Augant nekilnojamojo turto kainoms, daugėja pardavėjo iniciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau. Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Pirkėjo Gynybos Būdai Nutraukus Preliminariąją Sutartį
Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas, priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis. Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz., tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas).
Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko. Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą.
Būsimo Gyvenamojo Namo ar Buto Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą. Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Rekomendacijos Pirkėjams
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus.
Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Į ką atkreipti dėmesį perkant ir parduodant būstą
Konstitucinio Teismo Nutarimas Dėl Nuomininkų Teisių
Konstitucinis Teismas (KT) paskelbė, kad įstatymo pataisos, leidžiančios nuomininkams privatizuoti butus grąžintinuose namuose, prieštarauja Konstitucijai. Teismas pažymėjo, kad valstybė nuomininkų aprūpinimo gyvenamosiomis patalpomis problemos negali spręsti grąžintinų ar jau grąžintų gyvenamųjų namų (jų dalių, butų) savininkų sąskaita.
KT konstatavo, kad piliečių teisė įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygomis atkurti pažeistas nuosavybės teises sugrąžinant natūra gyvenamuosius namus kyla iš nuosavybės teisės, kuri yra prigimtinė, konstitucinio nuosavybės teisės apsaugos principo bei Seimo priimtų restitucijos įstatymų.
"Priėmusi sprendimą atkurti nuosavybės teises, valstybė privalo laikytis prisiimtų įsipareigojimų ir sudaryti sąlygas tam, kad ši piliečių teisė būtų realiai įgyvendinta", - sakoma Konstitucinio Teismo nutarime.
KT pažymėjo, kad restitucijos procese tarp valstybės ir savininkų susiklostė tokie santykiai, kai savininkai įgijo teisę įstatymo nustatytomis sąlygomis ir tvarka atkurti nuosavybės teises į išlikusius gyvenamuosius namus grąžinant juos natūra, o jei nėra tokios galimybės - gauti kompensaciją.
Kartu Teismas akcentavo, kad vien nustatyti valstybės garantijas nuomininkams nepakanka - įstatymai, kuriais valstybė nustato garantijas nuomininkams, turi būti paremti materialiniais ir finansiniais ištekliais.
KT nuomone, priešingu atveju įstatymai tampa neveiksmingi, jais negalima pasinaudoti. Taip pakertamas asmens pasitikėjimas valstybe ir teise, sudaromos prielaidos pažeisti žmogaus teises, konstitucinį teisinės valstybės principą, nepaisyti Konstitucijoje įtvirtinto atviros, teisingos, darnios pilietinės visuomenės imperatyvo.
Teismas nagrinėjo Seimo narių grupės kreipimąsi, ar pernai spalį parlamento daugumos priimtos Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo pataisos neprieštarauja Konstitucijai.
tags: #apsirupinimo #patalpomis #teismas