Nekilnojamojo turto sandoriai Lietuvoje yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidumo ir žinių. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, į kuriuos svarbu atkreipti dėmesį perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą, taip pat situacijas, kai galima atsisakyti sandorio.
Sutuoktinių Sutikimas ir Nuosavybės Teisės
Vienas dažniausių klausimų, kylančių sudarant nekilnojamojo turto sandorius: „Jei sutartį pasirašys mano vyras / žmona, ar nuosavybė priklausys tik jam / jai?“ Jei sutartį pasirašantis asmuo yra sudaręs santuoką ir neturi vedybų sutarties, įsigyjamas turtas taps bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, nepriklausomai nuo to, kuris jų ar abu pasirašo sutartį.
Išimtis taikoma tuo atveju, jeigu egzistuoja vedybų sutartis, kuria nustatytas visiško atskirumo sutuoktinių turto teisinis režimas arba konkretaus turto priskyrimas asmeninei sutuoktinio nuosavybei. Taip pat išimtis būtų taikoma pirkėjui (sutuoktiniui), kuris įrodytų, jog turtas įsigyjamas iš asmeninių lėšų.
Tokiomis lėšomis yra laikomos pajamos, gautos iki santuokos, pajamos, gautos pardavus asmenį turtą, paveldėtos arba dovanojimo būdu gautos lėšos. Kita vertus, įrodyti, kad gautos pajamos yra asmeninės - gana sudėtinga, nes pinigai turi savybę „susimaišyti“. Todėl svarbu tokias pajamas laikyti atskiroje sąskaitoje, kur nebūtų kitų pajamų lėšų.
Svarbu pažymėti, jog tiek sutuoktinių turto teisinį rėžimą, tiek ir paveldėjimo teisę reglamentuoja Civilinis kodeksas (CK). CK numato, jog bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, t. y. bendra sutuoktinių nuosavybe, pripažįstama:
- Turtas, įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu;
- Pajamos ir vaisiai, gauti iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto;
- Pajamos, gautos iš abiejų sutuoktinių bendros veiklos, ir pajamos, gautos iš vieno sutuoktinio veiklos, išskyrus lėšas, būtinas sutuoktinio profesinei veiklai;
- Įmonė ir iš jos veiklos arba kitokio verslo gaunamos pajamos, jeigu verslu abu sutuoktiniai pradėjo verstis po santuokos sudarymo. Jeigu iki santuokos sudarymo įmonė nuosavybės teise priklausė vienam sutuoktiniui, tai bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė po santuokos sudarymo yra iš įmonės veiklos ar kitokio verslo gautos pajamos ir įmonės (verslo) vertės padidėjimas;
- Pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, taip pat pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas (žalos, padarytos dėl sveikatos sužalojimo, taip pat neturtinės žalos atlyginimas, gauta tikslinė materialinė parama, skirta tik vienam sutuoktiniui, ir kita).
Sutuoktiniai, kurie turi bendrąją jungtinę nuosavybę, tačiau esant santuokoje, t. y. santuokos nenutraukus, nusprendžia, jog nori turtą pasidalinti, gali tai padaryti dviem būdais: 1) teismo sprendimu; 2) sutuoktinių susitarimu notariškai patvirtinant sutartį dėl turto padalijimo.
Inicijuoti bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės padalijimą gali: a) sutuoktiniai (arba vienas iš jų, neveiksnaus sutuoktinio atstovas ir pan.). Galimos situacijos, kai vienas iš sutuoktinių prieštarauja bendro turto padalijimui, tačiau tai neužkerta kelio teismo sprendimo dėl bendrosios jungtinės nuosavybės padalijimo priėmimui.
Sandorį dėl nekilnojamojo daikto, kuris yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė ir priskirtas šeimos turtui, perleidimo, įkeitimo ar kitokio teisių į jį suvaržymo notaras tvirtina tik tada, kai yra kito sutuoktinio rašytinis sutikimas. Preziumuojama, kad sutuoktinis sandorius sudaro, kai yra kito sutuoktinio sutikimas, išskyrus atvejus, kai sandoriui sudaryti reikalingas rašytinis kito sutuoktinio sutikimas.
Jeigu sandoris yra sudarytas be kito sutuoktinio sutikimo, tai sutikimo sudaryti sandorį nedavęs sutuoktinis gali tokį sandorį patvirtinti per vieną mėnesį nuo tos dienos, kai sužinojo apie sandorį. Iki sandorio patvirtinimo momento kita šalis gali sandorio atsisakyti. Jeigu per vieną mėnesį sutuoktinis sandorio nepatvirtina, pripažįstama, kad sandoris yra sudarytas be kito sutuoktinio sutikimo.
Šeimos Turtas ir Nepilnamečių Vaikų Teisės
Jeigu šeimoje yra nepilnamečių vaikų, sandorį dėl nekilnojamojo daikto, kuris yra šeimos turtas, notaras tvirtina tada, kai sutuoktiniai pateikia reikiamą informaciją ir ją pagrindžiančius dokumentus, kad dėl tokio sandorio nepilnametis vaikas nebus paliktas be gyvenamojo būsto ir nebus pažeista jo teisė į gyvenimo sąlygas, būtinas jo fiziniam, protiniam, dvasiniam ir doroviniam vystymuisi užtikrinti.
Prieš tvirtindamas sandorį dėl nekilnojamojo daikto, kuris yra šeimos turtas, kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, notaras Socialinės paramos šeimai informacinėje sistemoje patikrina duomenis apie nustatytus vaiko teisių pažeidimus, tėvų valdžios ribojimą bei apie tai, ar šeima iki 2018 m. birželio 30 d. buvo įtraukta į socialinės rizikos šeimų apskaitą, taip pat vaiko situacijos vertinimo rezultatus ir (ar) nepilnamečiam vaikui nustatytą globą (rūpybą).
Jeigu yra nustatytas bent vienas iš šioje dalyje nurodytų atvejų, notaras kreipiasi į valstybinę vaiko teisių apsaugos instituciją ir prašo pateikti informaciją, su kokiais galimais vaiko teisių pažeidimais yra susijęs tas atvejis. Valstybinė vaiko teisių apsaugos institucija šioje dalyje nurodytą informaciją notarui pateikia ne vėliau kaip per penkias darbo dienas nuo jo kreipimosi gavimo dienos.
Sandorius, susijusius su nepilnamečio vaiko turtu, Civilinio kodekso nustatytais atvejais notaras tvirtina tik tada, kai tėvai pateikia reikiamą informaciją ir ją pagrindžiančius dokumentus, kad toks sandoris atitinka nepilnamečio vaiko interesus. Notaras, nustatęs, kad sudarius sandorius nebus užtikrinta tinkama nepilnamečio vaiko teisių ir interesų apsauga, atsisako atlikti notarinį veiksmą.
Atsiskaitymas: Prieš ar Po Sandorio?
Įprasta, kad atsiskaitymas būna dviejų tipų: iki sandorio arba po jo. Tuo atveju, jei atsiskaitoma iki sandorio, notaras paprašo pavedimą patvirtinančio dokumento - banko išrašo iš pardavėjo, kad būtų užfiksuotas įplaukų įskaitymas į pardavėjo sąskaitą. Neretai pirkėjai nustemba, kad neužtenka pavedimo kopijos. Taip yra, nes pasitaiko atvejų, kad pavedimai atšaukiami ar nepriimami bankų, todėl toks notarų pageidavimas yra pagrįstas.
Taip pat įprasta pavedimą atlikti sandorio metu - kai šalys mato viena kitą, ant stalo guli pasirašyta sutartis. Tokiu atveju rekomenduojama pavedimus atlikti tarp pardavėjo ir pirkėjo banko sąskaitų, esančių tuose pačiuose bankuose - atsiskaitymas būna momentinis ir pardavėjas pinigus savo sąskaitoje pamato labai greitai.
Atsiskaitymas perkant su kreditu
Jei atsiskaitoma finansuojantis banke ar kitoje kredito įstaigoje, yra suteikiamas terminas po pagrindinės sutarties pasirašymo pilnam atsiskaitymui. Paprastai tai būna 30 dienų. Šio laiko pakanka sutvarkyti visus su hipoteka ir kredito (paskolos) išmokėjimu susijusius dokumentus. Tačiau pažymėtina, kad 30 dienų terminas yra paprastai šalių naudojamas, tačiau ribojimų susitarimui dėl trumpesnio ar ilgesnio atsiskaitymo termino nėra.
Tam, kad perkamą turtą būtų galima įkeisti bankui ar kitai kredito įstaigai, remiantis standartinėmis bankų sąlygomis, turto savininku įkeitimo metu jau turi būti pirkėjas. Apsaugant pardavėjo teisėtus interesus, nuo pagrindinės sutarties pasirašymo iki pilno atsiskaitymo už pirkinį, turtui yra įregistruojamas „apribojimas disponuoti nekilnojamuoju daiktu“. Ši žyma panaikinama po to, kai pardavėjas pateikia notarui pažymą apie pilną atsiskaitymą (pakvitavimą). Pirkėjui visada svarbu neužmiršti pasitikrinti bei išsiregistruoti šį juridinį faktą, nes ateityje, norint parduoti turtą, gali kilti sunkumų (reikėtų ieškoti pavedimų kopijų, pardavėjo ir pan.).
Bankų ir kitų kreditų įstaigų esminė kredito (paskolos) išmokėjimo sąlyga - turto savininku hipotekos forminimo metu turi būti pirkėjas. Šiuo atveju pardavėjui rekomenduojama įsitikinti, kad pirkėjas turi rašytinį banko sutikimą ar pasirašytą kredito (paskolos) sutartį finansuoti perkamą turtą, nes tuo atveju, jei perleidus nuosavybę bankas ar kita kredito įstaiga nesuteiktų kredito (paskolos), nuosavybės teisės susigrąžinimas (restitucija) nesant šalių sutarimo galima tik teismo tvarka.
Nuosavybės Teisės Perleidimas ir Įregistravimas
Bene pagrindinė sandorio dalis yra perkamo turto nuosavybės teisės perleidimo momentas. Nuosavybės teisė gali būti perleista pasirašant sutartį. Tokiu atveju pirkimo-pardavimo sutartis kartu yra ir turto nuosavybės teisės perdavimo aktas. Nuosavybės teisė gali būti perleidžiama ir vėliau, įvykus tarp šalių sutartoms sąlygoms.
Pavyzdžiui, pilnai atsiskaičius už turtą, gavus garantinį raštą iš banko suėjus šalių nustatytam terminui ir pan. Tuo atveju, jei turtas perkamas su banko ar kitos kredito įstaigos finansavimu, įprasta, kad nuosavybės teisė perleidžiama be pilno atsiskaitymo su pardavėju, t. y. prieš bankui ar kitai kredito įstaigai išmokant finansuojamą turto kainos dalį.
Nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perleidimo sutartyse notaras nurodo sutarties sudarymo laiką (valandas ir minutes). Nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perleidimo sutartyse taip pat nurodoma, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą įgijėjui pereina nuo daikto perdavimo momento, o sutarties šalys prieš trečiuosius asmenis nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perleidimo sutartį gali panaudoti tik tuo atveju, jei nuosavybės teisės perėjimo faktas daikto perdavimo-priėmimo akto ar kito dokumento pagrindu įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.
Kiti Įsipareigojimai ir Sutarties Nutraukimas
Sutartyse gali būti aprašomi ir kiti tarpusavio sutarimai. Pavyzdžiui: statybos užbaigimo, defektų ištaisymo ar dokumentų atidavimo terminai, susitarimai dėl padalinimo, paskirties keitimo, perkamo turto atlaisvinimo termino, nuomos ar neatsilygintino naudojimo elementų ir pan.
Aptariama ir atsakomybę už sutarties pažeidimą - įsipareigojimų neįvykdymą. Tuo atveju, jei baudos sutartyje nenumatomos, išlieka galimybė reikalauti įstatymuose įtvirtintų netesybų. Verta pažymėti, kad kilus ginčui ir persikėlus konfliktui į teismą, esant sutartyje numatytoms, bet neproporcingai didelėms netesyboms, teismas tam tikrais atvejais jas gali ir sumažinti.
Svarbu pastebėti, kad ne visi papildomi susitarimai tampa pagrindu nutraukti sutartį. Sutartis nutraukiama tik esant esminiams sutarties pažeidimams, kurie yra įtvirtinti įstatymais arba šalių susitarimu numatyti pačioje sutartyje, pavyzdžiui - pilnos kainos sumokėjimo faktas.
Preliminariosios Sutartys ir Atsisakymo Galimybės
Nusprendus įsigyti nekilnojamąjį turtą, asmenys neretai iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptaria, kokiomis sąlygomis bei terminais sudarys pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, numato kitas jiems aktualias sąlygas. Tačiau gyvenimo aplinkybėms pasikeitus viena ar kita sutarties šalis gali atsisakyti sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį. Tokiais atvejais kyla klausimas dėl nuostolių atlyginimo, baudų sumokėjimo ir pan.
Pirmiausia pažymėtina, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje pažymėjo, kad atsakomybė priklauso nuo derybų stadijos. Plėtojamoje kasacinio teismo praktikoje civilinės atsakomybės pažeidus pareigą elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose taikymo klausimu laikomasi pozicijos, kad turi būti ginamas tikrumo interesas, o tam tikrais atvejais - ir lūkesčio interesas.
Esant tokiai preliminariajai sutarčiai, kai derybų pažangos laipsnis yra aukščiausio lygmens, kai sukuriamas didžiausias pasitikėjimas tarp šalių ikisutartiniuose santykiuose ir kitai šaliai sukuriamas pagrįstas įsitikinimas, kad sutartis bus sudaryta, toks santykis yra artimas tam santykiui, kuris sukuriamas jau sudarius pagrindinę sutartį. Todėl tokioje situacijoje atsakomybės apimtis turėtų skirtis nuo tos, kuri galėtų būti taikoma šalims esant tik pradinėje derybų stadijoje.
Taigi, pirmiausia nustatoma, kiek toli pažengė derybos dėl sutarties sudarymo, ar šalys tik pradėjo derybas, ar sudaryta rezervavimo sutartis, ar pasirašyta preliminarioji turto pirkimo-pardavimo sutartis.
Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.
Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti : buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne.
Viena iš sutarties šalių turi įrodyti, kad kita sutarties šalis atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį.
Kaip gintis atsisakius sudaryti sutartį?
Sutartį atsisakiusi sudaryti šalis, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas.
Termino pasibaigimas kaip priežastis atsisakyti
Dažniausiai preliminariojoje sutartyje numatomas terminas iki kada bus/turi būti sudaroma pagrindinė sutartis. Būna situacijų, kad iki nurodyto termino pagrindinė sutartis nesudaroma. Tad kyla klausimas, ar preliminariojoje sutartyje numatyto termino pasibaigimas laikoma pagrįsta priežastimi atsisakyti sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį?
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo naujausioje praktikoje analizuodamas minėtą klausimą, pažymėjo, kad asmuo, atsisakydamas sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, neturi teisėto pagrindo formaliai remtis aplinkybe, kad suėjo pagrindinės sutarties sudarymo terminas. Tokiu atveju vertinama, ar atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas, o nustačius, kad atsisakoma vadovaujantis vien termino pasibaigimu, tai nelaikoma svarbia priežastimi atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.
Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje.
Atsižvelgiant į tai, iš preliminariosios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį, t. y. organizaciniai veiksmai, kurie sukurtų prielaidas pagrindinės sutarties sudarymui. Tuo atveju, jei preliminariosios sutarties šalis tokių veiksmų neatlieka, nededa protingų pastangų pašalinti kliūtis pagrindinei sutarčiai sudaryti ir dėl šios priežasties nustatytu terminu pagrindinė sutartis negali būti sudaryta, yra pagrindas konstatuoti nesąžiningą šalies elgesį ikisutartiniuose santykiuose ir netinkamą preliminariosios sutarties vykdymą, lėmusį pagrindinės sutarties nesudarymą.
Kitaip tariant, per šalių numatytą terminą iki pagrindinės sutarties sudarymo šalys (dažniausiai pardavėjas) turi atlikti tam tikrus veiksmus dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Tuo atveju, jeigu jis jų neatlieka ar atlieka ne taip aktyviai, dėl ko pasibaigia pagrindinės sutarties sudarymo terminas šia aplinkybe sutarties šalis negali remtis, o turėtų būti visgi vertinama, ar jis atliko tuos veiksmus, kurie jam buvo būtini atlikti, kad sutartis būtų sudaryta.
Pavyzdžiui, minėtoje naujausioje LAT nutartyje buvo nustatyta, kad pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta, kol buto statybos užbaigimas nebus įregistruotas VĮ Registrų centre įstatymų nustatyta tvarka, taip pat kol nebus įregistruotos atsakovo nuosavybės teisės į jį. Nors pardavėjas akcentavo, kad statybų eiga nepriklausė nuo jo valios ir jis už šių terminų laikymąsi neatsako, teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad, kaip nustatyta byloje, preliminariosios sutarties 3 punktu pardavėjas (atsakovas) užtikrino ir garantavo, kad jo nuosavybės teisė į parduodamą objektą bus tinkamai ir laiku įregistruota Nekilnojamojo turto registre iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos.
Notaras atlieka didelį ir naudingą darbą: patikrina perkamo turto duomenis viešuosiuose registruose, nustato nuosavybės teisę ir formą, patikrina, ar turtui nėra įregistruotų turto areštų aktų bei nėra kitų daiktinių teisių suvaržymų, užtikrina, kad būtų gauti reikiamų institucijų sutikimai parduoti, patikrinta ar turtas tinkamai teisiškai įregistruotas, ar nėra bendrasavininkų ir/ar gauti visi sutikimai ir pan.
Svarbu: Prieš sudarant bet kokį nekilnojamojo turto sandorį, rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku ar notaru, kad būtų užtikrintas jūsų teisių ir interesų apsauga.
Pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo problematika
Pažymų Atsisakymas ir Duomenų Tikslinimas
Vyriausybė pritarė Teisingumo ministerijos siūlymui atsisakyti pažymų nekilnojamojo turto sandoriui sudaryti. Nuo 2011 m. liepos 1 d. liktų tik vienas būdas patikslinti nekilnojamojo turto duomenis - juos užsakyti informacinėje sistemoje (NETSVEP). Pagal dabar galiojančią tvarką nekilnojamąjį turtą norintis įsigyti asmuo kreipiasi į notarą, kad šis užsakęs pažymą valstybės įmonėje Registrų centre parengtų dokumentus sandoriui. Notaras gali rinktis, ar užsakyti pažymą sandoriui, ar duomenis tikslinti naudojantis informacine sistema NETSVEP.
Tvarkos pakeitimas, paliekant tik vieną būdą patikslinti nekilnojamojo turto duomenis, ne tik leis atsisakyti netikslingo vienos iš dviejų tas pačias funkcijas atliekančių sistemų palaikymo, bet ir padės sutaupyti asmenims, įsigyjantiems nekilnojamąjį turtą. Elektroninis duomenų tikslinimas kainuos perpus pigiau nei pažyma sandoriui - 12,50 Lt.
Nuo 2008 m., kai notarai pradėjo naudotis informacine sistema, buvo suformuota per 138 tūkst. užsakymų ir elektroniniu notaro parašu patvirtinta per 57 tūkst. sutarčių. Lietuvoje jau šiuo metu 92 proc. Sistema taip pat informuoja kitus notarus apie pradėtą nekilnojamojo turto sandorį ir leidžia sužinoti apie atvejus, kai sandorio šalys pačios turi imtis iniciatyvos patikslinti tam tikrus nekilnojamojo daikto kadastro ir registro duomenis.