Įsigyti nuosavą būstą - vienas svarbiausių gyvenimo sprendimų. Tačiau daugelis žmonių, planuodami šį žingsnį, dėmesį sutelkia į paskolos palūkanas ir mėnesines įmokas, pamiršdami apie papildomas išlaidas, kurios gali gerokai padidinti bendrą sumą. Norint išvengti netikėtumų, svarbu iš anksto planuoti ir įvertinti visas galimas išlaidas.
Pagrindinės Išlaidos Įsigyjant Būstą
Prieš suteikdami paskolą, bankai reikalauja nepriklausomo turto vertinimo, kad nustatytų tikrąją būsto vertę. Ši paslauga gali kainuoti kelis šimtus eurų, priklausomai nuo turto vietos ir tipo.
Būsto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro. Notaro paslaugos kainuoja apie 0,37 proc. nuo įsigyjamo turto kainos, tačiau ne mažiau kaip 33 eurai ir ne daugiau kaip 5 tūkst. eurų, pridėjus PVM.
Imant paskolą, būstas dažnai įkeičiamas bankui. Įkeitimo sutartis taip pat turi būti patvirtinta notaro, o jos kaina svyruoja nuo 0,17 iki 0,25 proc. nuo įkeičiamo turto vertės, bet ne mažiau kaip 13 eurų ir ne daugiau kaip 240 eurų, pridėjus PVM.
Bankai dažnai reikalauja, kad įkeistas turtas būtų apdraustas. Būsto draudimo kaina priklauso nuo turto tipo, vietos ir pasirinkto draudimo lygio, tačiau metinė įmoka gali siekti kelis šimtus eurų.
Be minėtų išlaidų, gali atsirasti ir kitų, pavyzdžiui, už perkamo turto teisinio statuso patikrinimą įvairiuose registruose, turto arešto aktų, hipotekos ir pan.
Rekomenduojama sudaryti išlaidų sąrašą, įtraukiant turto vertinimo, notaro, registracijos, įkeitimo, draudimo ir kitas galimas išlaidas.
Klaidų Vengimas Planavimo Etapu
Finansų ir draudimo ekspertai pastebi, kad didžioji dalis problemų kyla ne dėl paties sprendimo pirkti būstą, o dėl klaidų, padarytų planavimo etape - nuo per didelės paskolos pasirinkimo iki nepakankamos finansinės apsaugos nenumatytiems atvejams.
Perkant būstą, neretai prisiimama per didelė paskolos našta, kai įmoka sudaro net 40 proc. namų ūkio mėnesio pajamų. Tokiu atveju lieka per mažai lėšų patenkinti kitiems būtiniems poreikiams.
„Remiantis biudžeto valdymo principais, reikėtų vadovautis taisykle 50/30/20, kuri teigia, kad norint finansiškai jaustis komfortiškai ir gyventi pagal savo galimybes, būtinosios išlaidos neturėtų viršyti 50 proc. pajamų. Finansiniai įsipareigojimai, kaip maistas, transportas, komunaliniai mokesčiai yra būtinųjų išlaidų dalis. Tad, jei asmuo pasirašo paskolos sutartį pirkti būstą su maksimalia įmoka, kuri siekia 40 proc. pajamų, tikėtina, kad kitas būtinąsias išlaidas jis turės kompensuoti savo likusių laisvalaikio (30 proc.) arba galimybių taupyti (20 proc.) sąskaita“, - sako SEB banko asmeninių finansų ekspertė Sigita Strockytė-Varnė.
Dėl šios priežasties idealu, kai paskolos įmoka sudaro ne daugiau nei 20-30 proc. šeimos pajamų. Pavyzdžiui, namų ūkiui bendrai uždirbant 3000 eurų, paskolos įmoka neturėtų viršyti 600-900 eurų per mėnesį.
„Gyventojai dažnai pernelyg optimistiškai planuoja būsto įrengimo ir remonto kaštus arba jų apskritai neįtraukia į bendrą biudžetą. Dėl to jau įsigijus būstą tenka ieškoti papildomo finansavimo, kuris didina bendrą finansinę naštą, arba ilgą laiką tenka gyventi neįrengtame ar dalinai įrengtame būste“, - sako S. Strockytė-Varnė.
Be to, pasak ekspertės, neretai pamirštamos ir kitos neišvengiamos išlaidos - notaro, turto registravimo, perkraustymo ir kiti įvairūs administraciniai mokesčiai. Iš anksto neįvertinus šių kaštų ir jiems nepasiruošus, būsto įsigijimas gali tapti didesniu finansiniu iššūkiu nei buvo planuota.
Dar viena dažna klaida - pasirinkus paskolą su kintama palūkanų norma, gyventojai neretai planuoja savo biudžetą pagal tuo metu galiojančią įmoką, neatsižvelgdami į tai, kad palūkanų normos gali didėti.
„Kylant palūkanoms, automatiškai yra perskaičiuojama ir mėnesinė paskolos įmoka, todėl rekomenduojama iš anksto įsivertinti savo finansines galimybes ir apsvarstyti, ar šeimos biudžetas būtų pajėgus atlaikyti didesnę finansinę naštą. Toks atsakingas planavimas padeda išvengti netikėtų sunkumų ir užtikrina didesnį finansinį stabilumą ilguoju laikotarpiu“, − pataria finansų ekspertė.
Nors pasirašant būsto paskolos sutartį ir finansų įstaigai įkeičiant perkamą būstą privaloma apdrausti patį būstą nuo pagrindinių rizikų, draudikai pabrėžia, kad vien to dažnai nepakanka.
„Siekiant išvengti nenumatytų finansinių nuostolių, rekomenduojama pasirūpinti ne tik paties būsto, bet ir namų turto bei būsto civilinės atsakomybės draudimu. Šie draudimai padeda apsaugoti būste esančius daiktus ir kilnojamą turtą nelaimės ar vagystės atveju, bei apsaugo nuo galimų nuostolių, padarytų tretiesiems asmenims, pavyzdžiui, užliejus kaimynų turtą“, - sako Artūras Juodeikis, „Lietuvos draudimo“ žalų departamento direktorius.
Kita dažnai pasitaikanti klaida perkant būstą - tai visų turimų santaupų skyrimas pradiniam įnašui. Finansų ekspertė atkreipia dėmesį, kad be pradinio įnašo būtina turėti ir finansinį rezervą, kuris siektų bent 3-6 mėnesių būtinąsias namų ūkio išlaidas. „Šios santaupos turėtų būti skirtos nenumatytiems atvejams. Finansinės pagalvės neturėjimas reikšmingai padidina finansinį pažeidžiamumą ir gali apsunkinti paskolos įsipareigojimų vykdymą net ir nedidelių pokyčių atveju“, - įspėja S. Strockytė-Varnė.
Papildomos Išlaidos: Būsto Įrengimas ir Remontas
Pasak finansavimo ekspertės, visiems naujakuriams yra svarbu turėti aiškią būsto įrengimo viziją ir atidžiai susidaryti darbų ir medžiagų sąmatą, kruopščiai apskaičiuoti, kiek viskas kainuos. Esminis patarimas - išlaidas nusimatyti atsižvelgiant į būsto kvadratūrą.
„Mūsų patirtis ir klientų praktika rodo, kad įsikurdami naujame būste klientai vidutiniškai skiria apie 500 eurų vienam kvadratiniam metrui. Visgi, žmonių poreikiai yra labai skirtingi, todėl daugiau santaupų turintys asmenys kartais skiria ir 1000 eurų ar dar daugiau vienam kvadratiniam metrui. Bet kuriuo atveju, neretai pastebime, kad įrengimas gyventojams kainuoja brangiau negu jie tikisi nuo pradžių. Tam įtakos turi nenumatytos išlaidos, brangstantys darbai ar medžiagos, proceso eigoje pasikeičiantys poreikiai ir panašios priežastys“, - pranešime spaudai teigia pašnekovė.
Įsivertinus lėšų būsto įsirengimui poreikį, kai kurie naujakuriai nusprendžia kreiptis finansinės pagalbos į banką. Paprastai žmonės gali rinktis vieną iš dviejų būdų pasiskolinti įsikūrimui naujuose namuose - imti didesnę būsto paskolą arba gauti vartojimo kreditą.
Būsto Paskola ar Vartojimo Kreditas?
Palyginus su vartojimo paskola, būsto paskolos didinimas palankesnis žmonėms, planuojantiems įsigyti neįrengtą namą ar butą. Tokiu atveju, galima skolintis tiek namams pirkti, tiek jiems įrengti.
„Būsto kredito palūkanos, palyginus su vartojimo paskolos, yra mažesnės, o įsikūrimui skolinama suma priklauso nuo sąmatoje numatytų darbų ir finansinių galimybių. Tiesa, reikėtų turėti omenyje, kad, palyginus, šis variantas pasižymi kiek ilgesniu ir sudėtingesniu procesu“, - pasakoja Ž. Rakauskaitė.
Šiuo atveju, nors bankas išduoda vieną paskolą, jos išmokėjimai skaidomi į dvi dalis. Viena suma skiriama būstui įsigyti, o kita - įsirengti. Atitinkamai, norintysis gauti paskolą turės abiem paskolos dalims skirti savo lėšų. Pirma - jis turės sumokėti būsto kredito pradinį įnašą. Antra - reikės pradžioje pačiam investuoti į būsto įrengimą ir taip padidinti būsto vertę.
Pasak finansavimo ekspertės, vartojimo paskola tinkamesnė gyventojams, kurie būstą įsigyja nuosavomis lėšomis, arba jeigu namams įrengti reikalinga mažesnė suma pinigų. Šio kredito palūkanos yra didesnės negu būsto paskolos, taip pat paskolinta gali būti ne didesnė nei 30 tūkst. eurų suma, tačiau procesas paprastesnis ir greitesnis.
Prieš imant paskolą būstui įsirengti, finansavimo specialistė rekomenduoja pasitarti su banko specialistais, kurie padės rasti geriausią sprendimą, detaliai papasakos apie paskolų rūšis ir kaip jas gauti. „Be to, visada svarbu turėti omenyje, kad Lietuvoje visi asmens ar šeimos finansiniai įsipareigojimai mėnesio įmokoms negali būti didesni nei 40 proc. pajamų, tad paskolą imti planuojantys žmonės turėtų atsižvelgti į tai, kiek išlaidų reikalauja dabartiniai pragyvenimo įsipareigojimai ir kokia suma galėtų būti skiriama kreditui mokėti“, - teigia pašnekovė.
Nekilnojamojo Turto Mokesčiai
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdys:
2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Mokesčių Nemokėjimo Atvejai
Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Dažniausiai Daromos Klaidos Perkant Būstą
- Nesitikrinti kreditingumo prieš pradedant ieškoti būsto.
- Mokėti avansą prieš rezervuojant perkamą būstą.
- Neįvertinti savo perkamąją galią ir neapibrėžti vietos, kur norima ieškoti turto.
- Pirkti būstą tada, kai visi perka, o ne tada, kai yra toks poreikis bei galimybės.
Pagrindiniai Žingsniai Įsigyjant Būstą su Kreditu
- Turto išsirinkimas ir apžiūra.
- Finansinės galimybės.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai.
- Sandorio šalys.
- Preliminarioji sutartis.
- Pagrindinė sutartis.
- Hipotekos sutartis.
- Galutinis atsiskaitymas.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas.
Sprendimas įsigyti būstą yra vienas svarbiausių finansinių sprendimų gyvenime. Šis procesas susijęs ne tik su teisiniais ir finansiniais aspektais, bet ir su emocine būsena. Norint, kad kelionė į nuosavus namus būtų sėkminga, svarbu žinoti pagrindinius žingsnius, finansavimo galimybes ir mokesčius, susijusius su nekilnojamojo turto įsigijimu.
Išvados
Apibendrinant, imant būsto paskolą svarbu ne tik atsižvelgti į palūkanų normą ir mėnesines įmokas, bet ir įvertinti visas papildomas išlaidas. Svarbu planuoti biudžetą, įvertinti galimas rizikas ir pasikonsultuoti su finansų specialistais.