Areštuoto turto pardavimas Lietuvoje sulaukia nemažai dėmesio. Tai kiek sudėtingesnis atvejis, bet viskas įmanoma. Įkeisto ar areštuoto turto pardavimas taip pat gali įvykti sklandžiai. Turite turtą, kuris yra areštuotas? Norite jį parduoti, tačiau nežinote nuo ko pradėti? Tuomet esate tinkamoje vietoje - skaitykite toliau. Areštuoto buto pardavimas įmanomas, tik reikia žinoti teisingą eigą.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vyksta areštuoto turto pardavimas, kokie žingsniai yra būtini, ir kaip galima sėkmingai parduoti arba įsigyti tokį turtą Lietuvoje.
Neretai arešto uždėjimas perkamam turtui atrodo kaip riebus ir jau iš toli matomas STOP ženklas, o pardavėjai baiminasi, kad skola, dėl kurios yra uždėtas areštas tik augs ir parduoti jie nebegalės iki tol, kol antstolis neparduos turto iš varžytinių. Tačiau, kiekvienas areštuotas turtas gali būti parduodamas, svarbu, kad skolos suma neviršitų pardavimo sumos.
Nuo Ko Pradėti?
Areštuoto turto pardavimas - gan nemalonus procesas ir nekilnojamo turto pardavėjui, ir pirkėjui. Parduoti areštuotą turtą galima tik tada, kai grąžinamos skolos arba gaunamas antstolio leidimas parduoti.
Aptarkime plačiau galimus žingsnius:
Pagrindiniai Žingsniai Parduodant Areštuotą Turtą
- Padengti skolą arba rasti pirkėją, kuris sutiktų padengti Jūsų skolą pirkimo metu. Jei įsiskolinimas nėra didelis, jį galima padengti iš pirkėjo sumokėto avanso ir išregistruoti areštą iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo.
- Jei jūsų įsiskolinimas yra didelis ir nėra galimybių padengti skolą iki turto pardavimo momento - jūs turite kreiptis į antstolį, kad jis išduotų leidimą turto pardavimui su sąlyga, kad pardavimo dieną įsiskolinimas bus apmokėtas. Su šia pažyma jūs turite kreiptis į notarą, o pirkėjas pardavimo dieną turės pervesti jūsų įsiskolinimą į antstolio nurodytą depozitinę sąskaitą. Po apmokėjimo antstolis areštą išregistruos.
Tikriausiai patys suprantate, kad kuo mažesnė skola, tuo viskas paprasčiau. Tokiu atveju ją galima panaikinti ir iš pirkėjo sumokėto avanso.
Jei įskolinta suma didelė ir matote, kad negalite jos grąžinti iki turto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo, privalote iš antstolio gauti leidimą parduoti NT su sąlyga, kad skola bus grąžinta tą dieną, kai įvyks pardavimas. Turint tokį leidimą, galima kreiptis į notarą. Kai pirkimo dieną pirkėjas perves reikiamą sumą į antstolio nurodytą depozitinę sąskaitą, NT areštas bus išregistruotas.
Norint parduoti suvaržytą turtą teks užtrukti ilgiau, nes būtina:
- grąžinti esamas skolas (arba rasti pirkėją, kuris sutiks tai už jus padaryti pirkimo metu);
- gauti antstolio leidimą pardavimui;
- gauti kreditoriaus (banko) leidimą parduoti įkeistą turtą.
Kaip parduoti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, būnant užsienyje
Kliūtys Parduodant Įkeistą/Areštuotą Turtą
Kad jūsų NT įkeistas arba areštuotas, turėsite būtinai pranešti potencialiam pirkėjui. Deja, tokia žinia žmones paprastai atbaido. Juk kiekvienas pirkėjas nori būti užtikrintas, kad nepraras savo pinigų padengdamas svetimas skolas ir neprisidarys kitokių rūpesčių. Šiuo atveju labai svarbu sugebėti konstruktyviai bendrauti, derėtis bei nesukurti pagrindo nepasitikėjimui.
Potencialų pirkėją turėsite informuoti apie esantį areštą, o tai daugelį žmonių gąsdina. Taip pat pirkėją turėsite užtikrinti, kad jis nepraras savų pinigų padengdamas jūsų įsiskolinimą antstoliui.
Pirkėjai dažnai baiminasi dėl areštuoto turto.
Turto Įkainojimas ir Varžytinės
Turto realizavimas dažniausiai pasitaikančia forma - tai areštuoto turto pardavimas iš varžytynių per antstolius. Taigi, kaip greitai ir efektyviai parduoti areštuotą turtą? Siekiant tinkamai jį suvaldyti reikia ne tik specifinių žinių, bet ir gerų derybinių įgūdžių. Areštuotas nekilnojamasis turtas kelia daug rūpesčių savininkams, tačiau su tinkamais specialistais šį procesą galima išspręsti greitai ir teisėtai.
Areštuoto turto įkainojimo tvarką reglamentuoja CPK 681 straipsnis, kuriame nurodoma, kad areštuodamas skolininko turtą, antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Jeigu skolininkas ar išieškotojas prieštarauja antstolio atliktam įkainojimui arba jei antstoliui kyla abejonių dėl turto vertės, antstolis turto vertei nustatyti skiria ekspertizę. Jeigu turto vertei nustatyti skiriama ekspertizė, tokiu atveju areštuoto turto verte laikoma eksperto nustatyta vertė.
Antstolis turi teisę parduoti turtą už mažesnę kainą, tačiau pirmosiose varžytynėse parduodamo turto nustatoma pradinė kaina sudaro ne mažiau kaip aštuoniasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos (CPK 718 str.), o antrosiose varžytinėse šešiasdešimt procentų šio Kodekso 681 straipsnyje numatyta tvarka nustatytos turto kainos. Antrąsias varžytines antstolis skelbia ne vėliau kaip po vieno mėnesio nuo pirmųjų varžytinių paskelbimo neįvykusiomis.
Tais atvejais, kai ir antrosios varžytinės paskelbiamos neįvykusiomis, antstolis panaikina turto areštą ir grąžina turtą skolininkui. Pakartotinai į tą patį turtą pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus išieškojimas gali būti nukreipamas praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo skolininkui. Neparduotą iš varžytynių turtą grąžinus skolininkui, išieškojimas gali būti nukreipamas bendra tvarka į kitą skolininkui priklausantį turtą.
Svarbiausias aspektas yra buto tikrosios rinkos vertės klausimas. Jei manysime, kad buto vertė 35 000 Lt ir yra tikroji buto rinkos vertė, tai pirmosiose varžytinėse antstolis turi teisę parduoti 35 000 Lt vertės butą už kainą, ne mažesnę nei 28 000 Lt (aštuoniasdešimt procentų nuo vertės), o pirmosioms varžytinėms neįvykus ir paskelbus antrąsias varžytines, - ne mažesnę nei 21 000 Lt (šešiasdešimt procentų nuo vertės) sumą.
Pardavus įkeistą turtą iš varžytinių antstolis, atskaitęs skolos dydį, vykdymo išlaidas bei atlyginimą antstoliui, likusią pinigų sumą grąžina turto savininkui.
Kaip Parduoti Areštuotą Turtą Iki Varžytinių?
Areštuoto turto pardavimas iki varžytinių yra gana komplikuotas. Potencialų pirkėją turėsite informuoti apie esantį areštą, o tai daugelį žmonių gąsdina. Taip pat pirkėją turėsite užtikrinti, kad jis nepraras savų pinigų padengdamas jūsų įsiskolinimą antstoliui. Todėl labai svarbu sugebėti konstruktyviai bendrauti, derėtis bei nesukurti pagrindo nepasitikėjimui.
Žingsniai Parduodant Areštuotą Turtą
Areštuotas turtas - tai nekilnojamasis turtas, kurio savininkui laikinai ribojama teisė laisvai disponuoti dėl skolų ar teisinių įsipareigojimų. Nepaisant apribojimų, toks turtas gali būti parduodamas, jei laikomasi tam tikrų procedūrų.
- Situacijos analizė Atidžiai įvertinkite turto teisinę būklę. Tikrinkite antstolio dokumentus ir apribojimus. Pateikite išsamų veiksmų planą.
- Dokumentų tvarkymas Ruoškite reikalingus dokumentus, įskaitant antstolio leidimus. Užtikrinkite, kad visi teisiniai procesai būtų atlikti tinkamai ir laiku.
- Turto vertinimas Padedame nustatyti realią turto rinkos vertę. Bendradarbiaujame su licencijuotais turto vertintojais.
- Pirkėjų paieška Skelbiame informaciją apie turtą populiariausiuose NT portaluose. Naudojame efektyvias rinkodaros strategijas, kad pasiektume potencialius pirkėjus.
Ar Verta Kreiptis į NT Brokerį?
Vienareikšmiškai TAIP. Tikrai ne visi NT savininkai yra ir geri derybininkai - o tai absoliučiai normalu ir suprantama. Įkeisto ar areštuoto turto pardavimo atvejai labiau komplikuoti, todėl patyrusio specialisto pagalba būtina. Labai svarbu sugebėti paaiškinti situaciją potencialiam pirkėjui jo neatbaidant bei suvaldyti visą procesą.
Tokiu atveju itin svarbi patyrusio nekilnojamojo turto brokerio pagalba, kuris mokėtų būsimam pirkėjui suprantamai paaiškinti esamą situaciją ir suvaldytų visą procesą.
Nekilnojamojo turto pardavimas, ypač areštuoto, reikalauja atsakomybės, patirties ir kantrybės. Mano darbas - padėti klientams pasiekti geriausią rezultatą, nepaisant sudėtingų situacijų. Esu NT brokeris, dirbantis tiek su pardavėjais, tiek su pirkėjais, todėl puikiai išmanau abiejų pusių poreikius. Mano tikslas - kad procesas vyktų sklandžiai, o jūs jaustumėtės saugiai. Turiu patirties ne tik su įprastais pardavimais, bet ir su areštuoto turto sandoriais.
Jei samdysite nekilnojamojo turto brokerį, kuo teks pasirūpinti? Pasamdžius patyrusį NT brokerį, jums rūpesčių likskur kas mažiau. Brokeris pasirūpins viskuo nuo A iki Z: reklama, pirkėjų pritraukimu, dokumentų tvarkymu, bendravimu su notarais. Jei įgaliotumėte brokerį atlikti notarinius veiksmus, jums net nereikėtų asmeniškai vykti pasirašyti pardavimo sutarties.
Tai ypatingai patogu, jei neturite laiko ar gyvenate užsienyje. Tokia paslauga padeda sutaupyti daug streso, o pardavimas vyksta greičiau ir sklandžiau. Profesionalus NT agentas gali ženkliai padidinti tikimybę parduoti už geriausią kainą.
Esu profesionali nekilnojamojo turto (NT) brokerė, įmonės "NT pardavimų sprendimai" įkūrėja bei vadovė. Esu įgijusi aukštąjį universitetinį išsilavinimą. Turiu 10 metų patirtį NT srityje bei 18 m. patirtį pardavimų srityje. Per ilgą darbo patirtį sudariau daugiau nei 500 sėkmingų NT sandorių, kurių vertė jau viršijo keliasdešimt milijonų eurų. Dirbdami su mano komanda gausite aukštos kokybės paslaugas bei profesionaliai užbaigtą sandorį.
Areštuoto turto pardavimas - gan nemalonus procesas ir nekilnojamojo turto pardavėjui, ir pirkėjui. Neretai arešto uždėjimas perkamam turtui atrodo kaip riebus ir jau iš toli matomas STOP ženklas, o pardavėjai baiminasi, kad skola, dėl kurios yra uždėtas areštas tik augs ir parduoti jie nebegalės iki tol, kol antstolis neparduos turto iš varžytinių. Tačiau, kiekvienas areštuotas turtas gali būti parduodamas, svarbu, kad skolos suma neviršitų pardavimo sumos.
Privalumai Parduodant Areštuotą Turtą
- Skolų mažinimas: Pardavus turtą galima greitai padengti skolas ir sumažinti finansinę naštą.
- Teisinės rizikos sumažinimas: Laiku parduotas turtas padeda išvengti teismų ar priverstinio išvaržymo.
- Finansinio stabilumo atkūrimas: Pardavimo pajamos leidžia išspręsti susikaupusias problemas ir pradėti iš naujo.
Teisinis Reglamentavimas
Kiekvienas asmuo per visą savo gyvenimą, neišvengiamai, prisiima didesnius arba mažesnius finansinius įsipareigojimus. Tačiau, dėl nepastovios ekonominės padėties, gyvenimiškų aplinkybių ar kitų, nenumatytų atvejų, jų paprasčiausiai nebegali įvykdyti ar tęsti jų vykdymo. Ne retai, nutinka taip, jog asmens finansinių įsipareigojimų nevykdymas arba netinkamas vykdymas lemia kreditorių iniciatyva inicijuotus priverstinius skolos išieškojimo veiksmus, kuomet skolas (finansinius įsipareigojimus) siekiama išieškoti antstolio pagalba, realizuojant asmeniui turinčiam finansinių įsipareigojimų, kitaip tariant, skolininkui, priklausantį turtą.
Nepaisant to, jog skolininkui priklausantis turtas yra realizuojamas priverstiniu būdu, egzistuoja konkrečios skolininko teisės ir pareigos, kurios konkrečiai reglamentuotos Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekse. Viena iš tokių teisių, turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui. Tai vienas iš CPK nustatytų priverstinio turto realizavimo būdų. CPK 704 str. nustatyta skolininko teise surasti areštuoto turto pirkėją už kainą, ne mažesnę, nei turto arešto akte nurodyta turto vertė arba mažesnę kainą, kurios užtenka visiškai padengti įsiskolinimams ir vykdymo išlaidoms.
Tačiau, kyla klausimas, kaip spręsti situacijas, kuomet vykdymo procese atsiranda kitas potencialus pirkėjas, kuris už realizuojamą turtą siūlo didesnę kainą?
Įstatymuose tiesiogiai nėra reglamentuota vykdomojoje byloje susiklosčiusi situacija, kaip turi elgtis antstolis, kai skolininko pasiūlytam pirkėjui pateikus kainos pasiūlymą atsiranda potencialus pirkėjas, už parduodamą turtą siūlantis didesnę kainą, todėl akivaizdu, jog ši, ne tipinė situacija, spręstina pagal vykdymo proceso principines nuostatas ir sukurtus precedentus.
Vykdymo esmė - skolos išieškojimas, taip įvykdant skolininko prievolę kreditoriui. Dėl to aiškinant ir taikant vykdymo procesą reglamentuojančias normas, turi būti užtikrinama, kad teises taikymo rezultatas nebus priešingas siekiamam tikslui. Pažymėtina, kad įstatyme nustatytos taisykles tam tikram tikslui pasiekti yra įtvirtintos kaip optimalios įprastais, dažniausiai pasitaikančiais atvejais, numatytais įstatymo leidėjo. Tais atvejais, kai yra įstatymo leidėjo nereglamentuota situacija, ji sprendžiama taikant įstatymo ar teises analogija.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra konstatuota, kad išieškotojo ir skolininko interesų derinimo ir interesu pusiausvyros paieškos vykdymo procese imperatyviai suponuoja, kad priverstinis turto realizavimo procesas butu organizuojamas taip, kad kreditorius gautų savo reikalavimų patenkinimą, kartu užtikrinant ir skolininko interesus tuo aspektu, jog turtas nebūtų parduotas už per mažą kainą. Taigi, turto pardavimas už didžiausią galimą kainą - siektinas priverstinio skolos išieškojimo tikslas, neabejotinai naudingas tiek kreditoriui, tiek ir skolininkui. Todėl siekiant, vykdymo proceso esmės įgyvendinimo, egzistuoja galimybė turtą parduoti ir kitam subjektui, pasiūliusiam didesnę kainą už vykdymo procese realizuojamą turtą.
Svarbu tai, jog skolininko pasiūlytas pirkėjas, savo ketinimų realumui užtikrinti privalo į antstolio depozitinę sąskaitą pervesti 10 proc. sumos, už kurią siūlo įsigyti turtą. Tačiau, CPK 704 str. 6 d. nustatyta, kad areštuotas turtas skolininko pasiūlytam pirkėjui parduodamas tik tuo atveju jei yra surašomas Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos aktas, tai yra nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas. Taigi, turto pardavimo sandorio sudarymo teisiniai padariniai įstatyme siejami ne su 10 proc. parduodamo turto vertes įmokos sumokėjimu, o su Sprendimu vykdymo instrukcijoje nustatytos formos akto surašymu, todėl vien įmokos sumokėjimas į antstolio depozitinę sąskaitą nesuteikia potencialiam, skolininko pasiūlytam pirkėjui, besąlygiškos teises reikalauti, kad turtas būtų parduotas būtent jam.
Remiantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojama praktika, (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015-05-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-315-469/2015) tokiu atveju skolininko sutikimo pakeisti jo siūlomą pirkėją nėra reikalaujama, jei naujasis pasiūlymas visais aspektais geriau atitinka vykdymo proceso dalyvių interesus. Taigi turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui, neišnaudojus galimybės jį parduoti už reikšmingai didesnę kainą, pažeistų įstatymų įtvirtintas antstolio pareigas bei vykdymo proceso principus, todėl būtų neteisėtas.
Tačiau, antstolis, prieš priimdamas sprendimą turtą parduoti kitam, potencialiam pirkėjui, privalo įsitikinti, jog potencialaus pirkėjo pasiūlyta kaina už realizuojamą turtą yra didesnė bei įsitikinti tokio pasiūlymo realumu. Pasiūlymo realumą, anot Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos įrodo tai, jog potencialus pirkėjas, siūlantis didesnę kainą, privalo į antstolio depozitinę sąskaitą per operatyvų terminą pervesti visą, už turtą siūlomą, sumą.
Taigi, akivaizdu, jog vykdymo proceso metu, kuomet skolininkas pasinaudoja savo turima teise pasiūlyti jam priklausančio, realizuojamo, turto pirkėją, egzistuoja galimybė tokį turtą...
Areštuoti Butai: Pirkėjų Perspektyvos
Areštuotus butus perka norintys įsigyti pigiau. Nepaisant galimų sudėtingesnių scenarijų, tokius butus dažniausiai perka tie, kurie ieško galimybės sutaupyti arba gerai investuoti. Įprastai tai būna žmonės, turintys aiškų planą - patvarkyti ir vėliau perparduoti. Toks sprendimas leidžia įsigyti nekilnojamąjį turtą žemesne, nei rinkos kaina. Tačiau verta žinoti, kad procesas gali užtrukti ilgiau, o tvarkymosi su dokumentais bus daugiau nei perkant įprastą butą. Todėl pirkėjai turi būti pasiruošę ne tik investuoti pinigus, bet ir skirti laiko bei kantrybės. Norint parduoti pelningiau kantrybės prireiks ir pardavėjams.
Kaip perkami areštuoti butai, su paskola ar be?
Didžioji dalis areštuotų butų parduodama be banko paskolos. Tai reiškia, kad pirkėjas atsiskaito savo lėšomis. Toks procesas paprastesnis ir greitesnis tiek pardavėjui, tiek pirkėjui. Pardavėjai norėdami greičiau atsiskaityti su kreditoriais, mieliau renkasi pirkėjus su nuosavu kapitalu. Taip pat tokiu būdu pirkėjas išvengia papildomų kliūčių ir ilgų derinimų su bankais. Tai viena priežasčių, kodėl areštuotas turtas dažnai nuperkamas už mažesnę nei rinkos kainą. Toks sandoris palankesnis tiems, kurie pinigus turi „čia ir dabar“.
Ar galima pirkti areštuotą turtą su banko paskola?
Taip, galima, tačiau reikia žinoti, kad procesas tampa gerokai sudėtingesnis. Bankui svarbu, kad visi dokumentai būtų tvarkingi, o tai užtrunka. Dėl šios priežasties ne visi pardavėjai linkę laukti, kol procesai susidėlios. Jie paprastai nori greičiau atsikratyti turto ir išspręsti skolų klausimus. Vis dėl to, jei pirkėjas renkasi banko paskolą, dažnai už areštuotą turtą galima gauti didesnę sumą. Tad pardavėjui tai gali būti naudinga, o pirkėjui - galimybė įsigyti būstą be visų nuosavų lėšų. Tik svarbu būti pasiruošus ilgesniam laukimui, kol įvyks pardavimo sandoris.
Kur rasti parduodamų areštuotų butų skelbimų?
Areštuotus butus rasti galima keliais būdais. Vienas jų - didieji nekilnojamojo turto portalai, kuriuose pasirodo tokio pobūdžio skelbimai. Be to, labai naudinga sekti antstolių ir turto administratorių puslapius, kuriuose vyksta elektroninės varžytinės. Jose dažnai parduodamas areštuotas turtas, įskaitant butus, namus ar sklypus. Tokie skelbimai paprastai pateikiami su visa reikalinga informacija apie pradinę kainą, varžytinių terminus bei turto aprašymą. Pirkėjui lieka laiku sureaguoti ir priimti sprendimą kokiose varžytinėse dalyvauti. Nepamirškite, varžytinėse būna mokesčių, kuriuos turėsite sumokėti nepaisant to ar nupirksite turtą.
Patarimai Pardavėjams
Jei nusprendėte areštuotą butą parduoti savarankiškai, būtina iš anksto pasirūpinti dokumentais. Pirmiausia kreipkitės į kreditorius ir gaukite tikslią informaciją apie skolas bei jų dydžius. Toliau reikės notaro pagalbos - jis patikrins, ar dokumentai tinkami sandoriui. Ne kartą yra pasitaikę atvejų, kai pardavėjai negali parduoti būsto, nes dokumentai nebuvo sutvarkyti laiku. Be to, teks patiems ieškoti pirkėjų, atsakinėti į klausimus ir vesti derybas. Tai gali pareikalauti nemažai nervų, todėl svarbu įvertinti, ar tikrai norite šį procesą valdyti vieni.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
- Ar galima parduoti areštuotą turtą? Taip, tačiau reikia laikytis antstolio nustatytų reikalavimų ir tinkamai paruošti dokumentus.
- Kiek laiko užtrunka pardavimas? Procesas paprastai trunka nuo 1 iki 3 mėnesių, priklausomai nuo situacijos sudėtingumo.
- Ar galima išvengti varžytinių? Taip, aktyviai bendradarbiaujant su specialistais galima parduoti turtą tiesiogiai ir išvengti viešų aukcionų.