Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, ypač kai kalbama apie bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą. Vienas iš pagrindinių įrankių, leidžiančių gyventojams dalyvauti sprendimų priėmime, yra butų savininkų susirinkimas. Šiame straipsnyje aptarsime susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką, sprendimų priėmimo ypatumus bei kitus svarbius aspektus.
Visų Butų ir Kitų Patalpų (Pastatų) Savininkų Susirinkimo Šaukimo ir Organizavimo Tvarka
Bendrijų įstatymo 12 straipsnis reglamentuoja visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarką.
Sprendimai dėl daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrų interesų tenkinimo priimami visų to daugiabučio namo savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.
Šiuo atveju visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimui ir sprendimų priėmimui mutatis mutandis taikomos šio įstatymo 11 straipsnio nuostatos.
Vadovaujantis Bendrijų įstatymo 11 straipsniu, visuotinio susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarka yra griežtai reglamentuota. Svarbu laikytis visų reikalavimų, kad susirinkimo sprendimai būtų teisėti ir galiojantys.
Visuotinio Susirinkimo Šaukimas ir Organizavimas
Visuotinius susirinkimus šaukia bendrijos pirmininkas arba bendrijos valdyba, laikydamiesi bendrijos įstatuose nustatytos tvarkos. Susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, jei to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip ketvirtadalis bendrijos narių.
Pranešimas apie šaukiamą visuotinį susirinkimą turi būti paskelbtas ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos. Pranešime būtina nurodyti:
- Susirinkimo vietą
- Datą ir laiką
- Susirinkimo darbotvarkę
- Siūlomų sprendimų projektus arba vietą, kur galima su jais susipažinti
Jeigu darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti bendrijos valdymo organą, keisti įstatus, svarstyti reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę pajamų ir išlaidų sąmatą, apie susirinkimą bendrijos nariams pranešama raštu. Taip pat, raštu pranešama ir tais atvejais, kai numatoma priimti sprendimus, susijusius su pastato (pastatų), kuriame įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų savininkais.
Visuotinis susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 5 mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
Visuotiniame susirinkime dalyvaujantys bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše. Sąrašą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Bendrijos nariai gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę dėl svarstomų klausimų. Tokie nariai laikomi dalyvaujančiais susirinkime, registruojami dalyvių sąraše, o jų balsai įskaitomi į balsavimo rezultatus.
Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė bendrijos narių. Jei kvorumo nėra, laikoma, kad susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Pakartotinis visuotinis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip penktadalis bendrijos narių.
Daugiabutį namą administruojanti įmonė. Kas tai?
Balsavimas ir Sprendimų Priėmimas
Balsavimas visuotiniame susirinkime yra atviras. Slaptas balsavimas yra privalomas, jei bent vienas bendrijos narys to pageidauja ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis susirinkime dalyvaujančių narių. Kiekvienas bendrijos narys turi po vieną balsą.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal bendrojo naudojimo objektų aprašą yra arba gali būti naudojami tenkinti ne visų daugiabučio namo savininkų, o tik jų dalies poreikius, nepažeidžiant kitų daugiabučio namo savininkų teisių ir bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, remonto ar atnaujinimo ir tam reikalingų lėšų kaupimo ar skolinimosi, gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų ir yra privalomi tai daliai butų ir kitų patalpų savininkų.
Kvorumas ir Balsavimas
Kiekvienas buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi vieną balsą.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendrijos narių susirinkimo priimto sprendimo teisėtumo klausimas vertinamas pagal paduotų susirinkime bendrijos narių balsų skaičių, nors klausimas ir priklausė savininkų susirinkimo kompetencijai, jeigu susirinkimas yra bendrijos narių, o ne visų savininkų. Toks sprendimas gali būti pripažįstamas neteisėtu ir panaikintas kaip pažeidžiantis savininkų teises, bet ne dėl savininkų balsų trūkumo.
Protokolo Reikalavimai
Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami. Protokolas turi būti parengtas ir pasirašytas ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Prie protokolo pridedamas dalyvių sąrašas, įgaliojimai ir kiti dokumentai, patvirtinantys teisę balsuoti bendrijos narių vardu, taip pat dokumentai, patvirtinantys, kad bendrijos nariams buvo pranešta apie šaukiamą susirinkimą.
Bendrijos nariai sprendimus gali priimti balsuodami raštu.
Savininkų susirinkimai, kai jie vyksta kaip į savininkų bendriją susitelkusių bendrijos narių susirinkimai ar kaip daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimai, yra įforminami susirinkimo protokolais. Ar buvo vykdytas bendrijos narių ar namo savininkų susirinkimas, iškilus ginčui sprendžiama pagal susirinkimo šaukimo ir organizavimo dokumentuose esančius duomenis (protokolus, pranešimus, registracijos lapus ir kt.). Jeigu juose nurodoma, kad organizuojamas bendrijos narių susirinkimas, tai toks susirinkimas ir jame priimti sprendimai vertinami kaip bendrijos narių, o ne namo savininkų susirinkimas.
Svarbu protokole aiškiai suformuluoti priimtus sprendimus.
Pavyzdinė protokolo struktūra:
- Susirinkimo data, laikas ir vieta
- Dalyvaujantys asmenys (sąrašas)
- Darbotvarkė
- Svarstyti klausimai
- Priimti sprendimai (su balsavimo rezultatais)
- Susirinkimo pirmininko ir sekretoriaus parašai
Laikantis šių reikalavimų, užtikrinamas sklandus ir teisėtas butų bendrijos valdymas, o visi sprendimai yra priimami atsižvelgiant į bendrijos narių interesus.
Sprendimų Priėmimas Balsuojant Raštu
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Šios nuostatos taikomos pirmiausia savininkų, o ne bendrijos narių sprendimų priėmimui, antra, jos taikomos dėl CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatytų klausimų sprendimo ir, trečia, jos taikomos, kai klausimas sprendžiamas nesušaukus susirinkimo.
Savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet savininkams raštu pareiškus apie savo sprendimą. Šios nuostatos taikomos pirmiausia savininkų, o ne bendrijos narių sprendimų priėmimui, antra, jos taikomos dėl CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatytų klausimų sprendimo ir, trečia, jos taikomos, kai klausimas sprendžiamas nesušaukus susirinkimo.
Ginčų Sprendimas
Jeigu savininkas mano, kad susirinkimo sprendimas pažeidžia jo teises, jis gali kreiptis į teismą. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar susirinkimas buvo kompetentingas priimti sprendimą, ar buvo laikomasi kvorumo reikalavimų ir ar sprendimas neprieštarauja įstatymams.
Pavyzdžiui, jeigu bendrijos narių susirinkimas išnagrinėja namo savininkų susirinkimo kompetencijos klausimą, tai vien klausimo išsprendimas nesudaro pagrindo bendrijos narių susirinkimą ir jo sprendimą vertinti kaip namo savininkų susirinkimą ir kaip jo sprendimą. Toks sprendimas vertinamas kaip bendrijos narių susirinkimas ir kaip bendrijos priimtas sprendimas neatitinkančiu jo kompetencijos klausimu. Jis gali būti teismo panaikintas savininko ieškiniu kaip pažeidžiantis jo teises, jeigu savininkas nebuvo įtrauktas į klausimo svarstymą, o priimant sprendimą buvo nuspręsta dėl jo kaip savininko teisių ir pareigų (pavyzdžiui, sukurti bendros nuosavybės objektą, jį valdyti, naudoti ar disponuoti juo).
Praktiniai Patarimai
- Aktyviai dalyvaukite susirinkimuose ir balsavimuose.
- Iš anksto susipažinkite su darbotvarke ir pasiruoškite klausimus.
- Jei negalite dalyvauti susirinkime, įgaliokite kitą asmenį atstovauti jūsų interesams.
- Jei nesutinkate su priimtu sprendimu, pasikonsultuokite su teisininku.
| Susirinkimo Tipas | Kvorumas | Balsavimo Būdas | Protokolo Reikalavimai |
|---|---|---|---|
| Visuotinis susirinkimas | Daugiau kaip pusė bendrijos narių (pakartotiniam - daugiau kaip penktadalis) | Atviras (slaptas, jei reikalaujama) | Būtinas, pasirašytas per 5 darbo dienas |
| Balsavimas raštu | Taikomi kvorumo reikalavimai | Raštu | Raštiškas pareiškimas |
tags: #ar #daugiabucio #namo #susirinkimo #protokolas #yra