Kauno technologijos universiteto (KTU) ekonomistų atlikto tyrimo metu buvo siekiama išsiaiškinti, kaip pasikeitė NT rinkos dalyvių elgsena, kaip kito gyvenamosios paskirties (tyrimo atveju - butų) nuomos kainos bei kokie kriterijai buvo svarbiausi spėjant butų nuomos kainų pasikeitimą ekonomikos šoko, sąlygoto COVID-19 pandemijos, sąlygomis.
Tyrimo laikotarpis - 2020 m. gegužės mėn. - rugpjūčio mėn., kai ekonomika buvo tiesiogiai paveikta karantino ir veiklos apribojimų. Tyrimui pasirinkti du miestai (Vilnius ir Kaunas) bei vienas NT rinkos segmentas - butų kategorija.
Vilnius ir Kaunas labiausiai reprezentuoja tiriamąjį NT rinkos segmentą, nes tarp 7 didžiausių Lietuvos miestų Vilniaus ir Kauno bendrasis butų plotas 2020 m. sudarė 59,88 proc. įregistruoto Lietuvos butų bendrojo ploto. Be to, butai sudaro didžiausią dalį Lietuvos NT rinkos dalies ir susieja didelę dalį namų ūkių, todėl jie yra pakankamai reprezentatyvi imtis siekiant suprasti vykstančius NT pokyčius Lietuvoje.
Dėl vadinamojo vėlavimo efekto aptikti pokyčius komercinės paskirties NT rinkoje, esant ribotam tyrimo periodui, yra sudėtinga. Komercinės patalpos turi ilgalaikius kontraktus, kurių nutraukimas turi griežtas pasekmes, kita vertus, butų nuomos pokyčiai yra labiau jautrūs NT rinkos svyravimams dėl trumpesnio nuomos kontraktų periodų bei bendrojo likvidumo parametrų.
Naudojant „Python“ programavimo kalbą, dirbtinio intelekto pagalba buvo sukurti teksto surinkimo algoritmai ir iš NT portalų tiriamajame laikotarpyje surinkta apie 461354 stebinių arba 26795 skelbimų, susijusių su NT pardavimais ir nuoma Vilniuje bei Kaune. Skelbimai buvo renkami kas mėnesį pagal 14 kriterijų: kaina, kambarių skaičius, kvadratūra, aukštas, aukštų skaičius, statybos metai, atstumas nuo parduotuvės, atstumas iki mokyklos, atstumas iki darželio, pastato tipas, mikrorajonas, šildymo būdas, vakansija, kainos pokytis.
Vakansijos Įtaka NT Kainoms
Moksliniai tyrimai rodo priklausomybę tarp NT kainos sumažėjimo ir NT listingavimo laiko trukmės NT portaluose, kuri mokslinėje literatūroje apibrėžiama kaip vakansija, rašoma KTU pranešime. Stiprią vakansijos įtaką NT kainoms patvirtino ir daugiau mokslinių tyrimų, įrodžiusių, kad būsto pardavėjai su ilgesnėmis vakansijomis patiria derybinės galios sumažėjimą bei potencialių pirkėjų įsitikinimą, kad su parduodamu turtu kažkas yra ne taip. O būsto pardavėjai, kurių pradinė NT kaina skelbimuose drastiškai skyrėsi nuo rinkos vertės, patyrė didžiausią kainų kritimą.
Taigi tokia NT pardavimo strategija, kai pradinė kaina nustatoma didesnė, o vėliau sumažinama - nepasiteisino.
Bendrai vertinant Vilniaus ir Kauno butų nuomos rinką, 2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn. 27 proc. Kaune ir 31 proc. Vilniuje butų nuomos skelbimų atvejų parodė kainos pasikeitimą. Didžiausi kainos sumažėjimo pokyčiai butų nuomos rinkoje tiek Kaune, tiek Vilniuje yra fiksuojami gegužės mėnesį.
Tai sąlygojo vartotojų lūkesčiai, susiję su netikrumu dėl savo pajamų ir ekonomikos stabilumo. Apskaičiuota, kad Vilniuje vienos dienos vakansijos padidėjimas 2020 m. gegužės mėn. būsto nuomos kainą mažino -0,0197 dydžiu. Kiekvieną sekantį mėnesį jo įtaka mažėjo, kol galiausiai 2020 m. rugpjūčio mėnesį jau fiksuojamas dvigubai mažesnis poveikis (apie -0,0172).
Tokia vakansijos įtaka kainoms įvyko todėl, jog 2020 m. gegužės mėnesį vis dar buvo neaišku, ar Lietuva pajėgs susitvarkyti su COVID-19 pasekmėmis. Įvestas karantinas NT rinkos dalyvius baugino, kad jis gali tęstis ilgiau nei metus, todėl tai sąlygojo didesnį vakansijos nuožulnumą gegužės mėnesį. Pagerėjus situacijai ir pasibaigus karantinui, nuomotojai atgavo pasitikėjimą.
Be to, prasidėjus atostogų laikotarpiui, laikinai sugrįžo dalis emigrantų, padidėjo vietinių turistų, kurie dalinai atstatė prarastą paklausą trumpalaikės butų nuomos rinkoje, dėl to kainų pokytis tapo mažesnis.
Apibendrinant Vilniaus butų nuomos rinką, vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 52 kv. m., būsto pastatymo metai - apie 1982 m., nuomojami butai dominavo Senamiestyje ir Naujamiestyje ir sudarė apie 37 proc. visų nuomos skelbimų.
Kauno NT butų nuomos rinkoje 2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn. vakansijos įtaka butų nuomos kainoms buvo neigiama, o 2020 m. gegužės mėnesį vienos dienos vakansijos augimas sumažino nuomos kainą -0,0208 dydžiu. Tuo tarpu rugpjūčio mėnesį fiksuojama mažiausia vakansijos įtaka, kuri sumažėjo du kartus ir sudarė -0,0111.
Lyginant Vilnių ir Kauną, pastebėta panaši tendencija: vakansijos įtaka yra linkusi mažėti nagrinėjamu laikotarpiu su išimtimi Kaune 2020 m. liepos mėnesį, kai įvyko stipri vakansijos koeficiento korekcija. Tyrimai parodė, kad Kaune vidutinė nuomojamo buto kvadratūra buvo apie 48,5 kv. m., nuomos kainos mediana išliko nepakitusi per visus 4 mėnesius ir siekė apie 350 eurų, labiausiai paplitę skelbimai buvo Kauno centre, būsto pastatymo metai apie 1981 m.
Vilniaus ir Kauno mikrorajonų poligoninis žemėlapis sudarytas pagal 4 mėnesių (2020 m. gegužės - rugpjūčio mėn.) vakansijų vidurkį.
Suskirsčius butų nuomos vakansijas pagal keturių mėnesių vidurkį, buvo sudarytas Vilniaus ir Kauno mikrorajonų poligoninis žemėlapis, kuriame akivaizdžiai matosi vakansijų koncentracija tiriamuoju laikotarpiu. Dėl išaugusio pandemijos pavojaus tikėtasi, jog Senamiestyje ir Naujamiestyje bus didžiausios vakansijos, kadangi žmonės turėtų vengti aktyviausių miesto zonų. Deja, ši hipotezė tik iš dalies pasiteisino.
Vilniaus nuomos žemėlapis rodo, kad didžiausios keturių mėnesių vidutinės vakansijos užfiksuotos Markučių, Rasos ir Užupio mikrorajonuose su atitinkamai 43, 34, 28 dienomis. Senamiestis liko ketvirtas pagal vakansijos dydį, o Naujamiestis - penkioliktas. Kauno mieste didžiausios vakansijos aptiktos Sargėnuose, Vytėnuose bei Petrašiūnuose su atitinkamai 73, 45, ir 35 dienomis. Centras tiek Kaune, tiek Vilniuje vakansijų lygiu buvo panašūs - apie 23-26 dienos. Tai rodo, kad vakansijos nėra didžiausios miesto centruose. Net ir pandemijos laikotarpiu mažiau patrauklūs nuomai buvo mikrorajonai, esantys toliau nuo miesto centro.
Dirbtinis Intelektas Prognozuojant Kainų Pokyčius
Sudarius mašininio mokymosi algoritmus bei naudojant SHAP (angl. Shapley Additive exPlanations) verčių metodą, paaiškinantį mašininio mokymosi algoritmo išvestį, buvo sukurtas prognostinis modelis, kuris prioretizavo keturiolikos būsto kriterijų eilę, siekiant įvertinti būsto nuomos kainos pokytį bei kainos kritimo tikimybę, esant ekonomikos šokui.
Gauti rezultatai parodė dominuojantį vakansijos poveikį buto nuomos kainos pasikeitimui. Kuo didesnė vakansija, tuo labiau tikėtina, kad kainos pokytis įvyks. Tokie kriterijai kaip atstumas iki darželio, mokyklos ar parduotuvės nebuvo patys svarbiausi lemiant būsto kainos kritimą ir jų interpretacija nėra vienareikšmiška. Kaune trumpesni atstumai iki mokyklos ar darželio nežymiai mažino kainos kritimo šansus, tuo tarpu Vilniuje atstumas iki darželio turėjo nevienareikšmišką įtaką.
Tiek Kaune, tiek Vilniuje butai su mažesniu kambarių skaičiumi turėjo didesnius šansus kainos kritimui atsirasti. Tai siejama su Kauno ir Vilniaus trumpalaikės nuomos rinka, kurioje dominuoja mažesni butai (1-2 kambarių) arba loftinio stiliaus gyvenamasis plotas. Prasidėjus COVID-19 pandemijai bei įvedus karantiną, sumažėjo užsienio turistų srautai, be to, didesni butai labiau orientuoti į ilgalaikę nuomą ir mažesnę pasiūlą, tikimybė jų kainai mažėti yra mažesnė.
Įdomu tai, kad naujos statybos butai Kaune nežymiai mažino kainų kritimo šansus, o Vilniuje atvirkščiai - didino. Tai siejama su netolygiu naujos statybos butų pasiskirstymu: Kaune naujos statybos butų dar vis trūksta, tuo tarpu Vilniuje fiksuojamas sąlyginis perteklius. Be to, turto vystytojų nuomone, Vilniuje net trečdalis butų yra perkami nuomai.
Iš mikrorajonų perspektyvos, Kauno Naujamiestis labiausiai didino šansus buto kainai kristi, o Vilniuje - Senamiestis. Tai vėlgi galima sieti su gana didele būstų koncentracija nuomai.
Paprastai aukštesnę būsto kainą galima sieti su didesne prabanga ir geresniu įrengimu. Pandemijos įtaka tokio tipo butams tiek Vilniuje, tiek Kaune buvo minimali ir pasižymėjo mažesniais šansais kainai kristi. Tuo tarpu didžiausia konkurencija liko tarp vidutinės ir žemos kokybės įrengimo butų, kuri dar labiau paaštrėjo padidėjus butų pasiūlai ir iš šalies išvykus daliai užsienio studentų bei užsienio kompanijų darbuotojų.
Naudojant inovatyvius mašininius algoritmus yra įmanoma ganėtinai tiksliai nustatyti net gatvę ar namo numerį, kuris labiausiai bus paveiktas ekonomikos šoko bei detalizuoti šimtus kitų parametrų, dėl kurių būstas staigiai nuvertėja. Tokių modelių pagalba galima šalies vyriausybėms ir valdžios atstovams padėti geriau numatyti NT rinkos situaciją bei išskirti socialiai pažeidžiamus miestų mikrorajonus.
NT pirkėjams ir vystytojams prognostiniai modeliai gali padėti tiksliau identifikuoti būsimus būsto kainų pokyčius bei įvertinti NT paklausą bei su ja susijusią naujų statybų riziką. Straipsnis parengtas remiantis projekto rezultatais, kuriam finansavimą skyrė Lietuvos mokslo taryba (LMTLT), sutarties Nr. S-COV-20-9.
Neleido Išiminėti Skelbimų - Pirkėjai Sutaupė
Masačiusetso valstijoje (JAV) 2006 m. buvo nuspręsta priimti įstatymą, kuris draudė būsto pardavėjams išimti ir pakartotinai įkelti būsto skelbimo į NT portalus. Pardavėjams tapo sudėtinga nuslėpti, kiek dienų yra pardavinėjamas būstas. Pakartotinai įkėlus skelbimą apie parduodamą tą patį būstą, anuliuodavosi skelbimo pasirodymo diena ir pirkėjams atrodė, jog skelbimas yra naujas, kai iš tikrųjų būstas buvo pardavinėjamas kur kas ilgesnį laikotarpį.
Ištyrus tokio naujo įstatymo poveikį galutinei būsto pardavimo kainai buvo nustatyta, kad dėl padidėjusio skaidrumo registruotų NT sandorių faktinė kaina buvo mažesnė apytiksliai 16 tūkst. dolerių.
Kas lemia akcijų kainų pokyčius ir kaip juos prognozuoti
Ar NT Rinkos Rodikliai Visada Atspindi Ekonominę Krizę?
Tie, kas susidūrė su NT rinka puikiai supranta, jog NT nėra itin likvidus turtas ir į bendrus rinkos įvykius vėluoja koreguoti savo kainas, kol akcijų kainos dažniausiai akimirksniu smunka žemyn. To priežastis yra specifinė NT rinkos dalyvių elgsena, t.y. namų ūkiai geriau atsidės paskolos mokėjimo terminus negu iš karto išsiparduos savo turtą, tuo tarpu NT vystymo bendrovės bandys įšaldyti naujų projektų vystymą.
Dėl šių priežasčių tarp bendrų ekonominių įvykių ir tikrųjų pasekmių NT rinkai egzistuoja vadinamas laiko tarpas (statistikai jį vadina „laiko lagu“), kuris trunka nuo kelių mėnesių iki kelių metų todėl pasikliauti momentine statistika bandant suprasti kas dedasi NT rinkoje tampa sudėtinga. Vis dar esantys teigiami rodikliai dažnai būna tik inercijos pasekmė, o reali situacija kur kas blogesnė.
Kodėl Visada Svarbu Apžvelgti JAV NT Rinką?
2007-2008 metų patirtis rodo, jog krizei prasidėjus, JAV labai greitai gali pasiekti ir Lietuvą. Taip yra todėl, jog JAV sudaro net 23,89 proc. viso pasaulio BVP (Pasaulio banko duomenys, 2018) ir bet koks ekonomikos sektorių sutrikimas persiduoda globaliai. Šiuo metu JAV NT rinka turi didžiulius iššūkius.
Visų pirma, Kinijos piliečiai 2018 metais sudarė net 25 proc. visų užsienio investicijų, perkant gyvenamąjį turtą. Prezidentui Donaldui Trumpui eskaluojant muitų karą, ši dalis pradėjo smukti ir NT vystymo bendrovės turi susitaikyti su sumažėjusia paklausa. Išaugęs nedarbo lygis priverčia amerikiečius masiškai atsidėti paskolų mokėjimus.
Vien tik JAV Mičigano valstijoje daugiau kaip 1,2 milijono žmonių šiuo metu yra bedarbiai, o tai atspindi 25 proc. nedarbo lygį šioje valstijoje. JAV per 2020 m. balandžio mėnesį daugiau kaip 30 milijonų amerikiečių pateikė vadinamąsias bedarbių paraiškas, kas reiškia, kad jie neteko darbo.
JAV bedarbių paraiškų skaičius 2020 m. vasario 9 d. - balandžio 25 d. , šaltinis: JAV darbo departamentas (2020).
„Black Knight“ bendrovės duomenimis, 2020 m. gegužės 1 d. JAV atidėta net 3,8 milijonai būsto paskolų, kas sudaro 7,3 proc. visų JAV būsto paskolų ir apimtimi siekia net 841 milijardų dolerių. Remiantis kompanijos „Realtor“ duomenis, kurios internetiniame portale skelbiamas perkamas ir parduodamas NT, bendro NT skaičius skelbimuose JAV 2020 m. balandžio mėnesį sumažėjo 47 procentais, kas rodo įsivyraujantį sąstingį NT rinkoje.
Iš dalies tokį rezultatą galima paaiškinti pakitusia vartotojų elgsena: vieni bijo, jog svetimi žmonės gali apkrėsti virusu, kiti tiesiog supranta, jog parduoti laikas yra blogas, jeigu bandoma uždirbti iš kainos prieaugio. NT skelbimo terminai JAV iki kliento suradimo taip pat išaugo iki 66 dienų, net 85 proc. NT brokerių pažymi, jog susidomėjimas apartamentais ar butais smarkiai sumažėjo.
Rekordiškai žemos palūkanų normos, kurios 30 metų paskoloms siekia 3,23 proc., tikėtina, turės mažą įtaką NT rinkos atsigavimui, kadangi bankai sunkina paskolų išdavimo tvarką ir kelia reikalavimus. Kreditavimo problemos persekiojančios nuo 2007-2008 metų JAV niekada nebuvo išspręstos.
Įvykus finansinei krizei, 8,7 milijonams JAV namų ūkių dėl nemokumo ir darbo praradimo buvo modifikuoti paskolų grąžinimo terminai. Tyrimai rodo, kad iš 3 milijonų tirtų modifikuotų paskolų net 57 proc. namų ūkių iki 2013 metų galiausiai tapo nemokūs.
„Amherst Securities Group“ kompanijos tyrimai parodė, jog net 40 proc. paskolų turėtojų tapo nemokūs, kuriems paskolų modifikacijos atliktos po 2011 m., o JAV federalinio komiteto tyrimas parodė, jog modifikacijos tarp 2008-2010 metais turėjo nuo 60-90 proc. nemokių klientų atvejų. Kompanija „BlackBox“ teigia, jog yra apie 819 milijardų paskolų, kurios vis dar tempiamos nuo 2007 metų laikų ir po paskolos grąžinimo korekcijos per pirmus metus daugiau kaip 40 proc. paskolų klientų tampa nemokiais.
Šiuo metu esantys paskolų turėtojai JAV ir toliau yra sunkiai valdomoje situacijoje.
Kairėje pusėje: procentas JAV namų ūkių, kurie naudoja būsto paskolas nepagrindiniam gyvenamajam būstui pirkti; dešinėje pusėje: po paskolos terminų korekcijos procentas JAV namų ūkių, kurie po 6 ar 12 mėn. tampa nemokūs. Šaltiniai: ATTOM (2020), Federalinė būsto finansavimo agentūra (2020).
Iš spekuliacijos perspektyvos matome panašią situaciją, kokia buvo ir 2007 metais. Remiantis Federalinio Rezervo banko duomenimis, per spekuliacijos įkarštį 2006-2007 metais net 40 proc. visų naujų išduotų paskolų atiteko namų ūkiams, kurie pirko turto ne savo gyvenimo reikmėms, bet nuomai. Pasak ATOM DATA bendrovės, 2019 metais daugiau kaip 35,8 proc. pirko būstą negyvenimo reikmėms, bet nuomai arba spekuliacijai. Palanku tik tai, jog JAV dėl makroprudencinės politikos griežtumo pirkėjai turėjo daryti didesnį pradinį įnašą nei 2006-2007 metais.
Didžioji dalis problemų dėl bankrutavusių paskolų buvo užglaistyta Federalinio Rezervų banko pinigų injekcijos veiksmais, todėl visais neseniai paskelbtas 4,4 trilijonų dolerių naujas skolinimasis, kuris yra didesnis negu per pastaruosius penkis metus, turės tiksliai užglaistyti iškilusias problemas. Kitu atveju, neteisinga pinigų injekcija gali sukelti infliacijos padarinių.
Kokia Situacija Lietuvos NT Rinkoje?
NT rinkos svyravimai iš JAV gali greitai persiduoti ir į Lietuvą. Remiantis „Ober-Haus“ duomenis, 2020 m. kovo mėn. Lietuvoje jau yra fiksuojamas NT kainų augimo lėtėjimas. Palyginti su JAV, Lietuva dar nėra pasiekusi prieškrizinio 2007 metų kainų lygio (apytiksliai trūksta 22 proc.), tačiau NT agentūros ir vystytojai patiria drąstišką sandorių skaičiaus sumažėjimą, kadangi vartotojų pasitikėjimo lygis yra smukęs ir prisiimti naują 25 metų būsto paskolos įsipareigojimą šiuo metu yra drąsus žingsnis.
Jau dabar smarkiai nukentėjo trumpalaikės nuomos apartamentų savininkai, kurių tikslinis klientas buvo užsienio piliečiai. Atsiradus keliavimo apribojimams, trumpalaikės nuomos savininkai prarado beveik visus pinigų srautus. Tai jiems iškėlė dilemą: reikia pasitenkinti sumažėjusia grąža arba konvertuoti esamus apartamentus į ilgalaikės nuomos kryptį. Jeigu pandemijos sukelta krizė užsitęs, pastarasis žingsnis taps neišvengiamu ir dėl padidėjusios pasiūlos, nuomos kainos būstui gali nukristi.
Tačiau reikia nepamiršti, jog pajamų praradimas iš užsienio nuomininkų galiausiai turės ir neigiamas pasekmes Lietuvos BVP augimui. Sprendžiant iš užsienio investuotojų ir politikų replikų skrydžių srautų atsigavimo scenarijus yra sudėtingas.
Investuotojas W. Bufetas likvidavo savo skrydžių bendrovių holdingus, kurie sudarė 6,5 milijardų dolerių. W. Bufetas nesitiki visapusiško turizmo ir tarptautinių skrydžių atsigavimo netgi 3-4 metų laikotarpiu. Visai neseniai, 2020 m. gegužės 4 d., Vokietija atmetė Austrijos pasiūlymą laisvam žmonių judėjimui dėl baimės, jog infekcijų skaičius gali atsinaujinti, todėl turizmo sektorius vis dar lieka užstrigęs.
Lietuvoje taip pat pradedami jausti pirmieji kreditų atidėjimai. Bendra atidėtų paskolų suma jau siekia 1 mlrd. Lietuvoje. Lietuvos banko duomenimis, bendra paskolų vertė jau 2017 metais buvo pasiekusi prieškrizinį lygį.
Kairėje pusėje: išduotų paskolų vertė Lietuvoje 2005 - 2020 m. I ketv.; dešinėje pusėje: JAV ir Lietuvos būstų kainų indeksų dinamika 1994 m. sausio mėn. - 2020 m. kovo mėn. Duomenys: „Ober_Haus“ (2020); JAV Federalinė Rezervų sistema (2020); Lietuvos Bankas(2020).
Tačiau verta paminėti, jog situacija dėkingesnė tuo, jog vidutinės būsto paskolų palūkanos palyginus su prieš kriziniu laikotarpiu yra mažesnės ir siekia 2,31 proc. Bankai per pastaruosius metus taip pat atsakingiau vertino klientų paraiškas būstui įsigyti, todėl išduoti kreditai yra geresnėje būklėje negu 2007-2008 metų laikotarpiu. Tokios sąlygos gali kiek sušvelninti NT rinkos drastiškus pokyčius.
Dr. Vaida Pilinkienė, KTU Ekonomikos ir verslo fakulteto (EVF) profesorė, ekonomikos krypties studijų programos vadovė, Andrius Grybauskas, KTU EVF doktorantas.
Pastaraisiais metais nekilnojamasis turtas išgyvena aukso amžių: būsto kainos kyla, pasiūla vis didėja. 2020 m. KTU mokslininkai Vaida Pilinkienė, Alina Stundžienė, Evaldas Stankevičius, Andrius Grybauskas parengė mokslo studiją „Nekilnojamojo turto rinkos pokyčiai ekonomikos šoko kontekste: Lietuvos atvejis“, kurioje siekiama įvertinti Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos pokyčius ekonomikos šoko kontekste.
Ekonomikai patyrus šoką, būtina kuo greičiau reaguoti į pokyčius ir priimti teisingus sprendimus. Kaip 2020 m. įvykęs ekonomikos šokas paveikė šalies ekonomiką ir nekilnojamojo turto rinką?
Šaltiniai
- KTU informacija
- Ober-Haus
- Lietuvos Bankas
- JAV darbo departamentas
- JAV Federalinė Rezervų sistema
tags: #andrius #grybauskas #nekilnojamas #turtas