Ar nekilnojamojo turto agentūra privalo duoti rankpinigius pardavėjui: įstatyminiai aspektai

Mokėti, kaip teisingai sudaryti sutartį, kad po to nebūtų nesusipratimų ar neliktum apgautas, yra būtina ne tik teisininkui, verslininkui ar draudimo bendrovės agentui. Sudaryti sutartį gali prireikti bet kuriam išsilavinusiam žmogui, nes beveik kiekvienas žmogus savo gyvenime tikriausiai ne kartą susiduria su sutarties sudarymu, ar dėl jos iškylančiais klausimais. Taigi, mano pasirinkta baigiamojo darbo tema “Sutarčių neįvykdymo teisines pasekmės” yra labai aktuali šiandien.

Šiuolaikinė sutarčių teisė - ilgos istorinės raidos rezultatas. Ji klasikinės sutarčių teisės tobulinimo padarinys. Manoma, kad klasikinė sutarčių teisė susiformavo XVIII-XIX a. kodifikavus Prancūzijos, Vokietijos ir kitų valstybių civilinę teisę.

Sutarties samprata ir funkcijos

Esminis sutarties, kaip susitarimo, požymis yra šalių ketinimas sukurti tarpusavio teises ir pareigas. Civilinio kodekso 6.159 straipsnis numato, kad „sutarties elementai, kurių pakanka sutarties galiojimui, yra veiksnių šalių susitarimas, o įstatymų numatytais atvejais - ir sutarties forma.“ Sutartis išreiškia tą sutartį pasirašiusių šalių valią. Sutartis yra skirta tik ją pasirašiusių dalyvių elgesio reguliavimui.

Sutarčių teisės vieta civilinėje teisėje

Sutarčių teisė iš dalies yra savarankiškas civilinės teisės institutas, turintis savo bendrąsias nuostatas, kurios yra taikomos visoms sutartims atsižvelgiant į sutarčių prigimtį (CK 6.155 str. 1). Bet kuriam teisiniam santykiui arba ginčui taikytinos tiek bendrosios, tiek ir specialiosios normos. Jos visada yra taikomos drauge: bendrąsias konkretizuoja specialiosios. teisiniam santykiui, reikia jį teisiškai kvalifikuoti.

Labai svarbu yra suvokti sutarčių teisę ir jos vietą bendroje civilinio kodekso sistemoje. Sutarčių teisė yra dalinai savarankiškas civilinės teisės institutas turintis savo bendrąsias nuostatas, kurios yra taikomos visoms sutartims, atsižvelgiant į sutarčių prigimtį ir atskiras sutarčių rūšis.

Sutarčių klasifikacija

Priklausomai nuo gaunamos naudos apibrėžtumo sutartys skirstomos į rizikos (jose konkrečiai nenustatytas naudos gavimas ar šalių pareigos dydis arba tai priklauso nuo tam tikro įvykio buvimo ar nebuvimo) ir ekvivalentines (jose sudarymo metu konkrečiai nurodoma gaunama nauda ir jos dydis ar šalių pareigų dydis). Paprastai nauda, kurią viena šalis ketina gauti ar gauna iš rizikos sutarties, nėra ekvivalentiška kitos šalies gautai naudai. Rizikos sutartys yra draudimo, rentos ir kt.

Pagal sudarymo būdą sutartys skirstomos į sudaromas abipusių derybų būdu ir sudaromas prisijungimo būdu (CK 6.160 str. II dalis). Prisijungimo sutarčių institutas sudaro prielaidas geriau ginti vartotojų teises, silpnesnės šalies interesus. Viešąją, vadinama sutartis, kurios viena šalis yra viešas paslaugas teikianti įmonė: viešojo transporto, dujų, vandens, elektros ir t.t.

Moralinis sutarties aspektas ir sąžiningumas

Moralinis sutarties aspektas pabrėžiamas nuo pat sutarties instituto atsiradimo. Sutarties pagrindu tarp šalių atsiranda teisinis santykis, vadinamas prievole. Teisė negali būti indiferentiška šalių elgesiui sudarant ir vykdant sutartį. Nesąžiningas, amoralus šalies elgesys pažeidžia ne tik moralės principus, jis prieštarauja ir pagrindiniams teisės principams. Reikalavimą elgtis sąžiningai pripažįsta visų valstybių sutarčių teisė. Tačiau šio reikalavimo taikymo ribos skirtingose valstybėse nevienodos. Kontinentinės teisės sistemai priklausančiose valstybėse sutarčių teisė reikalauja elgtis sąžiningai tiek sudarant, tiek ir vykdant sutartį. Bendrojoje teisėje yra kiek kitaip. Reikalavimas elgtis sąžiningai taikomas tik sutarties vykdymo, bet ne jos sudarymo stadijai.

Civilinis kodeksas (toliau - Kodeksas arba CK), palyginti su 1964 m. redakcijos kodeksu, praplėtė bei detalizavo civilinių santykių reglamentavimą Lietuvos Respublikoje. Esminių pokyčių neišvengė ir prievolių teisė bei vienas pagrindinių jos institutų - sutarčių teisė. CK šeštosios knygos XVIII skyrius reglamentuoja sutarčių pasibaigimo pagrindus ir tvarką bei, sekdamas 1994 m.

Esminis sutarties pažeidimas

Pabrėžtina, jog būtent su „esminiu sutarties pažeidimu“ siejama daugelis specialių teisinių padarinių: nukentėjusi šalis gali vienašališkai ir nesikreipdama į teismą nutraukti sutartį (CK 6.217str. 1 d., CK 6.218 str.), kreiptis į teismą dėl priverstinio sutarties pakeitimo (CK 6.223 str.), pareikalauti pakeisti techniškai sudėtingą ir brangią prekę (CK 6.363 str.), neleisdama ištaisyti padarytų trūkumų (6.208 str.), ir kita.

Pažymėtina, kad kontrahento gynybos būdų diferencijavimas atsižvelgiant į sutarties pažeidimo kvalifikavimą kaip esminį pažeidimą nėra išskirtinis Principų ar Kodekso bruožas. Dar 1980 m. Jungtinių Tautų konvencijoje „Dėl tarptautinio prekių pirkimo-pardavimo sutarčių“ [2, 25 str.] (toliau - CISG arba „Vienos konvencija“), Europos sutarčių teisės principuose [3, p. 372] (toliau - PECL), kaip tarptautiniuose teisės aktuose, atspindinčiuose šiuolaikinę privatinės teisės globalizacijos bei unifikacijos tendenciją [4, p. 683] ir daugeliu atveju neišvengiamai reguliuojančiuose tarptautinius komercinius santykius, taip pat vartojama esminio sutarties pažeidimo sąvoka, kaip kriterijus pažeistų teisių gynybos būdui pasirinkti.

Todėl nagrinėjant esminio sutarties pažeidimo sąvoką CK ir siekiant efektyviai ir tinkamai naudotis pažeistų teisių gynybos būdais, „esminio sutarties pažeidimo“ turinį būtina nagrinėti kartu su anksčiau nurodytais tarptautiniais dokumentais. Analizuojant nuostatas dėl esminio sutarties pažeidimo bei jų taikymo, taikant lyginamosios teisėtyros ir sisteminės analizės mokslinio tyrimo metodus, buvo nagrinėjami Lietuvos, užsienio valstybių ir tarptautiniai teisės aktai ir mokslinė literatūra.

Esminio sutarties pažeidimo sąvokos aiškinimas

Palyginę CK 6.217 straipsnį su Principų 7.3.1. straipsniu bei atsižvelgdami į CK šeštosios knygos komentare išdėstytas nuostatas galime pastebėti, jog Kodekso 6.217 straipsnio 1-3 dalys yra Principų 7.3.1. straipsnio recepcija. Kodekso komentare nurodoma [5, p. 191], kad aiškinant ir taikant šią sutarčių teisės normą būtina remtis ir tarptautine Principų aiškinimo praktika.

Principų 7.3.1. straipsnio 1 dalyje teisė nutraukti sutartį siejama ne su „esminiu sutarties pažeidimu“, bet su „esminiu sutarties neįvykdymu“ (su „fundamental non-performance“, bet ne su „fundamental breach“). Terminas „neįvykdymas“ („non-performace“) Principuose vartojamas 7 Principų skyriuje, kuris taip ir pavadintas „Neįvykdymas“ (Chapter 7 Non-performance). Šis skyrius susideda iš keturių poskyrių: „Neįvykdymas apskritai“ („Section 1 Non-Performance in General“), „Teisė reikalauti sutarties įvykdymo“ („Section 2 Right to Performance“), „Nutraukimas“ („Section 3 Termination“) ir „Nuostoliai“ („Section 4 Damages“).

Principų 7.3.1. straipsnis yra pirmas trečio poskyrio straipsnis. Sąvoka „neįvykdymas“ („non-performance“) apibrėžiama 7 skyriaus 7.1.1. straipsnyje. Ji, kaip nurodo Principų doktrina [6, p. 247], apima visas galimas sutarties pažeidimo rūšis: 1) visišką sutartinės prievolės neįvykdymą („failure to perform“), 2) netinkamą („defective performance“) sutartinės prievolės įvykdymą ir 3) įvykdymo termino praleidimą.

Tarptautinei privatinei materialinei teisei nauja vieningo (bendro) sutarties neįvykdymo („non-performance“) sąvoka Principuose buvo įtvirtinta neatsitiktinai. Šiuo pasirinkimu Principų sudarytojai siekė dviejų pagrindinių tikslų [7, p. 671]: pirma, užtikrinti vienodą teisinį režimą tiek pateisinamam („excused non-performace“), tiek nepateisinamam sutarties neįvykdymui („non-excused non-performance“); antra, taikyti vienodą teisinį režimą visoms sutarties pažeidimo rūšims.

Vieningo sutarties „neįvykdymo“ koncepcijos įvedimą didžia dalimi lėmė germanų teisės tradicijos atstovų įtaka (neigiami Vokietijos civilinio kodekso taikymo praktikos vertinimai), nes Vokietijos civilinis kodeksas pripažino atskiras sutarties pažeidimo rūšis: (i) negalėjimas įvykdyti sutartį arba bet kokios iš sutarties atsiradusios prievolės neįvykdymas („impossibility to perform“), (ii) įvykdymo termino praleidimas („delay“) ir (iii) netinkamas įvykdymas („positive impossibility“ arba „malperformance“) ir su šiomis pažeidimo rūšimis siejo skirtingas pasekmes, o tai labai apsunkino teisingai taikyti teisės normas [8]. Sisteminis Principų išdėstymo pobūdis reikalauja, kad sąvokos tame pačiame skyriuje būtų vartojamos nuosekliai ir vienodai.

Kodekso 6.217 straipsnio 1 dalyje, skirtingai nei Principų 7.3.1. straipsnio 1 dalyje, nevartojama esminio sutarties neįvykdymo („non-performance“) sąvoka, o įvedamas esminio sutarties pažeidimo terminas. Nukentėjusi šalis galės nutraukti sutartį, jei bus patenkintos dvi sąlygos: 1) kita šalis neįvykdo ar netinkamai įvykdo sutartį ir 2) šis neįvykdymas ar netinkamas įvykdymas yra „esminis sutarties pažeidimas“. Toks įstatymo leidėjo sprendimas (o galbūt Principų vertimo į lietuvių kalbą klaida) gali lemti netinkamą Kodekso 6.217 straipsnio aiškinimą, dėl kurio gali būti: 1) sumažintas sutarties pažeidimų, kurie gali būti kvalifikuoti kaip esminiai pažeidimai, skaičius, t. y. Civilinis kodeksas yra sisteminis teisės aktas, todėl sąvokos jame vartojamos vienodai ir nuosekliai, nebent specialiai būtų aptarta kitaip.

Vadinasi, Kodekso 6.217 straipsnį reikia aiškinti ir taikyti kartu su Kodekso 6.205 straipsniu. Kodekse vartojamas terminas „neįvykdymas“ gali būti suprantamas dviem skirtingomis reikšmėmis: vienu atveju jis reiškia prievolės neįvykdymą in nature (Kodekso 6.205 str. pirma sakinio dalis, Kodekso 6.63 str.), kitu atveju - visas tris galimas sutarties pažeidimo rūšis iš karto (Kodekso 6.605 str.). Kodekso 6.217 straipsnio 1 dalyje vienas paskui kitą vartojami du terminai: „šalis gali nutraukti sutartį, jei kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo“.

Be to, Kodekso 6.217 straipsnio 3 dalis reguliuoja sutarties nutraukimo tvarką, kai praleidžiamas sutarties įvykdymo terminas. Visa tai leidžia daryti išvadą, kad Kodekso 6.217 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas „sutarties neįvykdymas“ turi būti suprantamas tik kaip „neįvykdymas“ siaurąją prasme - sutarties neįvykdymas in nature.

Akivaizdu, kad kai šalis negali įvykdyti sutarties dėl force majeure aplinkybių ar kitos šalies veiksmų, sutartis gali būti ir nepažeidžiama, nors ir neįvykdoma. Kodekso 66.212 straipsnio 4 dalyje tiesiogiai nustatyta, kad šalies atleidimas nuo atsakomybės už sutarties neįvykdymą dėl nenugalimos jėgos aplinkybių neatima iš nukentėjusios šalies teisės nutraukti sutartį. Tai pirmasis neginčijamas pateisinamo sutarties neįvykdymo atvejis. Tačiau jis nėra vienintelis. Kyla klausimas, ar gali šalis, dėl kurios veiksmų ar įvykių (kurių atsiradimo riziką ji prisiėmė) kita šalis negali įvykdyti sutarties, nutraukti sutartį dėl sutarties neįvykdymo.

Svarbu! Ši informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Norint gauti konkrečią teisinę pagalbą, rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotą teisininką.

tags: #ar #nekilnojamojo #turto #agentura #privalo #duoti