Keičiasi visuomenė, miestai, keičiasi ir jų senos pramoninės teritorijos. Vienur jos tampa puikiais modernios architektūrinės konversijos pavyzdžiais, kitur taip ir lieka apleistomis ir apgriautomis teritorijomis. Gamyklų ir kitų pramoninių sandėlių renovacija ir konversija atgaivina, atkuria įvairias, atrodė, jau beviltiškas, nepatrauklias ar net atgrasias didžiųjų miestų teritorijas.
Didžiausią potencialą miesto vidinių teritorijų plėtrai turi pramoninės zonos. Istoriškai panašios pramoninės teritorijos kurtos miestų pakraščiuose, tačiau bet kurio miesto plėtra yra susijusi su jos ploto didėjimu. Taigi anksčiau buvusios miestų pakraščiuose, pramoninės teritorijos dažnai atsiduria centrinėse esamo užstatymo dalyse ir tampa ekologine ir urbanistine miesto piktžaizde: užima prestižines teritorijas, didelius, nemažą vertę turinčius žemės plotus, bet yra apleistos, nenaudojamos.
Labai dažnai svarstoma pramoninių pastatų pertvarkymo į gyvenamuosius galimybė, nes tokia konversija išsprendžia tiek senųjų, dažniausiai istorinių, o kartais net ir architektūrinę vertę turinčių pastatų likimą, tiek būsto trūkumo rinkoje problemą. Pramoninių pastatų konversija turi apimti statinio erdvinių ir funkcinių charakteristikų atkūrimą, pakeitimą ar papildymą, kartu išsaugant istorines, kultūrines ir architektūrines vertybes.
Apleistų pramoninių objektų konversija veiksminga tik tuo atveju, jei atsižvelgiama į visus šio tipo pastatų ypatumus, efektyvi tik tada, kai gauta transformacija atitinka potencialių naudotojų pageidavimus ir poreikius. Įgyvendinant konversijas, labai svarbu, kad pramoniniai objektai turėtų tam tikrų architektūrinių savybių. Nors labai gerų pramoninių teritorijų konversijos pavyzdžių, rodančių ir socialinę, ir aplinkosauginę naudą, pasaulyje netrūksta, šis procesas nevyksta taip sparčiai, kaip norėtųsi.
Struktūriniai pramonės pokyčiai lemia, kad poindustrinių teritorijų skaičius didėja. Įprasta praktika tokia, kad šios teritorijos yra padalijamos ir parduodamos atskiriems privatiems subjektams. Paprastai toks sprendimas nesusijęs su ateities vizija ar unikalia teritorijos regeneravimo koncepcija.
Patalpų paskirtis: kas priskiriama gyvenamosioms ir negyvenamosioms patalpoms?
Gyvenamosios paskirties patalpoms priskiriama:
- butai, t. y. patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai;
- gyvenamosios patalpos, kurios turi bendro naudojimo patalpų (t. y. bendrabučio tipo butai, komunaliniai butai ir panašiai);
- patalpos, skirtos gyventi įvairioms socialinėms grupėms.
Negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriamos šios patalpos:
- viešbučių (patalpos trumpai apsistoti);
- administracinės (patalpos administraciniams tikslams);
- prekybos (patalpos didmeninei ir mažmeninei prekybai) paslaugų (patalpos paslaugoms teikti ir buitiniam aptarnavimui);
- maitinimo (patalpos žmonėms maitinti);
- transporto (patalpos, skirtos transporto tikslams, t. y. susijusios su transportavimu, gabenimu, vežimu);
- garažų (patalpos transporto priemonėms laikyti);
- gamybos (patalpos gamybai);
- sandėliavimo (patalpos, pagal savo tiesioginę paskirtį naudojamos sandėliuoti);
- kultūros (patalpos kultūros tikslams);
- mokslo (patalpos švietimo ir mokslo tikslams);
- gydymo (patalpos gydymo tikslams, t. y. patalpos, kuriose teikiama medicininė pagalba ir priežiūra sergantiems žmonėms);
- poilsio (patalpos poilsiui);
- sporto (patalpos sportui);
- religinės (patalpos religiniams tikslams);
- specialiosios (patalpos specialiesiems tikslams);
- kitos, t. y. pagalbinio ūkio (patalpos pagalbiniam ūkiui: rūsiai, sandėliukai ir pan).
Kitos paskirties patalpos (pavyzdžiui, sandėliukai, rūsio patalpos ir pan.) - tai patalpos, kurių negalima priskirti jokiai pirmiau nurodytai paskirčiai.
Teisiniai aspektai ir reglamentavimas
Statybos įstatyme nurodyta, kad statinių naudotojai statinį (jo patalpas) privalo naudoti pagal paskirtį, išskyrus Vyriausybės nustatytus atvejus ir tvarką. Gyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų ir negyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų naudojimo ne pagal paskirtį reikalavimai nustatyti „Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše“, patvirtintame Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2011 m. spalio 12 d. nutarimu Nr.
Apibendrinant teigtina, jei minėtame apraše nurodytos paskirties pastatuose ar patalpose numatoma veikla galima išlaikant apraše nustatytus reikalavimus, šių pastatų ar patalpų paskirties neprivaloma keisti. Tačiau atkreipiame dėmesį, kad jeigu dėl konkrečios veiklos reikėtų keisti ypatingojo ar neypatingojo pastato ar jo patalpos (-ų) paskirtį, atliekant paprastojo remonto darbus ar neatliekant jokių statybos darbų, reikėtų parengti pastato ar jo patalpos (-ų) paskirties keitimo projektą, keičiant paskirtį, kai atliekami paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai, ir iš savivaldybės administracijos gauti statybą leidžiantį dokumentą.
Primintina, kad statinių naudojimo priežiūra reglamentuota Statybos įstatymo 49 straipsniu. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad statinių, išskyrus energetikos objektus ir susisiekimo komunikacijas ir su jomis susijusius kitus inžinerinius statinius, hidrotechninius statinius Baltijos jūroje ir vidaus vandens telkiniuose, naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos. Taigi, daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos, o statinių naudojimo priežiūrą atliekantys viešojo administravimo subjektai tikrina, kaip statinių naudotojai vykdo šio įstatymo ir kitų Lietuvos Respublikos įstatymų bei teisės aktų nustatytus statinių techninės priežiūros ir naudojimo bei statinių saugos reikalavimus.
Taip pat svarbu žinoti, kad vadovaujantis Vietos savivaldos įstatymu, statinių naudojimo priežiūra yra savarankiškoji (Konstitucijos ir įstatymų nustatyta (priskirta)) savivaldybių funkcija. Taigi dėl numatomos veiklos pagal Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių galimybės konkrečios paskirties patalpose ir poreikio konkrečiu atveju keisti patalpų paskirtį, reikėtų teirautis savivaldybės, kurios teritorijoje yra tokios patalpos, administracijos.
Patalpų paskirties keitimą reglamentuoja Statybos įstatymas ir statybos techniniai reglamentai. Prieš imantis projektavimo darbų, reikėtų išsiaiškinti, ar apskritai yra galimybė pakeisti norimo būsto paskirtį, t.y. jūsų pastangos gali būti bergždžios, jeigu jūsų planuojama pakeisti patalpa pakeistų viso pastato pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį (iš negyvenamosios į gyvenamąją ir atvirkščiai) arba vyraujančių pastato patalpų grupių paskirtį (pvz., iš gamybinės į administracinę).
Tarkime, kad namas yra gamybinis, vadinasi, jame didžiąją dalį patalpų sudaro būtent gamybinės patalpos, tačiau jame yra ir kitos paskirties patalpų - administracinių. Dėl šios priežasties jums patalpos paskirties pakeisti nepavyks, prieš tai nepakeitus viso statinio paskirties, o galimai ir žemės sklypo naudojimo būdo.
Mat gamybiniai statiniai statomi pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijose, o administraciniai - visuomeninės paskirties teritorijose. Tai apibrėžia LR Aplinkos ministerijos patvirtinta Žemės sklypų pagrindinės žemės naudojimo paskirties, būdų ir pobūdžių specifikacija. Žemės sklypo naudojimo būdas turi neprieštarauti savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui.
Pažymėtina, kad žemės sklypo naudojimo būdas neturi įtakos keičiant patalpų, užimančių mažiau nei 50 proc. Gyvenamajame name įsirengiant kitos paskirties patalpas taip pat yra tikrinama, ar naujai suformuotos patalpos gali būti naudojamos kaip atskiri nekilnojamojo turto daiktai, t.y., numatyti atskiri įėjimai į šias patalpas, atskirtos arba įrengtos naujos inžinerinės sistemos ir kt. Nepaisant to, gyvenamosios patalpos turi atitikti ir teisės aktų joms keliamus reikalavimus.
Patalpų paskirties keitimo etapai
Pasitikrinę pagal visus išvardintus faktorius savojo būsto paskirties keitimo galimybes ir juos atitikę, galite imtis tolimesnių veiksmų - pradėti ruošti projektą, o kartu su juo surinkti statinio bendraturčių daugumos rašytinius sutikimus. Projekto sudėtingumas priklauso nuo reikalingų atlikti darbų pobūdžio.
Tai gali būti kapitalinis remontas arba statinio rekonstravimas, tokiu atveju reikės parengti kapitalinio remonto aprašą (projektą) arba statinio rekonstravimo projektą. Jeigu atliekami tik paprastajam remontui priskiriami statybos darbai arba darbų atlikti visai nereikia, rengiamas pastato (patalpų) paskirties keitimo projektas.
Tokio projekto sudėtį nusako STR „Statinio projektavimas“ 36 punktas ir bendruoju atveju ji yra tokia: projekto antraštinis lapas, aiškinamasis raštas, paprastojo remonto darbų techninė specifikacija ir sąnaudų kiekių žiniaraščiai, patalpų planai. Projektą gali rengti tik kvalifikuoti specialistai.
Taigi, statytojas, gavęs statybą leidžiantį dokumentą ir, jei tai būtina, atlikęs statybos darbus, STR „Statybos užbaigimas“ nustatyta tvarka surašo deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo. Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.
Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Apibendrinant, verta paminėti, kad patalpų paskirties keitimas yra aktualus tiek pirkėjams besiruošiantiems įsigyti negyvenamąsias patalpas su tikslu jose apsigyventi, tiek daugiabučių gyventojams galvojantiems apie nuosavą verslą savo bute.
Vilkpėdės konversijos vizualizacija
Vilkpėdės rajono konversijos pavyzdys
Ilgą laiką pramoniniu Vilniaus mikrorajonu buvusi Vilkpėdė turėtų atgimti kaip gyvybinga sostinės dalis - 2021 m. patvirtintame miesto bendrajame plane numatyta, kad Vilkpėdę naujam gyvenimui prikels nauji komercinio ir gyvenamojo nekilnojamojo turto (NT) projektai. Žadamų pokyčių laukia ir mikrorajono gyventojai, kurių skaičius po įgyvendintų konversijos projektų turėtų išaugti net 10 tūkstančių.
Dar tais 2021 metais Vilniaus miesto valdžia, architektai, urbanistai ir vystytojai svarstė, kaip turi atrodyti Vilkpėdė, kokiu identitetu ji turėtų pasižymėti. Tuomet buvo nutarta, kad nereikia vengti jos dabartinio veido, juk tai - pramoninis rajonas, kuriame ir dabar yra veikiančių ir neveikiančių gamyklų. Būtent tai Vilkpėdę daro išskirtinę ir suteikia galimybę ją paversti patrauklia komerciniams ir išskirtiniams gyvenamiesiems objektams skirta teritorija.
Tačiau Vilkpėdė - kontrastų mikrorajonas. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas tąkart priminė, kad šiaurinę Vilkpėdės dalį užima Vingio parkas, pietuose - gamybinės, pramonės teritorijos, rytuose - septintajame dešimtmetyje statyti stambiaplokščiai gelžbetonio konstrukcijų daugiabučiai, vakaruose - potencialas vidutinės klasės daugiabučiams Neries pakrantėje.
Pašnekovas tęsė, kad Vilkpėdė sulaukia nemažai dėmesio ne tik iš vystytojų, bet ir iš savivaldybės. Siekiama ją transformuoti remiantis Šiaurės miestelio, Paupio, Markučių, Naujamiesčio gerosiomis patirtimis, kai gamybinės teritorijos konvertuojamos į gyvenamąsias bei komercines erdves. Visgi jis buvo įsitikinęs, kad šis virsmo procesas nebus greitas, tačiau, neabejotinai, teigiamai pakeis Vilkpėdės „veidą“.
„Mikrorajono teritorijų konversija prasideda šiaurinėje dalyje, kuri ribojasi su Naujamiesčiu. Sklypai šalia upės bus plėtojami ganėtinai sparčiai, ir šie projektai konkuruos su Naujamiesčio naujais būstais dėl pirkėjų dėmesio. Gyventojams patrauklus turėtų būti ne tik atstumas iki miesto centro, bet ir važiavimo krypčių pasirinkimo galimybės (Geležinio vilko gatvė bei Savanorių ir Laisvės prospektai). Tiesa, automobilių eismas jau ir dabar čia yra intensyvus“, - pažymėjo T. S Kvainickas.
Gerinama infrastruktūra
Šiemet Vilniaus miesto savivaldybė išplatino pranešimą, kad Vilkpėdėje planuojami bene didžiausi pokyčiai visoje sostinėje. Pirmiausia, planuojamos naujos viešosios eismo infrastruktūros jungtys, kurios padidins mikrorajono susisiekimą su gretimomis miesto dalimis. Didžiausias savivaldybės projektas yra Bukčių tilto rekonstrukcija, leisianti atkurti pėsčiųjų ir dviračių jungtį tarp Vilkpėdės ir Lazdynų. Taip pat nuo tilto, kuris po rekonstrukcijos bus vadinamas Elektrinės tiltu, bus įrengti nauji dviračių takai Eigulių ir Elektrinės gatvėse, sujungsiantys Lazdynus su Senamiesčiu.
Įgyvendinant Vilkpėdės rajono konversiją keliamas tikslas atgaivinti rajoną ne tik naujais NT ir infrastruktūros projektais, bet ir augančiu gyventojų skaičiumi. Pagal Vilniaus miesto bendrajame plane numatytus pokyčius Vilkpėdės gyventojų turėtų padaugėti apie 10 tūkst. Tam prireiks ir tinkamos socialinės infrastruktūros - darželių bei mokyklų, bendro naudojimo zonų. Kiekvieno rajono gyvybingumą užtikrina tik jame visą parą vykstantis gyvenimas - tam itin reikalingi gyvenamosios paskirties pastatai, su kuriais atsiranda ir viešosios erdvės bei kiti gyvybingo miesto atributai, kaip kavinės ar kita laisvalaikio pasiūla.
Šiaurinėje Vilkpėdės dalyje ant Neries kranto statomas naujų gyvenamųjų daugiabučių kvartalas. Už Vingio parko buvusios gamyklos „Velgos“ teritoriją pakeis konversijos projektas - daugiafunkcinis prekybos ir pramogų kvartalas. Jame, be mažmeninei prekybai ir paslaugų teikimui skirtų patalpų, planuojama įrengti universalią koncertų salę, konferencijų centrą ir viešas rekreacines erdves.
Pirmosios kregždės
Vilkpėdės konversiją gyvai gali stebėti tie, kurie šiuo metu jau yra čia įsikūrę. Vienas naujausių projektų - „Betono fabriko“ konversija, po kurios dviejuose biurų pastatuose įsikūrė pirmosios įmonės.
Nors visa buvusio kombinato teritorija tebeatrodo kaip gamybinė, į ją jau įsikėlė tokie paslaugų verslai kaip buhalterinės programinės įrangos kūrėjai „RoboLabs“, DO ARCHITECTS studija, apšvietimo sistemų projektuotojai „Energy Green“, kavos ir kavinių sektoriuje dirbančios „Backstage Roastery“, „King Coffee Service“ bei „Huracan Coffee“, viešųjų ryšių agentūra „Idea Prima“, baldų ir interjero dekoro salonai „Šiaurė Shop“ ir ,„Būsto Harmonija“ bei kelios kitos projektavimo ar prekybos bendrovės. Greta „Betono fabriko“ sandėlius įkurdino stambi gėrimų rinkos dalyvė „Red Bull“, o kūrinių saugyklą šiuo metu plėtoja MO muziejus.
Augančios „Betono fabriko“ bendruomenės ir kaimynų iniciatyva šiemet netgi buvo pakeistas Naujosios Riovonių gatvės dalies pavadinimas - ji dabar oficialiai vadinasi Betono akligatviu. Šio projekto iniciatoriais, aktyviausiais ambasadoriais ir didžiausiais nuomininkais galima laikyti „DO ARCHITECTS“ studiją. Ji čia iš Senamiesčio persikėlė su daugiau kaip 50 kolegų. Pasak pasak studijos vadovės Sabinos Grincevičiūtės, jiems buvo smalsu čia keltis, eksperimentuoti ir būti pokyčio generatoriumi. Ji tiki, kad į rajoną įsikėlus pirmiesiems „drąsuoliams“, teritoriją atrandant renginių organizatoriams bei stiprėjant bendruomenei, kitiems svarstyti apie teritoriją jau bus lengviau.
Visgi, kaip sakė NT analitikas T. S. Kvainickas, reiktų suprasti, kad tokio didelio ploto rajono kaip Vilkpėdė konversija - ilgas, sudėtingas, įvairiais interesais ir nuomonėmis pažymėtas procesas, tačiau per artimiausius 10 metų jau tikrai galime pamatyti, ar Vilkpėdė pakartos Paupio sėkmę, kurios taip visi tikisi.
tags: #ar #komercines #paskirties #patalpas #lengva #pakeisti