Klausimas, ar nuomininkas privalo mokėti už bendro naudojimo patalpų remontą, yra dažnas ginčų objektas tarp nuomininkų ir nuomotojų. Būsto nuoma išlieka viena populiariausių alternatyvų nuosavybei, tačiau kartu su aktyvia rinka daugėja ir ginčų tarp nuomininkų, savininkų bei tarpininkų.
Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas apibrėžia nuomininko atsakomybę, kokie įstatymai tai reglamentuoja ir kaip išvengti nesusipratimų.
Nuomininko atsakomybės apibrėžimas
Dažniausiai būsto savininkas atsakingas už kaupimo lėšas (remonto ir atnaujinimo fondą) bei šilumos punkto ar kitų techninių įrenginių priežiūrą, nebent sutartyje būtų nurodyta kitaip. Nuomininko atsakomybės apibrėžiamos nuomos sutartyje. Nuomininkas paprastai moka tik už komunalines paslaugas, kurių reikia kasdieniniam būsto naudojimui (pvz., elektra, vanduo, šildymas pagal skaitliuką).
Jei sutartis numato kitus įsipareigojimus, būtina tai atidžiai peržiūrėti ir tartis su savininku dėl konkrečių sąlygų. Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartyse praktikoje sutarties šalys gali susitarti labai įvairiai, todėl reikia vertinti nuomos sutarties sąlygas, t. y. kas konkrečiai jose susitarta. Jeigu nebuvo susitarta, tuomet nuomotojas privalo užtikrinti tinkamą gyvenamojo namo, kuriame yra išnuomota gyvenamoji patalpa, naudojimą, teikti nuomininkui už mokestį sutartyje numatytas būtinas komunalines paslaugas arba užtikrinti jų teikimą, užtikrinti daugiabučio namo bendro turto ir komunalinių paslaugų teikimo įrangos, esančios name, remontą.
Kas yra komunalinės paslaugos?
Manytina, kad visos Jūsų išvardytos paslaugos būtų priskirtinos komunalinėms paslaugoms, išskyrus tokios įrangos remontą. Mes ir paaiškinome, kad įrangos remontas nepateks į komunalines paslaugas. Jūs tik išplėtėte mintį ir detaliau paaiškinote, kad kaupiamosios lėšos priskirtinos remonto išlaidoms, kurias dengia būsto savininkas.
Prieš pasirašant sutartį verta iš anksto sutarti, kokius komunalinius mokesčius apmoka nuomininkas, ir aiškiai įrašyti tai dokumente. Jei to nepadarysite, ginčų neišvengsite - o kai kuriems studentams ar jauniems žmonėms papildomos 150 ar 200 eurų išlaidos tampa nepakeliama našta.
Įstatyminė bazė
Lietuvos Respublikos Vyriausybė 2015 m. balandžio 15 d. priėmė nutarimą Nr., kuriame numatyta, kad kaupiamosios lėšos - tai gyventojų sutaupyti (sukaupti) pinigai planuojamiems namo atnaujinimo (remonto) darbams. Vyriausybės nutarimas yra tik įstatymų lydimasis aktas, kuris privalo atitikti įstatymą ir, juo labiau, kodifikuotą įstatymą.
Vadovaujantis LR Civiliniu kodekso 4.82 straipsniu, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Šio straipsnio 3 dalyje akcentuojama butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai, stogeliai, išorės durys, išoriniai laiptai), tarpaukštinių laiptų konstrukcijos, nuožulnos). Balkonai yra priskiriami bendrajai namo inžinerinei konstrukcijai, už kurios remonto darbus turi mokėti visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pagal turimą plotą.
Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir (bendrų patalpų) radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus). Vandentiekio stovai, nuotekų stovai yra bendra inžinerinė sistema, už kurios remonto darbus turi mokėti visi daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai pagal turimą plotą.
Kapitalinis remontas, vamzdžių keitimas ar konstrukcijų tvarkymas - savininko atsakomybė.
Dažniausios situacijos ir jų sprendimo būdai
Žemiau pateikiamos dažniausios situacijos, susijusios su remonto darbais ir mokesčiais, už kuriuos gali tekti mokėti nuomininkams:
| Situacija | Atsakingas asmuo |
|---|---|
| Smulkūs remonto darbai | Visi gyventojai |
| Balkonų remontas (išorinės konstrukcijos) | Visi daugiabučio gyventojai |
| Vamzdynų remontas (nuotekų tinklai) | Visi daugiabučio gyventojai |
| Kapitalinis remontas | Būsto savininkas |
Smulkūs remonto darbai
Visos išlaidos už smulkius remonto darbus moka visi gyventojai. Už ką turi susimokėti visi daugiabučio gyventojai, o kas yra individualus butų savininkų reikalas, atskirti nėra lengva. Kartais tam, kad gyventojų ginčai būtų išaiškinti, kreipiamasi net į teisininkus.
Balkonų remontas
Balkonų išorinės konstrukcijos - balkono pagrindas ir turėklai. Tačiau į kovo mėn. sąskaitą įtrauktas mokestis už papildomus darbus (kovo mėn. - balkono plokštės betonavimas, laštakių montavimas, turėklų virinimas, dažymas, atraminės tvorelės montavimas specialiosios technikos.
Vamzdynų remontas
Nuotekų tinklai nuo patalpų nuotekų tinklų įsijungimo į stovo trišakį iki pirmo nuotekų šulinio už pastato sienos. Tačiau į sausio mėn. sąskaitą įtrauktas mokestis už papildomus darbus (Sausio mėn. palei 67-70-73-76 butus, iš rūsio iki 4a. pakeisti nuotekų, šalto, karšto ir cirkuliac. vandens stovai, pajungti gyvatukai, nuimti WC klozetai ir pastatyti atgal, kapotos 4 angos betono perdangose ir 4 užtaisytos. Rūsyje pakeisti 3 drenažo ventiliai. Pravalytas ir praplautas nuotekų vamzdynas rūsyje.
Kapitalinis remontas
Pirmiausia, aš bent jau negirdėjau, kad gyventojai būtų apskritai apklausti, ar sutinka, kad jų laiptinėje būtų daromi tokie kapitaliniai remonto darbai. Antra, verslininkai remontuoja butą, jį perstato, parduos arba nuomos ir gaus pelną, o mes iš kaupiamųjų lėšų mokame už jame atliktus darbus? Ar tikrai tokiais atvejais turime mokėti? Kas per verslininkų įžūlumas?
Kaip išvengti ginčų
Svarbu sutartyje numatyti aiškias ir suprantamas sąlygas, vengiant skirtingo jų interpretavimo ar galimo vienos iš šalių piktnaudžiavimo. Sutarties turinio aiškumas ir sąlygų išsamumas perspektyvoje padeda išvengti ginčų, nesusipratimų ir nuostolių.
Jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.
Advokatų kontoros „CEE Attorneys“ vyresnioji teisininkė Lina Liogė TV3 laidoje „Dienos pjūvis“ pabrėžė, kad net ir paprasta nuomos sutartis turi būti parengta atsakingai. Jei būstas nuomojamas trumpiau nei metams, susitarimą galima sudaryti žodžiu, tačiau ilgesniam laikotarpiui būtina rašytinė forma. Anot teisininkės, visada verta patikrinti, kam tiksliai mokamas užstatas - pinigus derėtų perduoti tik tikrajam būsto savininkui, ne tarpininkui ar pažįstamam, kuris „tvarko reikalus“.
Kitas žingsnis, dažnai pamirštamas, - sutarties registravimas Registrų centre. Tai ypač aktualu, jei butas turi kelis savininkus ar yra galimybė, kad nuomotojas jį parduos.
Svarbiausi patarimai nuomininkams
- Atidžiai skaitykite nuomos sutartį: Prieš pasirašant sutartį, atidžiai perskaitykite visas sąlygas ir įsitikinkite, kad suprantate savo įsipareigojimus.
- Klauskite: Jei turite klausimų ar neaiškumų, nedvejodami kreipkitės į nuomotoją ir prašykite paaiškinimų.
- Sutarkite iš anksto: Iš anksto aptarkite, kokius mokesčius apmokėsite jūs, o kokius - nuomotojas, ir įrašykite tai į sutartį.
- Dokumentuokite: Išsaugokite visus mokėjimo dokumentus ir susirašinėjimus su nuomotoju.
Jeigu esate nuomotojas tikriausiai esate sunerimęs, kaip apsaugoti savo turtą. O jei esate nuomininkas tikriausiai kyla klausimų, kokios yra jūsų teisės nuomojantis butą. Nuomojantis ar nuomojant butą reikalinga nuomos sutartis - teisinis dokumentas, kuriame nurodoma nuomininko ir savininko atsakomybės.
Taigi kiekvienos problemos sprendimu gali tapti gerai suformuluota ir išsami nuomos sutartis. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau teisiškai vienu ar kitu atveju terminas negali būti ilgesnis nei 100 metų. Pasirašydami neterminuotą nuomos sutarti, turite didesnę laisvę norėdami išsikraustyti. Dažniausiai sutartyje nurodyta, kad išsikraustant turite pranešti prieš mėnesį arba kitą sutartą laikotarpį. Tačiau neterminuota sutartis neužtikrina nuomos kainos stabilumo. Savininkas bet kada gali pakelti nuomos kainą, o jums nesutikus mokėti didesnės sumos, pasiūlyti jums išsikraustyti. Pasirašydami terminuotą nuomos sutartį jūs turite užtikrintą nuomos kainos stabilumą nurodytą laikotarpį. Kaina gali kisti tik atnaujinant sutartį terminui pasibaigus. Nepamirškite sutartyje numatyti išsikraustymo ankščiau termino sąlygų. Pavyzdžiui jeigu išsikraustote ankščiau numatyto termino, paliekate užstatą savininkui.
Užstatas arba depozitas - tam tikra sutarta suma, kuri mokama nuomininko prieš įsikraustant į butą ir grąžinama nuomininkams išsikrausčius jei nepadaryta jokia materiali žala butui. Užstatas suteikia saugumą nuomotojui tuo atveju, jeigu nuomininkai nemoka už nuomą, komunalinius ar padaro materialios žalos butui. Dažniausiai užstatas prilygsta mėnesio ar dviejų nuomos kainai, tačiau sutartyje galima numatyti ir kitokias sumas. Savininkas turi grąžinti užstatą per 10 dienų nuo tada kai susitariama kokia suma bus grąžinta. Savininkas turi teisę negrąžinti viso ar dalies užstato jei padarėte materialinės žalos butui ar baldams, sutartu laiku nemokėjote nuomos ar komunalinių. Net ir pateikus visų šių punktų sąlygas reikia žinoti pagrindinę teisinę tvarką apie nuomininkų iškeldinimą.
Esant neterminuotai nuomos sutarčiai, savininkas turi nuomininką įspėti apie sutarties nutraukimą prieš 6 mėnesius.
Informacija, kuri turi būti nuomos sutartyje
- Nuomininko/ų ir savininko kontaktinė informacija.
- Buto ar nuomojamų kambarių bendras plotas.
- Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka.
- Nurodykite mokėjimo formą (grynaisiais ar pavedimu).
- Komunalinių patarnavimo paslaugų mokėjimo tvarka.
- Augintinių laikymas bute.
Nuomininkas prieš nuomodamasis butą, tūrėtų įsitikinti ar tai daroma teisėtai. Turite teisę paprašyti parodyti nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.
Savininkui rekomenduojama nusifotografuoti viso buto patalpas, baldus, daiktus esančius jame ir net įtraukti nuotraukas į sutartį kaip priedą.