Ar nuomos sutartyje įtraukiama agentūra: ką svarbu žinoti?

Nekilnojamojo turto nuoma šiuo metu yra itin populiarus sprendimas tiek didžiuosiuose, tiek mažesniuose miestuose. Būsto nuomą dažnai renkasi mokytis atvykę studentai ar jaunos šeimos. Ieškodami būsto nuomai, dauguma nori būti garantuoti, kad įsikraustys ilgesniam laikui, kad nereikės po kelių mėnesių vėl krautis visų daiktų ir ieškotis kitos vietos.

Nekilnojamojo turto specialistai ir teisininkai pataria, kad nuomos sutartis - ir nuomininkų, ir nuomotojų garantas, todėl ją būtina pasirašyti. Dauguma nori nuomotis bent jau metams ir pasirašyti nuomos sutartį.

Didžiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt atliktos apklausos rezultatai rodo, kad ieškodami nuomotis būstą, vidutiniškai aštuoni iš dešimties gyventojų nori susitarti dėl ne trumpesnio kaip vienerių metų nuomos termino: trys iš dešimties iškart galvoja apie metinį susitarimą, penki iš dešimties - apie dar ilgesnį, nes nenori kasmet kraustytis iš vienos vietos į kitą. Tik du iš dešimties respondentų norėtų tartis dėl nuomos maždaug pusmečio laikotarpiui, nes nėra tikri dėl savo finansinių galimybių.

Apklausos rezultatai atskleidė, kad septyni iš dešimties nuomininkų būtinai rašytųsi nuomos sutartį, 24 proc. žiūrėtų pagal situaciją, o keli procentai sutarties nesirašytų, nes nenori jokių oficialių susitarimų.

Šiame straipsnyje aptarsime, ką svarbu žinoti apie nuomos sutartis, įskaitant nekilnojamojo turto agentūrų įtraukimą, svarbias sutarties sąlygas, registraciją, mokesčius ir teisinius aspektus.

Sutarties sudarymas - esminis žingsnis

Nuomos principas teoriškai paprastas - gauni užmokestį, o mainais suteiki būstą gyvenimui. Nors susitarimas tarp fizinių asmenų dažnai sudaromas žodžiu, įstatymai numato, kad terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinė. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad net kai yra pasirašomos sutartys, dažniausiai jos būna šabloninės, nenumato jokių papildomų konkretaus nuomininko ar nuomotojo poreikių.

Todėl rekomenduojama įtraukti papildomas sąlygas, dėl kurių norima susitarti. Pavyzdžiui, jei nuomotojas leidžia nuomininkui auginti gyvūną, sutartyje reikėtų nurodyti ir šį faktą, ir detalizuoti, koks tai gyvūnas ir pan. Žinoma, kuo aiškesnis ir paprastesnis sutarties formulavimas, tuo lengviau apginamos ją pasirašiusių asmenų teisės.

Todėl sudarant sutartį reikėtų galvoti apie kuo didesnę nuomotojo teisių apsaugą, kuri tuo pačiu neapsunkintų nuomininko gyvenimo ir nepažeistų galiojančių teisės aktų. Praktikoje sutartį dažniausiai rengia nuomotojas arba jo atstovas, tačiau būtina ją derinti su nuomininku ir siūlyti pateikti jo manymu reikalingas pataisas.

Privalomi reikalavimai sutarčiai

Kai kurie sutarties elementai yra esminiai, jų būtinumas nurodytas Civiliniame kodekse, o be jų sutartis būtų niekinė. Tai yra būsto adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.

Civilinis kodeksas taip pat numato nuomininko pareigą perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės.

Sutartyje visada reikia atkreipti dėmesį į leidimą nuomininkui subnuomoti ar leisti naudoti patalpas tretiesiems asmenims. Praktikoje neretai pasitaiko atvejų, kai savininkas, atvykęs apžiūrėti būsto, ten randa nepažįstamus asmenis. Norint to išvengti, sudarant sutartį, reikėtų aiškiai apibrėžti subnuomos galimybę ar jos nebuvimą, taip pat nustatyti asmenis, kurie gyvens nuomojamame būste.

Nekilnojamojo turto agentūros - pagalba ar iššūkis?

Neretai nuomininko paieškoms būstų savininkai pasitelkia nekilnojamojo turto (NT) agentūras. Kartais pakanka pasirašyti sutartį su tokia agentūra ir perduoti jai būsto raktus, ir viskuo bus pasirūpinta, pradedant būsto nuotraukų padarymu, baigiant susitikimais su potencialiais nuomininkais ar sutarčių su jais tvarkymu.

Konfliktai su NT agentūromis kyla dėl pasirašomų šabloninių sutarčių ir nuomininkų parinkimo, kai atsižvelgiama tik į jų gebėjimą mokėti nuomos sutarties kainą ir komisinį agentūros mokestį. Norint išvengti nesusipratimų, nuomos sutarties sąlygos turėtų būti sutartos pagal žinomus šalių poreikius, o nuomotojas turi turėti galimybę prisidėti prie nuomininkų atrankos proceso.

Kitas svarbus aspektas, aktualus nuomotojui, tai iš anksto, dar prieš susitariant dėl paslaugų teikimo, aiškiai apibrėžti komisinius mokesčius agentūroms ir nustatyti, kas juos mokės. NT agentūros dažniausiai norės bent vieno mėnesio nuomos mokesčio dydžio komisinio mokesčio, kuris gali būti mokamas tiek nuomininko, tiek nuomotojo ar net abiejų.

Nekilnojamojo turto tarpininkai pastebi, jog nuomos sutartys šiuo metu pasirašomos beveik visais atvejais, nesvarbu, ar buto nuomos kaina siekia kelis šimtus ar kelis tūkstančius litų. Nekilnojamojo turto agentūros „011 Nekilnojamasis turtas“ brokerio Andriaus Čiužo teigimu, išimčių pasitaiko tik tuomet, jeigu nuomotojas su nuomininku pažįstami, buvę kaimynai, giminaičiai ir panašiai: „Tuomet būna atskiri susitarimai, bet ir tokiais atvejais rekomenduotina sudaryti nuomos sutartį, nes dažnai dėl savo naivumo ir pasitikėjimo žmonės skaudžiai nudega“.

„011 Nekilnojamasis turtas“ brokeris A. Čiužas pastebi, kad nuomotojai yra labiau suinteresuoti pasirašyti nuomos sutartį nei nuomininkai, nes nuomoja savo turtą, už kurį nuo pasirašymo momento tampa atsakingas nuomininkas. Tačiau pasitaiko, kad ir nuomininkai itin atidžiai ir smulkmeniškai derina sutarties detales: „Patys nuomininkai labai gilinasi į sutarties punktus dėl galimų aplinkybių, pavyzdžiui, nuomotojo apsilankymo tik įspėjus nuomininką, paliekamo depozito dydžio, depozito grąžinimo, sutarties nutraukimo sąlygų ir galimų sankcijų nutraukus sutartį“.

Netgi jei pasirašoma nuomos sutartis, kartais pasitaiko atvejų, kai sutartyje numatytų punktų ne visuomet laikomasi. Brokerio A. Čiužo teigimu, sutarties pasirašymas būtinas, nes tik turėdamas sutartį nuomotojas, pavyzdžiui, gali kreiptis į atitinkamas institucijas dėl sugadinto turto, neapmokėtų mokesčių ir pan. Garantijų yra ir nuomininkui - numatomos aplinkybės, prieš kurį laiką reikia įspėti, jei savininkui reikalingas jo nekilnojamasis turtas, susitariama, kada nuomotojas gali patekti į nuomojamą nekilnojamąjį turtą, kaip bus atsiskaitoma už nuomą ir kitas paslaugas ir pan.

Sutarties registracija ir mokesčiai

Suradus nuomininkus ir pasirašius būsto nuomos sutartį, reikėtų viešajame registre įregistruoti juridinį faktą apie sutarties sudarymą. Tai daryti Lietuvoje dažnai vengiama, nes nemaža dalis sutarčių yra sudaromos nemokant mokesčių arba dėl to, kad registravimo reikšmė nėra aiškiai suvokiama.

Teisinė nuomos sutarties registracija yra tik juridinio fakto registracija, išviešinant informaciją apie nuomą. Ji neturi jokios įtakos nuomos santykiams, kurie atsiranda ar gali būti keičiami tik nuomos sutarties pagrindu. Nepaisant to, tik įregistravus sutartį nuomotojas gali remtis, kad nuomininkas pats atsako už padarytą žalą prieš trečiuosius asmenis ir už komunalinių mokesčių mokėjimą ar pasekmes, kylančias dėl jų nemokėjimo. Taigi, nuomos sutartis tikslinga registruoti, nes taip sustiprinama nuomotojo teisių apsauga.

Sutarties registracija apsaugo ir nuomininko interesus nuo galimai nesąžiningo nuomos sutarties nutraukimo, todėl išlaikoma šalių interesų pusiausvyra. Registracija yra nesudėtingas procesas, kurį gali atlikti kiekviena iš šalių, pateikusi nuomos sutartį VĮ Registrų centrui ir sumokėjusi 2,90 euro mokestį. Tiesa, sutartį reikia registruoti per 30 dienų nuo jos sudarymo, kitaip registracijos kaina išaugs dvigubai.

Svarbu žinoti ir tai, kaip tinkamai sumokėti mokesčius. Egzistuoja du skirtingi būdai, kuriais valstybei sumokami mokesčiai už vertimąsi būsto nuoma. Tai verslo liudijimas ir pajamų deklaravimas. Verslo liudijimas - fiksuotą kainą ir teritoriją turintis leidimas verstis būsto nuoma. Jis gali būti išduodamas verstis būsto nuoma visoje Lietuvoje arba konkrečioje savivaldybėje, o jo kaina, priklausomai nuo teritorijos, gali skirtis iki kelių kartų. Pažymėtina, kad jo kaina nepriklauso nuo nuomojamų būstų kiekio.

Pajamų deklaravimas yra paprastesnis būdas, nes tam užtenka metams pasibaigus deklaruoti iš nuomos gautas faktines pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Būsto draudimas - ramybės garantas

Aktualus klausimas, susijęs su nuomos sutartimis, yra atsakomybė, kilus nelaimėms. Prieš trečiuosius asmenis nuomininkas tiesiogiai atsako įregistravus sutartį viešajame registre, tačiau sutarties išviešinimas nesukelia tiesioginės atsakomybės už nelaimės metu padarytą žalą išnuomotam būstui ir jame esantiems daiktams.

Nuomos santykiuose teisiškai nuomotojas laikomas stipresniąja puse, dėl to jam reikėtų ypatingai rūpintis, kad jo turtas teisiškai būtų apsaugotas. Praktikoje geriausias sprendimas yra būsto draudimas, todėl nereikėtų vengti aptarti šios galimybės su nuomininku, apsaugant abiejų šalių interesus bei ramybę.

Yra įvairių draudimo galimybių, apsaugant būstą ir jame esančius daiktus, todėl draudimo rūšies ar draudiko pasirinkimas kiekvienoje situacijoje turėtų būti pasirinktas individualiai. Reikėtų atkreipti dėmesį ir į tai, kad jei būstas nuomotojo apdraustas prieš pasirašant nuomos sutartį, apie nuomos faktą reikėtų pranešti ir draudimo kompanijai, siekiant išvengti galimo sutarties pažeidimo.

Gyvenamosios vietos deklaravimas - formalumas, neturintis įtakos nuosavybei

Jau kelerius metus galioja nauja Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo nustatyta tvarka, kai nuomininko gyvenamosios vietos deklaravimui nebereikia atskiro nuomotojo sutikimo. Nuomininkui pakanka nuomos sutarties, norint deklaruoti gyvenamąją vietą joje nurodytam terminui arba, jo nesant, neribotam laikui.

Dėl to nerimauti nereikėtų, nes nuomininkas, deklaruodamas savo gyvenamąją vietą, neįgyja jokių turtinių teisių į būstą, todėl deklaravimas neapsunkintų ir galimo nuomininko iškraustymo proceso. Pažymėtina, kad deklaravimas automatiškai panaikinamas pasibaigus sutarties terminui ar esant būsto savininko prašymui.

Nuomininkas gali prašyti savininko sutikimo dėl gyvenamosios vietos deklaravimo, jeigu to reikalautų atsakingos institucijos. Tokiu atveju savininkui vertėtų leidimą apriboti protingu laiko terminu.

Pagrindiniai kriterijai renkantis būstą

Ieškote nuomotis būsto, tačiau neturite tam laiko, norite jaustis saugiai ir nelikti apgautas? Nekilnojamojo turto nuoma šiuo metu yra itin populiarus sprendimas tiek didžiuosiuose, tiek mažesniuose miestuose. Būsto nuomą dažnai renkasi mokytis atvykę studentai ar jaunos šeimos. Pagrindiniai kriterijai renkantis būstą:

• Būsto vieta - vienas svarbiausių kriterijų. Tikriausiai nenorite, kad būstas būtų vienoje miesto pusėje, o darbovietė ar mokymosi įstaiga - kitoje, o kur dar kelionės išlaidos ir spūstys.
• Būsto plotas - apgalvokite, kokio dydžio būsto jums reikės, nuo to priklauso būsto kaina ir mokesčiai.
• Kaina - taip pat vienas iš svarbesnių aspektų: nuomos kaina bei mokesčiai. Visų pirma, įsivertinkite savo galimybes, ar galėsite leisti tam tikrą sumą būsto nuomai kiekvieną mėnesį. Būsto nuomos kainos priklauso nuo miesto, rajono, ploto, išplanavimo, statybos metų bei kitų aspektų.

Nuomotis su brokerio pagalba ar be jo paslaugų - jūsų pačių pasirinkimas. Nuomotis būstą su brokerio pagalba šiuo metu vienas populiariausių ir saugiausių sprendimų. Norint išsinuomoti būstą be brokerio pagalbos galima patekti į sukčių pinkles. Nors apie tai šnekama itin daug, visgi kartais sukčiai sugeba išvilioti pinigus iš patiklių, būstą norinčių išsinuomoti žmonių.

Nuomojantis būstą su brokerio pagalba jis bus kaip tarpininkas, kuris padės susitarti dėl būsto apžiūros, papasakos apie jį plačiau, aprodys būstą bei padės sudaryti sutartį. Taip pat dažna praktika - tarpininkavimo mokestis, kurį prašoma sumokėti. Toks susitarimas yra tarp brokerio ir nuomotojo. Jeigu mokestis yra 200 eurų, šią sumą rekomenduojama padalinti iš 12 mėnesių ir pridėti prie nuomos kainos. Įsivertinkite ar sudarius 1 metų sutartį bendra kaina tenkina, jeigu ne, ieškokit kompromisų - paprašykite sumažinti nuomos arba agentūros mokestį.

Būsto apžiūra - nepraleiskite svarbių detalių

Būsto apžiūra - vienas iš svarbiausių etapų, kuriam reikia šiek tiek atidumo ir nedidelio pasiruošimo. Atvykę apžiūrėti sutarto būsto neskubėkite, ramiai apžiūrėkite visus kambarius, buitinę techniką bei daiktus. Būsto apžiūrai skirkite šiek tiek pasiruošimo, savininkui ar brokeriui paruoškite svarbiausius ir jums aktualiausius klausimus - klausimai gali būti apie būsto mokesčius, nuomos sąlygas (pavyzdžiui jeigu turite, arba ateityje planuojate įsigyti augintinius išsiaiškinkite, ar nuomos sąlygos to nedraudžia). Jeigu aktualu, galite pasidomėti apie kaimynus, būste esamus baldus ar buitinę techniką.

Nuomos sutartis - jūsų saugumo garantas

Jeigu išsirinkote būstą, metas pasirašyti sutartį. Sutartis yra būtina, nes ji suteikia teisę į būstą bei joje apibrėžiamos visos nuomos sąlygos. Jeigu būstą nuomojatės per brokerį, paprašykite, kad jis supažindintų arba atsiųstų sutartį. Atidžiai išsiaiškinkite ar sutartyje yra visos svarbiausios sąlygos - nuo kada iki kada nuomositės būstą, nuomos suma, mokėjimo terminai. Nuomos sutartį pasirašykite ant kiekvieno lapo apačioje, tiek jūs tiek savininkas nurodykite kontaktinius duomenis.

Svarbios sutarties sąlygos:

NT brokeriai rekomenduoja įtraukti aiškias sąlygas dėl nuomos mokesčio dydžio, mokėjimo terminų, komunalinių mokesčių apmokėjimo, būsto priežiūros ir galimų iškeldinimo sąlygų. Brokeris taip pat rekomenduoja įtraukti punktus, kurie apsaugotų savininką nuo galimų nuostolių. Pavyzdžiui, galima numatyti depozitą, kuris bus naudojamas būsto nuostolių padengimui, jei tokių būtų, arba apsaugą nuo vėluojančių mokėjimų.

Nuomos sutarties pratęsimas

Nuomos sutartis - svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Pasibaigus sutarties terminui, kyla klausimas, kaip ją pratęsti. Jei nuomotojas ir nuomininkas susitaria dėl naujo nuomos laikotarpio, toks susitarimas turi būti sudarytas raštu, jei pradinė sutartis buvo rašytinė.

Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau faktiškai naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis yra pratęsta neterminuotam laikui (CK 6.481 str.). Jei nuomotojas laiku (prieš tris mėnesius) nepraneša nuomininkui apie ketinimą nepratęsti sutarties, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutarties, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pačiam terminui tomis pačiomis sąlygomis (bet ne ilgiau kaip 12 mėnesių, pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką). Nors įstatymas numato automatinį pratęsimą tam tikrais atvejais, labai rekomenduojama sudaryti rašytinį priedą prie nuomos sutarties.

Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, sutartis laikoma pratęsta neterminuotam laikui pagal CK 6.481 str. Ši taisyklė galioja net ir tais atvejais, kai galėtų būti taikomas automatinis pratęsimas pagal 6.607 str. 2 d.

• Nuomotojams: Laiku informuokite nuomininkus apie savo ketinimus dėl sutarties pratęsimo (prieš tris mėnesius).
• Nuomininkams: Jei norite pratęsti nuomos sutartį, aktyviai bendraukite su nuomotoju.

Patarimai pirmą kartą nuomojantiems būstą

Pirmą kartą nuomojant būstą kyla daugybė klausimų ir abejonių - nuo tinkamos kainos nustatymo iki patikimo nuomininko suradimo ir nuomos sutarties sudarymo. Viena svarbiausių užduočių, kurią pirmą kartą nuomojantys būstą savininkai turi atlikti - nustatyti realią rinkos kainą. Per didelė kaina gali atbaidyti potencialius nuomininkus, o per maža reikš pajamų praradimą.

NT brokeriai analizuoja ne tik bendrą rinkos būklę, bet ir specifines rajono ypatybes, kad galėtų pasiūlyti kainą, kuri būtų konkurencinga ir pelninga. Pavyzdžiui, brokeris atsižvelgia į vietovės infrastruktūrą, viešojo transporto prieinamumą, artimiausias mokyklas ar prekybos centrus, kurie gali padidinti būsto vertę nuomininkų akyse.

NT brokeris atkreipia dėmesį į būsto būklę ir pateikia rekomendacijas dėl kainos koregavimo, atsižvelgiant į objektą ir jo pranašumus. Jei būstas yra naujai renovuotas ar su pilna buitine technika, jis gali pasiūlyti aukštesnę kainą, nes šie elementai padidina nuomos patrauklumą.

Nuomininko patikimumas - raktas į sėkmingą nuomą

Nuomininko patikimumas yra vienas svarbiausių veiksnių, nuo kurio priklauso, ar nuomos procesas bus sklandus ir be nesklandumų. Profesionalus brokeris pataria būsto savininkams patikrinti nuomininko kreditingumą ir mokumo istoriją. Brokeris gali patikrinti informaciją apie nuomininko finansinę padėtį, įsidarbinimo statusą ir ankstesnes nuomos sutartis, jei tai įmanoma.

NT brokeris Vilniuje taip pat atsižvelgia į savininko lūkesčius ir būsto specifiką, siekdamas parinkti tinkamą nuomininkų grupę. Pavyzdžiui, jei būstas yra mažo dydžio ir arti universitetų, brokeris gali pasiūlyti jį nuomoti studentams, tačiau taip pat užtikrina, kad sutartis būtų parengta taip, kad apsaugotų savininką nuo galimų problemų.

Būsto paruošimas nuomai - investicija į sėkmę

Pirmą kartą nuomojant būstą verta pasirūpinti jo patrauklumu, kad būtų pritraukti potencialūs nuomininkai. Brokeriai rekomenduoja atlikti paprastą kosmetinį atnaujinimą, jei būstas atrodo nusidėvėjęs - perdažyti sienas, atnaujinti grindų dangą ar pakeisti senus baldus. Būsto apstatymas ir buitinės technikos įranga taip pat yra svarbūs veiksniai, kurie pritraukia nuomininkus. NT brokeris Vilniuje gali padėti pasirinkti optimalų baldų ir technikos sprendimą, atsižvelgdamas į tikslinę nuomininkų.

tags: #ar #nuomos #sutartyje #itraukiama #agentura