Civilinis kodeksas numato, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sutarčių ir kitų sandorių teisinę registraciją specialiuose registruose. Tai reiškia, kad sutarties ar sandorio šalys privalo pateikti informaciją ir dokumentus apie sutartį ar kitą sudarytą sandorį institucijai, kuri tvarko viešąjį registrą, jeigu tai padaryti įpareigoja įstatymai.
Pažymėtina, kad sutartis ar kitas sandoris galioja jį sudariusioms šalims, nors ir nėra privalomai įregistruotas. Pavyzdžiui, kelių asmenų susitarimas įsteigti juridinį asmenį laikomas įvykdytu, t.y., juridinis asmuo laikomas įsteigtu, tik nuo to momento, kai jis yra įregistruojamas juridinių asmenų registre. Šalims nesilaikius prievolės įregistruoti steigiamą juridinį asmenį registre, juridinis asmuo nebus laikomas įsteigtu, nes registracija yra imperatyvus veiksmas, kurį privalu atlikti steigiant juridinį asmenį.
Svarbu pažymėti, kad neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais. Ši nuostata yra reikšminga nuomos sutarčių atveju.
Kitaip tariant, pagal nuomos sutartį vienas asmuo, kuris turi jam nuosavybės teise priklausantį daiktą, perduoda juo naudotis kitam asmeniui, o pastarasis naudojasi tokiu daiktu ir už tai moka atlygį. Svarbu įsidėmėti, kad daikto savininkas ne tik turi teisę naudotis savo daiktu, gauti iš jo naudą, bet ir privalo rūpintis juo bei atlyginti žalą, kurią sukėlė netinkamai naudojamas ar prižiūrimas daiktas.
Praktinis pavyzdys
Andrius ir Tomas sudarė buto nuomos sutartį. Pagal ją, Andrius (nuomotojas) išnuomavo Tomui (nuomininkui) trijų kambarių butą ketvirtame aukšte, esančiame penkių aukštų name. Tomas ir Andrius sudarė rašytinę nuomos sutartį, tačiau šios sutarties viešame registre neužregistravo. Praėjus trims mėnesiams po buto nuomos pradžios, Andrius gavo rašytinę pretenziją iš Astos, kuriai priklauso butas, esantis po Andriaus butu. Pretenzijoje nurodyta, kad bute gyvenantis Tomas apipylė Astos butą ir atsisakė atlyginti padarytą žalą, todėl tą padaryti privalo Andrius, nes jis yra buto savininku.
Pradžioje Andrius nesutiko atlyginti Tomo padarytą žalą, nes jo supratimu už žalą gali būti atsakingu tik Tomas. Kodėl Andrius turėjo atlyginti žalą, kurią padarė ne jis, bet Tomas?
Civiliniame kodekse numatyta, jog gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre. Jeigu nuomos sutartis būtų buvusi įregistruota, Andrius būtų galėjęs apsiginti ir nurodyti, kad Asta dėl jai padarytos žalos gali kreiptis tik į Tomą, nes žalos padarymo momentu būtent Tomas buvo buto valdytoju ir privalėjo elgtis rūpestingai, rūpintis butu. Andrius, atlyginęs žalą Astai, įgis teisę patirtus nuostolius išsiieškoti iš Tomo. Bet, jeigu Tomas, tarkime, netikėtai nuspręs išvykti iš Lietuvos į Dubajų, ir nesutiks geranoriškai atlyginti nuostolių, Andriaus galimybės priverstinę tvarka išsiieškoti patirtus nuostolius bus itin menkos.
Siekiant išvengti tokių nemalonių situacijų, visada rekomenduotina registruoti sudarytas nuomos sutartis.
Kodėl verta sudaryti ir įregistruoti turto nuomos (panaudos) sutartį Nekilnojamojo turto registre?
Sutarčių registravimas prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo ir efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą. Įregistruota turto nuomos (panaudos) sutartis padeda apsaugoti tiek savininkų, tiek nuomininkų interesus - savininkas atsakomybę už komunalinių mokesčių mokėjimą bei tretiems asmenims padarytą žalą iškart perkelia nuomininkams, o pastarasis gali būti tikras, kad savininkas be jo sutikimo nenutrauks sutarties anksčiau laiko.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre. Užsienyje gyvenantys lietuviai tokiu būdu gali išnuomoti savo turtą Lietuvoje nuotoliu. Asmenys ir šeimos, kurie išsinuomojo būstą sudarydami sutartį ne trumpiau nei vieneriems metams ir įregistravę ją Nekilnojamojo turto registre, turi teisę į būsto nuomos mokesčio dalies kompensaciją.
Skaitytojas klausia: „Turiu kelis nekilnojamojo turto objektus, kuriuos noriu išnuomoti. Ar reikia nuomos sutartis registruoti?“
Atsako LJAA narys, advokatas Vincentas Zabulis: - Įstatymas numato, kad nuomos ar panaudos sutartis, sudaryta ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui, turi būti rašytinė. Tačiau ji bus privaloma tretiesiems asmenims (pvz., naujam turto savininkui) tik tuo atveju, jei sutartis įregistruota Nekilnojamojo turto registre, kitaip sakant išviešinta.
Tai reiškia, kad neįregistruota nuomos ar panaudos sutartis galioja tik tarp sutarties šalių (pavyzdžiui, tarp nuomotojo ir nuomininko). Tokiu atveju pasikeitus savininkui, naujasis savininkas, kuris nemato iš NTR duomenų, kad yra sudaryta nuomos ar panaudos sutartis, ar dėl to šalys nėra susitarusios NT pirkimo-pardavimo sutartyje, neprivalo laikytis neregistruotos sutarties sąlygų. Taip pat, jei kiltų ginčas su trečiosiomis šalimis, tokiu atveju sutartis negalės būti panaudota prieš trečiuosius asmenis, nes ji nėra viešai matoma. Be to, jei turtas areštuojamas ar įkeičiamas, o nuomos (panaudos) sutartis nėra įregistruota, nuomininkas (panaudos gavėjas) gali netekti teisės juo naudotis.
Taigi, įregistruota nuomos ar panaudos sutartis užtikrina, kad sutarties sąlygos bus saistančios ne tik sutartį sudarančias šalis, bet ir galės būti panaudota prieš trečiuosius asmenis.
Nors daug kas po sėkmingo sandorio neklausia,kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų. Pabandysiu atsakyti į klausimus jei kažkas svarsto tai daryti legaliai. Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus. Kam gi to reikia?
Pagrindiniai nuomos sutarties punktai
Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Svarbiausi aspektai, kuriuos reikėtų įtraukti į nuomos sutartį:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Ar pakanka žodinės sutarties? Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti.
Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos. Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus.
Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius. Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Vilniuje toks mokestis yra 684 eurai, Kaune - 520 eurų, Klaipėdoje - 209 eurai. Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų. Kiek reikės sumokėti mokesčių? Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.
Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius.
Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.
Kaip įregistruoti nuomos sutartį?
Pagrindinius nacionalinius duomenis tvarkantis Registrų centras pastaruoju metu sulaukia vis daugiau gyventojų klausimų apie nuomos ir panaudos sutarčių registravimą. Sudaryti ir įregistruoti nekilnojamojo turto nuomos (panaudos) sutartį patogiausia nuotoliniu būdu, Registrų centro savitarnoje. Prisijungus savininkams ir nuomininkams siūlomas teisininkų patikrintas nuomos (panaudos) sutarties šablonas, kuriame reikia tik įrašyti abiejų šalių duomenis, pridėti (pagal poreikį) papildomas sutarties sąlygas bei pasirašyti dokumentą e. parašu.
Įregistruoti nuomos ar panaudos sutartis taip pat galima atvykus gyvai į Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį, siunčiant el. paštu ar įprastu paštu.
Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės. Suvedus duomenis numatytose formose dalis duomenų perkeliama automatiškai.
Kiti būdai registruoti sutartį:
- Siunčiant prašymą kartu su asmens tapatybę patvirtinančio dokumento kopija adresu: Studentų g.
Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema).
Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių. Jei yra keli turto bendrasavininkai ir nuomojamas visas nekilnojamasis daiktas, pasirašo visi bendrasavininkai.
Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti.
Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje.
Apibendrinant, nors nuomos sutarties registravimas nėra visada privalomas, tai gali apsaugoti tiek nuomotojo, tiek nuomininko interesus ir padėti išvengti ginčų ateityje.
Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapis
Mokesčiai už būsto nuomą:
| Mokestis | Suma Vilniuje | Suma Kaune | Suma Klaipėdoje |
|---|---|---|---|
| Verslo liudijimas (metinis) | 684 € | 520 € | 209 € |
| GPM (15% nuo pajamų) | Priklauso nuo nuomos pajamų | ||