Kaip Pakeisti Žemės Sklypo Paskirtį Lietuvoje: Žingsnis Po Žingsnio

Įsivaizduokite situaciją: turite žemės sklypą vaizdingoje vietovėje, bet negalite statyti namo, nes tai draudžia žemės paskirtis. Arba turite namų valdą, bet negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.

Lietuvoje žemės sklypų paskirtį reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus. Žemės sklypo paskirties keitimas - tai poreikis, atsirandantis tada, kai disponuojamu žemės sklypu norima naudotis ne pagal jo paskirtį.

Prieš perkant žemės sklypą taip pat verta pasidomėti, ką su juo bus galima daryti ir, reikalui esant, ar bus galimybė pasikeisti žemės sklypo paskirtį. Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į Registrų centrą.

Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą.

Taip pat galite pasinaudoti puslapiu. Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga.

Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti teisingai ir kokie žingsniai yra būtini.

Nuo Ko Pradėti?

Dažniausiai žemės sklypo paskirtis keičiama tada, kai reikalingas žemės ūkio paskirties keitimas į namų valdą, kad jame būtų galima statyti gyvenamuosius pastatus, arba užsiimti komercine veikla.

Žemės ūkio paskirties sklypuose leidžiama statyti tik su žemės ūkiu susijusius pastatus, todėl, jei planuojate kitokią, nei žemės ūkis veiklą, teks kreiptis dėl žemės paskirties keitimo.

Visų pirma, norint kad būtų atliktas sklypo paskirties keitimas, reikia pasidomėti, ar sklypas patenka į savivaldybių bendruosiuose planuose numatytas urbanizuotas teritorijas.

Reiktų atkreipti dėmesį, kad jei savivaldybių planuose tokios teritorijos pažymėtos geltonąja zona, galėsite keisti žemės paskirtį ir joje statyti statinius. Jei vis dėlto jūsų žemės sklypas patenka į žaliąja zona pažymėtas teritorijas - tokiu atveju statinių šiame sklype pastatyti jau nebegalėsite.

Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą.

Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.

Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.

Situacija apie norimo pakeisti žemės sklypo galimybes tai padaryti geriausiai atsispinti savivaldybių bendruosiuose planuose.Sklypo paskirties keitimas būtinas tada, kai norima vykdyti veiklą, kuri neatitinka nustatytos žemės sklypo paskirties ir naudojimosi būdo.

Greičiausias būdas tai patikrinti - išnagrinėti savivaldybės bendrąjį planą. Jei sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kiekvienas žemės sklypas savivaldybėje priskiriamas tam tikrai funkcinei zonai.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Žemės Sklypo Paskirties Keitimo Eiga

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą.

Keičiant žemės paskirtį galimi du variantai: per savivaldybės administraciją rašant prašymą (jei norima pakeisti iškart visam sklypui) arba darant formavimo ir pertvarkymo projektą (jei norima sklypą padalinti į atskiras dalis).

Pirmas variantas yra gerokai pigesnis ir greitesnis. Jei tikslas yra tik pakeisti sklypo paskirtį iš žemės ūkio į gyvenamąją, reikia kreiptis į savivaldybės administraciją su prašymu.

Jei tikslas yra pakeisti sklypo paskirtį iš žemės ūkio į gyvenamąją ir padalyti į atskirus žemės sklypus, reikia rengti formavimo ir pertvarkymo projektą.

Labai svarbu tiksliai apsispręsti, ar jums reikalingas tik žemės sklypo paskirties keitimas, ar kartu ir sklypo padalijimas į kelis atskirus sklypus. Pirmuoju atveju viskas daug paprasčiau - jums tiesiog reikia kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį.

Jei vis dėlto nuspręsite, kad jums reikalingas ne tik paskirties keitimas, bet ir sklypo padalijimas, tokiu atveju reiks parengti ir formavimo/pertvarkymo projektą.

Norint pakeisti žemės paskirtį sklypo nedalinant, reikalinga teikti paprastos rašytinės formos prašymą savivaldybės administracijos direktoriui.

Prie prašymo pridedami dokumentai:

• sklypo nuosavybės dokumentas (išrašas iš Registrų centro);
• žemės sklypo planas.

Per 20 d.d. prašymas bus peržiūrėtas ir priimtas sprendimas leisti arba neleisti keisti žemės paskirtį. Jei sprendimas priimtas, kad leidžiama paskirtį pakeisti, tuomet išduodamas administracijos direktoriaus įsakymas, kurį reikia pristatyti į Registrų centrą ir paskirtis bus pakeista.

Jei turite įsigiję sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį, o būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Tuo tikslu turite kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį. Prie prašymo reikia pridėti žemės sklypo ir pastatų nuosavybės dokumento kopijas, žemės sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planą, ištrauką iš bendrojo plano ir kitus aktualius dokumentus (įgaliojimai, sutikimai ir t.t.).

Savivaldybės administracija išnagrinės prašymą ir priims sprendimą dėl paskirties pakeitimo.

Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Ir štai, visi žingsniai atlikti!

Žemės sklypo paskirties ar naudojimo būdo keitimas gali atrodyti sudėtingas ir biurokratizuotas procesas, tačiau laikantis aiškios sekos viską galima atlikti greitai ir sklandžiai.

Dokumentai Reikalingi Paskirties Keitimui

Norint, kad būtų teisingai ir kaip įmanoma greičiau atliktas sklypo paskirties keitimas, reikalingi šie dokumentai:

• Prašymas savivaldybės administracijos direktoriui
• Žemės sklypo ir pastatų (jei sklype tokie yra) nuosavybės dokumentų kopijos
• Žemės sklypo plano kopija
• Statinių (jei tokie yra) išdėstymo planas
• Kiti dokumentai pagal situaciją (sutikimai, įgaliojimai ir pan.)

Jei žemės paskirties keitimas neprieštarayuja jūsų rajono savivaldybės bendrojo plano ir kitiems teritorijų planavimo dokumentams, turėtumete gauti iš savivaldybės leidimą pakeisti žemės sklypo paskirtį, su kuriuo vėliau turite kreiptis į Registrų Centrą, kuriame pagal savivaldybės sprendimą, bus pakeista zemės sklypo paskirtis.

Kada Reikalingas Sklypų Formavimo Ir Pertvarkymo Projektas?

Dažnai pasitaikantis atvejis - nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kurį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės.

Šiuo atveju rengiamas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas ir esamas sklypas padalinamas į tris naujus sklypus: miškų ūkio, žemės ūkio ir kitos (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) paskirties sklypus.

Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.

Pavyzdžiui: Turite žemės sklypą Vilniaus rajone, kuris nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypas. Jį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės.

Rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, esamas sklypas padalijamas į tris naujus atskirus žemės sklypus: miškų ūkio paskirties, žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) sklypus.

Tokia, situacija, kai savininkas turi suformuotą sklypą, susidedantį iš, tarkim, dalies miško paskirties, dalies gyvenamosios paskirties ir dalies žemės ūkio paskirties sklypų, dažniausiai susidaro, kai atkuriamos žemės nuosavybės teisės.

Šioje situacijoje nebeužteks kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį, šiuo atveju bus reikalingas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas. Jo metu, jūsų turimas sklypas padalijamas į kelis, turinčius skirtingas paskirtis.

Ūkininko Ūkis

Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro.

Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Svarbūs Aspektai

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

Kiekvienas žemės sklypas turi tam tikrą pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, kuriuos reglamentuoja LR Žemės Ūkio ir LR Aplinkos Ministrų įsakymas dėl žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo 2005-01-20 Nr.

Konkretaus žemės sklypo esama žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas nurodomas V.Į. Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše skiltyje daikto pagrindinė naudojimo paskirtis ir žemės sklypo naudojimo būdas. Pagal tai nurodoma ką tame sklype galima daryti, kokią veiklą vystyti ar vykdyti.

Labai dažnai, turimame sklype, žmonės nusprendžia užsiimti kita veikla nei tai reglamentuoja esama žemės sklypo paskirtis ar būdas, tad tokiu atveju yra reikalingas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas. Be to pasitaiko atvejų, kuomet žemės sklypo paskirties ar būdo keitimas yra negalimas.

Pavyzdžiui, jei turite įsigiję sklypą Vilniaus rajone, kur žemės sklypo naudojimo paskirtis yra žemės ūkio paskirties žemė, o žemės sklypo naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai.

Jeigu Jūs matote, kad vadovaujantis Vilniaus rajono bendrojo plano sprendiniais sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), tai reiškia, kad žemės sklypo naudojimo paskirtį galėsite pakeisti į kitos paskirties žemę, kitu atveju - ne.

Šiaip ar taip, gali būti, kad be teritorijų planavimo specialistų neišsiversite.

Konkretus Pavyzdys: Kauno Rajonas

Gera žinia ta, kad atskirais atvejais, tam kad pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą nereikia rengti jokio teritorijų planavimo dokumento.

Pavyzdžiui, jei turite sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį ir būdą, o būsima žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka savivaldybės bendrojo plano sprendinius ir šiam keitimui pritars savivaldybės administracijos direktorius pasirašydamas įsakymą, Jums nereikės rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį liaudiškai tariant į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos.

Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę. Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo“. Prašymas yra rašomas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriui.

Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.

Jei sprendimas yra teigiamas, tai Kauno rajono savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo.

Be to, su šiuo įsakymu Jums dar reikia kreiptis į Matininką dėl žemės sklypo kadastro duomenų atnaujinimo atitinkamai pagal numatomą naują žemės sklypo paskirtį ir būdą.

Tam, kad priduoti dokumentus registravimui į V. Į. Registrų Centras turėkite: savivaldybės direktoriaus įsakymas dėl sklypo paskirties keitimo, atnaujintus žemės sklypo kadastro duomenis, seną registro centro išrašą ir asmens dokumentą.

Paskirties Keitimo Kaina

Žemės paskirties keitimo kaina labai įvairi ir priklauso nuo daugelio aspektų, todėl rekomenduojame kreiptis į specialistus.

Sklypo Atidalinimas: Kada Tai Tikrai Apsimoka?

Dažna situacija praktikoje - žemės ūkio paskirties sklypas pakeičiamas į gyvenamąją, tačiau galutinis rezultatas būna, pavyzdžiui, 70 arų gyvenamosios paskirties sklypas. Tokiu atveju natūraliai kyla klausimas: ar apsimoka tokį sklypą dalinti į mažesnius, ar palikti kaip vieną masyvą?

Daugeliu atvejų atsakymas - taip, apsimoka.

Sklypo atidalinimo projektas dažniausiai kainuoja apie 1 500 eurų, tačiau jis atveria visiškai kitokias pardavimo galimybes. Didelį sklypo masyvą dažniausiai pirks tik vystytojai, o jų pirkimo logika visiškai kitokia - jie derasi agresyviai, pirkėjų ratas labai siauras, o pats sklypas jiems yra tik žaliava, iš kurios dar reikės uždirbti.

Be to, vystytojai nemėgsta „įšaldyti“ apyvartinių lėšų, todėl tokie sklypai jiems automatiškai tampa mažiau patrauklūs.

Atidalinus sklypą į pavienius sklypus individualiems namams, situacija pasikeičia iš esmės. Tokius sklypus perka paprasti žmonės gyvenimui, o jie yra pasirengę mokėti daugiau, nes sprendimas yra emocinis, o ne grynai skaičiuojamas kaip verslo projektas.

Iš praktikos matome, kad aro kaina po atidalinimo dažnai išauga 20-30 %, o pats pardavimo procesas tampa greitesnis ir sklandesnis. Todėl daugeliu atvejų sklypo atidalinimas po paskirties keitimo yra logiškas ir labai finansiškai pagrįstas sprendimas.

Kaimynystės Faktorius

Yra viena nerašyta, bet praktikoje labai dažnai pasitvirtinanti taisyklė: jei sklypas ribojasi su trimis gyvenamosios paskirties sklypais, paskirties keitimo tikimybė tampa itin didelė.

Tokiais atvejais savivaldybė dažnai pripažįsta, kad teritorija faktiškai jau tapo gyvenamąja, net jei dokumentuose ji dar tokia neįvardinta.

Žinoma, „beveik garantija“ nereiškia absoliutaus tikrumo - visada vertinami papildomi aspektai: privažiavimas, inžinerinė infrastruktūra, tankumas. Tačiau būtent tokie sklypai dažniausiai tampa sėkmingais projektais tiek individualiems savininkams, tiek investuotojams.

Apsaugos Zonos

Didžiausią kliūtį paskirties keitimui sudaro apsaugos zonos. Viena dažniausių - vandens telkinių apsaugos zona. Jei didžioji sklypo dalis patenka į tokią teritoriją, dažniausiai maksimali galima paskirtis bus rekreacinė.

Praktikoje tai reiškia, kad sklypas gali būti naudojamas labai ribotai, o gyvenamosios ar komercinės statybos tampa neįmanomos.

Pavyzdžiui, jei sklypas yra užliejamoje pakrantėje ar pelkėtoje vietoje, reikia labai atidžiai vertinti situaciją. Kartais problemą galima spręsti - pilant gruntą, atliekant melioraciją, darant naujus kadastrinius matavimus.

Pasikeitus faktinei situacijai, galima vėl kreiptis dėl paskirties keitimo. Tačiau jei sklypas yra natūralioje pakrantėje, galimybės dažnai būna minimalios, o bandymai „dirbtinai“ keisti reljefą tampa ekonomiškai neapsimokantys.

Komercinė Paskirtis

Sklypo paskirties keitimas į komercinę yra dar sudėtingesnis procesas. Tokiais atvejais savivaldybės dažnai kelia labai konkrečias ir brangias sąlygas:

• įrengti nuovažas nuo magistralinių kelių,
• praplatinti kelius, kad galėtų apsisukti specialusis transportas,
• asfaltuoti privažiavimus,
• užtikrinti inžinerinių tinklų pajėgumą.

Verslui - ypač logistikos sandėliams ar gamybos įmonėms - reikalinga didelė elektros galia, todėl būtina iš anksto įvertinti, kur yra transformatorinės pastotės ir ar pajėgumai realiai pasiekiami.

Ne vieną kartą esame matę situacijų, kai investuotojas išleido dešimtis tūkstančių projektams, bet galutinė vieta taip ir netapo patraukli verslui.

tags: #ar #galima #keisti #sklypo #paskirti