo. Būtų gerai turėti vaikišką kėdutę ir lovelę, kurią klientui paprašius galėsite atvežti“, - pridūrė T.Grižas. Jis sako, kad nuomojant butą reikia būti lankstiems, nes tik tuomet klientas bus patenkintas, o buto savininkas gaus finansinę grąžą.
V.Ulozas klientų poreikius stengiasi išsiaiškinti per savo asmeninę patirtį: „Jei aš nuvažiuočiau į svetimą šalį, ko labiausiai norėčiau, ką labiausiai įvertinčiau? Galbūt tai rekomendacijos, ką nuveikti mieste, gal galimybė ryte namie išsivirti puodelį kavos. Kelis kartus per metus stengiamės keliauti ir apsistoti per „Airbnb“ kitose šalyse, kad pamatytume, ką įdomaus daro kiti.
Kaip Apmokestinamos Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Nuomos Pajamos?
Nuomojant gyvenamosios paskirties patalpas turite teisę pasirinkti, kaip apmokestinti nuomos pajamas:
- Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis (šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant gyventojams) arba;
- Nuo nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Svarbu: Nuo 2020-07-01 privaloma įsigyti atskirus verslo liudijimus kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui.
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Kaip Susimokėti Mokesčius VMI
VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė teigė, kad gyventojas, norėdamas nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, pavyzdžiui, butą, gali pats pasirinkti, kaip bus apmokestinamos jo nuomos pajamas.
„Galima galima įsigyti verslo liudijimą (VL) „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“, už kurį sumokamas savivaldybių tarybų nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Šis verslo liudijimas tinka tik nuomojant šias patalpas gyventojams, o kiekvienam nuomojamam būstui privaloma įsigyti atskirą VL. Kitas būdas susimokėti mokesčius teikiant nuomos paslaugas yra pateikti metinę pajamų deklaraciją ir nuo praėjusį mokestinį laikotarpį gautų nuomos pajamų sumokėti 15 proc. pajamų mokestį“, - komentavo VMI atstovė.
Gyvenamųjų Patalpų Nuoma
Gyvenamąsias patalpas gyventojui ne verslo tikslais ir individualios veiklos vykdymui nuomoti galima abiem būdais - tiek registruojant individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), tiek jos neregistruojant. Jei gyvenamosios paskirties patalpos nuomojamos juridiniam asmeniui arba gyventojui individualios veiklos vykdymui, mokestį moka nuomininkas, t. y. jis yra mokestį išskaičiuojantis asmuo.
Iš Nuomos Gaunamų Pajamų Apmokestinimas Gyventojų Pajamų Mokesčiu
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU), t. y. 136 334 EUR.
Kai iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis suma viršija 120 VDU, t. y. 136 334 EUR, sumai, viršijančiai minėtą ribą, taikomas 20 proc.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu), mokamas fiksuoto dydžio gyventojų pajamų mokestis.
Svarbu pažymėti, kad fiksuoto dydžio pajamų mokesčiu gali būti apmokestinamos 45 000 EUR per mokestinį laikotarpį neviršijančios nekilnojamojo turto objekto nuomos pajamos. 45 000 EUR sumą per mokestinį laikotarpį viršijančios nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. / 20 proc.
Gyventojų Pajamų Mokesčio Apskaičiavimas, Deklaravimas ir Sumokėjimas
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311 (ankstesniems metams taikoma forma GPM308).
Prievolė „Sodrai“
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu. PSD kas mėnesį mokama įmoka sudaro 38,74 EUR. VSD įmokų tarifas - 8,72 proc. nuo minimaliosios mėnesinės algos (MMA), arba 48,40 EUR. Ši suma, priklausomai nuo dalyvavimo pensijų kaupime įmokos, gali padidėti iki 58,39 EUR arba 65,05 EUR.
Kaip Pasirinkti Nuomininkus?
Nuomininkų paieška yra svarbi, nes nuo to priklauso Jūsų būsto saugumas ir finansinė sėkmė. Kuo daugiau rasite potencialių nuomininkų, tuo turėsite geresnius šansus išsirinkti patikimą nuomininką.
Nuomininkų Paieškos Būdai
- Giminės, draugai ir pažįstami: Nerekomenduojama dėl galimų buitinių problemų ir finansinių nesklandumų.
- Pažįstami bei draugų draugai: Galima rasti per skelbimus socialiniuose tinkluose.
- Nepažįstami asmenys: Lengviausia rasti per skelbimus internetinėje svetainėje (ypatingai didmiesčiuose). Mažuose miesteliuose efektyvūs skelbimai vietiniuose laikraščiuose.
- Brokerio paslaugos: Jeigu neturite laiko pats ieškoti nuomininkų ir aprodyti savo būstą, tuomet nekilnojamo turto brokerio paslauga Jums išties pravers. Kitu atveju, viską siūlyčiau daryti patiems, nes daugelis brokerių tik talpina skelbimus ir aprodo nuomojamas patalpas.
Skelbimo Pateikimas
Pirma, Jūs norite sulaukti tik tų žmonių, kurie yra potencialūs Jūsų klientai. Jūsų tikslas nėra sulaukti kuo daugiau susidomėjusių. Nėra tikslo gaišti laiką su žmonėmis, kurie greičiausiai net nesinuomos. Kad tokių būtų mažiau, Jūs privalote pateikti kuo detalesnę informaciją apie nuomojamą objektą. Būtina pridėti fotografijas, taip skelbimas bus peržiūrėtas daugiau kartų. Jeigu neįdedate nuotraukų, nuomininkas nežino ar verta gaišti laiką važiuojant apžiūrėti objektą, nes tikisi, kad būstas yra pačios prasčiausios būklės.
Nesistenkite apgauti nuomininkų pagrąžindami būsto vaizdelį - Jūs sugaišite ne tik savo, bet ir nuomininko laiką. Nuomininkai nėra kvaili. Jie anksčiau ar vėliau pastabės esamus trūkumus.
Kaina
Kaina, mano nuomone, turėtų būti galutinė ir nederinama. Būtinai tai paminėkite skelbime. Kitaip gi tauta nesupras. Visi bandys nusiderėti eurą kitą. Kodėl kaina turėtų būti galutinė? Dėl paprastos priežasties, jeigu įdėsite didesnę kainą, tuomet mažiau nuomininkų ras jūsų skelbimą, naudodami kainos filtrą.
Jeigu norite išnuomoti patalpas už maksimalią kainą, tuomet prasmingiau iš karto dėkite maksimalią nuomos kainą ir kas kelias dienas ją mažinkite, kol skelbimu susidomės pakankamas žmonių ratas, kad galėtumėte išsirinkti patikimą nuomininką.
Apžiūros Laikas
Skelbime taip pat nurodykite laiką, kada bus objekto apžiūrėjimo valandos. Tokiu atveju nereikės važinėti ir aprodyti būsto kiekvienam atskirai. Kiekvienam nuomininkui paskirkite atskirą laiką.
Asmeniškai rekomenduoju nuolinkus priimti, kas 15 min., nes verčiau kelias minutes palaukti kito nuomininko, nei bandyti bendrauti su dviem nuomininkais vienu metu.
Visų potencialių nuomininkų tikslas, kuo pirmesniems apžiūrėti būstą, kad turėtų geresnius šansus išsinuomoti būstą. Nuraminkite potencialius nuomininkus, kad būsto neišnuomosite anksčiau, nei jį apžiūrės visi norintys.
Pokalbis su Nuomininku
Paklauskite, kur nuomininkas gyveno prieš tai, kur gyveno dar anksčiau, taip susidarysite įspūdį ar nuomininkas dažnai linkęs keisti gyvenamąjį būtą. Kiek žmonių planuoja gyventi būste? Ar nuomininkas ruošiasi gyventi vienas, su draugu/drauge/sutuoktiniu ar planuoja įkelti visą taborą. Ar nuomininkas planuoja laikyti naminius gyvūnus.
Apibendrinant, Jums reikia surasti gerai įsitvirtinusį darbuotoją, gaunantį pastovias ir stabilias pajamas ir kuris be vargo gali padengti nuomos išlaidas. Prieš pasirašant sutartį būtina patikrinti ar nuomininko dokumentai sutampa su deklaruojama asmenybe.
Kitaip tariant, nebijokite paprašyti tapatybės dokumento, nėra čia jokios gėdos. Jūs tikrai nenorite išnuomoti būstą žmogui, kuris turi problemų su greitaisiais kreditais ar nesugeba apmokėti telefono sąskaitos. Kredito istoriją galima patikrinti dviem būdais: mokamai ir nemokamai.
Jėgų nuomininkas atitinka aukščiau išvardintus kriterijus, tuomet Jūs radote tinkamą žmogų.
tags: #airbnb #ideti #apartamentus