Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Tad, iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra.
Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, ar galima išregistruoti žmogų iš buto be jo sutikimo, kokios yra sąlygos ir teisiniai aspektai Lietuvoje.
Kaip per Mano VMI pateikti FR0227 formos prašymą įregistruoti užsienio juridinį asmenį?
Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygos
Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. - Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas.
Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Gyvenamosios vietos deklaravimas ir išdeklaravimas
Gyvenamosios vietos deklaravimas - tai faktinės asmens gyvenamosios vietos adresą sudarančių duomenų pateikimas deklaravimo įstaigai. Pažymėtina, jog gyvenamosios vietos deklaravimas tam tikrame būste jokių išskirtinių teisių naudotis būstu teisine prasme nesuteikia ir yra skirtas tik asmens faktinei gyvenamajai vietai užfiksuoti.
Taigi ne buto savininko bėdos, kad asmuo, negyvenantis tame bute, neturi kur deklaruoti gyvenamosios vietos.
Šiaip jau jeigu neturi buto/namo, kuriame galėtum deklaruoti gyv vietą, savivaldybės teikia tokią paslaugą kaip "deklaravimas prie savivaldybės". Taip yra įgyvendinama deklaravimo įstatyme nurodyta pareiga deklaruoti gyv vietą. Kiekvienas pilietis turi būti deklaruotas arba jei jokios gyvenamosios vietos neturi - jis įrašomas į gyvenamosios vietos neturinčių asmenų sąrašą.
Prie savivaldybės deklaruojama tik tada, kai asmuo neturi nuolatinės vietos, tačiau jei jūsų norimas išdeklaruoti asmuo turi pvz nekilnojamojo turto - jo niekas nedeklaruos savivaldybėje ir jūsų prašymu į nedeklaravusių asmenų sąrašus neįrašys. Bet kokiu atveju,pati savivaldybė tų išdeklaravimų daryti nesiims,tik teismas gali tai padaryti.Va su tais visais liudininkais,galima eiti į teismą ir prašyti asmenį išregistruoti.Galima spręsti,kad žmona iš esmės pažeidžia savo pareigas,dėl buto išlaikymo,jo remonto.
Po to jau,po visų teismo proceso galima su teismo sprendimu,kreiptis į savivaldybę,užpildžius formą su prašymu dėl žmogaus išregistravimo iš buto. Tokiam asmeniui šio prašymo nevykdant, esant teisėtam pagrindui, reikėtų kreiptis į teismą dėl tokio asmens iškeldinimo. Tokiu atveju, teismui priėmus procesinį sprendimą iškeldinti asmenį, tokiam asmeniui toliau nepaisant savininko prašymo išsikraustyti, savininkas turi teisę išsiimti vykdomąjį dokumentą ir per antstolį priverstinai iškraustyti asmenį.
Sakykim buto savininkas pateikia prasyma asmeni isdeklaruoti. Kur tas isdeklaruotas asmuo tuomet deklaruojamas? Be jo prasymo ir be jo zinios jo deklaracijos vieta atsiranda kitu adresu? Sakykim, mano bute gyv. vietą deklaraves asmuo seniai negyvena, gyvena kitur tačiau akivaizdziai vengia deklaruoti savo gyv. v., nes paprasčiau tingi nueiti iki seniūnijos ir jam to neprireikė. Manau nėr nurodyta, jog kiekvienas asmuo LR turi turėti deklaruotą gyv. v.
Jei noresite savo gyvenamaja vieta deklaruoti pas kaimyna - be kaimyno sutikimo to nepadarysite. Jeigu esate deklaruotas pas kaimyna, o norite deklaruotis savo naujai isigytame bute - galesite ir be kaimyno (nes deklaruojate gyvenamaja vieta savo nuosavybeje). Jei esate deklaraves gyv.vieta pas kaimyna, bet kaimynas jus nori isdeklaruoti, o jus nesutinkate rasyti prasymo ir neturite kitos gyv.vietos ar nekilnojamojo turto - kaimynas jusu neisdeklaruos. Vienintelis budas - teismo sprendimas. Arba abieju jusu prasymai.
Teismo sprendimas
Matosi,kad diskusija nukrypo už autoriaus pateiktos temos ribų.Vistiek,kaip ne vartysi,turi būti teismo sprendimas. Pažymėtina, jog tuo atveju, jei prieš jus artimoje aplinkoje naudojamas smurtas, prievarta, jūs galite kreiptis į policiją pranešant apie prieš jus naudojamą smurtą ir prašyti tokį asmenį įpareigoti gyventi skyrium nuo jūsų, t.y. Reikalinga teisinė konsultacija?
Taigi 1- reikia arba susirasti sutuoktinį ir su juo kulniuoti į atitinkamas institucijas ir jo prašymu keisti gyv.vietą arba 2 - gauti teismo sprendimą. Tiesiog taisyklėse nurodoma, kad nesant prašymo reikia kreiptis į teismą ir tokį sprendimą gauti.
Nuomininkų ir būsto savininkų ginčų sprendimo būdai
Siūlo ginčus spręsti draugiškai Būsto savininko ir nuomininkų santykiai ne visada būna geri. Neretai kyla konfliktų, nesutarimų, viena ar kita pusė pažeidžia sutarties sąlygas. Pasak NT agentūros „Vilniaus turtas“ NT agentės Jolantos Petrauskaitės, nuomojant butus, skundų būna ir iš butų savininkų, ir iš nuomininkų.
Tačiau NT brokerė pabrėžia, kad geriausia visus nesutarimus spręsti draugiškai ir ramiai. „Draugiškumas labai padeda, aš ir savininkams sakau, kad jokiu būdu nereikia pyktis, nes tokiais atvejais butą palieką dar labiau netvarkingą ar pan.“, - sako J. Petrauskaitė.
NT agentė pasidalijo neseniai spręstu nuomininkų ir buto savininkų konfliktu: „Paskutinis atvejis buvo toks, kad nuomininkai per tris mėnesius sujaukė butą. Klozetas geltonas, linoleumas limpa prie kojų. Bute gyveno dvi jaunos mergaitės. Tokiais atvejais problematiška būna, kai reikia pasakyti, kad depozitas lieka savininkui, nes sutarties sąlygos neįvykdytos, nesilaikoma higienos reikalavimų ir pan.“
Pašnekovė tęsia, kad visais atvejais, kai kyla nesutarimų tarp nuomininkų ir nuomotojų, bandoma juos spręsti draugiškai ir priimti abiem pusėms tinkamus sprendimus. Be to, pasak NT agentės, tiems butų savininkams, kuriems labai svarbu, kad butas būtų grąžintas švarus, pasiūloma į nuomos sutartį įtraukti atskirą punktą.
„Konkrečiai sutartyje nurodyta, kad turi būti butas grąžinamas švarus, toks buvo priimtas. Todėl į sutartį dažniausiai įtraukiame valymo mokestį, jeigu nutiktų taip, kad nuomininkas pats nesutvarko buto. Koks tas mokestis, priklauso nuo buto. Anksčiau mokestis buvo 50 Eur, dabar labai pakilo kainos, būsto valymas gali kainuoti 60 Eur, o kartais ir 100 Eur. Jeigu butas naujesnis, geresnės būklės, įrašome ir 100 eurų valymo mokestį“, - praktika dalijasi J. Petrauskaitė.
NT agentė tęsia, kad dar vienas ginčų objektas yra sugadinti baldai. Pasak J. Petrauskaitės, savininkas yra atsakingas už buitinę techniką, esančią bute, natūralų baldų nusidėvėjimą, tačiau jeigu baldai sulaužomi tyčia, sudaužomi stiklai, veidrodžiai, tokiais atvejais atsakomybę turėtų prisiimti nuomininkai, savininkai netgi turi teisę nutraukti nuomos sutartį dėl jos nevykdymo.
Anot J. Petrauskaitės, tokios situacijos retos, tačiau NT savininkai vis tiek vengia nuomoti būstą šeimoms su nepilnamečiais vaikais. „Į sutartį įtraukdavome punktą, kur vaikai gyventų, jei tektų šeimai išsikraustyti. Tai psichologiškai labiau veikia savininkus, jie tada nebijo nuomoti, būna ramesni. Kita vertus, teisiškai tas punktas nieko nereiškia. Jeigu laužomos sutarties sąlygos, iškeldinti galima ir nuomininkus su vaikais“, - paaiškina NT agentė.
Advokato komentaras: iškeldinimas su nepilnamečiais vaikais
Kokiais atvejais galima iškeldinti nuomininkus, kurie neturi nepilnamečių vaikų, ir tuos, kurie turi, „Delfi Būstas“ paaiškino advokatas Arūnas Bertulis. Pirmiausia, reikia paminėti, kad geriausias būdas nutraukti sutartį yra abiejų šalių susitarimas. Tai galioja ir tais atvejais, kai nuomininkai turi nepilnamečių vaikų, ir tais, kai neturi.
Tačiau tikrai ne visada pavyksta draugiškai išsiskirti su nuomininkais. Kai nuomininkai, pasibaigus nuomos sutarčiai (ir jos nepratęsus) arba nutraukus nuomos sutartį, vis tiek lieka bute ir atsisako išsikelti, nesutinka su sutarties nutraukimu ar pan., tenka kreiptis į teismą.
Pasak advokato A. Bertulio, Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.
„Atkreiptinas dėmesys, kad sprendžiant ginčą dėl sutarties nutraukimo su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų ar jų neturinčiais, teismai griežčiausiai taikomą teisinę priemonę - būsto netekimą - taiko individualiai ir tokiose bylose turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę ar netaikyti, būtinai įvertindamas tokios teisinės priemonės proporcingumą padarytam pažeidimui“, - sako advokatas ir netrukus paaiškina, kad tai reiškia, jog nepilnamečių vaikų buvimas tokiais atvejais bus tik papildomas kriterijus, svarstant būsto nuomos sutarties nutraukimą, o ne nuomininko teisės į būstą išsaugojimą, nes galioja principas, jog vaiko teisę į jo vystymuisi būtinas gyvenimo sąlygas visų pirma privalo užtikrinti vaiko tėvai.
Nagrinėjant ginčus dėl iškraustomų nuomininkų, turinčių nepilnamečių vaikų, A. Bertulio teigimu, vaikų turėjimas galėtų lemti tik teismo sprendimo iškraustyti įvykdymo terminą, bet ne pačią iškraustymo galimybę, t. y. teismas, atsižvelgdamas į nepilnamečių vaikų interesus, galėtų nuspręsti sprendimo iškraustyti nuomininką nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos, vykdymą atidėti tam tikram terminui, lemtą nuomininko galimybės susirasti kitą būstą ar kitu būdu užtikrinti nepilnamečių vaikų teisę į būstą.
„Pažymėtina, kad bet kokiu atveju nuomotojo teisės taip pat būtų užtikrintos, nes nuomininkas privalėtų mokėti nuomos mokestį, o už naudojimąsi būstu sutarčiai pasibaigus ar ją nutraukus mokamas nuomos mokestis padvigubėtų. Tad ilgesnis buvimas nuomojamose patalpose finansiškai būtų nenaudingas ir pačiam nuomininkui bei skatintų jį kuo greičiau išsikraustyti savanoriškai“, - akcentuoja advokatas.
Kada nuomininkas turi išsikraustyti?
Kokiais atvejais nuomininkas turi išsikraustyti ir nuomojamo būsto? Pasak advokato A. Bertulio tam, kad būsto savininkas galėtų iškraustyti nuomininkus, nuomos sutartis turėtų arba pasibaigti (pvz., suėjus terminui ar kitai šalių sutartai ir sutartyje nurodytai sąlygai), arba nuomos sutartį nutraukus Civilinio kodekso numatytais atvejais (pvz. nuomininkui tyčia ar dėl neatsargumo bloginant daikto būklę arba nuomininkui nemokant nuomos mokesčio) ar šalių sutartais papildomais ir kodekse nenumatytais atvejais (pvz., nuomininkas nedraudžia būsto ar savo civilinės atsakomybės), taip pat nuomos sutartį Civilinio kodekso numatytais atvejais pripažinus negaliojančia.
Be abejo, reikšmės turi ir tai, kokią - terminuotą ar neterminuotą - būsto nuomos sutartį nuomininkas ir būsto savininkas sudarė. „Kadangi sudarytą terminuotą būsto nuomos sutartį abi šalys turi teisę bet kada nutraukti įspėjusios apie tai viena kitą prieš prieš tris mėnesius iki nutraukimo, tad terminuotos būsto nuomos sutarties sudarymo atveju joje gali būti aptarti ir nurodyti ilgesni įspėjimo terminai. Tuo tarpu sudarant neterminuotą nuomos sutartį svarbu aptarti ir nurodyti tik tuos būsto nuomos sutarties pasibaigimo ar nutraukimo atvejus, kurie nėra nurodyti Civilinio kodekso 6.497 ar 6.498 straipsniuose. Kodekso nurodytais atvejais neterminuota nuomos sutartis galės būti būti nutraukta ir neįtraukus tokių sąlygų į nuomos sutartį“, - aiškina advokatas.
| Sutarties tipas | Nutraukimo sąlygos |
|---|---|
| Terminuota | Abi šalys turi teisę nutraukti įspėjusios viena kitą prieš tris mėnesius. |
| Neterminuota | Gali būti nutraukta Civilinio kodekso numatytais atvejais. |
Be to, A. Bertulio teigimu, nuomotojas (būsto savininkas) turi žinoti, kad nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą jis gali tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino.
Taip pat pašnekovas akcentuoja, kad būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto. „Akcentuotina, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, t. y. pagal būsto savininko ieškinį, pareikštą teisme. Savavališki numotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, ne ir baudžiamąją atsakomybę“, - pabrėžia advokatas.
Anot A. Bertulio, nuomotojui svarbu tik tinkamai ir laiku įspėti nuomininką, įteikiant jam pranešimą apie sutarties nutraukimą, nes pasitaiko atveju, jog būsto savininkai nuomos sutartį nutraukia be įspėjimo ar anksčiau nei sueis privalomas įspėjimo terminas. Tokiais atvejais nuomininkas, vengiantis vykdyti ar netinkamai vykdanti nuomos sutartį išvengs atsakomybės, t. y. nuomos santykiai tęsis, o nuomotojui vėl iš naujo reikės kartoti visas sutarties nutraukimo procedūras, kreiptis į teismą ir laukti proceso pabaigos.
„Iš savo ilgametės praktikos, galiu pasakyti, kad tuo atveju jei šalis laikosi nuomos sutarties ar jos nutraukimo pagrindų, tai apginti savo teises teisme problemų nekyla. Iš kitos pusės nuomininkui taip pat svarbu žinoti savo teises, nuomos sutarties nutraukimo pagrindus ir tvarką, numatytus tiek sutartyje, tiek Civiliniame kodekse ir aktyviai jas ginti, kreipiantis tiek į teismą, tiek į policiją, priverstinio ne pagal teismo sprendimą vykdomo iškraustymo iš būsto“, - sako pašnekovas.