Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas. Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus.
Teritorijų planavimas Vilniuje. Šaltinis: vilnius.lt
Kaip Sužinoti Žemės Sklypo Paskirtį?
Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą. Taip pat galite pasinaudoti puslapiu.
Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.
Ar Galima Pakeisti Žemės Paskirtį?
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.
Kaip Sužinoti, Ar Sklypas Priklauso Urbanizuotai Teritorijai?
Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje. Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.
Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.
Žemės Ūkio Paskirties Sklypo Pakeitimas
Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Paskirties Keitimo Eiga
Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento. Ir štai, visi žingsniai atlikti!
Svarbūs Aspektai Keičiant Sklypo Paskirtį
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo. Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis. Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Valstybinės Žemės Nuoma
Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Akivaizdu, jog žemės sklypo, kurį nuomininkas naudos ūkininkavimui, nuomos terminas nėra ir negali būti apibrėžiamas mėnesiais - tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o standartiškai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis. Pavyzdžiui, valstybinė žemės ūkio paskirties žemė gali būti išnuomojama 25 metams (tai maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas). Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų.
Šios dvi nuomos galimybės skiriasi iš esmės, t. y. valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos santykiai (sutarties sudarymas, pirmumo eilė, subjektai, terminas, nuomos mokestis, ženklinimas ir kt.) griežtai reglamentuoti teisės aktų tvarka.
Žemės Nuomos Sutarties Nutraukimas: Teisiniai Aspektai
Civiliniame kodekse įtvirtintas vienas esminių civilinių teisinių santykių principų - sutarties laisvės principas, kuris leidžia šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip nustatyta sutartyje, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos. Kai viena šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius, todėl gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone (net jeigu tai ir nėra įtraukta į sutarties sąlygas).
Vadinasi, sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą). Nepaisant to, jog valstybė iš esmės nesikiša į privačių asmenų sudaromus sandorius ir jų sąlygas (su tam tikromis išimtimis - jeigu sandoriai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, gerai moralei ir visuomenės interesams, ar kitais būdais susitariama dėl sandorių, kurie Civilinio kodekso tvarka laikomi negaliojančiais), tačiau Civiliniame kodekse įtvirtintos tam tikros nuostatos, skirtos nuomininko apsaugai.
Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.
Valstybinės Žemės Nuomotojai
Kas nuomoja valstybinę žemę? Pagrindinė valstybinės žemės valdymo, administravimo ir kontrolės institucija yra Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT).
Valstybei priklausančius žemės sklypus nuomoja ne tik NŽT, bet ir kitos valstybinės institucijos:
- savivaldybės - valstybinės žemės sklypus, perduotus patikėjimo teise savivaldybėms;
- centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinė žemė yra priskirta centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybinės nekilnojamajam turtui (pvz., Turto bankas);
- kituose įstatymuose nurodyti valstybinės žemės patikėtiniai - šių įstatymų nustatytais atvejais, kai valstybinės žemės sklypai jiems perduoti patikėjimo teise (pvz., Valstybinių miškų urėdija).
Visais kitais atvejais valstybinės žemės nuoma rūpinasi NŽT.
Valstybinės Žemės Nuoma ar Pardavimas Aukciono Būdu
Valstybinės žemės sklypą išsinuomoti ar įsigyti galima dviem būdais: aukciono būdu arba ne aukciono būdu. Aukciono būdu paprastai nuomojami ar parduodami nauji kitos paskirties žemės sklypai, neužstatyti statiniais.
NŽT išskiria 9 atvejus, kai valstybinę žemę galima išsinuomoti ar įsigyti be aukciono, t.y. Tais atvejais, kai pagal savivaldybės bendrąjį planą numatytos kelios leistinos plėtoti veiklos, nuomininkas neturi teisės keisti žemės sklypo paskirties, jeigu žemės sklypas išnuomotas vienai iš tų bendrajame plane numatytų veiklų.
Žemės Įstatymo Pakeitimo Projektas
Šiandieninis valstybinės žemės nuomos reglamentavimas nėra pakankamai lankstus ir palankus tiek valstybei, tiek vystytojams, todėl yra paruoštas Žemės įstatymo pakeitimo projektas, šiek tiek atlaisvinantis išnuomotos valstybinės žemės naudojimo taisykles.
Paruoštame Žemės įstatymo pakeitimo projekte yra numatyta, jog valstybinės žemės sklypo paskirtį būtų galima pakeisti, jei tai būtų numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime, taip pat jei tokia galimybė būtų numatyta galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose.
Jei teisės aktai leidžia pakeisti valstybinės žemės paskirtį, nuomininkas, norintis tai padaryti, į valstybės biudžetą turėtų sumokėti pagrindinės žemės naudojimo paskirties keitimo atlyginimą, lygų 5 proc. žemės sklypo vidutinės rinkos vertės po paskirties pakeitimo. Šį mokestį nuomininkas turėtų sumokėti, jei nuomojamame sklype nebūtų numatyta naujų statinių arba per 2 metus nebūtų pradėta numatyta statyba.
Parengtame Žemės įstatymo pakeitimo projekte yra kalbama ir apie galimybę statyti naujus ar rekonstruoti esamus statinius išnuomotuose valstybinės žemės sklypuose. Naujų pastatų statyba ar jau sklype esančių pastatų rekonstrukcija būtų leidžiama, jei tai būtų numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje ar jos pakeitime.
Statyba ar esančių pastatų rekonstrukcija išnuomotame valstybiniame sklype būtų galima, jei ji atitiktų galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir nuomos sutartyje nurodytą valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.
Jei valstybinės žemės nuomininkas joje norės statyti naujus statinius ar rekonstruoti jau esančius, už teisę statyti jis turės sumokėti nustatyto dydžio atlyginimą. Atlyginimo dydis nustatomas, atsižvelgiant į statinių užstatyto žemės ploto ir (ar) po statybos ir (ar) rekonstrukcijos statinio bendro ploto padidėjimą procentais. Mokesčio dydis sudarytų nuo 10 iki 75 procentų valstybinės žemės sklypo vidutinės rinkos vertės.
Nenorintiems mokėti šio mokesčio, NŽT vadovas siūlo išeitį - nuomojamą valstybinės žemės sklypą įsigyti.