Nuo 2024 m. sausio Lietuvoje įsigaliojo nauji reikalavimai, susiję su gyvenamųjų patalpų įsigijimu. Gyvenamąsias patalpas bus galima įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie reikalavimai keliami butams, norint priduoti pastatą, ir į ką svarbu atkreipti dėmesį perkant būstą.
Nauji Reikalavimai Daugiabučiams Nuo 2024 Metų
Nuo 2024 m. pradžios nekilnojamojo turto (NT) vystytojai naujos statybos butus galės parduoti tik pačius daugiabučius užbaigę 100 proc. Tai numatyta Lietuvos Respublikos Seimo 2023 m. gruodį patikslintuose Statybos, Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros bei Architektūros įstatymuose.
Naujasis reikalavimas bus taikomas tik tiems daugiabučiams (3 ir daugiau butų), kuriems statybos leidimas išduotas jau prasidėjus 2024 metams. 100 proc. baigtumo reikalavimas individualiems gyvenamiesiems namams, kotedžams ir pan. nebus taikomas.
Kas Laikoma 100 Proc. Baigtumu?
100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygmenyje.Norėdamas gauti statybą leidžiantį dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai. Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.
Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte. Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.
Minimalūs Reikalavimai Daugiabučių Vidaus Apdailai
Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie:
- Įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris.
- Patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą, atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai.
- Turi būti įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.
Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.
Kaip Keisis Naujos Statybos Butų Pardavimas?
Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas - gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui - taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą.
Tokios pat nuostatos taikomos rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims.
Preliminarioji nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartis neužtikrina jos įvykdymo, nes objekto, dėl kurio susitariama, dar nėra. Pasitaiko atveju, kai projekto nebaigęs vystytojas bankrutuoja ar atsisako perleisti turtą pirkėjui jau sumokėjus taip vadinamus rezervacijos mokesčius. Arba nevykdo savo įsipareigojimų, ir dalis vystomo kvartalo namų kelerius metus apgyvendinti, nors neturi su miesto tinklais sujungto vandentiekio ir nuotekų sistemų. Todėl prieš priimant šį sprendimą reikėtų atsakingai pasverti rizikas.
Svarbūs Aspektai Perkantiems Būstą
Perkant dar nepastatytą būstą, dažnai pasirašomos dvi sutartys - rezervacijos sutartis ir preliminarioji sutartis. Rezervacijos sutartis - tai susitarimas su pardavėju tam tikrą laiką, kol susitarsite dėl esminių preliminariosios sutarties sąlygų, nesiūlyti jums patikusio būsto kitiems. Preliminarioji sutartis - susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje.
Statybos Leidimas ir Plėtotojo Patikimumas
Pirkdami būstą iš brėžinių pirmiausia išsiaiškinkite, ar statiniui išduotas statybos leidimas. Taip žinosite, ar jums pateiktas konkretaus būsto projektas dar gali iš esmės pasikeisti. Antras dalykas, kurį turite patikrinti, - ar plėtotojas turi nuosavybės teises į tą žemės sklypą, kuriame ketina statyti statinį. Būtent plėtotojo patikimumo įvertinimas yra trečias svarbus dalykas, kurį turi patikrinti pirkėjas dar iki sudarydamas sandorį.
Rekomenduotina patikrinti, ar plėtotojas yra NT rinkos naujokas ar senbuvis, turintis pakankamai patirties, ar jam neiškelta nemokumo byla, ar jam nepritaikyti apribojimai (areštai), ar nėra teisminių ginčų, kuriuose plėtotojas dalyvauja kaip atsakovas. Tai svarbūs kriterijai sprendžiant, ar plėtotojas patikimas ir savo įsipareigojimus įvykdys.
Preliminarioji Sutartis ir Esminės Sąlygos
Labai svarbu pirkėjui pačiam išsigryninti, kokios būsto, kurį ketinate pirkti, ypatybės ir kitos sąlygos jums yra esminės ir turi būti įvykdytos, kad kai būstas bus pastatytas, pirktumėte jį už sutartą kainą, ir kas nutiks, jeigu tų sąlygų plėtotojas neįvykdys. Preliminariojoje sutartyje visa tai bei kitos jums esminės sąlygos, kurias privalo įvykdyti plėtotojas, turi būti nurodytos ir detalizuotos.
Namo Pridavimo Procedūra
Namo pridavimas - teisės aktais reglamentuota procedūra, įtvirtinanti galutinį pastato statybos užbaigimą ir leidžianti nustatyti, ar statinys atitinka būtinuosius statyboms keliamus reikalavimus. Namo pridavimas privalo būti vykdomas vadovaujantis Statybos techniniu reglamentu STR 1.05.01:2017.
Pirma vieta, į kurią reikia kreiptis - Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (VTPSI). Informacinėje sistemoje infostatyba.lt reikia užpildyti reikiamų dokumentų formas ir pateikti reikalingus statybos dokumentus, kuriuos numato jau minėtas Statybos techninis reglamentas.
Po kreipimosi į VTPSI reikia laukti, kol ši išduos statybos užbaigimo aktą. Daugiausiai trukdžių gali kilti tada, kai tikrinama, ar namas atitinka jam keliamus reikalavimus.
Dokumentai Reikalingi Namo Pridavimui
Norint geresnės namo pridavimo kainos, rekomenduojama susitvarkyti ir turėti šiuos būtinuosius dokumentus:
- Prašymą gauti statybos užbaigimo aktą.
- Statinio projektą.
- Statybą leidžiantį dokumentą.
- Pažymą, įrodančią, kad statinio projektas, pagal kurį buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas, nebuvo keičiamas.
Jeigu statinio projektas buvo keistas, tuomet reikia gauti statytojo pažymą apie statinio projekto pakeitimus. Tai tėra išvardyti būtiniausi dokumentai, reikalingi namo pridavimui. Gali būti, jog bus paprašyta ir kitų, papildomų dokumentų.
Naudingos Nuorodos ir Informacija
Jeigu pirkėjui svarbu kaimynystė ar kad priešais jo būstą tame pačiame žemės sklype nebūtų statomi kiti statiniai ar įrengta, tarkim, vaikų žaidimo aikštelė, iš kurios nuolat gali sklisti triukšmas, iki sudarydamas preliminariąją sutartį pirkėjas turėtų pardavėjui aiškiai išdėstyti, kokios aplinkybės jam yra esminės - dėl kurių jis nepirktų to konkretaus būsto arba nemokėtų prašomos kainos.
Taip pat galima pasinaudoti informacija, esančia puslapyje www.citify.eu arba viešuose registruose.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Žemiau pateikiami dažniausiai užduodami klausimai, susiję su namo pridavimu ir reikalavimais:
- Kokie darbai name turi būti atlikti norint priduoti jo 100 proc. baigtumą?
- Ar galima dvibučiame name priduoti tik vieną butą?
- Kokie dokumentai reikalingi norint priduoti namą?
- Ar reikalinga vidaus apdaila priduodant namą?
Atsakymai į šiuos ir kitus klausimus gali būti rasti Statybos techniniame reglamente STR 1.05.01:2017.
Avansas - Į Depozitą
Siūlyčiau perkant būstą iš brėžinių nemokėti didelių avansų, nes yra rizika, kad nutraukus sutartį tų pinigų greitai arba iš viso neatgausite. Paprastai į preliminariąją sutartį įrašoma, kad jei sutartis nutraukiama dėl pirkėjo kaltės, avansas negrąžinamas, todėl mokėti avansą reikia labai atsargiai.
Jeigu kils ginčų, dėl kieno kaltės sutartis nutraukiama, bus remiamasi preliminariojoje sutartyje numatytais kriterijais.
| Reikalavimas | Aprašymas |
|---|---|
| Statybos leidimas | Būtinas norint pradėti statybas |
| Plėtotojo patikimumas | Svarbu patikrinti įmonės istoriją ir patirtį |
| Preliminarioji sutartis | Turi būti aiškiai apibrėžtos visos sąlygos ir kriterijai |
| 100% baigtumas | Nuo 2024 m. daugiabučiai turi būti pilnai užbaigti |